SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309756/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[401: 匿名さん]

200前後と予想

アクセスそこそこ悪い

豊洲だが豊洲ではない点が物件Value低下を招いている

Pool（水を使った施設）かなりマイナス要因

[402: 匿名さん]

200万だったら3部屋買うわ（笑）

[403: 匿名さん]

湾岸に住んでる人の予想なんてちょっとバイアスかかりすぎでは？
あとS氏が坪150万と言っているのは予想でなく適正価格。

[404: 匿名さん]

150万だったら10部屋買うよ（笑）

千葉でもタワーマンションだと200万超えてくるんじゃない？

[405: 匿名さん]

たえこ、それ坪単価100万間違ってるでーー。
素人すぎだーー

[406: 匿名さん]

@270を下回ることはないでしょ。

さてさて、化けの皮が剥がれるのは誰でしょうね〜〜〜。
価格発表が楽しみです。

[407: 匿名さん]

実際の坪単価は210万が濃厚な模様。
沖式新築時坪単価が227万だし、まあそんなもんでしょ。
適正価格は坪150万としてもさすがにその価格で売り出されるというのは非現実的。

[409: 匿名さん]

こんな地震大国でありながら、且つ、首都直下型が必ずくると言われるなか、なぜ超高層マンションが立ち続けるかその理由を考えたことありますか？

えっ？土地がないから上へ上へ建てるしかないって？　それは間違った答えです。
需要があるから、そして経年劣化が進む建物の建て替え時期に入っているため建て続けるという答えも一理ありますが、それも違います。

デベ、不動産業者がいまどれだけあるか考えたことありますか？　白物家電などの国内電気メーカーの衰退が本格化していますが、それはメーカー数が多すぎた為でもあり、そのために作るだけ作ったものの、売れなくなってしまったため店終い（統廃合）せざるを得ないということです。
国内デベ、不動産も同様、数が多すぎるのです。どんどん建設するのはいいが、電気製品のように売れ残りを海外へ輸出できないのが不動産、困ったものです。
つまり、今後は都内を中心に供給過多が進み不動産価格が下がっていくことは見えています、というよりそうならざるを得ません。目先のアベノミクス効果など全く不動産価格の上昇を後押しするようなことは期待できないのが実態です。

以上より、この物件のように1,000戸クラスの超大型で超高層マンションは今後苦戦を強いられること必至でしょう。

情報を収集したところでは、豊洲内で高値を付けている物件（比較的人気の集まる物件）で＠300といったところです。しかし、この単価もそう長く維持できなくなるでしょう。既に下落傾向が見受けられます。

当物件のプレミア物件でも＠300ではもう売れない、ということです。少し不動産のことが分かり、豊洲の事情をご存じの方ならこのようなことは即時理解できるはずです。
適正価格とは言いませんが、豊洲界隈及び周辺地域の市況を踏まえると、楽観的に見て平均がMax値＠240～250。厳しく見ると＠200～210と見ています。これ以上だと確実に売残り多数、となるとみています。

[410: 匿名さん]

湾岸も坪200を維持するのが厳しくなってきたな（笑）

元々坪90からの家なので当然だよな。

[411: 匿名さん]

まあバブルは弾けるものです。
湾岸バブル残念でした。

[412: 内覧前さん]

銀座へ5分だよ
5分 ‼‼（汗）

都心至近で@300弱は安い
安い ‼‼ （涙）

消費税あがるの確定
確定 ‼‼（汗）

ローン控除で最大500万
500万 ‼‼（驚）

いつ買うの？
買うの ‼‼（？）







今でしょ
今でしょ ‼‼（煽）

[413: 匿名さん]

もう銀座に行く人はいないのでは？　戦後、社交ダンスのフロアで一時期オシャレになりましたが、もう飲み屋以外、特に何もない印象。旧市街って枠組み。

[416: 不動産購入勉強中さん]

のらさん予想。

skyz@255
↑なるほど。
でも、周辺タワマンの昨今の売れ行きからすると、
@255だと完売まで相当大変っぽい。。

BAC@245
↑港区台場に近いのを売りにしてます。
しかし、BAS@250の下げっぷりがあるので、
BACは、CTA同等の
@240と予想します。


さて、本題。

交通から考える。
ゆりかもめの駅からの距離。
skyz徒歩5分とBAC徒歩8分。
僅差ですね。
両者とで、5万程度の差でしょう（BAC@240＋5＝@245）。

一方、
立地から考える。
同じような立地条件で、中央区と江東区との差は一般的に10%です。
中央区晴海クロノ@274。
クロノを引き合いに出すならば、274×0.9＝247


以上の内容から、
skyzは@245と予想します。

[418: 購入検討中さん]

埋め立て地には豊洲があるよ。

[419: 購入検討中さん]

有明と比較したら立地は最高に良い。
さすがに@270より安く出るとは考えにくいというのが俺の考え。

[420: 匿名]

可哀想なのは周辺住民。
供給過剰で中古物件の値下がりが加速すれば、売るに売れなくなってしまう。
売却額がローンに満たないと売り逃げもできんしな。
ただ値下がりを見続け住み続けるしかない。
数年前に売っておくべきだった。