プラウドタワー大泉学園

[マンコミュファンさん]

最近のプラウドさんに多い、価格とバリューのミスマッチにならなければいいですが・・・

所在地：東京都練馬区東大泉一丁目600番（地番）
交通情報：西武池袋線 「大泉学園」駅 　徒歩1分
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上27階 地下2階建て
入居時期 平成27年3月下旬 (予定)
売主：野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社

[587: 匿名さん]

→546さん
タワーマンションでは駅1分でも10分は余裕もって出るようにしています

[588: 匿名さん]

585よ、そのくらいの電車賃が払えない人はここは買えないよな。

[589: 匿名さん]

日常的に都心に出たい人なら、この値段なら都心を買うだろ。
たまに出るなら気にならない運賃で便利ってこと。

[590: 匿名さん]

都心は買えない、ここの値段じゃ無理。都心は1m2で１００万以上。

[591: 匿名さん]

>590
都心は買えなくても、山手線沿線くらいは買えるでしょう？

[592: 匿名さん]

山手線沿線、立地や階層やグレードがあるからねえ。
平米100万届かないと、それなり。
ここは大泉学園にしては高いのかもしれないが、池袋以東、池袋以南の値段とは違う。
田端とかは安いし、山手線ではあるけど。

[593: 匿名さん]

田端でも山手線の内側は高台だし、グレード高いよ。
三菱地所の「道灌山パークハウス」なんて、中古物件が出たなら買いたいくらい抜群の立地だったよ。

[594: 匿名さん]

ああ言えばこう言う…。

交通の便と運賃の話してんのに山手線内側を引き合いに出すかな。

山手線沿線は買えない値段で、このグレードで、この程度の利便性なら妥当な値段じゃない？ってなるんだが…。
そう言えばまた何か言うんだろうな。

[595: 匿名]

>>584
タワマンの維持費は都心でも練馬でも変わらない
ですからね。それだけのコストを負担しつつ所有する
意義はあるのか。負担が上がった時点で中古市場での
競争力は大きく落ちますしね。
それはここに限ったことじゃないのですが、
立地なりの価格水準を乖離した高さとあわせると、
ここと添い遂げる決心か、キャッシュで買う余裕、
どちらかが必須かと。魅力はあるけど高すぎ。

[596: 購入検討中さん]

>>584

北側でしたか。びっくりしてしまいました。ありがとうございます。

タワーマンションからの景観は魅力的ですが、
風とか弊害も考えると、維持費分の価値があるのかも疑問になりますね…。

20階が良いとかこだわりがあるなら別ですが。

[597: 匿名さん]

ここのランニングコストは他のタワマンに比べると高い方に入るでいいんだよね？

[598: 申込予定さん]

>>584さんの言い分
最上階、103.42㎡の1億3470万の最高値の部屋、どなたが住まわれるのでしょうか。

↑どなたが住まわれるのでしょうか。って、あなたよりお金がある方でしょ（笑）
あと心配ですって　笑えますけど　人の財布を気にしてどうすんの？

ちょっと　まとはずれな方ですね

姉歯がつくったマンションにでもいったら（笑）

[599: 購入検討中さん]

私は大泉学園のタワーマンションに住んでいる者です
ここのマンションって10階から上は網戸がないんです
それが問題なんです。設計上では10階以上には虫等はこないとの机上の空論です
実際私は24階にすんでいますが、夜に電気をつけたまままどを開けると

・てんとう虫
・羽あり
・かなぶん
・小バエ（特に多い）
が入ってきます。
網戸がないから、本当にこまっています

プラウドを購入する前には、網戸があるか、絶対に聞くべきですよ

[600: 匿名さん]

低中層階と、高層階って、どっちが人気？

[601: 購入検討中さん]

599さん、うちもタワーマンション高層階に住んでいて、網戸付いてませんが、虫は殆ど入ってきませんし、ご近所でもそれで困ってるなんて、聞いたことありません。２４階で「本当に困る」位 虫が入るなんて、にわかには信じ難いのですが。まあ、確認位しても損は無いかと。ただ、うちも仮に網戸付いていたとしても、せっかくの高層階の観景が損なわれるので、殆ど使わないと思いますよ。(高層階の網戸は落下防止のためかなり高価になるらしいので)そんな滅多に使わないようなものが価格に反映されるより、必要度の低いものはカットして、価格下げてよと、野村さんには言いたいな。高層階の眺望に馴れちゃうと、やっぱり、低層には住めなくなってしまうので、うちも高層階狙いなもんですから。

[602: 購入検討中さん]

599です
タワーマンションで虫が入り、こまっている方は多いですよ。　ネットで検索しても沢山ヒットします。

網戸は普通の物ではなく、ジャバラ系のものがあればいいですが

今日のこの時間は、虫が一匹きました（笑）
確かに「蚊」はきませんが

[603: 匿名]

網戸はできれば欲しい人が多いと思います。
モデルルームとかでほとんどの人は気づかない点ですよね。
あらかじめ訊く項目として覚えておくのがオススメです。

ダイレクトサッシには当然不要ですが、
吐き出し部にはあった方がよいと私も思います。
どの高さから虫がいないかと言うのも難しい話です。
極端な話、隣家にいれば壁伝いに入りますしね。

[604: 匿名さん]

値下げありますかね？
ここまで近隣の相場と離れていると完売は難しいと思います。
デベも値下げ前提で価格設定しているような気がします。

[605: 匿名さん]

本体価格以上にランニングコスト見直して欲しい、、

[606: 匿名さん]

今から値下げってあるの？

[607: 匿名さん]

ロッカー月千円ってのも凄い適当な気がする・・高いし・・

[608: 匿名さん]

高くても、資産価値が下がらなければいいなと、、駅前で再開発、大手のプラウドだとそんなに悪くはないと思うのですが

[609: 匿名さん]

他のプラウドのスレで、
共用スペースの使用料が高いから、値下げの交渉をする署名を入居者で集めたって話は見ましたよ。

結果は知りませんが。武蔵小杉だったかな？

管理費とか修繕費は、価格に見合う働きをしてくれるなら一概に「高い」とは言えないと思う。
賃貸マンションでも、管理費安いけど掃除を適当にしかしてもらえないマンションに住んだ時は気分悪かったですよ。

今のマンションは管理費高いけど共用部分だけでなく、各住戸のドアや窓の格子まで掃除してくれるし、清掃員がしょっちゅういて気になった所の掃除をお願い出来るから快適。
高い管理費払ってるからあまり遠慮もしなくて良いですし。

[610: 匿名さん]

価格は途中で予定価格をかなり引き上げてるみたいだしね、最終で安くなると背中押される人もいるはず。

管理費は価値観、評価分かれるから何とも言えないけど、トランクルームは部屋によって広さが異なるのに料金一律？駐輪場の倍の料金だし。

[611: 購入検討中さん]

601さん
大泉学園では高層階でも虫が入ってきます。
なので、網戸は必須です。

609さん
管理費なんて微々たるものですよ。高いのは修繕積立費です。

[612: 匿名さん]

>>611

その「高い」ってのは、
相場とか、行われる修繕内容に対して「高い」という意味？

管理費と同じで、野村がぼったくってるなら「高い」 と言えるけど、
そうでない適正な値段なら「高い」とは言えないんじゃないかと。

[613: 購入検討中さん]

612さん
修繕内容に対して妥当な見積もりかなんて関係者でない限りわからないでしょう。

[614: 匿名さん]

>>613

「高いから、安くして欲しい」と言われると、
「この値段では損をするのか」と気になる人もいるんですよ。

まぁ、深い意味はなく、単なるボヤキの場合も多いと思いますが。

私も修繕積立金は高いなと感じましたが、
少し調べたところ、タワーマンションは修繕費用が高いのが一般的と知り、
私は「それなら普通のマンションが良い」と感じましたが、
家内が「それでもタワーマンションに住みたい」と言、
家計に支障はないですし、タワーマンションも視野に入れてるんです。

ただ、少し調べただけなので、「高いから値下げ」と言う人がいたら、
その根拠を勉強のため伺ってみたいんですよ。

単なるボヤキならボヤキで、そう教えてもらいたいんです。

[615: 匿名]

高い安いが問題になるのはむしろ管理費ですよ。
積立金はあくまで積み立ててるもので、運用も
使い方も組合主体で決めるものですが、
管理費は払った瞬間に、管理会社に掛け捨てです。
どちらもタワマンは割高になります。

[616: 購入検討中さん]

614さん
タワーマンションは大抵、利便性の良い商業地区に建っており、低層階を店舗として貸すことが多いです。
そして、この賃貸収入は多くの場合、住民たちで修繕積立費として積み立てていきます。
このマンションはそういう収入無いとこのスレに書いてあり、住民たちの負担のみで積み立てていく必要がありますよね？
また、土地のサイズに対して世帯数も少なくそのあたりもランニングコストを押し上げる要因かなと。

615さん
管理費が5000円なのか10000円なのかなんて気にならない範囲では？将来、倍増していく訳でもないでしょう。

[617: 購入検討中さん]

>>616
眺望と日当たりを重視しており、タワーマンションもいくつかモデル見学しましたが、
商業を管理組合？でもって賃貸収入を得ているという説明があった物件はありませんでした。
大抵されているという一例を教えていただけないでしょうか。

[618: 匿名さん]

>>616さん

６１４です。
なるほど。そのようなマンションもあるんですか。
勉強になりました。ありがとうございます。

[619: 匿名さん]

617さんがおっしゃるように、
店舗は大抵、売主が分譲するか、地権者の物になるか、ですよ。
組合の賃貸収入になってる物件は私も見たことがありません。

[620: 匿名]

組合収入になるということは、店舗部分の
所有権が組合にあるということですからね。
普通は店舗の事業主体に分譲するか、
地権者が取得して賃貸でしょう。
あとはデベなどが保有したまま賃貸ですかね。
いずれにせよ賃料は所有者のもの。
店舗部の管理費修繕費を高く取るというのは
常套ですけどね。

[621: 匿名]

616さん
このマンションだと、管理費は標準2万強くらいですかね？
まあここを買う人が月五千円の差にどれほど敏感かは
確かにわかりませんが、故の無い掛け捨て出費は故人的には
小さくてもいかがなものかと。
他のマンションと管理の仕事かわらないのに割高な管理費って
嫌じゃないですか？物件ごとに管理費の差はかなりありますよ。

修繕の方は、確実にやった分だけかかるので、最初安ければ
あとから上がるのは当たり前だし、同じ工事で価格が二割三割
違うということはあまり無いと思います。
実際にかかるより高過ぎれば組み戻しもできるわけですし。
安すぎて積立が不足すればマンション全体が不良物件化しかねません。

[622: 匿名さん]

管理費も、管理人や清掃員の人件費、
この物件の場合はセコム代とか、
普段快適に過ごすためにかかる実費じゃないんですか？
共用スペースの掃除とか、植え込みの手入れもあるし、
これで2万程度なら良心的に感じますが…。

[623: 匿名さん]

連投失礼

先にも書きましたが、
賃貸でも管理費が安いけど、
ごみ置き場はゴミが溢れ、
共用スペースに食べ物がこぼれていても1ヶ月放置っていうマンションにいた時は気分悪かったんで…。
共用スペースに私物を出してる人がいても注意してもらう管理人がいなくて放置とか。

管理費の金額によって差が出る事はありますよ。

勿論、払う分の働きは期待させて頂きますが。

[624: 匿名さん]

管理費の妥当性は、最終は価値観の問題。

まあ、管理組合が主体的に動けば、相見積もり取るなどして、客観的、最大公約数的な妥当性、納得感はある程度出せるけど、理事の労力は半端ない。

[625: 購入検討中さん]

>>624
624さんへ
あまいですよその考え　素人そのものです
新築マンションを購入時には、開発会社とその開発会社販売会社及び開発会社の管理会社がセットは当たり前です

したがって、当然開発会社もばかではないので、マンション購入時に、管理会社は指定されていて10年（最低10年~20年の間）契約となっています。

したがって、他社の安い見積もりをもってきても、却下です

そういうものです。　

※パンフレットはみていないですが、野村系の管理会社と書いてあるはずです

[626: 購入検討中さん]

625さんへ
624ですが、私は分譲マンション理事長経験者です。
確かに、仰る通りの面もありますね。
しかし、小さい事からでも管理組合が管理会社を動かせることもありますよ。
これ以上詳細ここでやり合うつもりありませんが、経験から投稿させて頂きました。

[627: 購入検討中さん]

>>626さんへ
小さいことからというけど、小さいことからか管理組合の崩壊のもとです
管理組合は組合員の物ですが、実際には組合員が仕切りだすともめるのはわかっています。
なぜなら
・管理組合にしがみつき、管理組合の役員と言う立場を利用し、自分の知り合い、なれ合いの業者を使いだす。結果、癒着が発生する。
・脱、現管理会社という輩にかぎって、所詮は知り合いの会社、親戚等

このようなことが起きて管理組合が分断されているのは多い

脱管理会社という輩は、実態はほとんどがこんなもんです

現に最低億しょんのマンションでは、管理会社にまかせ、さらに追加費用を出すから、一流ホテル並みの仕様管理にしてくださいという方もおおいのです。やはりマンションに居住する人の、ザ・収入でマンションの維持管理は変わります。
　エレベーターも超高速が付くでしょうが、当然メーカーの保守管理でスタートするでしょうが、一部の輩は、管理の安い
S●C等の見積もりをとってきて、「見てみてー　保守管理費がこんなにちがうのよー　今の保守管理は髙すぎでしょー　EVの管理変更させましょー」と　すぐに金額だけ見て騒ぎ出す輩

　また既存の設備があるのを知っていて、その設備が老朽化すると、金のない管理組合員は、「そんな設備は修繕しない、更新しない」と総会で言う

　その設備があるから購入したのに、その設備があるのをしっていながら、設備は壊れないものと信じていたのか？しらなのか、更新等に騒ぎ出す輩。

　私はそんな輩がこないことを祈ります

　

[628: 購入検討中さん]

627さん
626です。

全く仰る通りであり、
金額だけではない客観的なわかり易い評価軸の設定に難儀しました。
故に、理事の労力は半端ない、と投稿したのです。

広げといて何ですが、
ここは管理会社や管理組合のスレではないので、ここらで本来の検討スレの話題に戻りませんかー。

[629: 購入検討中さん]

>>628さんへ
　そうですね
　

[630: 匿名さん]

「高めだけど、これくらい生活に余裕がある人が近所である事を望む」
という意味で、敢えて高めの物件選ぶ人もいますからね。

626さんみたいな方が理事長だと皆さん助かったでしょうね。

話変わって、少し前に話題に出ていた網戸は、
普通の網戸ですが標準装備だと営業の方が話していた気がします。

誰かが言っていたジャバラの網戸(アコーディオン網戸)への変更も、
もしかしたら可能かもしれませんから聞いてみると良いと思います。
(自分も聞く機会があったら聞いてみます)

[631: 匿名さん]

熱いね〜ここ。

[632: 賃貸住まいさん]

寒いねー〜ここ。

[633: ご近所さん]

只今の大泉学園は、梅雨で涼しいです。
間もなくあっつい練馬区の夏が来ますよ～。

[634: 申込予定さん]

駐車場を借りる予定はないのですが、車で送り迎えしてもらう場合はどのようになるのでしょう？営業の方の話では駐車場に入る車以外の車寄せはないとの回答でした。道路が整備されるようですが一般車がマンションの周りに停車することは難しいでしょうか？

[635: ご近所さん]

それ、私もきになってました。

マンション隣のブックオフの前の道路（線路沿いの道）なら道幅の割に交通量が少ないので、
送迎程度の路駐なら可能かな…という雰囲気です。
あくまで路駐になってしまいますが。
駅の反対側になってしまいますが、
ゆめりあタワーの隣の線路沿いの道に、
ゆめりあタワーの関係者（送迎の車とか、引っ越業者）が路駐しているのは良く見ます。
少し長い間駐めたい場合は、商業施設の駐車場を使うしかないんですかね？

[636: 主婦さん]

>>635
そうですねー
送迎もいろいろありますが、なんの送迎でしょうか？
たしかに、毎日635がさんがいうように「ゆめりあタワーの隣の線路沿いの道に」毎日毎日
駐車しています

私からすると、毎日毎日長時間道路を占有しているのをみます。
運転手は寝ていますが、はっきり言うと、道路を毎日占有しているので、私は抗議する
よていです。経営者はどういうつもりなんでしょうか？

私は近々に毎日毎日駐車しているので抗議します

ということで、長時間路駐をなんて考えていないでしょうが、短時間でも交通の邪魔にならないよう気をつけましょう。