都心城南5区（千代田・渋谷・港・品川・目黒）1億円以上のマンション！

[スレ主]

山手線近くのエリアで、ここはいいぞ！とか住みやすいとか、
あるいはマンション自慢でも結構です。
都心ならではの穴場物件、その理由など語り合いましょう！
＊対象5区以外についての書き込みは、固くご遠慮下さい。

【マンション雑談板へ移動しました。2013.2.10管理担当】

[23: スレ主]

あとは、アークヒルズ仙石山レジデンスも先日DMが来まして、
あの辺りはビジネス街だと思っていましたが、なかなか便利で良さそうです。
ただ、47階建てとハイライズはあまり好きではないのですが、
あの辺だと東京タワーなど眺望もいいのかなと、ちょっと興味もあります。
ルームプランは、90.20㎡が1億3600万円台、130.60㎡のが2億2500万円台、
191.89㎡が2億8700万円台、あと54帖のLDを擁する309.44㎡の4LDKが8億2000万円と、
こちらは全く手が出せませんが、54帖のリビングというのは、ちょっと興味ありますね！

[24: 匿名さん]

新しい豊洲スレ？

[25: 匿名さん]

高級感はないけど、都心とは思えない静けさ、緑の多さ（って多くは寺社だが）、まったり感、古くからの住民の温かさや町会の結束や歴史が感じられる街として、三田４丁目の高台は住みやすい街の一つとして候補に挙げられるかな。

[26: スレ主]

>>25
港区三田四丁目というと、聖坂などのあるエリアですね。
確かに新しいマンションはあまり無くて、秀和などのヴィンテージマンションが
多いですが、慶応大学も近く、飲食店も多くてピーコックなども便利ですし、
生活しやすいエリアですよね。
あの辺り、少し東京タワーに行くと、以前のシャトー三田が建て替え工事で
全く新しいタワーマンションとして生まれ変わるようですが、
DMなどご覧になられていますか？

[27: スレ主]

それから、その近辺ですと実は知人が、三田綱町のパークマンションに住んでいて、
築40年近いというのに、その管理体制の良さ、三井倶楽部の1万坪？
もの緑を借景にできる立地の良さとに、かなり驚いたのですが、
あの辺りは見た日向坂パークマンションも建ったり、これから益々変わっていきそうですよね。

[28: スレ主]

↑見た日向坂パークマンション、もちろん三田日向坂パークマンションの間違いです(^^;

[29: スレ主]

>外されているのは、千代田・渋谷・港・品川・目黒の５区以外すべてなのに、豊洲だけが仲間はずれ意識をむき出しにするのはなぜだろう

外すという訳ではないのですが、例えば田園調布を擁する大田区や、成城などを擁する世田谷区は、
やはり戸建て中心の区ですし、特に高級マンションの供給の多い都心5区を特に選んだのですが、
豊洲だけ敵意むき出しで挑んでくるのです（苦笑）
お見苦しい書き込みもあるかと思いますが、どうかご容赦頂き、
本当に意味のある部分だけを取捨選択して、建設的なスレッドになっていければ嬉しく思っております。

[30: 25]

シャトー三田の建替えは知っていますが、位置的には微妙ですね。もう少し西の綱町は三井倶楽部、オーストラリア大使館、イタリア大使館と緑が豊かなエリアで申し分ないところですけど。
三田４丁目は同じ三田でもエリア的には高輪でして、綱町とはまた別の魅力があります。

[31: 匿名さん]

スレ主が豊洲に惚れ込んでることがわかったよ(笑)

[32: スレ主]

>>30
そうですね。あとケーヨーデイツーも近いですよね。
都心部では貴重なホームセンターなので、私も時々利用しています（笑）
あと、高輪方面に行くと老舗のベーカリーや、新しく大阪から移ってきたケーキ屋さん、
高輪消防署の並びです、など、ちょっと下町っぽい雰囲気もいいですね！

[33: スレ主]

>>31
全く興味ないのですが、どの辺りがそう感じられますか？

[34: 25]

＞ちょっと下町っぽい雰囲気もいいですね！
よくご存じで。昔ながらの人情味が感じられる、心が温かい人たちが住んでいる街です。だから住み心地が良いんですね。どこかみたいに見栄の張り合いもないし。

[35: スレ主]

>>34
実は大学時代、KOだったのでその辺りに下宿していたんですよね。
当時はお金なかったので、どこへ行くのも徒歩でしたので街には結構詳しいんです（笑）

[36: スレ主]

>>6,>>19

真面目に答える必要もないけど、うちのマンションは全9戸、
全て1億5000万円以上だよ。家の周りのマンションはみなそんな感じ。
上の階だけが1億超えっていうようなエリアとは違うんだよ。

[37: 匿名さん]

今まで見たマンションの中で、見るからに凄いグレードだなあと感じたのは、
広尾駅から、有栖川公園の西側の通りを上がっていく途中にある、
ヒルズ有栖川とか、〜有栖川というような名称の低層マンションですかね。
外壁からして、御影石や大理石の感じもシャレてて、間取りを見てもため息モノです。
やはり外国人エグゼクティブや、大使館関係でしょうか、外国の方達も多く、
賃貸だと100万円以上、分譲だと10億近いものとかもあるらしいです！
多分1億以下の部屋なんて無い感じ。それが、あの南麻布エリアの印象ですね。

[38: 匿名さん]

広尾もスゴいと思いますが、城南五山もなかなかですよ！
例えば、島津山にはヌキテパとか、フランクリン・アベニューなどの有名レストラン
などもあって、清泉女子大の方へ向かうと静かな邸宅街が広がっています。
その中でも、ソルジス島津山は見るからに「ザ・低層マンション」という感じの、
モダンかつ高級感漂う出で立ちで貫禄がありました。
今調べたら、200㎡の3LDKが、1億7800万円で売りに出ていました。
築12年ぐらいのようですがキレイな感じです。
以下物件サイトです。

https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV3124A01/

[39: 匿名さん]

そんなに高級そうには見えませんね。

[40: 匿名さん]

↑タワマンなど大規模物件以外の高級物件を見慣れていないからでは？

[43: 購入検討中さん]

http://st-grande.co.jp/property/0096.html
これ、とてもいいですよ
でも年収２千万円じゃあ住めないですね

[47: スレ主]

皆さん、素晴らしい物件紹介をありがとうございます！
広尾や麻布界隈、また島津山や代々木公園近くも緑も多くて、
自宅のベランダから目の前に緑が広がるなんて、都心では贅沢ですね！
そんな中、バルコニーで朝食とか気持ちよさそうです。

>>43さん
別に年収2千万円である必要はないですよ。1億でも10億でも（笑）
でも、中古とはいえそのロケーションと仕様だったら、
1億9800万円というのはお買い得かもしれませんね。

ここはいわゆる、高級マンションを語るスレッドなので、
理想や夢も含めて楽しく語りましょう！

[48: スレ主]

>>43
Victoria Court Eastのページ拝見しました。
築22年とは思えないほど管理の行き届いたいい物件ですね。
いかにも外国人仕様という、オールカーペット敷きで、
プールやBBQスペースもあるようで、緑も多く気に入りました！
ただ、その分管理費が毎月12万円を超えるとなると、なかなかしんどいですね。
駐車場は35,000円と割安とはいえ、毎月15万プラス固定資産税が、
恐らく年100万を超えそうですよね。その辺りの固定費をどう考えるか、ですね(^^;

[49: 匿名さん]

分譲価格1億円超のマンションは、都内で約一万戸。
2億円超のマンションは都内でわずか1462戸

http://diamond.jp/articles/-/3125

[50: 匿名さん]

飛ばされたか

[51: 匿名さん]

検討板には不要なスレだと、管理が判断したんでしょうね。
雑談でのんびりやってればいいんじゃないでしょうか。

[52: 匿名さん]

「23区内の新築マンション価格動向」というスレで見掛けたのですが、
なかなか的を得ている発言だと思ったので貼っておきます。

＊＊＊＊＊
結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

では都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件はどのようなものなのでしょうか？
それは、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

[53: 匿名さん]

山手線内側南側が
リーマンショック後一番暴落して
一番売れ残りが多いから
一番必死だな

[54: スレ主]

>>52
ちょうど、このスレッドで対象としているエリアとほぼ合致しますね！
資産価値に関しては、あまり詳しくないのでコメントは控えますが、
確かに、うちも低層マンションですが、地震の時に逃げやすいとか、
10階以上だと子供が出不精になるなど精神的にもあまり良くないと
聞いたことがあり低層を選びましたが、確かに戸数が少なければ、
その分土地持ち分が増えて、それだけいざという時にも土地所有分があり、
戸建てに近い感覚で住めますよね。
ただ、確かに固定資産税お高い気がしますけど…(^^;

[55: スレ主]

>>53
あまり詳しくないですが、確かに、都内で最も高額エリアである山手線内側南側は、
海外投資家がファンドに組み込んでいる超高額物件や、外国人の駐日役員用の
高額物件なども数多く抱えていますから、やはり騰落率も大きかったかもしれません。
ただ、その代わりに、ここ数ヶ月のアベノミクス効果もあり、やはり立地の良さから、
回復も早く、上記に書き込まれているような条件の良い物件には、
デベもかなり強気のプライシングで臨んで来ている実感があります。
今後が楽しみですね！

[56: 入居済み住民さん]

赤坂の小規模全戸億ションに住んでおります。
以前、タワーの一部億ションありにも住んだことがありますが、やはり形成されるコミュニティーが
全く異質です。
管理やマナーに対する意識の高い人しか住んでいないと言えます。
お互い顔が判っているので防犯上も安心感があります。
確かに土地の持ち分が多く資産性は高いですが、固定資産税を含めた維持費は約２００万／年です。

[57: 匿名さん]

>管理やマナーに対する意識の高い人しか住んでいないと言えます。

そうですよね。うちも実家が1フロア4戸全てが同じ間取りという、
港区内のマンションで、もちろん全戸億ションでしたが全く同じ印象です。
価値観が近いというか安心感がありますよね。
価格で云々言いたくないですが、やはりある程度の足切りというか、
そのほうが、お互いにとってハッピーだと思います。

少し話はそれますが、六本木ヒルズのけやき坂マンション、
地権者と新規購入者で生活スタイルや価値観があまりに違うため、
色々と衝突や問題も多いと聞きます。
似たようなライフスタイル、価値観のコミュニティが築けるといいですよね。

[58: 匿名]

集合住宅は大変だね

[59: 匿名さん]

億払って隣と同じ間取りって…w

[60: 匿名さん]

↑想像付かないでしょうね〜。
各戸約200㎡ですが、オーナーさんによって好きにカスタマイズできるんです。
家族構成などによって、2LDK〜多分4LDKぐらにしているようです。
こういう物件、都心の一等地といわれる場所に時々あるんですよ。
戸数も棟数も少ないと思うしあまり売買されないので、
あまり知られていないと思いますけど。

[61: 匿名さん]

あ、億払って、って多分4億ぐらいはすると思います。
この周りのマンションは、多分みな似たり寄ったりだと思いますけど。
そう、億払ったって都心ではこんなもの。
全然大したことないんです(T_T)

[62: 匿名さん]

自己居住率の高さも重要です。
賃貸住戸の増加は管理に対する意識に差が出ることが多いのが実情のようです。
うちは築30年を超える分譲時全戸億ション(3A)ですが、未だに賃貸住戸率8%です。
約半数は中古購入者ですが、管理組合の協力体制は良好です。
よく中古は立地と管理を買えと言いますが、その通りだと思います。新築を検討する段階でも立地はもちろん、将来の維持管理に難がなさそうな物件という視点も重要ではないでしょうか。
戸数が少ない方が管理費等の滞納問題なども起こりにくいようです。

[63: 匿名さん]

豊洲がいいですね

[64: 匿名さん]

予算がたとえば五千万円しかなければ戸建てだと土地代がかかるから建物がショボくなるし立地もショボくなるのでマンションがいいけど、
予算が一億以上あるなら戸建てがいいな。
小さくても自分の城だしね。
マンションは蜂の巣の一部屋みたいでどうしても大金を払う気になれない。

[65: 匿名さん]

>>62
＞自己居住率の高さも重要です。賃貸住戸の増加は管理に対する意識に差が出ることが多いのが実情のようです。
＞よく中古は立地と管理を買えと言いますが、その通りだと思います。
港区高台住宅地（高輪地区）のマンションで管理組合理事を務めている者ですが、同感です。
かつて同じ港区の低地のマンションを所有し、管理組合理事長を務めたこともありますが、賃貸オーナーの管理費滞納あり（訴訟もやりました）、賃貸居住者のマナーの問題ありで、懲りました。
愛想を尽かして高台に買い換えましたが、今のマンションは賃貸率は３割ほどになるものの、場所柄でしょうか、管理費滞納はなく、賃貸居住者もマナーが良く、ほとんど問題を感じません。
同じ港区でも低地と高台でこんなにも違うかというほどの別世界です。立地につきますね。

[66: 匿名さん]

豊洲かなあ

[67: 不動産購入勉強中さん]

例えばこのエリアの三井のパークマンションだと三田綱町（鹿島・三井）、一番町（竹中）、赤坂（竹中）などは築35年を超えても自己居住者の割合が高く、良好な管理がなされているようですね。立地の良さは流石です。デべもゼネコンもこだわりを持って作って、住んでいる人も誇りを持って大事に維持している。新築でもこういう長く大事に住み続けたいと思える物件を選びたいです。
新築青田買いでは将来の管理の質を見極めるのは難しい面もありますが。

[68: 物件比較中さん]

10年以内の住み替え前提ではなく長く住むことを考えれば、相場に対してあまり割安な物件は避けた方が無難かもしれませんね。
結局、その物件の維持費に対する、入居者の経済的な余裕度は重要なファクターになるのだと思います。
ブランドアドレスで割安な物件だと、どうしても背伸び組が多くなってしまうかもしれません。

[69: 匿名さん]

三井のパークマンション密集地域はどこですか？
赤坂の6,7,8丁目には建設中も含めて5件あるようですが、

[70: 匿名さん]

豊洲じゃないですか

[71: 買い換え検討中]

白金台、三田、南麻布、元麻布辺りの連続するエリアに６件くらい、
西麻布4丁目から南青山７丁目にかけた隣接するエリアに4,5件あります。

結局、六本木、赤坂と連続して行きますので港区の3Aとその周辺で約２０件ということでしょうか。
その中で築浅の超高額物件は限られますが、築古も含めてほとんど中古市場には流通してませんので待機者が多いようですね。

[72: 物件比較中さん]

パークマンション良いね