市街化調整区域での建て替えについて

[ますおさん]

私は二人姉妹の長女と結婚しました。6年ほど前から妻が生まれ育った家で、妻の両親と私の家族で暮らすようになりました。私はいわゆる「ますおさん」です。家のある場所は市の中心部から少し離れた市街化調整区域の＊＊で、周囲に田畑がありますが、近くにスーパーやコンビに、学校もあり、山の中ではありません。

現在の建物は築35年になります。今の状態でも住めないことはないのですが、子どもが4人おり家も手狭になり、耐震診断でも建て替えを進められたため、家の建て替えを決意しました。

それまでは、自分の土地なら自由に家を建てられ、住宅ローンも組めるものだと思っていました。しかし、家の土地は市街化調整区域にあり、他にもいろいろな問題を抱えており、家を建て替えるには様々な問題をクリアしなければならないことがわかりました。設計士によると、条件をクリアしていけば、建物を建てることはできそうなのですが、現金一括で支払う能力はないので、ローンを組む必要があります。収入は人並み以上あり、仕事も安定していますが、市街化調整区域なので土地に担保価値は無く、ローンが組めるかどうかもわからないということも知りました。

３～４０００万の家を予定していますが、仮にローンが通ったとして家を建てても、土地建物に資産価値はなく、お金をどぶに捨てるような気がします。土地は広く、周囲の環境も良く、この先代々この土地に住み続けるのであれば、土地建物に資産価値はなくても、関係ないのかもしれませんが、私には縁もゆかりもない土地であり、同じ大金を払うなら、市街化区域に土地を買って自分の家を建てたほうが、資産価値があり、何かあったときに売却もできるし、良いのではと思いました。しかし、それでは、義両親の老後の面倒を見ることができず、また、狭い庭付きの家しか建てられなさそうです。家の建て替えを諦め、このまま今の家で生活し、老後の資金を貯めておいた方が良いのではとも思います。

家の建て替えを夢見ましたが、意気消沈しております。建て替えるなら、それなりのお金をかけて満足のいく家を建てたいと考えていますが、このまま、「市街化調整区域」に大金をはたいて家を建ててしまってよいのかどうか迷っています。アドバイスをいただけないでしょうか。

先祖代々この土地に住んでいたのに（私はよそ者ですが）、「市街化調整区域」になったせいで、家の建て替えを制限され、資産価値もなくなり、不条理を感じています。

[1: いた]

　こんにちは。市街地調整区域の家でも売却は可能です。しかし、土地に普通の価値がないので資産の価値は下がりますね。ただ、家としての価値で販売はできなくもないので、そこら辺は天秤にかけるといいと思います。


　ローンが組めるかどうかは銀行さんしだいなので、可能なところを探すといいと思います。


　わたしならセイセイ広い土地で暮らしたいと思います。

[2: 匿名さん]

こちらはご覧になりましたか？
http://allabout.co.jp/gm/gc/25771/

ご参考までに。

[3: ますおさん]

>>1
いたさん、レスありがとうございます。

私達の住んでいる家の土地は、北側に幅２ｍに満たない道路があるのですが、設計士さんが調べたところ、この道路は２項道路ではないことがわかり、私たちの敷地は道路に接していないということがわかりました。この「道」を利用するのは私たち家族だけであり、建築基準法の制定時に、2項道路に指定されなかったようです。
南北に走る公道から西側に走るこの「道」を通って、私達の敷地に入るのですが、私たちの敷地は袋地になっています。家を建てるためには、この「道」の幅が２ｍ必要とのことだったので、公道から私たちの敷地まで続くこの「道」を幅２ｍになるように、道を広げてもらうことにしました（道沿いの土地の一部を購入します）。
市街化調整区域で、道路にも接してないこの土地建物を買ってくれる人はいないと思われます。いたとしても安く買い叩かれるだけだと思いますので、将来売却することはないと思います。
どこに家を建てても私が死ぬ頃（３－４０年後）には建物の価値は０になっているであろうし、売ることを考えないなら今の広い土地に広い家で暮らすのもありかと思いますが、大金をはたいて建てる家が始めから担保価値がないというのが悔しいです。

今住んでいるところが市街化調整区域というだけで、ローンを断られるなら私のプライドが傷つくので家の建て替えはやめるつもりです。

義両親の名義で少しはなれたところに田があります。また、最近、義父が、家の近くの資材置き場に使われていた土地が売りに出されていたので買いました。地目は山林です。将来これらの土地に私たちの子どもが家を建ててくれて近くに住んでくれたらと思っていましたが、家を建てるのは難しそうということがわかり、ここに住み続ける必要があるのかと思ってしまいます。

[4: ますおさん]

>>2 さん

サイトの紹介ありがとうございます。
家の建て替えを考えてから、いろいろ調べました。紹介していただいたサイトもみました。

市街化調整区域の土地が安いからそこに家を建てたいという人と
昔からその土地に住んでいるのでそこに家を建てたいという人とでは
話が違うと考えます。
土地が安いからと市街化調整区域の土地を買う人はそれなりに自己責任はあると
思いますが、昔からそこに土地をもっているのに、その土地に新しく自由に家を
建てられないというのは納得いきません。

今の制度では、子どもたちはこの土地を離れ、＊＊はますます廃れていきます。
それが国の方針かもしれませんが、昔から市街化調整区域内の＊＊で生活して
いる人の生活、資産のことも考えて欲しいと思います。

[5: 匿名さん]

アドバイスを…と書かれてますが、結論出てませんか？
もしくは他人には出せない話ではありませんか？

数十年後の資産価値（費用対効果）を考えたら建て替えは現実的ではない。
建て替えするなら費用対効果は諦めざるを得ない。

そこを両立させたいならお舅さんお姑さんが亡くなるまでは
気に入らなくても現状で我慢（その間は貯金）して、
土地に固執する人間がいなくなったら別の場所に建てる。
以外にないように思われますが（気に障ったら失礼）。

[6: 匿名さん]

市街化調整区域内に暮す者ですが（近隣区域外とでは坪単価で５倍程度の差があります）

市街化調整区域というのは、ある意味そこで暮す人の特権でもありますよ。
スレ主さんもおっしゃるように、立地に比較して土地が安く当然税金も安い。
そこに土地を買って暮したいと思っても、赤の他人では購入に苦労します
だから貴方は幸いにも、その特権を持っているのだと考えてもいい。

土地を購入して私道にできるなら、それも恵まれていると言えます。
今の土地に好みの家を建てて末永く暮せたら良いのか
それとも将来は売却を考えて暮したいのか。
貴方がどちらを考えているかです。

表現が悪いですが、私も私の家族も、そしてその暮す土地も
他所から見れば大した資産価値は無いかもしれません。
それでも私にとっては一番大切な資産です。　お金以上に沢山の価値があると感じます。

[7: ますおさん]

>>5 さん

レスありがとうございます。

家族の中では立て替える方向で話は進んでいます。私も建て替えに絶対反対なわけではないので、このまま行けばおそらく立て替えることになると思います。しかし、最近になって、このまま立て替えて後で後悔しないか悩むようになりました。

この土地が私の親の土地で私が昔から暮らしていた土地であれば、悩まないかもしれません。

義両親が亡くなっても、妻や子にとってはこの土地は子どもの頃から暮らしている土地であり、愛着があるだろうし、その頃には私も年をとっており、新たな場所で土地を買って家を建てる必要性はないかもしれません。
最近夫婦仲がよくないのも、悩む原因の一つかも知れませんが、私がこの土地に骨をうずめる覚悟をすれば、解決するかもしれません。

[8: ますおさん]

>>6 さん

アドバイスありがとうございます。

私は妻と結婚したことで、広い土地に広い家を建てることができる特権を得たということですね。土地の安い市街化調整区域に家を建てたいと考えている人からみると贅沢な悩みかもしれませんね。心の中のもやもやがひとつ吹っ切れたような気がします。

将来、土地建物を売却したとしてもたいしたお金にはならないだろうから、売却することはないと思います。今の土地に好みの家を建て、定年後は前の畑で作物を育てながら、末永く暮せたら良いので、資産価値のことは気にせず、家を建ててみようと思えてきました。

残る問題は、夫婦仲とローンがうまく組めるかどうかです。

[9: ますおさん]

「しゅうらく」という漢字が、「＊＊」になるのはなぜ？

[10: 匿名さん]

どうわを意識し過ぎ。
＊＊（ぶらく）も駄目だと思う。

ますおさんは東北の方？
市街化調整区域で味噌屋がもめてたところがあるね。

[11: 匿名さん]

>9
差別用語として使われることがあるためNGワードになっているようです。

[12: 匿名さん]

ぶらくもしゅうらくもNGじゃないのに不思議。
西の方は、激しいからね。

[13: 匿名]

普通に違う所に土地買って住めば？

[14: サラリーマンさん]

>土地建物に資産価値はなく、お金をどぶに捨てるような気がします。

土地がただみたいなものだからいいんだよ。だから住宅ローンなしでも家建てられるの。少しは金貯めろよ。

>同じ大金を払うなら、市街化区域に土地を買って自分の家を建てたほうが、資産価値があり、何かあったときに売却もできるし、良いのではと思いました。

何かありそうならローンなんて組まない方がいいよ。旧家で十分。

家を建てるなら「市街化区域」か「市街化調整区域」だけではなく、ハザードマップとか地盤とか調べて判断すべき。３年は勉強しな。

[15: 匿名さん]

スレ主さんは甘いよ～。
表面的にしか物事を見られてませんね。
そんな感覚で土地建物の資産価値なんて
土地転がしみたいなこと言ってると確実に失敗しますよ。

[16: ますおさん]

>>10,11,12 さん

ここではこの単語は使わないようにします。

[17: ますおさん]

>>14
サラリーマンさん

土地がタダみたいでも、建物はタダではありません。１５００万の貯金はあります。安い家なら住宅ローン無しでももう少しお金を貯めれば、家を建てられるでしょう。しかし、中途半端な安い家を建てたいとは思いません。今からさらに１５００万貯めようと思うと１０年くらいかかりますが、１０年後に家を建て替える意味はありません。家を建て替えるなら年齢的にも、家族にとっても今が調度良い時期です。
市街化調整区域の住民は土地がただみたいなものだから住宅ローンなしでも家建てられるという考えはおかしいと思います。地方なので市街化区域でも土地は安いです。現金一括で家を建てられるようになるまでお金を貯めていたら、建て時を逃してしまいます。


>何かありそうならローンなんて組まない方がいいよ。旧家で十分。

貯金は残しておいて、今の家で生活するのもありだと思いますが、一生に１回は家を建てたいです。だから悩んでいるのです。

>家を建てるなら「市街化区域」か「市街化調整区域」だけではなく、ハザードマップとか地盤とか調べて判断すべき。３年は勉強しな。

ハザードマップは問題ないです。今の土地に家を立て替えるのなら、地盤が悪ければ改良するしかないので、３年も勉強する必要はないです。市街化区域に土地を購入するなら、その土地が問題ないかしっかり検討したいと思います。

[18: ますおさん]

>>15 さん

私の考え甘いですか。
将来土地建物を売却して資産を残そうという思いはないです。
ただ、大金をはたいて家を建てても、建てた直後からその建物に担保価値がないというのが、悔しいと思いました。
>>6 さん　のアドバイスを聞いて、末永く住むことを考えたら、浮いた土地代をことこつ貯めておけば、将来は建物の価値はどちらにしても無くなっているので、どちらに建てても同じことかと思えてきました。今は、今住んでいる場所で自分達の思い通りの家を建てて末永く暮らして行こうと思うようになりました。

[19: 匿名さん]

土地の資産価値はその相場成りで（市街地・調整で相応）
建物は個別の場所に個別の注文で建てた時点で、その価値はもう４割減くらいですよ。

[20: サラリーマンさん]

スレ主の書き振りからして　３年は勉強しろ。　は合ってるはず。建ててからもグズグズ言うタイプだろうから。業者とコンタクトしてからでも具体化するのに１年以上はかけるもの。建売レベルなら別。前提はいわゆる自由設計の注文住宅だろうから。

>大金をはたいて家を建てても、建てた直後からその建物に担保価値がないというのが、悔しいと思いました。

自分の建てた家に価値があると思うのは施主だけなんだよ。車よりタチが悪いんだ。市街化調整区域ならマジで「担保価値はない」んだ。

あと二世帯住宅考えるなら２倍の金かかるんで、３千万円程度の家なら６千万円用意できないと。５千万も用意できないならハウスメーカーはパスな。土地が３百坪あっても延床６０坪ぐらいだとチープに見えるから気を付けること。地盤改良や外構工事でも最低４～５百万見込んどかないと資金ショートして家具・家電が揃わないので要注意な。

[21: 匿名さん]

資産価値など考えずに生活が不便なくできればいいんじゃない。
それより、地盤は大丈夫ですか？
地盤が悪けりゃ、元も子もありません。
市街化調整区域＝田んぼみたいなイメ－ジあるし、他の物件も少ないでしょうから参考にするものがありません。
地盤が要注意だと思います。
広い土地で、庭で畑づくりしながら、生活できるのは、楽しいと思いますよ。

あ～羨ましい。

[22: 匿名さん]

住宅ローンを借りるとしたら、名義は、ますおさん？
その土地の名義は、妻親？

そういう面からも、担保にできる・できない、
という話しに繋がっている可能性はありませんか？

今の土地が、お子さんやご家族にとって良い所であるならば、
お父さんである、ますおさんは、頑張りがいがあると思うのですが…

やはり、ますおさん、という立場が引っ掛かっているのでしょうね。
>私には縁もゆかりもない土地であり
ですものね。


3.11の直接の被災者ではないにしても、
同じ国に暮らすものとして、考えることはありませんか？

広い土地を持っていても、災害や外部的要因で
家屋がなくなる、住めなくなることもあるわけで…

日本、極論でいえば、
生きている地球上に暮らしている・暮らさせてもらっている立場なので、
財産、なんて考えはどうなんだろう？と思うことも。

元気に生きている間、お子さんが独立するまでの短い期間、
快適に、家族が楽しく幸せに暮らせる時間を少しでも長くと願うならば、
グチグチ言わずに、サッサと行動に移すべきだと思います。

子供の成長は早いですよ～

[23: ますおさん]

>>19 さん

レスありがとうございます。
建物の価値は考えないことにします

[24: ますおさん]

>>20

サラリーマンさん

業者とは半年前からコンタクトしています。田舎ですので、義父の顔なじみの地元の工務店で建てる予定です。まだ正式な契約はしていませんが、建替えるにあたって話に乗ってもらっている間に、いろいろな問題があることがわかってきました。今ならまだ建て替えを中止(延期)できるので、今回アドバイスをいただき、どうしようかと思った次第です。

[25: ますおさん]

>>21 さん

レスありがとうございます。

家が建っているところに建替えるので田んぼではありません。昔から家が建っているところなので、地盤はたぶん大丈夫だと思います。無理なら地盤改良はやむを得ないと思っています。
資産価値は考えずに、不便なく生活できるありがたさを受け入れたいと思います。

[26: ますおさん]

>>22 さん

レスありがとうございます。

>住宅ローンを借りるとしたら、名義は、ますおさん？
その土地の名義は、妻親？

土地は義母の名義です。義父も「ますおさん」です。
建物は、市街化調整区域であり、私が農業に従事していないため、私の名義で建てることが難しく、農業に従事している義父母との共同名義になる予定です。住宅ローンに関しては、私の名義で借りますが、以前ローンの話を銀行に聞きに行ったときに、土地が義母の名義なので義母に連帯保証人になってもらう必要があると銀行に言われました。(ローンが通るかどうかは図面ができて、どの程度の建物ができるかはっきりしてから審査に入るとのことなので、具体的な話まではしていません。市街化調整区域という話もしていません)


＞>今の土地が、お子さんやご家族にとって良い所であるならば、
お父さんである、ますおさんは、頑張りがいがあると思うのですが…
やはり、ますおさん、という立場が引っ掛かっているのでしょうね。

まさにその通りです。環境は悪くないので、土地を用意する必要がなかった「ますおさん」という立場を受け入れたいと思います。

>元気に生きている間、お子さんが独立するまでの短い期間、
>快適に、家族が楽しく幸せに暮らせる時間を少しでも長くと願うならば、
>グチグチ言わずに、サッサと行動に移すべきだと思います。
>
>子供の成長は早いですよ～

私もそう思います。だらだらしていると子供も成長してしまい、新しい家で家族で楽しく暮らせる期間が短くなってしまいます。

皆さんのアドバイスを聞いて、住めば都ということで、今の土地に後悔しない家を建てようと思います。

[27: 匿名さん]

スレ主さんへ。
ローンは心配ないでしょう。
（転職繰り返してたり、他にローンがあれば別ですが）
ただ、銀行名義で生命保険へ加入させられます。自己資金は多い方が良いでしょう。土地の名義は多分嫁さんの親になるので土地担保で金借りるのは余り考えない方が良いですよ。返って関係がおかしくなりますよ。

それから長く住むなら町でも田舎でも変わらないようなニュアンスですが、まだ考えが足りませんね。

詳しくは登記事務所で相談してみると良いでしょう。

ただあなた一人で動かずに嫁さんと一緒に行動する事を願ってます。

以上15番でした。

[28: 匿名さん]

義理親が農業従事者なら、ＪＡのローンを考えてもいいと思う。
ＪＡは地方に強く、田畑を担保にして住宅ローン組んだりする人も居ます。

土地でも工務店でも義理親の顔を立てる感じでも、利用出来るものは利用した方がいい
その采配が貴殿の知恵と力です。
その結果でより良い家が作れたなら、それが貴殿の実力ですよ。

ちなみに当方の近隣で二世帯住宅は、６０～７０坪台の大きさが普通です
施工もみな地場工務店系、大手ＨＭでは資産家しか無理な大きさですね。

[29: ますおさん]

>>27 さん

レスありがとうございます。

>それから長く住むなら町でも田舎でも変わらないようなニュアンスですが、まだ考えが足>りませんね。

謎です。まだまだ不勉強ですね。

[30: ますおさん]

>>28 さん

レスありがとうございます。
ローンは、働き出した頃から給与を振り込んでいる地元の地銀を考えていますが、場合によってはJAにも相談に行こうと思っています。

60坪くらいの家を考えていますが、資産家ではないので大手ＨＭは厳しいです。モデルハウスめぐりをしてHMに気持ちが傾きかけましたが、広さを優先して工務店で立てることにしました。

[31: 匿名さん]

世間一般的には資産価値が無いかもしれないが、
主および主の家族には住み続ける限り価値はある。

子供が継いでくれる家であれば、多少金がかかろうが主だって満足だろ？
そういう家と家族を守っていけばよい。


まあなんだ、金策は頑張れ。

[32: 匿名さん]

市街化調整区域だけの問題ならクリアは簡単ですし、長いこと住めば資産価値の無くしたウワモノも抱き合わせで土地を裁けるので（て言うかウワモノがないと裁きにくい）解体費など要らないので立地条件さえよければ返って得になるんですが・・。
問題はまだありますね。（違ってたらごめんなさい）

今回の建て直しは義父母に幾らか援助して貰ってますか？

もし全部自己資金（ローンも全て）なら
家の名義はスレ主さんにして貰った方が良いと思いますよ。

出来るハズだと思いますが、マスオさんのケースはハッキリ言えませんので
やはり登記事務所に訊いてください。