ヴィークコート神楽坂

[マンコミュファンさん]

三井に引き続きこちらも気になります。

公式URL： http://www.vc-kagurazaka.com/
売主：清水総合開発
施工会社：未定
管理会社：清水総合開発

所在地：東京都新宿区白銀町29番28,3（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩4 分、
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、
　　　東京メトロ東西線・南北線・有楽町線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩8分、
　　　JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2013.2.25　管理担当】

[61: 匿名さん]

確か、大豊建設だったと思いますよ。清水を使わないのは高コストだからです。

[62: 物件比較中さん]

チープな造りにななるとしてもヴィークコート市谷加賀町より安くなるなら絶対こっち。

[63: 匿名さん]

ディスポーザーないんだ。残念。

[64: 購入検討中さん]

向かいのレゼリアが斜面立地だったこと等を考慮すると、、多少造りがチープでもレゼリアの一割増しくらいの価格設定でしょうか？レゼリアの3LDK80平米は確か半地下を除き76百万～でしたから、此処は84百万～かな。間取りについては、少し狭いけど73平米の方が個人的には好きです。非常に楽しみです

[65: 物件比較中さん]

チープは嫌だな。レゼリアそんなに安かったっけ？ならレゼリア後悔。賃貸マンションじゃあるまいしディスポーザーは欲しいところ。

[66: 匿名さん]

レゼリアはかなり割安でした。うちは抽選落ちなのでここを結構真剣に検討しています。

[67: 購入検討中さん]

どこかチープにして価格を加賀町より安くしないと売れ残ってしまう。なるほどね。

[68: 購入検討中さん]

原発事故のどさくさで土地を東電から安く仕入れられてはいないのかな？
そうすればレゼリアより安くならないかな？

[69: 物件比較中さん]

土地はこちらが断然価値があるので、上物を安くしてもこちらが高いでしょう。
ただ大豊建設なら相当凸凹！！土地に見合わないマンションになりそうですね。

[70: 匿名さん]

設計が加賀町と同じですから同じようなつくりになるでしょうね。残念。

[72: 購入検討中さん]

70さん、設計が同じとは具体的にどこの部分ですか？リビングとダイニングの空間がバルコニーで分断されている点？もしくは梁や下がり天井が多い可能性があるのですか？自分は此の物件に凄く興味あるので、お手数で無い範囲で教えてください

[73: 匿名さん]

部外者がここの詳細な設計内容なんて知ってるわけない。

[74: 購入検討中さん]

来月販売開始みたいなので、施工会社・仕様等に関する詳細情報はもう少し待ってみますか。今の時点では何が正しい情報かよくわからないですからね、部外者の我々には。

[75: マンコミュファンさん]

部外者でもモデルルーム見たり、パンフレット見るとある程度のことは分かるものです。

[76: 匿名さん]

公式ホームページで間取りを見ると、100㎡台以外はバルコニーの面積が
狭くないですか？
奥行きがある造りなのでベランダ内で洗濯物を干す事は十分可能かと思いますが、
それにしても5.20㎡は狭すぎる気がします。

[77: 検討中の奥さま]

バルコニーの狭さはヴィークコートの特徴だと思います。
今考えるとやはりパークコートの方がよかったと後悔します。
南側はお隣との距離があまりありませんし、設備の面でも少し不安です。

[78: 匿名さん]

＞＞76　お部屋の面積を確保するにはこうするしか無かったという理由もあるのではないでしょうか。仰るように奥行きがあって室内と洗濯物のプライバシーは守られるように思います。狭さのメリットはこれに尽きるかなと私は思いました。逆に直窓が豊富で室内奥からでも外の光を確認することができることに私は重点を置くことにしました。こう考えてみるとバルコニーがこれで良かったのかなと思えます。

[79: 物件比較中さん]

土地が狭い上に東西南の道幅が4ﾒｰﾄﾙ程度しかないですからね、直窓は仕方無いですよ。此処は立地のみで買うか買わないか判断すべきかと。

[80: 匿名さん]

しかし、今時ディスポーザーもないなんて。
加賀町でさえ付いているのに。
場所がいいだけに、もったいない。

[81: マンコミュファンさん]

いっそのことハイグレードにして素晴らしいいいマンションにしてくれないか。
なら諦められる。

[82: 物件比較中さん]

ディスポーザーの有無はまだわからないんじゃない？あと何かの雑誌に書いてましたが、8千万から1億の物件は中途半端な価格帯らしく(大企業勤務のサラリーマンでは予算的に厳しく、一方富裕層には物足りないのかな？)、全室ハイグレードな億ションにすれば意外と早期完売かも。場所はホント良いですからね。

[83: 匿名さん]

その価格帯は
庶民には手が出ない、富裕層は手を出さない。
ですよ。

[84: 匿名さん]

前に営業の方から聞いた事があります。今はすごく高いか、安いかの物件は売れて、中途
半端な値段の物件はなかなか売れないとか。なので、中途半端になってしまいそうな物件に
関してはそこの会社では平米数を狭くして値段を抑えていますと。
ディスポーザーはデメリット、メリットがありますよね。ただ総戸数４０戸だと、維持費など
が管理費に加算されるから結構高くなってしまう可能性がありますよね。

[85: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

おっ、ヴィークさんレス増えてきたね。この勢いだったら40戸なんてすぐ売れちゃうんじゃない？ディスポーザーなんかなくても、生ゴミ処理機を買えば家庭菜園にも使えるし維持費も安くメリットだらけ。

[86: 買い換え検討中]

ディスポーザー無くても安いほうがいいよ。立地さえ良ければあとはリフォームで何とでもなる。

[88: 買い換え検討中]

清水総合開発の管理会社は担当者にもよるんでしょうが、驚く事ばかりですよ。
市ケ谷加賀町でも共用部に自転車置いても見て見ぬふり、あまりにも多いので入居後8ヵ月経ってようやく焦って対処始めてますが。集合住宅での基本的なルールを守るようにまとめるのが管理会社、管理人の役目だと思いますが｡
やはり長く住む場合しっかりと管理がなされてるってとても大切です。そのマンションの資産価値、品格をあらわしますから。
こちらの神楽坂の方はどうなのか気になりますね、

[89: 購入検討中さん]

88さん、此処は共用部分が殆ど無いので、もし自転車なんぞおいたら邪魔すぎて住民の方が自分の手で投げ捨てますよ、管理会社なんてあてにせずね。あと此処は周りに何でもありますし、地下鉄四線で何処にでも気軽に行けますから、毎日楽しくて仕方がないはず。なので多少ルールを守らない方がいても、たいしてイライラしないかと思いますよ。
で、この物件で唯一心配なのは、土地を高く仕入れたことにより、素人では気づかない処でコストを削減しなければいけない点かと。施工会社って確か未だ公式に発表されてないですよね、何か怪しい、、あと販売時期も遅らせてますし、まあこれは市谷加賀町の売れ行きがイマイチなのが影響しているからかと思いますが。
とはいえ、こんな良い立地は神楽坂で当面出てこないと思いますし、今のところ自分の中では第一候補の物件です。三井レゼリアを逃したのはちょっと後悔してますが。。

[90: 匿名さん]

ああ、本当だ。施工会社は未定のままになっていますね。
販売価格が未定なのはよくありますが、施工会社が決まっていないのはまずいです。
販売が6月下旬なので、その前に発表していただかないと検討に入る事もできないのでは
ないでしょうか。

[91: 物件比較中さん]

ここは、施工会社は大豊建設のはずです。
昨年の１１月に「お知らせ」が出ました。
建設データバンクでも検索できます。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6949

にもかかわらず、未定となっているのは、なにかウラがありそうです。
たとえば契約に違反（瑕疵・手抜き工事発覚など）があって、急遽発注停止に
なったなんてことが、なければいいんですが・・・。
今月下旬に販売開始なのに、いまだ施工会社未定のままで、発表できないって
どう考えても変でしょ。

[92: 賃貸住まいさん]

清水が引き継ぐとか。

[93: 匿名さん]

なかなか施工会社をＨＰに載せないのは、最近の流行ですよ。
ここに限らず。

[94: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

もう現場には資材が置いてある。施工会社が決まってないはずない感じだった。

[95: 匿名さん]

大豊建設の旗が立っているので、決まりじゃないですか？

[96: 申込予定さん]

残念。

[97: 匿名さん]

まあ、普通に決まっていたんでしょうね＞施工会社
本当に施工会社も管理会社も載せない所が多いように感じますね。
前からそうだったのでしょうか？

間取りは柱にあまり邪魔されずに、
効率よく家具が配置できるかんじですね。
収納はまあまあいいかんじでしょうか。

[98: 匿名さん]

380万って本当ですか！？それはさすがに…

[99: 匿名さん]

300万確定のようです！！

[100: 購入検討中さん]

300な訳ないだろ。。300後半〜でしょう

[101: 周辺住民さん]

そんなもんでしょ。

[102: 匿名さん]

300は超えるだろうけど、ものによっては300後半では高い気がします！
市ヶ谷加賀のような物件だったら。。

[103: 匿名さん]

平均380万みたいですよ。

[104: 検討中の奥さま]

立地が大事だから、上物はどんなのでもいいと思ってますわ。

[105: 匿名さん]

ほんとに？？

[106: 匿名さん]

どんなに立地がよくても、その値段であの間取りじゃねー
三井にすればよかったと後悔。。

[107: デベにお勤めさん]

最近神楽坂の良い立地マンションは売れ行き好調なんで売主も欲が出ているようです。いったいいくらが現界なのか？380万はいけるのか注目です。

[108: ご近所さん]

ヴィークコートは結構前からマンション建設予定地になっていましたが、ここまで販売時期に延びが出ている理由はなんでしょうかね？それも大豊建設って。立地がいいのをいいことにいろいろなものをケチっていたら嫌ですね。。

[109: 購入経験者さん]

何をケチるかもめているのでしょう。

[110: 匿名さん]

先行発売のヴィークコート市谷加賀町が完売出来てないからかな？。
でもこのところ早いペース残戸数が減っている。ここももうすぐ販売開始になるのでは？。

[111: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

教えてくれるかわからないけど、今月末の事前説明会で聞いてみようかな。仕様を何処まで落としているか気になるな。

[112: 匿名さん]

こちらのマンションは以前東京電力の寮が建てられていましたか？
緑も多く、立地は本当に良さそうですよね。
>>108さん
大豊建設はコストダウンする事で有名な建設会社なのでしょうか。
建築実績を見るとプラウド、パークハウス、ブランズ等も手がけているようですが・・・

[113: 匿名さん]

120m2の間取りは見られないのですか?

[114: 匿名さん]

資料請求すると120m2の間取りも送ってくれます。
南面中心の優れた間取りです。
ただし、坪450〜500万は行くんじゃないですか？

[115: 購入検討中さん]

そうですね、向かいの億ション7,8階南向きが政権交代前で400〜440万だったので、此処は400後半は行きそうです。買える人が純粋に羨ましいです。

[116: 匿名さん]

ここは素晴らしい立地ですし、間取りもなかなかだと思いますが。
Dタイプで坪350くらいだとうれしいんですけど、さすがにそれは無理でしょうね・・・

[117: 匿名さん]

平均380万みたいなんで1番条件の悪い部屋なら350万くらいからあるかもしれませんね。

[118: 購入検討中さん]

D73平米は良い間取りですね、中住戸ですが南西向きだし倍率高くなりそう。それに比べて80と93平米は、、、あんなバルコニーいらないでしょ（笑）で一階だと坪350前後、上の階にいくにつれて坪10程度高くなるイメージでしょうか?

[119: 物件比較中さん]

↑ヴィークコートの特徴です。

[120: 匿名さん]

坪340が妥当でしょ　300後半とか夢みすぎじゃない？
それに向かいのマンションは億ションじゃないですよ

[121: 匿名]

なんだか価格の引き上げを狙ってる人たちの仕業ですかね。。
前のレゼリアはかなりのお買い得価格でしたので、ここもそれを見習わないと買った人はかなりの損をしますね。

[122: 匿名さん]

121さんに同意。

三井と較べるとネームバリューに劣るのに高かったら納得いかないしリセール時に苦労しそう。

[123: 買い換え検討中]

レゼリアは億超えの部屋も有りましたよ。こちらは立地は更に良いから階数や向き、広さによっては当然億も在るのでは？

[124: 匿名さん]

飯田橋駅前や千代田富士見辺りで80平米低層階に1.2億出すなら、此処で1本出した方が全然良いかと。三井レゼリアは確かに割安でしたね、もう一方のパークコート定借と値段略変わらないですし、上手く土地を仕入れたからでしょうか。そういう意味では此処は土地入札で結構な落札価格だったみたいで、何とも読めないですね。

[125: 匿名]

121さんに同意！
レゼリアで億越えはあったと思いますが、すべてがそうではないはずです。
なんだか300後半と言っている人たちは関係者ではないのかと思ってしまいます。
土地はよいかもしれませんが、三井と比べるとブランド価値は低いので、
こちらの方がはるかに高いのはおかしいと思います。
それも間取りをみると。。
市ヶ谷加賀が売れないのは妥当な評価ではないでしょうか？

[126: 匿名さん]

いや、高めに想定していた方が安かったときに嬉しくないですか？
ハードル低くして私でも買える！と捕らぬ狸の皮算用をしておいて、想定より高額で発表されると高い間取りが悪いとネガる人本当に多いですから。

と言うか80平米低層で8千万円代後半は十分あり得ると思いますよ？

[127: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

高層マンションの低層を狙う方の
気持ちがよく分からないのですが、それならこちらの方が余程かマシでしょう。

[128: 匿名さん]

大抵の高層マンション低層よりもこちらの方が坪単価高いと思いますが・・・

[129: 購入検討中さん]

単に坪単価だけの理由で？高層マンションなら高層に住まなきゃ意味ないと思うので、此方を検討してます。ここなら階数には拘らない。

[130: 賃貸住まいさん]

低層で億超出すなら戸建て買えばいいのにと思いますが。

[131: 購入検討中さん]

駅近、都心近、通勤楽、学区商店街が魅力的などの条件を優先する人にとっては、東京の大して綺麗では無い窓からの景色は正直二の次かと。
なので希望する物件がたまたま高層マンションであれば、価格が安い低層階を選ぶのは普通じゃない？

[132: 匿名さん]

残念ながら、労賃、建築資材の高騰、割高な土地取得費を考えると
坪350は余程条件の悪い部屋しかないでしょう。
上層階は坪400超、ペントハウスは400後半から500と予想します。

[133: 匿名さん]

>>130
この手の物件を購入する人は利便性にお金を出すんです。
戸建てで暮らすのに疲れてマンションに住み替える高齢者も多いんですよ。

[134: 不動産購入勉強中さん]

一戸建ても探したけど立地の良い場所は土地しか買えない。億の土地に安っぽい家は悲しい。

[135: 匿名さん]

販売開始予定は6月下旬と書かれていますが、販売する気配がありませんよね？
スケジュールが少し延期になるのでしょうか。
現地の方はどうなっていますか？
工事は8月下旬竣工に間に合いそうな様子で順調に進んでいますか？

[136: 検討中の奥さま]

案内書は来てます。今週末から販売でしょう。

[137: 匿名さん]

予算の高い人から案内するみたいですね。8000万以上が目安かな？

[138: 匿名]

価格表を見せてもらいましたが、はっきり言って高すぎです！
外廊下でノーブランドでその値段って異常じゃないでしょうか？
消費税の駆け込みを狙ってのとしか思えません。
わたしは撤退します！

[139: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

だからここは土地代がほとんど。

[140: 匿名さん]

高すぎると怒る人って一体なんなんでしょうね？
値付けは売り手の自由ですし、別に買うことを強いられているわけでも無し。

[141: 買い換え検討中]

気に入ったら買う。気に入らなければ撤退。

[142: 匿名]

土地代だけにしても高すぎますよ！港区の超高級仕様マンションとほぼ変わらない価格というのはおかしいと思っただけです。ノーブランドで外廊下の普通の仕様で。これが妥当と思う人は買えばよいと思います。
しかしこれが妥当と思う人は不動産を勉強した方がよいかと。

[143: 匿名さん]

結局買えない奴の妬みだろ

[144: 匿名]

138に同意！
まあ買いたい人が買えばいいけど、私も明らかにイケてない物件は買いません。

[145: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

マジ？じゃあレゼリア買った俺は勝ち組？

お向かいさんは気になるので冷やかしには行こうと思っていますが、どんだけの値付けか教えて。

[146: 匿名さん]

レザリアも最初高いだの間取りやクオリティがパークコートじゃあり得ないとか散々言われたけど完売しましたし。
不動産をよくお勉強なさっている方の辛口評価って大抵外れますよね（笑

まだ資料取り寄せてないんでここの値付けがどんなものかは知りませんけど。

[147: 匿名さん]

坪単価いくらですか？
北斜面のレゼリアより、ここのほうが平らの高台で良い土地ですよね？
レゼリアより少し高いくらいで当然ではないかと思いますが

[148: 購入検討中さん]

レゼリアより当然高いのに、仕様がイマイチ。土地を考慮すれば仕方ないかな。

[149: 購入検討中さん]

因みに80平米の部屋は一階と二階でいくらくらいしますか？まだ案内会申し込めていないので、お手数ですがどなたか教えて下さい。

[150: 匿名さん]

148さん
仕様がイマイチとはどのあたりの事ですか？

[151: 買い換え検討中]

外廊下は内廊下に比べ臭くならないので好きですが、仕様については個人の好みもありますからご自身で確かめてください。年数経ったとき、自分でリフォームできる範囲なら許容できます。

[152: 匿名]

145さん

レゼリアってちなみに平均坪単価いくらぐらいでした？

[153: 匿名さん]

向かいの物件ですが、100平米未満の部屋だと、半地下含む1階は300、2階320、3階330、4階340、5階355、6階370、ざっくりこんな感じ。あと100平米以上の部屋だと360-440で可也の幅がありますね。で此処は如何程ですか？

[154: 検討中の奥さま]

バルコニーが狭いのよね。

[155: ビギナーさん]

西を向いてるルーバルってわりと多い気がしますね最近。人気があるから意図的に設けるのか西を敬遠する人が多いから付加的な価値として設けるのか、どう思われますか？

ちなみに自分は向きより開放感重視なものですからここの西向きはグッドだと思っています。

＞154
本物件に限って言えば通常バルコニーに不満がある場合はルーバル住戸にシフトするほうが良さそうですよね。
テーブルやイスを出したい派ですか？

[156: 検討中の奥さま]

ルーバル住戸はゆとりがあっていいですね。キッチンからバルコニーに出れるのは重宝します。ただ西向きはちょっと好みで無いし、ここのは手が出ませんっ！！

[157: 匿名さん]

ルーフバルコニーは西と言うより北西に向いているので通常の日照セットバックでしょう。
敷地がもうすこし南に向いていたら通常の北向きルーフバルコニーになったと思います。

[158: 申込予定さん]

皆さんは最上階に一戸だけしかない120平米の部屋の話をされているのですか？自分は70-90平米の部屋でリビングダイニングを分断しているバルコニーの良い使い道が知りたいです。其れがネックで申し込みを躊躇してます

[159: 検討中の奥さま]

↑全く同感。

[160: 匿名さん]

リビングとダイニングを分けて使いたい人には特に違和感ないのでは？