ヴィークコート神楽坂

[マンコミュファンさん]

三井に引き続きこちらも気になります。

公式URL： http://www.vc-kagurazaka.com/
売主：清水総合開発
施工会社：未定
管理会社：清水総合開発

所在地：東京都新宿区白銀町29番28,3（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩4 分、
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、
　　　東京メトロ東西線・南北線・有楽町線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩8分、
　　　JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2013.2.25　管理担当】

[1: 物件比較中さん]

ここは和室も無くなっており加賀町より良さそうですね。。
加賀町よりは検討しやすい価格になりますことを期待します。

[2: 匿名さん]

加賀の二の舞はないでしょうが、基本的に設計が似ていますね。どこのゼネコンでしょうか。今度は準大手クラスにしてもらいたいですね。

[3: 匿名さん]

設計・監理 株式会社IAO竹田設計

で一緒っぽい

[4: 検討中の奥さま]

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6949

↑だそうです。

[5: 匿名さん]

残念！ここを使うって事は、ありふれた躯体ですね。梁もでまくりでしょう。どうして清水は自分でやらないのでしょうね。安くあげたいのはわかるけど。。。。

[6: ご近所さん]

期待しているのですが。。。

[7: 社宅住まいさん]

期待していただけにがっかりですね。でもまあそれほど悪くなかったりして。パークコートは三井住友ですから大差ないですよ。タワマンじゃなければ三井住友はひどいもの作ってますから。

[8: 匿名さん]

ここのパークコートとどっちが高いんでしょう

[9: 匿名さん]

>>7
三井住友ってｗ
さすが社宅住まい

[10: 匿名さん]

ここ すみふが販売代理って…
例のごとくだらだら売るのかいな？

[11: 賃貸住まいさん]

でしょうね。周りを見ながらMRの時期をきめて、販売時期も様子をみながらでしょう。だからいつになるか未定。

[12: 匿名さん]

豊洲の方がおしゃれで快適なアーバンリゾートライフが送れると思う。
しかも富裕層が多いので町全体がお上品。
小学生もレベルが高い。

[13: 匿名さん]

東電の跡地は思ったより広いですね。南東はぬけていそうですね。MRはいつからでしょう？

[14: 購入検討中さん]

図面見ると外廊下ですか？加賀町と同じか、がっかり。

[15: 匿名さん]

ここはどれくらいですかね？＠380はいきますか？

[16: 匿名さん]

マックスで350くらいじゃないですか。

[17: 匿名さん]

マックスは400超えるでしょ。。
中央値が@350前後ってとこじゃないか。

[18: 匿名さん]

@310〜420くらいと予想します。

[19: 購入検討中さん]

平均@380以上は確実の仕入れ価格って噂ですけど

[20: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

高いと加賀町みたいになるから、上物の質を落として価格設定するのでは？
立地は申し分ないからすぐに売れるでしょう。

[21: 匿名さん]

施工会社からしても建物のクオリティーはチープでしょう。ここは立地で売るのでしょうね。

[22: 匿名さん]

Cタイプは加賀町で見た間取りと似てるなぁー

[23: 匿名さん]

設計事務所が同じですから。和室がないだけいいかな。でもサッシに工夫があると思いますが。あとは梁と天井高が気になります。

[24: 匿名さん]

盛り上がりませんね。

[25: マンコミュファンさん]

入札価格が影響しているのでしょうか?向かいのレザリアは完売間近みたいですし、立地面では凄く魅力的な物件ですけど。

[26: 匿名さん]

現場見ましたが、フラットで南東が白銀公園に向いていて、魅力的です。お向かいとは大違いだと思います。まってよかった。

[27: 匿名さん]

坂下のオープンは完売だそうですね。ここも瞬間蒸発？

[28: 申込予定さん]

立地が良いから上物がどのようであれ、完売間違いないと思います。

[29: 契約済みさん]

南側の道幅が狭く、トワイシアとかなり接近しちゃうのが残念。値付け失敗すると加賀町の二の舞でしょ。

[30: 買い換え検討中]

加賀町よりは安くレゼリアより高めの予想。

[31: 匿名さん]

学区の津久戸小ってどうでしょう？裏は江戸川小なので見送りました。

[32: マンコミュファンさん]

所詮公立です。あまり関係ないですよ。

[33: 購入検討中さん]

確か向かいの物件は3,4階で@330-340だったと記憶してます。なので此の物件は少なくとも＠350以上かと。但し15,19番さんの予想通り@380以上だと自分はちょっと予算的に無理かな。。とりあえず早く価格発表して欲しいです。

[34: 検討中の奥さま]

素敵な外観ですね。北のマンションは@350くらいだったと思うからそれ以上では？同じ位だとしたらかなり仕様を落とすのか！それでもここ好きです。楽しみな物件ですね。

[35: 匿名さん]

>>31

津久戸小はレベルの高いことで有名です
http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/index.html

[36: 匿名]

ここ戸数少ないから、管理費とか高いだろうね

[37: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

周辺に比べて割高なのは違いないから、ここを待たなかった人は多いと思う。管理費などは加賀町以上かも知れないね。

[38: 匿名さん]

管理費含め価格は凄く重要だけど、上物の仕様を落として価格調整するのはやめて欲しい。

[39: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

仕様が良ければ加賀町と同じ位か更に高くなると思うけど。最低@390はいくよ

[40: 匿名]

加賀町ってすごく個性のあるマンションだけど、ここもそうなの？

[41: 匿名さん]

ここは市谷加賀町と設計・販売が同じですね。

[42: 匿名さん]

図面見ると悪くなさそうだけど。

[43: 匿名さん]

ここは内廊下？

[44: 匿名さん]

図面からして外廊下だと思います。

[45: 物件比較中さん]

ペット可ならレゼリア同様外廊下だと思いますが。。どうなのでしょう？？

[46: 東北在住の津久戸小OB]

今の津久戸小のレベルが高いなんて知らなかった・・・

[47: 賃貸住まいさん]

津久戸小は繁華街の中だから高くないでしょう。

[48: 匿名さん]

早く他の間取りでないですかね。80平米台の間取り知っている方いますか？

[49: 匿名さん]

80平米9000万いけますか？

[50: 匿名さん]

十分いけます。

[51: 申込予定さん]

津久戸いいですよ。親御さんが医師、弁護士の方多数で、お受験も国・都立中学入れたらほぼ１００％だそうです。津久戸は今年度は倍率ついたようですし、新宿区ではレベル高いそうです。お受験は結局塾だと思いますが、みんながやる気の環境も大切ですよね。

[52: 購入検討中さん]

連休中に追加資料が送られてくるみたい。土地の仕入値が結構高かったとのコメントを見ましたが、300前半であればかなり前向きに検討しますのでどうぞ宜しくお願い致します。

[53: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

いい間取りばかりですね。億ション間違いないでしょう。立地良過ぎです。

[54: 購入検討中さん]

申し分ないね。

[55: 物件比較中さん]

施工会社まだ決まりませんね。

[56: 匿名さん]

300は安いのでは、いくらか気になりますね。

[57: 物件比較中さん]

ヴィークコート市ヶ谷加賀町より高いと思う。

[58: 匿名さん]

ここはかなり期待できそう。

[59: 匿名]

>>55
なんと、施工はシミケンじゃないんですね。
自社で施工しないとは・・・

[60: 匿名さん]

施工会社はどこに決定したんですか？
建築業界の事情に疎く知識が皆無なのですが、施工が自社である事、そうでない事で
何か変わって来るものなのでしょうか。
建築コストは他社と手を組む方が高くなってしまうイメージがあります。

[61: 匿名さん]

確か、大豊建設だったと思いますよ。清水を使わないのは高コストだからです。

[62: 物件比較中さん]

チープな造りにななるとしてもヴィークコート市谷加賀町より安くなるなら絶対こっち。

[63: 匿名さん]

ディスポーザーないんだ。残念。

[64: 購入検討中さん]

向かいのレゼリアが斜面立地だったこと等を考慮すると、、多少造りがチープでもレゼリアの一割増しくらいの価格設定でしょうか？レゼリアの3LDK80平米は確か半地下を除き76百万～でしたから、此処は84百万～かな。間取りについては、少し狭いけど73平米の方が個人的には好きです。非常に楽しみです

[65: 物件比較中さん]

チープは嫌だな。レゼリアそんなに安かったっけ？ならレゼリア後悔。賃貸マンションじゃあるまいしディスポーザーは欲しいところ。

[66: 匿名さん]

レゼリアはかなり割安でした。うちは抽選落ちなのでここを結構真剣に検討しています。

[67: 購入検討中さん]

どこかチープにして価格を加賀町より安くしないと売れ残ってしまう。なるほどね。

[68: 購入検討中さん]

原発事故のどさくさで土地を東電から安く仕入れられてはいないのかな？
そうすればレゼリアより安くならないかな？

[69: 物件比較中さん]

土地はこちらが断然価値があるので、上物を安くしてもこちらが高いでしょう。
ただ大豊建設なら相当凸凹！！土地に見合わないマンションになりそうですね。

[70: 匿名さん]

設計が加賀町と同じですから同じようなつくりになるでしょうね。残念。

[72: 購入検討中さん]

70さん、設計が同じとは具体的にどこの部分ですか？リビングとダイニングの空間がバルコニーで分断されている点？もしくは梁や下がり天井が多い可能性があるのですか？自分は此の物件に凄く興味あるので、お手数で無い範囲で教えてください

[73: 匿名さん]

部外者がここの詳細な設計内容なんて知ってるわけない。

[74: 購入検討中さん]

来月販売開始みたいなので、施工会社・仕様等に関する詳細情報はもう少し待ってみますか。今の時点では何が正しい情報かよくわからないですからね、部外者の我々には。

[75: マンコミュファンさん]

部外者でもモデルルーム見たり、パンフレット見るとある程度のことは分かるものです。

[76: 匿名さん]

公式ホームページで間取りを見ると、100㎡台以外はバルコニーの面積が
狭くないですか？
奥行きがある造りなのでベランダ内で洗濯物を干す事は十分可能かと思いますが、
それにしても5.20㎡は狭すぎる気がします。

[77: 検討中の奥さま]

バルコニーの狭さはヴィークコートの特徴だと思います。
今考えるとやはりパークコートの方がよかったと後悔します。
南側はお隣との距離があまりありませんし、設備の面でも少し不安です。

[78: 匿名さん]

＞＞76　お部屋の面積を確保するにはこうするしか無かったという理由もあるのではないでしょうか。仰るように奥行きがあって室内と洗濯物のプライバシーは守られるように思います。狭さのメリットはこれに尽きるかなと私は思いました。逆に直窓が豊富で室内奥からでも外の光を確認することができることに私は重点を置くことにしました。こう考えてみるとバルコニーがこれで良かったのかなと思えます。

[79: 物件比較中さん]

土地が狭い上に東西南の道幅が4ﾒｰﾄﾙ程度しかないですからね、直窓は仕方無いですよ。此処は立地のみで買うか買わないか判断すべきかと。

[80: 匿名さん]

しかし、今時ディスポーザーもないなんて。
加賀町でさえ付いているのに。
場所がいいだけに、もったいない。

[81: マンコミュファンさん]

いっそのことハイグレードにして素晴らしいいいマンションにしてくれないか。
なら諦められる。

[82: 物件比較中さん]

ディスポーザーの有無はまだわからないんじゃない？あと何かの雑誌に書いてましたが、8千万から1億の物件は中途半端な価格帯らしく(大企業勤務のサラリーマンでは予算的に厳しく、一方富裕層には物足りないのかな？)、全室ハイグレードな億ションにすれば意外と早期完売かも。場所はホント良いですからね。

[83: 匿名さん]

その価格帯は
庶民には手が出ない、富裕層は手を出さない。
ですよ。

[84: 匿名さん]

前に営業の方から聞いた事があります。今はすごく高いか、安いかの物件は売れて、中途
半端な値段の物件はなかなか売れないとか。なので、中途半端になってしまいそうな物件に
関してはそこの会社では平米数を狭くして値段を抑えていますと。
ディスポーザーはデメリット、メリットがありますよね。ただ総戸数４０戸だと、維持費など
が管理費に加算されるから結構高くなってしまう可能性がありますよね。

[85: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

おっ、ヴィークさんレス増えてきたね。この勢いだったら40戸なんてすぐ売れちゃうんじゃない？ディスポーザーなんかなくても、生ゴミ処理機を買えば家庭菜園にも使えるし維持費も安くメリットだらけ。

[86: 買い換え検討中]

ディスポーザー無くても安いほうがいいよ。立地さえ良ければあとはリフォームで何とでもなる。

[88: 買い換え検討中]

清水総合開発の管理会社は担当者にもよるんでしょうが、驚く事ばかりですよ。
市ケ谷加賀町でも共用部に自転車置いても見て見ぬふり、あまりにも多いので入居後8ヵ月経ってようやく焦って対処始めてますが。集合住宅での基本的なルールを守るようにまとめるのが管理会社、管理人の役目だと思いますが｡
やはり長く住む場合しっかりと管理がなされてるってとても大切です。そのマンションの資産価値、品格をあらわしますから。
こちらの神楽坂の方はどうなのか気になりますね、

[89: 購入検討中さん]

88さん、此処は共用部分が殆ど無いので、もし自転車なんぞおいたら邪魔すぎて住民の方が自分の手で投げ捨てますよ、管理会社なんてあてにせずね。あと此処は周りに何でもありますし、地下鉄四線で何処にでも気軽に行けますから、毎日楽しくて仕方がないはず。なので多少ルールを守らない方がいても、たいしてイライラしないかと思いますよ。
で、この物件で唯一心配なのは、土地を高く仕入れたことにより、素人では気づかない処でコストを削減しなければいけない点かと。施工会社って確か未だ公式に発表されてないですよね、何か怪しい、、あと販売時期も遅らせてますし、まあこれは市谷加賀町の売れ行きがイマイチなのが影響しているからかと思いますが。
とはいえ、こんな良い立地は神楽坂で当面出てこないと思いますし、今のところ自分の中では第一候補の物件です。三井レゼリアを逃したのはちょっと後悔してますが。。

[90: 匿名さん]

ああ、本当だ。施工会社は未定のままになっていますね。
販売価格が未定なのはよくありますが、施工会社が決まっていないのはまずいです。
販売が6月下旬なので、その前に発表していただかないと検討に入る事もできないのでは
ないでしょうか。

[91: 物件比較中さん]

ここは、施工会社は大豊建設のはずです。
昨年の１１月に「お知らせ」が出ました。
建設データバンクでも検索できます。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6949

にもかかわらず、未定となっているのは、なにかウラがありそうです。
たとえば契約に違反（瑕疵・手抜き工事発覚など）があって、急遽発注停止に
なったなんてことが、なければいいんですが・・・。
今月下旬に販売開始なのに、いまだ施工会社未定のままで、発表できないって
どう考えても変でしょ。

[92: 賃貸住まいさん]

清水が引き継ぐとか。

[93: 匿名さん]

なかなか施工会社をＨＰに載せないのは、最近の流行ですよ。
ここに限らず。

[94: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

もう現場には資材が置いてある。施工会社が決まってないはずない感じだった。

[95: 匿名さん]

大豊建設の旗が立っているので、決まりじゃないですか？

[96: 申込予定さん]

残念。

[97: 匿名さん]

まあ、普通に決まっていたんでしょうね＞施工会社
本当に施工会社も管理会社も載せない所が多いように感じますね。
前からそうだったのでしょうか？

間取りは柱にあまり邪魔されずに、
効率よく家具が配置できるかんじですね。
収納はまあまあいいかんじでしょうか。

[98: 匿名さん]

380万って本当ですか！？それはさすがに…

[99: 匿名さん]

300万確定のようです！！

[100: 購入検討中さん]

300な訳ないだろ。。300後半〜でしょう