プラウドタワー大泉学園

[マンコミュファンさん]

最近のプラウドさんに多い、価格とバリューのミスマッチにならなければいいですが・・・

所在地：東京都練馬区東大泉一丁目600番（地番）
交通情報：西武池袋線 「大泉学園」駅 　徒歩1分
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上27階 地下2階建て
入居時期 平成27年3月下旬 (予定)
売主：野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社

[No.101 by 匿名さん 2013-03-21 16:31:45]

マンションの原価に、どの位利幅を付けて売るのがデベロッパーさん方のセオリーなのでしょうか？
少し興味があります。

色んな業種で、原価とか利益率とかあるのでしょうが、
物を実際に作る業種だと分りやすいのですが、
例えば、牛丼一杯500円とすると原価は？利益率は？と想像はしやすいですが、

不動産の場合、
5000万円で売り出すとすると、半分以上は販売（この物件だと野村さん）の利益と言う感じなのでしょうか？

薄利多売でない業種だけど、一つ一つの金額が高額な業種..どうなんでしょう。
勉強の為、単に仕組みを知りたいです。

[No.102 by 匿名さん 2013-03-21 18:39:12]

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/04.html

練馬区って世帯年収高いんだな
世田谷杉並よりも高いくらいだ
豊島区とは比較にならないほど高いからマンション価格が高くても当然かもな
買う奴はいくらでもいそうだし

[No.103 by 匿名さん 2013-03-21 18:54:48]

駅１分でこの戸数なら、いくら高くても、地元需要で売れちゃう。
東池袋も魅力的だしこちらも良いと思う。
住宅地が好みならこっちでもいいし、繁華街すぐがいいなら東池袋。

[No.104 by 匿名さん 2013-03-22 07:48:04]

野村様社員の皆様もご苦労様です。

[No.105 by 匿名 2013-03-22 23:44:54]

ひばりタワーって坪単価どうだったんでしょ？

[No.106 by 匿名さん 2013-03-23 00:04:24]

地価公示価格によるとここの物件みたいな商業地だとひばりより大泉学園が圧倒的に高いですよ。地価的には練馬と同等ですね。まともにひばりの物件と比較するのはどうかと。
区の中心部から離れているのに都心よりのえきより高くなっていますね。

[No.107 by 匿名さん 2013-03-23 00:58:39]

ヒバリタワーは坪280〜330くらいでした。
ここは駅直結、プラウド、市況などを考慮すると350くらいはするかもしれません。

[No.108 by 匿名 2013-03-23 13:33:08]

プラウドタワー練馬が築4年でかなり高いからなあ。

[No.109 by 匿名さん 2013-03-25 15:27:04]

８０平米で７０００万超えるみたいですよ。練馬でですよ。それはすごいですね。

[No.110 by 匿名 2013-03-27 00:59:46]

ここは昨今の板橋のような、完全に地元需要を狙いだね。大泉の場合、ゆめりあがまさかの公団、という間抜けな街だったので、まだ地元近辺の購入層は食い潰していないからね。価値のあるなしではない、田舎の公場のようなものだね。

[No.112 by 匿名さん 2013-03-27 17:46:20]

高い！

[No.114 by 111 2013-03-27 19:31:31]

いや練馬なんていうド田舎のﾋﾄ？に言われたくないんだけど笑

[No.115 by 111 2013-03-27 19:32:38]

西武池袋線ってそもそもどんだけしょぼいんだよって話笑

[No.116 by 匿名さん 2013-03-27 19:33:58]

連投ありがとう

[No.117 by 111 2013-03-27 19:35:49]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[No.119 by 111 2013-03-27 19:42:41]

練馬って正直畑のイメージだよｗｗｗｗ

[No.120 by 111 2013-03-27 19:46:49]

まあ冗談は置いといて８０㎡で７０００万って３００万弱でしょ？笑

田舎練馬区で西武池袋線　

都内どこに出るのもとりあえず池袋に出てこなくちゃいけないような立地で笑

まあみなさんが言うには地元の方が買うみたいなのでね。すみませんね練馬の方たちの気分害すようなこと書いて

さようなら　

[No.122 by サラリーマンさん 2013-03-27 21:12:24]

僻み、妬みはどこでもありますね。
こういう人たちって社会でも取り残されてる余裕のない人ですから相手にしない方がいいですよ。

[No.125 by 匿名さん 2013-03-28 01:00:04]

いや価格設定おかしいだろ？湾岸と比較しても高すぎww

[No.126 by 匿名さん 2013-03-28 01:09:48]

>122さん

有名なネガですので相手にすると、ずっと張りつきます。
相手にしないことです。

[No.127 by 匿名さん 2013-03-28 21:51:51]

練馬を馬鹿にしてる方はどちらにお住まいなんでしょう？そんな都会なんですか？

[No.128 by 匿名さん 2013-03-28 21:53:25]

板橋区は練馬への嫉妬が強い

[No.129 by 匿名さん 2013-03-28 23:54:00]

大泉学園だしプラウドだし駅近だし、値段高めなのは想定内。

無理な層は池袋や要町で見つければいいんじゃない？

[No.130 by 匿名さん 2013-03-29 10:04:03]

>>128
土地勘ないって言ってんだから埼玉か城東の方のやつらだろ

[No.132 by 匿名さん 2013-03-29 15:34:25]

練馬で石神井公園近くでもなく坪単価300万円弱wwどんだけ情弱なんですか？

[No.133 by 匿名さん 2013-03-29 16:51:14]

大泉学園は高いよ
元々高級住宅街だからな

貧乏人は埼玉多摩神奈川千葉へどうぞ

[No.143 by 匿名さん 2013-03-31 11:56:59]

大泉学園は高級住宅街だからな

貧乏人は赤羽、池袋、成増、江古田へどうぞ

[No.144 by 匿名さん 2013-03-31 13:24:02]

>143
もしあなたが大泉学園ポジのつもりなら、その言い方やめて。またネガを呼び込むよ。

他を出さなくていい。ここの話題にしましょう。

[No.145 by 匿名さん 2013-03-31 15:36:08]

高い、易い論争になると、やはりここに書いている額が本当だとしたら
高くして売るんでしょうね。個人的には高いと思います。（この土地を知っている人間からすると）

どなたかのブログでは、ネガ=高く売るために邪魔な情報・意見
を、ネガネガと煽るもの売り手である方々が、その物件を高く売るために
必死で書いている、販売側の営業活動なのだそうです。

この地域には、一部土地持ちやお金持ちが住んでいるのも事実なのでしょうが、
そこをとって（それがこの街の平均）、これぐらいは妥当と印象付けるのも
また、違う話でもあると思います。

売り手は、できるだけ利益を沢山乗っけて売りたいわけです。
いかにセールストークを駆使して、このくらい払うのが当たり前なんですよと
印象付ける（マインドコントロール）のが仕事なんです。

そこを買い手が、冷静な目で精査し、賢く判断する力を持っていないと、
人によっては、煽られて高いだけの買い物したな..と言う結末にしかならない
と思います。
それと、いまでしたら、気ばかり焦っている駆け込み需要を期待できる、
業者サイドの追い風が吹いています。
そこを個人が、しっかり見極めて、各個人（家族）主導で考えないと、
間違えても販売員に、「どうでしょう？」なんて聞いても、聞くあなたは素敵なカモに
なっているだけだと思いますよ。

自分の予算、ニーズ、モノと価格のバランスをしっかり見極めることが大切だと思います。

自分でずっと住もうと思う人に、ブランドと言うのはあまり関係ないかと...
冠に名前が付くだけで、建つものは一つ一つ全く違うものであることを思えば
頭の良い方は、モノの見方が分るでしょう。

どこであっても、ある程度実績のある会社であれば変わりがないことは、このサイトの
住んでいる人の意見や問題ごこを見れば、わかる気がします。

暇に任せて、個人の見解で失礼しました。

[No.147 by 購入検討中さん 2013-04-03 06:22:01]

大泉学園は、駅周辺に銀行やATMが揃っている。
小ぢんまりしているから、無駄な歩く距離も少ない。
大泉にないものは、石神井公園や保谷で補えばいい。
駅至近でこれほど揃っている地域は余りないと思う。
購入争奪戦に勝ちたいものだ。

[No.148 by 匿名さん 2013-04-03 09:24:31]

＞大泉にないものは、石神井公園や保谷で補えばいい。

大泉になくて保谷にあるものは、たぶんほとんど無いと思います・・・
駅ナカのカルディとかSUBWAYぐらい？

[No.149 by 匿名 2013-04-03 19:24:13]

地元民ですが、最近の
治安悪化と西武線の遅延の頻発で大泉脱出を検討中。ここがランドマークになり少しでも治安が良くなれば嬉しいです。

ただ西武線は都心勤務の人には、時間があてにならない危うい路線です。

[No.150 by 匿名さん 2013-04-03 19:34:54]

確かにここ最近の遅延は異常だよ

[No.151 by 住民でない人さん 2013-04-03 20:11:42]

私も地元民ですが、治安悪化とはどこのことでしょうか？まったくわかりません。

[No.152 by 匿名さん 2013-04-03 23:28:23]

妄言ですから気になさらずに
大泉学園は極めて治安の良い都内近郊の完成な住宅地です

[No.153 by 匿名さん 2013-04-03 23:40:04]

146
それって野村の仕業だと思います。他のプラウド物件でも同様のことが起きており、152のような不必要なポジコメントが即座に書き込まれる状態です。

[No.154 by 匿名さん 2013-04-04 00:12:05]

安くていいね。

[No.155 by 匿名 2013-04-04 00:43:04]

完成www
その閑静な地区で、今年１月から３月までで、既に５件のひったくり事件(練馬区広報)が発生しています。３週間に一件ペース。タワマン登場の吉凶による、治安推移は確かに気になる。

[No.160 by 匿名さん 2013-04-04 06:17:54]

ここに悪口を書き込むやつが治安悪化を招いているんじゃないの。
まあ、まだ具体的な内容が出ていないから好きなこと書くんでしょうけど。

[No.161 by 匿名 2013-04-04 12:20:59]

半信半疑で練馬区のHPを覗いてビックリ。確かにここ数年、ひったくりは練馬の中で大泉地区が圧倒的に多い。実感なかったけど気を付けよう…。マクドナルドのところは、季節ごとに一回は夜中に揉め事があるね。警察沙汰にはなってないけど、あそこは確かに夜中は灯りに誘われた馬鹿どもで治安は悪いわ。

[No.162 by 匿名 2013-04-04 14:02:43]

治安はわからんけど、駅前通りに、堂々とパチンコ景品交換所があって、その近辺は殺伐としてる。あと駅近の店はどこもほとんど喫煙可で分煙化されているのはドトールくらい。良くも悪くも、田舎だよ。違法なその筋のエステもあるし、チャイパブも怪しさ満点な駅前。このマンションで一変出来れば良いな。

[No.163 by 匿名さん 2013-04-05 05:47:03]

街がにぎわってくればくるほど自ずから１部で治安も悪くなる側面はあるでしょう。
この程度で治安が悪い悪いと騒いでいたらどこにも住めなくなる。
でも、そのような場所に近付かないとか、余り真夜中の時間帯にうろうろしないとか、
そんな注意を個人的にしていれば悪いことには出くわさない。
そんなことだけで大泉の場所柄が悪くなるというのは少々遺憾。

[No.164 by 購入検討中さん 2013-04-06 08:41:54]

こちらの最大のメリットは、当然ですが大泉学園駅にこちらより近いマンションはできない、ということですよね。なんせ直結型ですから。

利便性の比較で無理をしても池袋駅のほうのマンションにしようと思ったのですがこちらが誕生となれば話は別です、池袋まで12分乗ることは例えば池袋から20分歩くよりは魅力と捉えました。都会の鉄道の恩恵を大きく受けることのできるマンションですね。

[No.165 by 匿名さん 2013-04-06 10:00:42]

混雑の電車がお好み？
上り激込み、下りはJR、メトロに比べて少ない本数、並んで何分も待って座れるかもわからない。所詮、私鉄。

都心に近いとこ買えるなら、そっちがいいよ。

[No.166 by 匿名さん 2013-04-06 13:12:00]

私は断然住環境の良いこちらを選びます。

[No.167 by 匿名さん 2013-04-06 13:24:22]

池袋から20分も歩いたら近くに別の駅があるんじゃない？

[No.168 by 匿名さん 2013-04-06 14:27:54]

高級住宅地に見合う収入や思考がある人が選ぶんでしょうね。
金銭的余裕のない人や環境は気にしないと人たちは高〇〇場、池〇、〇宿など都心寄りに住めばいいと思います。

[No.169 by 匿名さん 2013-04-06 14:29:19]

意味不明

[No.170 by 匿名さん 2013-04-06 15:10:40]

>>168はほんと意味不明。野村不動産にはネット専属の営業がいてあちこちで野村不動産が販売するプラウドマンションの買い煽ってるって言われてるけどほんとにそうなんだろうね。どのプラウドスレでも同じ人が同じようなカキコしてる。

[No.171 by 匿名さん 2013-04-07 07:03:22]

池袋までの混雑はある程度仕方ない。
でも、この沿線は乗る場所や電車の種別を上手に選べばまだ楽に通える。

[No.172 by 匿名さん 2013-04-07 07:20:47]

ここ楽しみだな
ニコタマのライズなんかより断然良さそうだ

[No.173 by 匿名さん 2013-04-07 07:46:05]

うわっ、170の言うとおりだな？、＞ここマジで野村の工作員が巡回してそう。ライズってマンション？何でここで二子玉川の話しないといけねんだよ、意味分かんねえよ。

[No.174 by 匿名さん 2013-04-07 08:47:06]

>170
横ですが、家やマンションを探し始めて、こちらのスレッドなども参考にしようと
見始めて思うのは、やはり、（例えばここではプラウドさんですが）
言い回しや、誘導意見など、売り手側でないとこんな意見にはならないな..
と言う感じのものが多いな（普通に不自然に感じる）と思うのは実感します。

何もわからず、意見交換や質問のようなことをしても、読んでいても、
今思うのは、売り手側の人と話していたに過ぎないことが多いなとも思いました。

たまたま目についた、他の人のサイト等では、ここはほぼデベ（売り手）が集っているという
事も知りました。
という事は、このサイトも売り手は「市場調査」対象なのでしょう。

検討者が、純粋に悩み、忌憚ない意見や質問、本質的な質問を書いたとして、
モデルルームなどへ行って個人情報を売り手側に取られている人については、
メールアドレスなどから、売り手からすれば、書き込んだ人の個人特定までできていると思います。

単純に考えてもそうなるなと。（殺伐とした気分になりますね。売り手に対する信用も..）

検討者、地元の人、住宅に関するいろんな環境についてどうすればもっと快適に..等
本当に建設的な落ち着いてた話し合いの場になると良いですね。このサイト。

そのためにも、家さがしをしている人は、その辺を見抜きながらここを参考にすることと、
自分の譲れないニーズ、予算計算、モノと価格のバランス等しっかり基軸を持たないと、
騙されたり、違うものを選んでしまって...という事になるのではと思います。

それと、モノ探しをしている間に、探しはじめと自分の求めるニーズがかなり変わってくることもあります。

[No.175 by 匿名 2013-04-07 11:07:50]

160戸程度だから、このへんには結構いる地元の富裕層が高値で買う目算があるんだろう。
世間的な相場から乖離した価格になる可能性が高いが、それでも売れるならデベは万々歳だし、
あくまでここに買いたいという需要者も、1割2割の含み損は気にしないような層なら問題ない。
狭いエリアの完結した受給関係で成り立つマンションだろうね。
外のエリアから検討する人は、妥当な価格かどうか精査した方がよい。

[No.176 by 購入検討中さん 2013-04-07 11:27:24]

価格は　坪300万は覚悟した方が良さそうですね。そうなると一番　小さいタイプでも50平米くらいだから4500万くらいになりますよね。価格は仕方ないとしても　土地が二等辺三角形みたいのが気になります。駅までつなぐからしかたないんでしょうが・・・高い買い物なので風水的に少しでも良くないと気になります・・・

[No.177 by 匿名さん 2013-04-07 14:38:33]

風水を気にする人はそれなりに調べればいいとは思うけど、
全体としては南から東北東方向へ面している部分が多いので、まあまあいいんじゃないかなあ。

[No.178 by 匿名さん 2013-04-07 23:02:55]

今石神井在住ですが、初めて本腰入れて検討します。
まずは早くモデルルームを

[No.179 by 匿名さん 2013-04-07 23:15:26]

ちょっと前の石神井のプラウド（とみん銀行の所）っていくらぐらいだったんでしょう？

[No.180 by 匿名さん 2013-04-07 23:32:08]

プラウドタワー石神井公園
新築時価格帯 2,990～15,620万円 坪単価　約250～400万円

[No.181 by 匿名さん 2013-04-07 23:43:46]

市況や駅直結であることを考えるとこちらもそれくらいあるいはそれ以上しそうですね
またそれだけの価値のある物件だと思います

[No.182 by 匿名さん 2013-04-07 23:54:16]

＞178は何で石神井公園から格下の大泉学園を検討するんだろう？？
マンション業者の買い煽りの投稿としか思えない。

石神井公園は西武池袋線で唯一の高級住宅地で、治安の悪い大泉学園とは比較にならない。住民の環境を良くしていこうという意識も高く、ゴミもほとんど落ちていない。

石神井は、都内26ヶ所、23区では14ヶ所が指定されている風致地区で、自然的景観を維持するため、明治神宮などとともに、法律で勝手な開発や建築が禁止されている。

また、閑静な家並みが広がっていて、南側に向かって広く開口部がとられた戸建てやマンションが多い。

電車でも、大泉学園には停車しない急行や快速急行が停車する。

石神井公園を良く知る人間は、＞178のような投稿はしない。ある程度知る人間でも、＞178のような投稿はまずしない。街レベルが全然違う。

恐らく、＞178は野村の営業さんが大泉学園のマンションを買い煽る為に、適当に石神井公園を選択したんだろうね(笑)。

[No.183 by 匿名さん 2013-04-08 00:00:47]

地元民ですが182は全くのデタラメですのでご検討中の皆様はお気になさらずに
よくある嫌がらせです

[No.186 by 匿名さん 2013-04-08 03:30:29]

>185の
マンション帰る→→マンションを買える・・に訂正

[No.187 by 匿名 2013-04-08 13:50:12]

物件の価値はまだ未知数だが、あんな駅近にパチンコ屋や景品交換所があるのは、田舎の証拠。学園なんて駅名につけておいて、あのパチンコが目立つ矛盾は笑える。都心に用事のない人には、牧歌的でお似合いな町。地元需要で売り切るでしょう。

[No.188 by 匿名 2013-04-08 14:03:09]

石神井も丁目で結構違いますからね。
まあ、マンションとしての市場価値は、石神井のプラウドを上回るのはあり得ないと思いますが。
細かい仕様や間取りで、高い評価を得るような工夫をして欲しいですね。野村なので期待薄ですけど。

石神井もちょっとバブルというか、価格が下駄を履きすぎと個人的には思ってます。
駅前パチンコ屋はこっちも余裕であるし。

[No.189 by 匿名さん 2013-04-08 15:20:38]

確かに石神井公園に関しては、ここ数年で物件価格が上昇していますね。

私は大泉学園にも石神井公園にも住んだ事がありますが、
どちらも、いい部分があり、どちらのがいいとか無い気がします。

石神井公園は、公園の周りは高級住宅街がありますが、都営住宅も多く、お年寄りが多い印象です。
駅前の再開発も進んでいますが、急行停車駅のわりには、駅周りが地味ですね。

大泉学園は、商業施設も多く、賑やかな印象です。
若い方も多く、メデイアでもよく取り上げられているので、練馬区の中では、1番知名度が高いのではないでしょうか。

ちなみに、プラウドタワー石神井公園のモデルルームにも行きましたが、共有施設はいっさいありませんでした。
しかも、震災前に設計された物件なので、耐震のタワーマンションです。
こちらのプラウドタワー大泉学園には、共有施設もあり、制震のタワーマンションなので、なかなかいい物件だと思います。

[No.190 by 匿名さん 2013-04-08 15:23:29]

＞＞187の内容は大体そのとおりだけど、地元需要で売り切るのは難しいだろうね。

[No.191 by 住民でない人さん 2013-04-09 23:06:22]

大泉学園を批判してる人は、実態をご存知でないのでは？まあ、価格はいわば市場が決めるので、高い価格でも売れれば、それが相場ということ。石神井も良いですが、大泉学園より良いと感じるかどうかは人それぞれです。

[No.192 by 匿名さん 2013-04-09 23:16:02]

189の
>ちなみに、プラウドタワー石神井公園のモデルルームにも行きましたが、共有施設はいっさいありませんでした。


これって普通にいいことでしょ？共用施設は管理費がかかるから無いほうが良い。ラウンジとかジム作っても維持費や雇用費はすべて管理費に跳ね返ってくる。共用施設なんて月日が経てば誰も利用しなくなるか利用者が極端に減る。購入者全ての趣味趣向が似通っていて、全員が永住なら良いけど、それはありえない。

[No.193 by 通行人 2013-04-09 23:35:29]

プラウド東戸塚は施工会社が倒産したぞ。
倒産間際のゼネコンから、買い叩くなんて
非人道的だ。
こんなことばっかりやってたら、マジやばいぞ。

[No.194 by 匿名さん 2013-04-10 01:08:11]

モデルルームはいつ出来るんだ？
本当に来月から売るのか？

[No.195 by 匿名さん 2013-04-10 03:51:39]

>192
激しく同意
共用施設んてろくでもない
管理費が増えるだけ

[No.196 by 周辺住民さん 2013-04-10 12:13:44]

私は共用施設はひとつもないより、あった方がいいとおもいますね。
ジムとかは要らないけど、ゲストルームや貸切の出来るラウンジなんかはあると便利です。
ゲストルームは、地方から出てきた両親が利用できるし、友人が泊まりに来てもゲストルームなら、お互い気を使わなくてすむし。
ラウンジやパーティールームは、個人個人で利用もできるし、
マンションの理事会とかマンション内のコミュニティにも使えるので、便利みたいです。
維持費に関しては、100戸以上あるような物件なら、さほどかわらないし。

[No.197 by 匿名さん 2013-04-10 12:25:22]

共用施設は無くていいです。
使われるのは最初だけです。

[No.198 by 匿名さん 2013-04-10 12:40:33]

共用施設は要らない。ゲストルームならまだしも、ラウンジやパーティールームは不要。
さほど管理費はかからない？無駄金遣うことに変わりはない。大泉学園のマンション購入層にパーティー頻繁に開ける奴はほとんどいない。
それに共用施設あっても利用するのは、大抵は地権者とか仕切ってる奴らだけ。
無駄に金使うだけじゃなく、無駄に気を使う機会が増えるだけ。

[No.199 by 匿名さん 2013-04-10 12:54:32]

眺望悪い大泉学園にラウンジ要らねえだろw、パーティー開くにしても、カラオケルームとか、宴会場借りた方が効率的で格安。>198の言うとおり、大泉学園にマンション買う庶民は大袈裟なパーティーはしない。身の丈にあったホームパーティーで十分。

都心マンションでもラウンジが利用されるのは最初だけ。>197の言うとおり共用施設が利用されるのは最初だけ。いかなる共用施設であっても。

ゲストルームにしても、シティーホテルで事足りる。

[No.200 by 匿名さん 2013-04-10 14:31:41]

共用施設みたいな不要な金食い虫を売り物にマンション買い煽るのはいかにも野村営業

【一部テキストを削除いたしました　管理人】