ジオ四谷坂町ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区坂町23-2他
交通：都営新宿線「曙橋駅」徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩10分、
東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ケ谷駅」徒歩11分、
東京メトロ南北線・有楽町線・丸ノ内線・JR中央線・総武線「四ツ谷駅」徒歩12分、JR中央線・総武線「市ケ谷駅」徒歩13分
総戸数：46戸
間取り：1R～3LDK（27.18m2～86.54m2）

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C1110/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[41: 匿名さん]

中住戸の場合はワイドスパンだったり、
角以外の住戸も一応メリットがあるように作られているのではないかと思います。
1階が１LDKや1ルームの住戸なんですね。
こちらは賃貸に回される方がいらっしゃることを見越してなのでしょうか？？

[42: 匿名さん]

恐らくそうなのではないでしょうか。
あと眺望のよい部屋をファミリー向けに持ってきているのでしょうし。
賃貸で入る方はあまり家にいる時間は長くないので、下の階なのでは？と思っております。

曙橋周辺の買い物環境はどうでしょうか？
地図で見る限り、そこそこ買い物ができる場所があるようですけれども

[43: 匿名さん]

三徳やハナマサ、ちょっといくとマルショウもありますから
買物環境は割といい方なのではないでしょうか？？
ハナマサは肉や野菜なんかは大容量ですが、
普通サイズの豆腐や牛乳、ヨーグルトなども売られていますしね。
トイレットペーパーもあったりして便利ですよ。

[44: 購入検討中さん]

ジオ四谷坂町の物評価を専門家のご意見
、伺いたいのですが、如何でしょうか？坂下、防衛省近く、将来近隣のマンションが立つ可能性があることなど、懸念材料は多いのですが、内装はよさそうです

[45: 匿名さん]

一見デメリットのあるよな部屋でもワイドスパンであったり配慮があるので、
建物自体は悪くないんじゃないかと思います。
立地に関してはもう人それぞれなのではないでしょうか。
坂下が嫌だという人もいれば、特に気にならないという人もいらっしゃるでしょうし…。

[46: 匿名さん]

専門家ではないですが、駅近いし、四谷も徒歩圏だし、坪300万しないのであるなら、お得な気もします。
坂下をどう判断するかはは、個人個人と言いたいところですが、この物件は基礎が杭ではなく、直接基礎というのがポイントでしょう。固い地盤が表層近くにあるということを意味していると思います。
ネガティブな点は、細かく上げればあるでしょう。四谷近辺は密集住宅が多い、施工が大手でない、阪急って今ホテルの方でドタバタしている。あとは値段とのバランスでどう考えるかでしょうか。私はこことトミヒサ等を検討し、結局トミヒサに。

[47: 匿名さん]

今住んでいる家の近くのハナマサは店頭で果物のセールなども行われてますが、
こちらはどうでしょうね。
Webでチラシが閲覧できましたが、銀じゃけ切り身68円、豆腐が68円など、お手頃
価格でほとんど一般向けスーパーと同じですね。

[48: 匿名さん]

ここの標高は何Mですか？
川からはどれくらい離れていますか？
今まで河川の氾濫、洪水などの履歴は？
大崎あたりを標高の低さで見送ったもので、災害などに異常なほど神経質になってる者です。

値段的に気になってはいるんですが、イマイチ踏む込めない。

[49: 匿名さん]

mapionによると海抜19メートル。
洪水マップによると確か危険性はあったような。近くに川はないんと思う。

[50: 匿名さん]

ありがとうございます。
２０m弱ですか。ギリギリかなぁ。
悩みます。

[51: 物件比較中さん]

セキュリティーが厳しいとお聞きしたのですが、郵便物の管理はどのようになっているのでしょうか？
例えば、ゆうパックやクロネコメール便などはポストにいれてもらえるのでしょうか?それとも家まで届けられるのでしょうか？

[52: 匿名さん]

コメント少ないですが、最終期の販売ですね。地味に売れていたのでしょうか。

[53: 匿名さん]

このご時勢でこの売れ行きとは悪いですね。
トミヒサクロスの影響をもろに受けてる。
運が悪いのか、デベの販売タイミングの判断ミスか。
場所は悪くないんですけどね。

[54: 入居予定さん]

やっぱりトミヒサクロスの影響ですか。自分もトミヒサクロスとココを比較して、入居時期、タワーでないこと、JR駅も使える、これらををいい所と判断し、ジオ四谷をかなり悩んだ末選択しました。でも共有施設の充実、割安感、そして話題性のあるトミヒサクロスを選択する人がかなり多いのは納得のいくところです。
早く売れると良いですが、こればっかりはしょうがない。
ところでジオ四谷は阪急と三井不、トミヒサクロスは野村、三井不、阪急、積水とOverlapがあるのが皮肉なところでしょうか。

[55: 匿名さん]

売れ行きがいかがでしょうか。

[56: 購入検討中さん]

平米あたり３００円の管理費って高すぎやろ

[57: 匿名さん]

管理費は高めの設定なので、気になります。
何か理由があるのか、管理会社がただそのように設定しているのでしょうか。
それだけ何か費用がかかる理由があるということなのかもしれません。

[58: 匿名さん]

特殊な設備があるわけでもないし、おおかた、管理会社がぼったくり設定にしてるだけだろうね。
５０００～６０００円くらいは高いよなあ・・・
ずっとかかる費用だし、実質、数百万円は上乗せされてると考えないとね。
管理会社を変えれれば、途中で安くなるかもだけど。

[59: 匿名さん]

マンション規模50戸以下でディスポーザーあることが管理費高くなる要因な気がする。

[60: 匿名さん]

高くても欲しい人は欲しいものだと思います。たしかにこの戸数だと管理費の高さは今の時点で想像はできますが。これも考え方次第でしょうね。マンションの価格から見れば管理費は何でもない割合ですから、大きいところから見て、高い安いの基準の判断を変えてみると、背中を押されるかもしれません。と机上で語ってみました。

[61: 匿名さん]

ディスポーザーってランニングコストが管理費レベルでかかったりするのですか？
浄化槽のお掃除などがあるのでしょうか。
イニシャルの管理会社は高く設定されているところが多いよ、なんて話は耳にしますけれど
それだけではないのでしょうか？
ディスポーザーはすごく良いなって思うんだけど実質管理費レベルのランニングコストがどれだけかかるということなんですよね～。

[62: 匿名さん]

実質管理費は、一戸あたり５００円とか１０００円/月でも、それを５０００円くらいにして上乗せしてくるんですよ。
まあ、ここの管理費は、ちょっと高めですね。
でもまあ、販売価格＋３００万位を高く思わないならば買いでしょうね。

[63: 匿名さん]

坂下のせいか眺望がイマイチよね

[64: 匿名さん]

管理費が高いときは、管理組合の理事会などで話し合って、
さげることも下げることもできるそうです。
基本的なメンテナンス費用って、最近のマンションはいろいろかかるみたいですよね。
ディスポーザーとか、インターホンやエレベーター、セキュリティのメンテナンスとか。

[65: 匿名さん]

都営線物件、今珍しいですよね。
たまたま供給数が少ない時期なだけ？？。

曙橋だと東西どちらへ行くにしても偏りの無いポジションだから所要時間的な便利さがあると思います。寄ってると反対方向に行く人は大変ですからね、それだけ検討に壁ができるということで。

価格的にはどうなんですかね、山手線内だけに高くても驚きはしないけどそんなにメジャーな駅じゃないあたりを考えると安さを期待する気持ちも生まれると思いますけど。

[66: 物件比較中さん]

ここ、立地は良いと思いますし、値段もまぁ良心的かな、と思います。共有部分やエントランスはラグジュアリーでは無いですが、品良くまとまっていて好感が持てます。間取りは好みによるかな、という感じですが。
竣工後けっこう時間が経ちましたが、売れ残っている原因はなんなんでしょう？個人的には道路の向かいに古い建物が多かったり、外国人が多かったのは少し気になりましたが.... 坂下という地域はあまりよくないのでしょうか

[67: 匿名さん]

値段もそれほど高くなくて、このあたりの物件としては良い方だと思います。
条件も悪くないので、ニーズは確実にあるように感じます。
あとは、条件次第で購入されることは、十分に考えられると感じています。

[68: 匿名さん]

まあ、坂下よりは坂上の方が人気はでますよね。

[69: 匿名さん]

>管理組合の理事会などで話し合って、さげることも下げることもできるそうです。

小規模マンションの場合、もともと管理費は高くなりがちで、
下げることは簡単なことではないと聞いたことがあります。
多少高くても管理のサービス内容が低くなければ、それで良いかなって思います。

[70: 入居済み住民さん]

入居者です。この物件考えている人の参考になればと思い、個人的に思う良い点、イマイチな点を書きます。価格や管理費については書きません。
良い点
・大通りから一本入ったところにあるので、車の音聞こえません。
・ディスポーザー、天井カセットエアコン、天然御影石など、設備が良い。
・いう必要ないですが、使える駅が多くて便利。
・以前は外廊下のマンション住んでましたが、ルーバーから部屋の音が廊下に漏れるのではと気にしていました。内廊下はプライバシーが守られやすく良いです。
・思ったよりスーパーが多い、小型はいくつもあり（曙橋三徳、三栄通りまいばすけっと、四ツ谷駅成城石井など）、大型は四谷三丁目の丸正総本店でしょう。
・目の前に、ヤマト宅急便の営業所あるの使えます。

イマイチな点
・北側の大通り沿いは10階以上のビル、南側は坂に住宅やマンション、当然眺望は望めない。
・天井が一般より低めの2.4m。高級感を演出するにはインテリアを頑張る必要あり。（私はインテリアに少々お金かけました）
・車の音が聞こえない代わりに、なぜかたまに電車の音が聞こえる。私は気にならないですが。
・電動自転車なので問題ないですが、四ツ谷、四谷三丁目方面のあの坂は普通の自転車では大変でしょう。

前の方が外国人が多いと書いてありましたが、私の感覚では、外国人が周りに少ないと思いました。曙橋から新宿や大江戸線方面に行くと、多国籍な感じがしますが、防衛庁前はやはり外国人の方に敬遠されるのでしょうか。

今の所、トラブルもなく静かに快適に生活できています。

[71: 匿名さん]

>イマイチな点
これを正直に書いてくれることはすごいことだと思います。

お住まいになられているということは利点のほうが勝っているのでしょうね。どんなマンションでもそうですが利点欠点を天秤にかけて決めることがほとんだと思いますから利点しかないということはないはず。非常に信憑性あるお話を読ませて頂きました。

私のような市部住まいの人間としてはもうこの駅というだけでも便利さを想像します。
都心ですから。

[72: 匿名さん]

理事会のことがよく書き込まれてますが、小規模だと
理事の数などはどうですか？

[73: 匿名さん]

駅から近いけど、大通りに面してはいないので静かな環境でいいなと思います。
やはり住むのには落ち着いた環境がいいなと。結構買い物が不便かなと思い調べて
みたらすごく近いわけではありませんが、数か所スーパーはあるのですね。
これで娘が雙葉へ通ってくれたら御の字なのですがね（笑）
もうすでに出来上がっているので建った後の現状を見られるのでそれもいいなと。

[74: 匿名さん]

天井が低いのが残念です。
活動的に行動するタイプには複路線は魅力。
迂回できるのは強いです。
今の所は、1路線アウトだともう身動きできない。
自分が思った通りの広さを望むと、凄い金額になってしまいます。
元々、高いですけど。

[75: 匿名さん]

もう竣工して３か月だし、交渉すれば１割～２割は安くなるでしょ。

[76: 匿名さん]

天井は240だと最近の基準だと少し低め？250前後が多いのかしら。
梁が目立たないと天井の高さがあまりなくても広々感がでるようなのですけれど。

電車の音が聞こえるって新宿線の？
中央線の線路からだと離れているからそれはないかなと思いますが、
地下鉄の音も聞こえるのでしょうか！？

[77: 匿名さん]

最上階と言っても7階だと眺望はあまり期待できないですね。
眺望という点よりも日照などが上の階だと安定して確保しやすいという点は、メリットかなと思います。
このPプラン、一人だったらいいです。
こういう変則的な間取りって好きなんです。

[78: 匿名さん]

坂下なんで、最上階でも眺望は微妙ですよ。

[79: 匿名さん]

そうなんですよね。この辺特にアップダウンがある場所なので、最上階でもその場所その場所で違ってくるからひとくくりにできない部分アリ。新宿線の駅にとても近いというのは良い点だとは素直に思うけど。
Ｐタイプは変形タイプだけれど、柱が邪魔していないのがまだいいのかなと思いました。
リビング手前はダイニングセットを、バルコニー側をソファセットという風に配置がしやすいかもしれない。

[80: 匿名さん]

アップダウンがある場所なんですね。
自転車はあまり活躍しないかな。
買い物でも何でも自転車派なんですが坂は苦手です。

間取りはバリエーション豊かですね。
Pタイプはルーフバルコニーが部屋の一部だったら
もっと広くて四角だったのではと思いました。
でもキッチンはうまくまとまってますね。
キッチン、浴室などにも窓があって通風が良さそうです。

[81: 匿名さん]

自転車はそうですね…アシスト付の自転車があるといいかもしれないですが。
この辺りのアップダウンって結構激しいですからね。
「谷」って地名が付くぐらいなので。

この辺りって住もうと思って意識はしたことがなかったから気が付かないけれど
一応買物は出来るみたいなので日常生活は困らないのかな。

[82: 匿名さん]

＞７２　当然、理事の人数も少ないんじゃないですかね。
というより入居者の総数が少ないマンションになるわけですから人数は少ないけど割合は他の物件と変わらないと思うんですけど。

これだけ戸数が少ないと順番に数年のうちに皆が一巡できそう。
全員が経験をすることで結束が高くなる気がしますけど。
そんなこともないのかな。。

[83: 入居済み住民さん]

残り数部屋となりまして、徐々に売れてきているようで、少し安心です。この周辺ははっきり言って高級感はないですが、便利なところです。今後、このマンションからは徒歩5分と少しぐらいのところで四谷の再開発があり、2020年にはできあがるはずですが。https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000082842.pdf

[84: 匿名さん]

いや、四谷だ市ヶ谷だに住んでるってだけで
一般庶民には、十分高級ですよ。
もっと自信もてよ！

[85: 入居済み住民さん]

No.70で良い点とイマイチな点を書き込んだものです。しばらく見ていなかったですが、コメント増えてきて良かったです。
もう少し書いてみたいと思います。

・スーパー情報で追加：
ここからフラットなところに、市ヶ谷駅のマルエツ（中型スーパー、徒歩10分）
大型ですと、坂ありますが若松河田駅のライフ（徒歩20分、特に大きいです、自転車でもちろん10分以内）、市谷仲之町のサントク（徒歩10分）
スーパーの多さには正直驚きました。思ったより人が住んでいるんですね。

・電車の音：
たぶん都営新宿線だと思います。地下から振動のように聞こえることがたまにあるのです。夜中の電車の本数少ない時間帯に、部屋のテレビの音とか消えたとき電車の音が聞こえたので、その時間を電車の時刻表からみて都営新宿線と判断しました。音と言えば、朝7時に教会？の鐘の音も聞こえます。

・坂：
電動アシストなしで登れるかやってみましたが、まあできました。10mほど登る坂なので、それほど厳しくないのかもしれません。あくまで主観ですが。

[86: 購入深く検討中]

入居済み住民さん、ありがとうございます。

有益な話、助かります。

真剣に残り住居を検討中です、、、、
内見では、
雰囲気の良さそうなマンションでした。

[87: 匿名さん]

残り2つですね。
日曜なのにすることもないので、この辺のマンションを、素人目線で調べてみました。
現時点での簡単な比較の意味はあまりないかもしれませんが、

大手のみピックアップ


70m2以上
パークコート市ヶ谷ノーブルヒルズ（曙橋3分、東、築6年、3階、70m2の2LDK：6680万円）
プラウド市谷仲之町ヒルトップ（曙橋4分、南西、築3年、1階、73m2の3LDK：7480万円）
ライオンズガーデン四谷津の守坂（四谷三丁目6分、北西、築10年、5階最上階、73m2の2LDK：6980万円）

60m2以上
パークハウス市谷仲之町プレイス（曙橋5分、西、築4年、1階、60m2の2LDK：5500万円、同じ条件で2階だと6300万円、3階で6380万円）
THE　CENTER　TOKYO（曙橋5分、西、築6年、6階、60m2の2LDK：5780万円）
ライオンズガーデン四谷津の守坂（四谷三丁目6分、北西、築10年、1階、61m2の1LDK：5000万円）
シティタワー四谷（四谷三丁目2分、西、築10年、10階、65m2の1LDK：6590万円）

ライオンズガーデン見た目は、植栽がきれいでカッコ良いのに、ちょっと安いと思いました。
市谷仲之町がちょっと高いな思いました。私は四谷方面の方が好きですが、市谷仲之町はきれいな三井、三菱、野村、URのマンション群が全体の価値を上げているのでしょうか。

でここは、坂下の物件ということもあり、これらよりは安くなると思います。
阪急不動産は、関西ではメジャーですが、首都圏での評価はこれからでしょうか。
でも残っている部屋は5階と6階で、m2で100万円強は、それなりに適正価格かとも思います。
（どうでもいいですが、プラウドタワー立川はm2平均が100万円を超えているのを考えると、ここは安い？）

[88: 購入しました]

残りは3つ。

パークコートとシティタワーは売れた。

[89: 匿名さん]

ついに最終１邸
最上階が残っとるで

[90: 匿名さん]

あと一つですか。阪急沿線に住んでいたものとしては、頑張ってほしいです。最後の一つは個性的な間取りですな。インテリア上級者なら、カッコよく住めるんでしょう。

[91: 匿名さん]

最上階で南西向きで結構良さげな部屋に見えるけど、なんで売れ残ったんだ？
値段の割には、狭い気もするし、間取りのせいで、実際は、平米数よりもさらに狭く見えるかもしれないけど、そんなとこかな。

[92: 匿名さん]

最後の１戸は、苦戦してますね。
2LDKだと、ファミリーは買わないだろうし、
DINKSにしても、7400出すならもうちょっとよい物件か、同等のもう少し安い物件がありそうですしね。
よほど、ここじゃなきゃという人以外は、この値段では買わないでしょう。
1000万程度の大幅な値引きがあれば売れるだろうけど、残ってるということは値引きもしないようですね。

[93: 匿名さん]

価格がこのあたりはやや高くて、選択できないとなると売るのは難しいかと。
値下げすれば売れるかもしれませんが、まだタイミングではないのでしょう。
後は、どれだけ良さをアピールできるかにかかっているかもしれません。

[94: 匿名さん]

最終の1戸先週内見してきましたが、お部屋はなかなか良かったです。キッチンやお風呂にも窓が付いていて、室内の風通し良く、各部屋も明るいので、快適に過ごせそうです。ただリビングが少し変形なことが、気になりましたが、レイアウト次第かなと思いました。
中古物件も中々良い部屋が無いので、迷います。

[95: 匿名さん]

>>94
残り一戸のみの先着順中古物件を内覧してお気に召した様子のに、ライバルが閲覧する検討スレにそのご報告をされてるんですね。


おつかれさまです。

[96: 匿名さん]

ジオさん、竣工後半年なんだし、２４００万引いて、５０００万ぽっきり位で売らないと！

[97: 匿名さん]

このあたりは土地が低そうでしたが、年々増えているゲリラ豪雨の時など、
道路から水があふれて浸水するおそれはないかな？

[98: 匿名さん]

私もそれが気になって確認しました。

やはり絶対に大丈夫ですという場所ではないようですよ。
新宿区の洪水ハザードマップにも引っかかっているみたいですしね。

ただ、実績として被害があったことが無い（少なくとも新宿区に記録が残っているここ数十年ではそうらしいです）ことと、可能性を見越して浸水を防ぐための設備が一応付いているということをどう評価するかだと思います。

個人的には、大きな河川の近くとか、湾岸エリアの埋め立て地域に比べたら、ずっとマシかなぁとも思います。

[99: 匿名さん]

新宿区のハザードマップ見てみました。
１ｍくらいが最大の浸水ですね。
２階以上なら安心というところですかね。

びっくりしたのは、
西新宿や江戸川橋付近は２ｍと。
たくさんマンションありますよね。

[100: 匿名さん]

外堀が氾濫すれば、坂下だし多少なりとも影響があるかもね。
まあ、外堀が氾濫するくらいなら、都内、そこかしこ氾濫しそうだから、もうみんなで水浸しになろうぜ。

[101: ご近所さん]

完売しましたか。
この近所のマンションに住んでいますが、いうほど坂下でないような。ここより南北線の市ヶ谷駅の方がさらに下がっているのもあるし、それほど洪水のリスクが高いわけじゃないと思う。ハザードマップもそこそこのリスクですって感じがします。
あとこのマンション地下に地下ピットあったような。

[102: いつか買いたいさん]

完売しましたね。

[103: 匿名さん]

あら、ホームページがクローズされてますね。
キャンセルが出ても一般販売はされないのかしら？

洪水のハザードマップで浸水区域に入っているのは意外でした。
今後の参考にと新宿区の浸水実績地図を確認してみましたが、
平成18年～平成22年では牛込柳町の駅周辺、曙町の一部、
早稲田駅の西側が浸水しているようですね。

[104: ご近所さん]

近くに住んでいますが、古くなってきたので購入するか迷ってました。
気付いたらのぼりも撤去されて完売したようですね。

個人的には、過去実績からも発生可能性が低く、しかも対応設備まである浸水リスクを考えるよりも、日常生活の方を重視していました。

このエリアに住んでいて思いますが、改めてこの立地は最高だと思っています。
勿論、お住みになる方のライフスタイル次第かと思いますが、
・最寄り駅までは徒歩三分程度（だと思います、この場所からだと）
・大型ターミナル駅の新宿駅まで二駅
・大都会新宿三丁目まで一駅
・徒歩10分程度かければ中央線（四ッ谷）、総武線（四ッ谷、市ヶ谷）、丸の内線（四ッ谷、四谷三丁目）、南北線（四ッ谷、市ヶ谷）、有楽町線（市ヶ谷）と主要路線にアクセス可能
　※同じ曙橋近辺でもこの条件を満たすのは西側に位置するこのマンションだからこそかと
という条件は都心では、なかなか無いと思います。

ただ、惜しむべくは
・コンビニまで徒歩1分強かかる上に帰り道上ではない
・スーパーも曙橋駅の反対側か四谷三丁目や四ッ谷、市ヶ谷等まで行かないといけない
といったところで、共働き家庭とかだと少し買い物が面倒かもしれませんね。

そう言えば、曙橋駅の近くにあったハナマサも潰れて、Anytime Fitnessになったようですし。
それはそれで24時間営業のジムなので嬉しい方はいるかもしれませんが。

[105: ご近所さん]

四谷坂町、御苑内藤町に続き、荒木町・三栄町にジオが出ます。阪急不動産と四谷は不思議な縁があるようですね。

今回は高台だし、規模も大きいしでとても楽しみです。

[106: 匿名さん]

隣にスミフさんのができますね。図面を見る限り、ジオと似たような形になりそうです。このあたり、戸建てや古いフラットが多いエリアでしたが、徐々に綺麗な物件が増えていくと、エリアとしての魅力は高まる気がします。

[107: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]