プラウドタワー大泉学園

[マンコミュファンさん]

最近のプラウドさんに多い、価格とバリューのミスマッチにならなければいいですが・・・

所在地：東京都練馬区東大泉一丁目600番（地番）
交通情報：西武池袋線 「大泉学園」駅 　徒歩1分
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上27階 地下2階建て
入居時期 平成27年3月下旬 (予定)
売主：野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社

[544: 匿名]

駒込、目白、世田谷と同等とかw
思うのは勝手なので、ご自由にどうぞw

[545: 匿名さん]

543は、実はポジではなくて、ネガなんだって気が付いた。こんな恥ずかしい、身の程知らずの内容、現に大泉学園に住んでてここを真剣に検討している人は書かないよ。板橋赤羽より上、目白と同等って、一般認識と違い過ぎて、ここのイメージ損なうよ。板橋の人って安い場所だから謙虚で、よくわかってる、こういう無理は書かない。大泉学園も平凡で平和なところ。ここは高額だけれど、住み慣れた街で住み替えできる余裕のある人は、素直に羨ましいです。
543の意図はなに？単なる嫌がらせ？

[546: 購入検討中さん]

540さんに同意。不安に思う点を書き込みして「嫌なら買うな」みたいなのはどうかと。
168戸でエレベーターの台数が2台＋1台ということですが、混雑する時間帯だとどれくらい待つのを覚悟するべきでしょうか。こればっかりは住んでみないとわからないでしょうが、タワーマンションに住んでいる方の経験をお聞きしたいです。

[547: 匿名さん]

大泉学園は交通便利というわけでもないし、積極的に住んだという人よりは妥協して住んだ人が圧倒的多数でしょ。
家賃が安い、地価が安いのである程度の広さの家に住める、練馬区の中では商業施設が充実している、などの理由で。
妥協して住んだ人が（狭い）高額マンションを敢えて買うだろうか。
大泉辺りで戸建ての家は100㎡以上は絶対あるけど、マンションは少ないというかほぼ無いわけだし。

[548: 匿名]

ここで何人かの人が指摘してる地元の潜在需要者は、妥協して大泉にやって来たというより、
昔から当たり前に大泉で暮らしてきた農家・地主系の準富裕～富裕層かと。
そういう人たちは億のお金があっても、簡単に都心に引っ越そうかなとは考えないものです。
たとえば年をとってきて、一軒家の切り回しが億劫になってきたし駅近にいいマンションができれば
そちらに引っ込もうかな、みたいな方がある程度いても全くおかしくはないです。
ただ、そこまでの層がどれだけ居るのかって話ですが。

[551: 匿名さん]

農家・地主系は自分の土地をたくさん持ってるのに、わざわざ捨て金でマンション買うかね。
自分で建てた賃貸マンションの一階や一部屋に住むんじゃなかろうか。

[552: 匿名さん]

子どもに買い与えるってよくあるよ〜。

[553: 匿名さん]

543に爆笑。湾岸地域のスレにもこういう人いるよね。

[555: 匿名さん]

大泉学園駅も、石神井公園駅と同様に、線路の高架化工事が進んでいます。
なので、踏切はなくなりますよ。

[556: 匿名さん]

西武はがんばってるんですね

[557: ご近所さん]

543は、値段が高いことを正当化したい人なんじゃないかな？（笑）

>555
高架化は、石神井公園～大泉学園の間までです（いま工事中）。
大泉学園駅の高架化は今のところ計画ありませんよ。

[558: 匿名]

>>551
大泉の駅近でタワー、大手という希少な条件は、一部の層にはダイレクトに響くと思います。
自分が移り住み、現自宅を子供へ。あるいはその逆。
将来的な流動性も、賃貸マンションをまるごと抱えるより高いので、資産の一部を
分譲マンションにしておくという需要は確実にあると思います。
この場合は、よその地域のマンションとひかくして数百万割高とかそういうのは、
比較的気にならないはず。

[559: 匿名さん]

大泉学園駅の手前で終わるんじゃなかったでしたっけ？

[560: 匿名さん]

高架化は手前までで、物件隣の踏切は残るという噂。

治安、子育て（ほどよく自然があって、公立でもそこそこ良い学校が揃ってる）、
普段の買い物の便利さ（スーパーやドラッグストアが近所に複数ある）、
都心への距離、混雑し過ぎない路線…という条件で、
このマンションと同じくらいの値段で買えるエリアだと、
どの辺りがオススメでしょう？

[561: 購入検討中さん]

不動産関係の仕事をしている者です

プラウドタワー大泉学園　
駅前に隣接し、飲食店等入居する複合マンションですが、誰にでも興味はある物件でしょうね。
駅前ということで音を気にされる方もいるでしょうが、合わせガラス等で問題は皆無でしょうね、窓を開けたからといっても
気にするほどのものでもないでしょう。電車も静音型に変わっていますし

あとはお値段でしょうね
髙いかどうかは、こればっかりはわかりません。

私は違う沿線の駅前のタワーに住んでいましたがね音も全然気になりませんでした>>
実際に売却する時には、タワー人気もあり、購入価格とほぼ同様の金額で売却できました。

なぜ売却?
そうですねー、マンション特有の梁と収納です。子供も増えて収納でした。
結果、私はとあるタワーマンションを売却し注文の一戸建てを建てましたが、駅前タワーマンションはいいと思いますよ

あと私がマンションが嫌いなのが
やはり管理組合ですかね
がんがん個人的意見を言う輩もいるし、子供がエントランスでちょっとあそべば、汚されているとか平気で言われるしね

でもこのマンション　いいとおもいますよ

[562: 購入検討中さん]

大泉学園マンションでは最高価格だからね。
大泉学園の相場を知っていたら目ん玉飛び出るよー。
プールくらい無いと、なんか損した気分

[563: 匿名さん]

沿線住民が、この辺りの相場感をイメージしながらそれより多少割高かな、くらいの軽い気持ちでモデルルーム行って、価格見て唖然とするパターンが多いはず。
だから、営業マンは見え見えだが高い理由を必要以上に説明せざるを得ない。
来場に対する成約率低そう。

[564: 買い換え検討中]

野村のある程度の物件は、マンションギャラリーに短期間に人を
集めるようにして、ギャラリー全体の盛り上がり雰囲気を出します。
半ばお祭り騒ぎ（言いすぎかも？）的に短期販売（即日完売も多い）
で売る物件が多いです。
スケジュールに遅れないように対応しながらも、決して野村のペー
スに煽られないように、冷静に判断して、納得できた人は買いましょう。

[565: 購入検討中さん]

じゃあ、このマンションはいくらくらいが妥当な値段だと思いますか？

で、現在の値段ならどのエリアの方がオススメなのかを教えて欲しいです。
お願いします。

[566: ご近所さん]

プールなら、隣にティップネスあるし、無駄に管理費増えるしいらないんじゃない？

[567: 匿名さん]

なんで突然妥当な値段を詰めよってんの？？
現在の値段って？
565さんは、購入検討中と名乗りながら、もしかして、野村の方ですか？

[568: 購入検討中さん]

>>567

土地勘ない物件を検討していて「高い」と連呼されたら妥当な値段が知りたくなってもおかしくないと思うけど。

野村の人がそんな質問しても意味あるの？

[569: 物件比較中さん]

先日もらった価格表で確か、平米75万円ぐらいだったと思います。
Dタイプ（75.08㎡）で計算すると5600万円ちょっと。諸費用、10年
ごとの修繕積立基金など、もろもろ考えると、わが家ではちょっと
厳しいです。

私が妥当な金額を言うなら、平米65万で4800万ちょっとぐらいですかね。
5000万を切れば、無理してでも「駅直結、再開発」にひかれて買うかも。
野村さんに鼻であしらわれるでしょうが。

[570: 匿名さん]

家の価格見るのもいいけどランニングコストも高いよ〜、
ローンだって組む人殆どだろうに本当にみんな払ってやって行けるものなのかな？

[571: 物件比較中さん]

>>569さん

ちなみに、その価格表に書いてある日付は何日ですか？

今手元に価格表があるんですが、
Dタイプは全然違う値段なので。

変更する可能性があるとは書いてあるから、変更されたのかな？

[572: 匿名さん]

モデルルームになっている南向き田の字の中住居Dタイプ75平米は低層階でも6300万位だったかと。周辺相場より1千万以上は高いことに見合う付加価値をどこに見出すのかが検討ポイント。また、管理修繕等で月3万超、固定資産税は当初5年は減免される可能性が高いとはいえ満額なら年間40万超、つまりローンとは別途で諸々月6.5万程度見ておく必要有、維持費も同様に周辺通常相場より割高になる覚悟を。ローン減税ではまかないきれません。

[573: 匿名さん]

そこから更に修繕費は5年につき5千円程上がっていき最初は7千円くらいでも最大確か4万くらいまで上がる。、更に別に修繕一時金として最初にウン十万、10年後に90万程度、18年後くらいに60万くらい25年後にまた90万くらい掛かるよ確か。大体でしか覚えてないけど、もっと広い部屋はもっとだし。
タワーマンションってこんなもん？ちょっと上がって来てるよね？多分

[574: 購入検討中さん]

商業施設部分の所有権ってマンション購入者ではないの？
修繕積立費の上がり方を見たら、賃貸収入なしで頑張る感じなのか？

[575: 匿名さん]

商業施設は別みたいよ、一階部分は居住区と商業施設区とで修繕してくみたい

[576: 匿名さん]

結局、「駅直結」に対して、維持費含め相場よりざっくり2千万超のプレミアム価値があるかないかの判断かな。

[577: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[578: 賃貸住まいさん]

現在賃貸のアパートに住んでいます。家賃は4万円です
アルバイトしかしていませんので年収は160万円ちょいです
私、この物件の10階ぐらいなら買えますか?
貯蓄　普通預金に25万円　独身　30歳　
好きな言葉:自分がんばれ　といつも言っています
この物件が買えたら、ここの清掃員をやろうかと思っています

[579: 匿名さん]

古い戸建てから逃げ出す先としては、良い物件。小金持ちには、駅近のマンションって、訴求力ある。うちの親、買うよ。

[580: 匿名さん]

売れ行きには興味ある。即完売はさすがにないように思う。

[581: 不動産業者さん]

まだ、値段を下げない野村の強気な営業はさすがです、
野村は売れると思ったら強気！売れないと思ったら極端に安売り！

非常にわかりやすい会社です。

不動産は基本的に利便性が評価されるので、それをどう各自がどう評価するかのことだと思います。

どや顔の営業マンはまだ顔色がかわっていません

さすがです！

[582: 匿名さん]

銀座にも渋谷にも池袋、新宿にも乗り換えなしでいける便利さがあるからね。
東京の主要な買い物エリアのすべてにいける。
そういう路線はなかなかない。

[583: 匿名さん]

何この間取り。
田の字だし玄関からリビング丸見え。

[584: 物件比較中さん]

→No.571さん、569で値段を書いたものです。平米75万は、北西角のAタイプですね。
一番安い６Fで5280万。Dタイプは最安で6180万です。5月25日現在の予定価格と
書いてあります。失礼しました！

南西で平米82万強、南西角は89万強でほとんど90万。高すぎでしょう。「住まい
サ～フィン」の「沖式新築マンション時価」の査定でも76万。相当割高な値付け
だと思います。

No.573さんがいうように、5年後、10年後のコストアップは半端でない。それは
青山、麻布のように値落ちがなくへたすれば上がっていくような場所ならともかく、
練馬ですよ。将来、払えなくなって出ていく人も多いのではないかと心配します。

最上階、103.42㎡の1億3470万の最高値の部屋、どなたが住まわれるのでしょうか。

[585: 匿名さん]

>銀座にも渋谷にも池袋、新宿にも乗り換えなしでいける便利さがあるからね。

私鉄＋東京メトロの電車賃が馬鹿高いのをご存知ですか？
会社が変わると初乗り料金が加算されるからです。
私は銀座・渋谷・池袋・新宿、それ以外にも乗り換えなしで行ける所に住んでいますが、全部JRなので運賃は割安です。
まあ、ここを検討されてる方達は定期券無しで毎日乗っても、運賃なんて気にしないでしょうけど。

[586: ご近所さん]

駅近賃貸タワーマンションのゆめりあタワーに住んでる人なら買えるんじゃないか。

[587: 匿名さん]

→546さん
タワーマンションでは駅1分でも10分は余裕もって出るようにしています

[588: 匿名さん]

585よ、そのくらいの電車賃が払えない人はここは買えないよな。

[589: 匿名さん]

日常的に都心に出たい人なら、この値段なら都心を買うだろ。
たまに出るなら気にならない運賃で便利ってこと。

[590: 匿名さん]

都心は買えない、ここの値段じゃ無理。都心は1m2で１００万以上。

[591: 匿名さん]

>590
都心は買えなくても、山手線沿線くらいは買えるでしょう？

[592: 匿名さん]

山手線沿線、立地や階層やグレードがあるからねえ。
平米100万届かないと、それなり。
ここは大泉学園にしては高いのかもしれないが、池袋以東、池袋以南の値段とは違う。
田端とかは安いし、山手線ではあるけど。

[593: 匿名さん]

田端でも山手線の内側は高台だし、グレード高いよ。
三菱地所の「道灌山パークハウス」なんて、中古物件が出たなら買いたいくらい抜群の立地だったよ。