SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309756/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[345: 匿名さん]

>バブルが終わりそうになる前に自宅を高値転売、

終わった後に気づくのがバブル。
バブルを知らない世代にはわからないだろうが。

[346: 匿名さん]

バブルが来るなんて言ってる時点でない。っつーか、バブルは二度と起こさないって言うのが経済の基本になってる。日本が大失敗してるから。

[347: 匿名さん]

バブルは、上昇より下落の方がデカいから死ぬよ。

金利上昇ローン拡大、不動産下落→滞納３ヶ月で差し押さえ。

みんなこれで破綻した。

[348: 匿名さん]

よくわかりませんが、賃料って、高くありません？
自分は独身時代、南麻布、広尾、赤坂あたりで賃貸を転々としていましたが、賃料４０万くらい出しても、それほどいいところには住めませんでしたね。

家族でいいところ住もうとしたら、それこそ１００万とかかかっちゃう。

で、結婚して子供できたのを機に買いましたよ。

所有のリスクがないとはいえ、賃料は高い。買うというのは、ある程度リスクをとって、いいところに住む行為だと思いますね。

[350: 匿名さん]

不動産の場合、上昇が早く下落が遅いのが特徴。

理由はちゃんとあって、日本の場合１００％がリコースローンっていって、売却の際にローン残金を精算しなければいけないのよ。
だから、安く売りたくても売れない。だから買った値段と同じ値段で売るしかないの。

安く売れているのは、お金持ちだけだよ。もしくは安い時代に買ったか。



アメリカの場合は、売る場合にはローンがチャラになる。
だから、下落幅も大きい訳。




不動産の常識だよ。

[351: 匿名さん]

＞３４８は南麻布、広尾、赤坂を渡り歩いて、行き着いたのが新豊洲？？？

大転落だな。何やらかしたんだ？

[352: 匿名さん]

>>351
だよね、意味不明・・・
豊洲で40万だったらプレミアクラスか100平米オーバーが借りれるんじゃない？
それとも3Aに豊洲が肩を並べたとでも言いたいんだろうか？

[353: 匿名さん]

ネタだろうから言わせてあげましょう。

[354: 住まいに詳しい人]

>バブルは二度と起こさないって言うのが経済の基本になってる。

2005－2008年に何が起きたのか覚えていないって......健忘症？

全然わかっていないのに経済語っちゃう人って何なんだろｗ
インフレと不動産価格の上昇を混同している人も多いね

[357: 匿名さん]

大体がプチバブルは、2006-2007の短期。
2005はマンション価格暴落説があり、まだ安かった。
2008にはすでに崩壊してた。

[359: 物件比較中さん]

公式ホームページの間取りを見てなのですが、85㎡の次がいきなり125㎡。
最近の都内のマンションはこういう作りが多いですが、
（ゆったり2LDK～狭め3LDK、それ以外は最上階プレミアム！みたいな）
時代的に共働きで一人っ子家庭も多いのでニーズの問題でしょうかね。
ここは戸数も多いので、その中間あたりもあるのでしょうか？

希望としては、90～100㎡の3LDK。息子二人と室内犬がいるので、そのくらいは欲しいのです。

あっても少ないのかなー。公式ホームページに出ていないところからして。

[360: あ]

３Lで夫婦➕子供２人？
寝室と子供部屋✖2を確保したら、書斎も趣味部屋もないじゃないですか。
客人はどこに泊まるん？？
結構ギリギリでやってる人多いのかな？

[361: 匿名さん]

書斎？趣味部屋？客室？

６LDK必要ですね。＞３６０はこんなトコロをウロウロしている場合じゃないよ。
都内のマンションで６LDKはほぼない。長野の一戸建てなんかどう？新幹線で通勤できるよ。

[362: 匿名さん]

>>360
田舎というか農家というか本家のじーちゃんばーちゃんみたい（笑）

[363: 匿名さん]

都心のマンションで100㎡は広い方ですよ。

[364: 物件比較中さん]

359です。

>>360さんには、皆さんがそっこーレスして頂いていますね。＾＾

書斎・客室・趣味部屋などを取れるなら、それはモチロン素敵ですが(笑)、よっぽどの
お金持ちでないと都内のマンションでは無理ではないでしょうか。
ここクラスの「都内だけど、都心ではない」マンションの場合、2～3LDKがほとんどですよね。
ちなみに、両親などの客人(？)は通常ゲストルームに泊まりますよ。何泊もしないですからね。

都外にいくと、和室のあるような100㎡超えの4LDKもありますが、通勤を考えてここを検討中です。
都内で90～100㎡の3LDKを検討していて「けっこうギリギリなんだね」と言われたら、
もう、はいギリギリですとしか言いようがないのですが。（苦笑）

[365: 匿名さん]

三菱晴海で南向き91M2の３LDKが8468万円で先着順受付してるよ。

[366: 物件比較中さん]

>>365
ありがとうございます。
実はそれは先方MRで私も聞きました。
ただ、できれば7500くらいに抑えたいかな……と。
このあたりの予算感なので、SKYZを本命にしております。＾＾

新豊洲で90㎡台が同じように8000万円台だったら、私も「ネガ」になりそうです。
さすがにそんなわけはないと思っているので(笑)。

[367: 匿名さん]

中低層でもOKなら三菱晴海2棟目がSKYZ高層とガチで当たるかもね。

発売時期はほぼ一緒。竣工は三菱の方が早そう。

[368: 匿名さん]

マンションで暮らしはじめてから「管理組合への出席は義務ですか？」と相談してくる人がいます。ホテルのようにプライベートな環境が保証されると誤解しているようです。あくまで共同住宅ですから、むしろ周囲との協調性が必要です。

[369: 匿名さん]

管理組合、は義務というより契約者は強制的に組合員。
組合員になりたくないなら、買わないしかない。

協調性は別な話。
組合総会は多数決で決まるから、他人と意見が違っても構わない。
ただ、意見が違おうと規約と決まりを守るのは強制。

[370: 匿名さん]

安く出てくれると嬉しいなあ
南向きの低層階で永久眺望か。

坪単価270くらいだったら、90平米買っちゃうんだけどなあ

[371: 匿名さん]

坪単価290万なら70平米で我慢かなあ

[372: 匿名さん]

南向きの低層じゃ
ロクな眺望じゃないだろ

[373: 匿名さん]

低層は植栽で癒されそう。

[374: あ]

３６０です
すごい反響というか反発、気を悪くしたならすんまそん。
自分は３Lと１Lを買って使う予定です。
１Lは書斎と趣味部屋。
郊外に行かなくても２部屋買うだけです。

[375: 匿名]

隣り合う部屋買って、乾式壁だからと壁ぶち抜いちゃダメだよ。

[376: 匿名さん]

南向きの低層は、公園と水辺の眺望。
人気出ると思うよ。

[377: 匿名さん]

なんでぶちやぶっちゃだめ？壁は共有部分じゃないよね。

[378: 入居前さん]

壁と壁の間にあるものが共用なんですよ

[379: 匿名さん]

壁と壁の間に共用部分なんてあったっけ？

[380: 匿名さん]

普通のマンションは、コンクリートが共用部。クロスは占有部じゃなかったっけ？
それに照らせばイメージつくよね。

[381: 匿名さん]

戸境壁は専有部だったと思う。
玄関ドアやベランダなんかは共有部。

[382: 匿名さん]

昔、知り合いがマンションの隣り合う部屋を買って壁ぶち抜いて使ってた。
で、数年後に転売するときは『普通の空洞コンクリートブロック』でぶち抜いた壁を埋め戻してた。

[383: 匿名さん]

戸境壁は、共用部ですよ。クロスやボードが専有部。
火災保険に入る時に確認しました。

[384: 匿名さん]

ビフォーアフターでマンションの戸境壁ぶち抜いてリフォームしてるのやってたから問題ないと思うよ。

[385: 匿名さん]

じゃ、賃貸にしろよ。馬鹿らしい。どこを買うのか？

買っても、結局マンションなんて借りあってるのと同じじゃん。

[386: 匿名さん]

賃貸だと、耐震性が心配だからなぁ。。。

[387: 匿名さん]

専用部分と共用部分の境界はいくつか考え方があるけど、上塗説が一般的。壁そのものは共用部分で、表面のクロスが専用部分。

[388: 匿名さん]

火災保険といえば、共用部分は管理組合で入るんだけど、地震保険に入る予定があるかは要確認。地震保険には入って無い管理組合が多かったんだけど、タワマンは３・１１で乾式壁があちこちで壊れた。地震保険に入って無いと自腹になるけど、長期修繕計画で自然災害は想定して無いから、補修費用の調達で一騒動。

[389: 匿名さん]

>384

事実ならテレビで不法行為流しちゃって大丈夫なのかな。

[390: 匿名さん]

　逆梁と順梁が入り混ざっているような間取りがありますが
こういう構造ってよくあるのでしょうか？

[391: 匿名さん]

うちのマンションは、規約でぶち抜ける範囲が定めてあった
気がする。２戸を一戸にくらいはOKだったような。


どうでもよいのですが、コンクリでもぶち抜けますよ。
うちの会社は、賃借しているオフィスの壁（というか床）
をぶち抜いて、階段を作ってしまいました。
現状回復にもの凄い金かかるらしいけど。

[392: 匿名さん]

のらえもんが、SKYZを平均坪255万円と公開予想。
おまけにS氏に挑戦状叩きつけてるwこれは楽しみ。

[394: 匿名さん]

のらえもんって誰よ？
Ｓ氏より有名なの？

[395: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[396: 匿名さん]

第三者が評価しなくては意味なし。

[397: 匿名さん]

SKYZ TOWER＆GARDEN

このプロジェクトの登場によって、

豊洲エリアは今後大きな波乱が予想されます。

つまり、容赦のない「市場化」の波がやってくるのです。

ハッキリ言ってしまうと、価格が下がります。

かなりドラスティックに下がるでしょう。


榊

[398: 匿名]

>>393
何いってるの？
彼、ここの板の誰よりもよく調べてるし
買い煽りしてるの読んだことないけど。

[399: 匿名さん]

>>395　坪１５０なら千葉、埼玉でなきゃ無理だろｗ

[400: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[401: 匿名さん]

200前後と予想

アクセスそこそこ悪い

豊洲だが豊洲ではない点が物件Value低下を招いている

Pool（水を使った施設）かなりマイナス要因

[402: 匿名さん]

200万だったら3部屋買うわ（笑）

[403: 匿名さん]

湾岸に住んでる人の予想なんてちょっとバイアスかかりすぎでは？
あとS氏が坪150万と言っているのは予想でなく適正価格。

[404: 匿名さん]

150万だったら10部屋買うよ（笑）

千葉でもタワーマンションだと200万超えてくるんじゃない？

[405: 匿名さん]

たえこ、それ坪単価100万間違ってるでーー。
素人すぎだーー

[406: 匿名さん]

@270を下回ることはないでしょ。

さてさて、化けの皮が剥がれるのは誰でしょうね〜〜〜。
価格発表が楽しみです。

[407: 匿名さん]

実際の坪単価は210万が濃厚な模様。
沖式新築時坪単価が227万だし、まあそんなもんでしょ。
適正価格は坪150万としてもさすがにその価格で売り出されるというのは非現実的。

[409: 匿名さん]

こんな地震大国でありながら、且つ、首都直下型が必ずくると言われるなか、なぜ超高層マンションが立ち続けるかその理由を考えたことありますか？

えっ？土地がないから上へ上へ建てるしかないって？　それは間違った答えです。
需要があるから、そして経年劣化が進む建物の建て替え時期に入っているため建て続けるという答えも一理ありますが、それも違います。

デベ、不動産業者がいまどれだけあるか考えたことありますか？　白物家電などの国内電気メーカーの衰退が本格化していますが、それはメーカー数が多すぎた為でもあり、そのために作るだけ作ったものの、売れなくなってしまったため店終い（統廃合）せざるを得ないということです。
国内デベ、不動産も同様、数が多すぎるのです。どんどん建設するのはいいが、電気製品のように売れ残りを海外へ輸出できないのが不動産、困ったものです。
つまり、今後は都内を中心に供給過多が進み不動産価格が下がっていくことは見えています、というよりそうならざるを得ません。目先のアベノミクス効果など全く不動産価格の上昇を後押しするようなことは期待できないのが実態です。

以上より、この物件のように1,000戸クラスの超大型で超高層マンションは今後苦戦を強いられること必至でしょう。

情報を収集したところでは、豊洲内で高値を付けている物件（比較的人気の集まる物件）で＠300といったところです。しかし、この単価もそう長く維持できなくなるでしょう。既に下落傾向が見受けられます。

当物件のプレミア物件でも＠300ではもう売れない、ということです。少し不動産のことが分かり、豊洲の事情をご存じの方ならこのようなことは即時理解できるはずです。
適正価格とは言いませんが、豊洲界隈及び周辺地域の市況を踏まえると、楽観的に見て平均がMax値＠240～250。厳しく見ると＠200～210と見ています。これ以上だと確実に売残り多数、となるとみています。

[410: 匿名さん]

湾岸も坪200を維持するのが厳しくなってきたな（笑）

元々坪90からの家なので当然だよな。

[411: 匿名さん]

まあバブルは弾けるものです。
湾岸バブル残念でした。

[412: 内覧前さん]

銀座へ5分だよ
5分 ‼‼（汗）

都心至近で@300弱は安い
安い ‼‼ （涙）

消費税あがるの確定
確定 ‼‼（汗）

ローン控除で最大500万
500万 ‼‼（驚）

いつ買うの？
買うの ‼‼（？）







今でしょ
今でしょ ‼‼（煽）

[413: 匿名さん]

もう銀座に行く人はいないのでは？　戦後、社交ダンスのフロアで一時期オシャレになりましたが、もう飲み屋以外、特に何もない印象。旧市街って枠組み。

[416: 不動産購入勉強中さん]

のらさん予想。

skyz@255
↑なるほど。
でも、周辺タワマンの昨今の売れ行きからすると、
@255だと完売まで相当大変っぽい。。

BAC@245
↑港区台場に近いのを売りにしてます。
しかし、BAS@250の下げっぷりがあるので、
BACは、CTA同等の
@240と予想します。


さて、本題。

交通から考える。
ゆりかもめの駅からの距離。
skyz徒歩5分とBAC徒歩8分。
僅差ですね。
両者とで、5万程度の差でしょう（BAC@240＋5＝@245）。

一方、
立地から考える。
同じような立地条件で、中央区と江東区との差は一般的に10%です。
中央区晴海クロノ@274。
クロノを引き合いに出すならば、274×0.9＝247


以上の内容から、
skyzは@245と予想します。

[418: 購入検討中さん]

埋め立て地には豊洲があるよ。

[419: 購入検討中さん]

有明と比較したら立地は最高に良い。
さすがに@270より安く出るとは考えにくいというのが俺の考え。

[420: 匿名]

可哀想なのは周辺住民。
供給過剰で中古物件の値下がりが加速すれば、売るに売れなくなってしまう。
売却額がローンに満たないと売り逃げもできんしな。
ただ値下がりを見続け住み続けるしかない。
数年前に売っておくべきだった。

[422: 匿名さん]

高い時期に売るのが投資の基本。
不動産バブルと言われる今に売らなくて何時売る。

[423: 匿名さん]

不動産バブルとか意味不明。

もうはまだなり、まだはもうなり。
もうというのがいくらなんでも早すぎ。

[424: 匿名さん]

いま一般的に市場が不動産バブルかどうかは分からないが、はっきり言えることは豊洲の不動産は既にピークを越え、今後下る一方。

[425: 匿名さん]

>>424
下がるというか手探り状態だった豊洲相場がすっかり安定して、
あとは周辺や市況に連動するだけでしょ

不動産バブルっていうけど、投資要因で1100戸も捌くの大変だと思うけどねぇ
坪250とか2丁目3丁目の中古相場じゃん・・・
有明の新築坪245？なんか掲示板がすでに失速してるけど大丈夫なんかね？

もちろん東雲と有明の中間レンジで順調に？売り捌くか、
市況の好転を見越して有明の上でゆっくり完売を目指す戦略かはまだ何とも言えないけどさ

[426: 匿名さん]

売主が何社もいる物件なのに、ダラダラゆっくり完売を目指せるのか、は疑問だけど。

[427: 匿名さん]

東雲三井があの価格で失速してるのにそれ以上の価格で出すわけが…
下手に大量在庫を抱えると次発の500戸にも悪影響を及ぼし新豊洲のエリア自体が他の湾岸エリアを巻き込みスパイラル的に堕ちてゆくことになる。

[428: 匿名さん]

前年同月比で9.6%増なんだけど。
首都圏マンションの価格が。
もう下がらない。

[429: 匿名さん]

増と言ったって
首都圏の街も色々、マンションの仕様や立地も色々。

[430: 匿名さん]

やっぱり値上がり始まってるよな。
震災後は半額くらいで売ってたのにね。

どんどん値上がりしてきちゃった。

[431: 匿名さん]

ヤフー不動産見てるけど、お得物件出なくなったね。
去年までは安い物件もチラホラあったのに。

みんなマンション購入に走り始めたんだろうな。

[432: 匿名さん]

住友が絡んでると値段は高くなるよ。
この景気だと290になってもおかしくない。

下手したら景気良くなるまで販売を遅らせる可能性だってある。

一番高く売れるように、様々な手を売ってくるのが住友のやり方。

[433: 住まいに詳しい人]

>住友が絡んでると値段は高くなるよ。

わかってないなあ
ココの場合、三井以外は名前貸しみたいなもの

[434: 匿名さん]

名前貸しなんかしない。
住友が絡んでると値段は高くなる。

そのうち、販売延期の連絡が来るよ。

いつもの住友のやり方。延期して値段を高くする。

で、他の安いマンションも買い逃す。

我々客にとっては最悪のやり方なんだよな。

[435: 匿名さん]

年度末近くは毎年、中古が売れるシーズンなのに、
そんなことは無視して、マンションブームであるかの様に言いたい人がいるね。

[436: 匿名さん]

去年より売れてるからブームな訳なんだが（笑）

[437: 匿名さん]

株価が上がり続けているのも知らない人なんだろうな（笑）

アベノミクスって言葉も知らなさそう（笑）

[438: 匿名さん]

スミフの販売延期攻撃また出るのかな

[439: 住まいに詳しい人]

>>434
土地売り主は東電だから
スミフがそこまで頑張る必要は何もないんだけど

知ったかさんは面白いｗ

[440: 匿名さん]

名義貸しじゃなくてJV物件って、各社で業務を分担する。ここは販売を三井が仕切ってるみたいだから、すみふみたいな売り方はしないでしょ。

モデルルーム行ったときには分担を確認したほうがいいかも。デベによっては、内覧とか引渡を平日にやるところもある。入居後の定期点検とかもあるから、平日だけ対応ってデベが引渡とアフターサービス担当だと会社を休まなければならないとか、結構振り回される。引渡が野村だと、本社に呼び出されるし。引渡って残金清算を確認して鍵を渡されるだけなんだけど。

[442: 匿名さん]

スミフは出しゃばってくるよ。金を出しているのはスミフを含むほかのデベ。
やっと５年ぶりに大もうけできるチャンスが来たんだから当然といえば当然。

[443: 匿名さん]

すみふみたいな売り方して大量に完成在庫出したら、他のデベに次から相手にされなくなるのは確実だから余計な口は挟まないでしょ。即日完売至上主義の野村も入ってることだし。

[444: 匿名さん]

前回のミニバブルのとき、すみふは高値で売り出そうと売り渋りして半年も販売を先延ばしした物件がある。ところが、リーマンショックが起きちゃって、そのあをりを受けて売れ残りどころか、いまだに販売中なんてことしちゃってる。アベノミクスでバブルも囁かれてる今、また、同じことするか、学習したか、どっちだろうね。