ジオ四谷坂町ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区坂町23-2他
交通：都営新宿線「曙橋駅」徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩10分、
東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ケ谷駅」徒歩11分、
東京メトロ南北線・有楽町線・丸ノ内線・JR中央線・総武線「四ツ谷駅」徒歩12分、JR中央線・総武線「市ケ谷駅」徒歩13分
総戸数：46戸
間取り：1R～3LDK（27.18m2～86.54m2）

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C1110/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[21: 匿名さん]

先日近くまで車で見に行ったけど、この辺かなり道が狭いですね。。大型車は手放すしかないかな。。

[22: 匿名さん]

アップダウンが激しいと自転車での移動も大変になりますよね。
特に重い荷物がある時とか。ここはスーパーに行くのも
歩いていくより自転車が欲しい距離ですからね。アシスト付の方が
便利に使えそうな気がします。
駐輪場、アシスト付が問題なく置けるといいですけどね。

[23: 匿名さん]

一瞬靖国通り沿いかと間違えました、一本入ってますね。

４駅使えるとみていい立地なのかな？

この中では四ツ谷駅がやっぱりスケールは大きい感じですね、市ヶ谷駅も大きいけど中央線快速が通るかそうでないかの違いは人によっては大きな違いでは。あと四ツ谷は裏路地の飲食店がなかなか粋です。

[24: 匿名さん]

四谷は大人の粋な店が多いですよね。
自分はまだまだ敷居が高くて一人では入れず、
連れて行っていただくことばかりですが…。
もう少し貫禄が出たら入ってみようかなと考えています。
そうじゃない、もう少しカジュアルな店を今度発掘してみようかな？
探せばありそうな感じなんですよね。

[25: 匿名さん]

自転車が電動アシストつきの場合、ラック式の駐輪場だと入らないかもしれないんですね。
世帯毎に自転車2台くらいが置けるサイクルポーチつきだといいですね。
このような立地だと、駐輪場の設備も重要になってくると思うのですが、意外とないがしろにされる部分ですよね。

[26: 匿名さん]

サイクルポーチよりもサイクルポートの方が楽かなぁと思います。
でも敷地の問題もあるので、
実際はむずかしいでしょうねぇ…。
電動アシスト付自転車ってラックに入らないことがあるのですか？？
最近はバッテリーもだいぶ小型化されているので大丈夫かと思いました。
重量的な問題なのでしょうか？？

[27: 匿名さん]

重量的な問題なんじゃないですか？
小型化したとはいえ、やはり普通の物と比べると重さはありますからネ。

でも上下段のラックなら、下段置けそうです。
場所を決めるときに交渉してみるのもいいかもしれないでうsね。

[28: 匿名さん]

確かに高低差はありますけれど、そこまで大変かなぁとも感じます。
個人差のあることなのでしょうけれども。
買物を自転車でするなら、アシストがついているタイプの自転車の方が無難かもしれないですねぇ。
駐輪場は月々200～400円とのことなので、
上下段ラックの可能性は高いかなと思います。

[29: 匿名さん]

駐輪場の問題っていろいろありますよね。
お子さんのいるお家なら子供乗せがついている自転車を
置くことになりますよね。それを上段に乗せるのは大変なこと。
そして、アシストがついている自転車も重量があれば同じく大変。
下段に人気が集まりそうですよね。
ここのように1世帯1台の場合、特に大変かなと思います。

[30: 匿名]

角住戸率も高いので角住戸かもしくはワイドスパンのタイプがいいなと思います。建物自体もどっしりしていて安定感がありますね。間取りもいいなと思います。ギアチェンジの自転車でも結構坂はきついのでしょうか気になります

[31: 匿名さん]

自分だったらギアチェンジで乗り越えられるかなぁ？と思っています。
普段から色々と乗り回しているので。
普通のシティサイクルについている程度のギアだとちょっと難しいかもしれないですね。
でも人によるとしか…。
実際にこの辺りを歩き回ってみるのも良いと思いますよ。

[32: 購入検討中さん]

曙橋徒歩5分、四谷OR市ヶ谷徒歩10分前後、大通から少しおくまっている、関西では大手の阪急不動産、値段も坪300万前後±10％とまあまあ、ディスポーザーあり、悪くない物件だと思いますが、あまり人気ないですね。トミヒサクロスに人気を持っていかれているのでしょうか。それとも四谷坂町に町として問題があるのでしょうか。グーグルマップで見るとこの物件から離れていますが住宅が密集しているところありますね。
何が原因なのでしょうか？モデルルーム行く前にどなたかご意見聞かせてください。自分は関東出身ではないので、阪急不動産は良いイメージを持っていましたが、関東では不人気だと残念です。

[33: 物件比較中さん]

個人的には関西のデベよりは関東のデベのほうがいいし、施工も大手じゃないし、
四ツ谷坂町の火災危険度を見ると少し悩むよね

[34: 物件比較中さん]

近所のTomihisa crossの影響受けていると思う。値段も似た感じ。それなら共用施設の豊富で、話題になってるTomihisaに流れている可能性あり。入居時期が近い方がいいひとが、ここみたいな小型物件を購入するのでは。

[35: 匿名さん]

阪急は割りと本気で関東参入してきてるっぽいですし、そのうち知名度は上がるんじゃないかな。
いまのジオはどこも地域の中では割安で出して来ているし上がる前に帰るという点で意外とお得かもしれない。
ただココは、やっぱり近くにTomihisaありますし、Tomihisaがやけに安いので目立ちにくいのかもですね。

[36: ご近所さん]

この物件は坂下ということもあり、少々安いのだと思います。
坂町は評判の悪い町ではないと思います。
私は牛込柳町近くの大手デベの物件に住んでいますが、四谷や市ヶ谷に徒歩10分ぐらいで行けるジオ四谷は便利ですよ。
大江戸線は、どの駅も地下深い、電車が狭いなど、やっぱりちょっと使いにくいです。

[37: 匿名さん]

ここは最上階角を検討しましたが、止めました。
理由は立地がイマイチ地味で坂がネックですね。
北側の眺望もマイナスです。15階建てくらいの
ビル、マンションがびっしりですから、圧迫感がありました。
将来的に両隣りの空き地も気になりました。

あとルーフバルコニーに出るときは、跨ぎの高さが40センチくらい
あって非常に高い。
天井も下がり天井がかなり低かった記憶があります。
仕様は全体的に良いとは思いましたが、見送りました。

ご縁があって富久クロスの上層階角部屋を抽選の末
ゲット出来ました。

[38: 物件比較中さん]

やっぱりトミヒサクロスに人気取られているのですね。
それにしても上層階角部屋買えるなんてうらやましいです。
うちは6000万円前後でなんとか購入したいです。
でもトミヒサクロスは、入居が先過ぎて検討から外して、ジオ四谷検討中です。
阪急不動産には頑張ってほしい、それも期待しています。

[39: 匿名さん]

大規模も共用設備多くて素敵ですが
割と広い間取り以外は角部屋とれなかったりするんですよね
私は小規模派ですかね

[41: 匿名さん]

中住戸の場合はワイドスパンだったり、
角以外の住戸も一応メリットがあるように作られているのではないかと思います。
1階が１LDKや1ルームの住戸なんですね。
こちらは賃貸に回される方がいらっしゃることを見越してなのでしょうか？？

[42: 匿名さん]

恐らくそうなのではないでしょうか。
あと眺望のよい部屋をファミリー向けに持ってきているのでしょうし。
賃貸で入る方はあまり家にいる時間は長くないので、下の階なのでは？と思っております。

曙橋周辺の買い物環境はどうでしょうか？
地図で見る限り、そこそこ買い物ができる場所があるようですけれども

[43: 匿名さん]

三徳やハナマサ、ちょっといくとマルショウもありますから
買物環境は割といい方なのではないでしょうか？？
ハナマサは肉や野菜なんかは大容量ですが、
普通サイズの豆腐や牛乳、ヨーグルトなども売られていますしね。
トイレットペーパーもあったりして便利ですよ。

[44: 購入検討中さん]

ジオ四谷坂町の物評価を専門家のご意見
、伺いたいのですが、如何でしょうか？坂下、防衛省近く、将来近隣のマンションが立つ可能性があることなど、懸念材料は多いのですが、内装はよさそうです

[45: 匿名さん]

一見デメリットのあるよな部屋でもワイドスパンであったり配慮があるので、
建物自体は悪くないんじゃないかと思います。
立地に関してはもう人それぞれなのではないでしょうか。
坂下が嫌だという人もいれば、特に気にならないという人もいらっしゃるでしょうし…。

[46: 匿名さん]

専門家ではないですが、駅近いし、四谷も徒歩圏だし、坪300万しないのであるなら、お得な気もします。
坂下をどう判断するかはは、個人個人と言いたいところですが、この物件は基礎が杭ではなく、直接基礎というのがポイントでしょう。固い地盤が表層近くにあるということを意味していると思います。
ネガティブな点は、細かく上げればあるでしょう。四谷近辺は密集住宅が多い、施工が大手でない、阪急って今ホテルの方でドタバタしている。あとは値段とのバランスでどう考えるかでしょうか。私はこことトミヒサ等を検討し、結局トミヒサに。

[47: 匿名さん]

今住んでいる家の近くのハナマサは店頭で果物のセールなども行われてますが、
こちらはどうでしょうね。
Webでチラシが閲覧できましたが、銀じゃけ切り身68円、豆腐が68円など、お手頃
価格でほとんど一般向けスーパーと同じですね。

[48: 匿名さん]

ここの標高は何Mですか？
川からはどれくらい離れていますか？
今まで河川の氾濫、洪水などの履歴は？
大崎あたりを標高の低さで見送ったもので、災害などに異常なほど神経質になってる者です。

値段的に気になってはいるんですが、イマイチ踏む込めない。

[49: 匿名さん]

mapionによると海抜19メートル。
洪水マップによると確か危険性はあったような。近くに川はないんと思う。

[50: 匿名さん]

ありがとうございます。
２０m弱ですか。ギリギリかなぁ。
悩みます。

[51: 物件比較中さん]

セキュリティーが厳しいとお聞きしたのですが、郵便物の管理はどのようになっているのでしょうか？
例えば、ゆうパックやクロネコメール便などはポストにいれてもらえるのでしょうか?それとも家まで届けられるのでしょうか？

[52: 匿名さん]

コメント少ないですが、最終期の販売ですね。地味に売れていたのでしょうか。

[53: 匿名さん]

このご時勢でこの売れ行きとは悪いですね。
トミヒサクロスの影響をもろに受けてる。
運が悪いのか、デベの販売タイミングの判断ミスか。
場所は悪くないんですけどね。

[54: 入居予定さん]

やっぱりトミヒサクロスの影響ですか。自分もトミヒサクロスとココを比較して、入居時期、タワーでないこと、JR駅も使える、これらををいい所と判断し、ジオ四谷をかなり悩んだ末選択しました。でも共有施設の充実、割安感、そして話題性のあるトミヒサクロスを選択する人がかなり多いのは納得のいくところです。
早く売れると良いですが、こればっかりはしょうがない。
ところでジオ四谷は阪急と三井不、トミヒサクロスは野村、三井不、阪急、積水とOverlapがあるのが皮肉なところでしょうか。

[55: 匿名さん]

売れ行きがいかがでしょうか。

[56: 購入検討中さん]

平米あたり３００円の管理費って高すぎやろ

[57: 匿名さん]

管理費は高めの設定なので、気になります。
何か理由があるのか、管理会社がただそのように設定しているのでしょうか。
それだけ何か費用がかかる理由があるということなのかもしれません。

[58: 匿名さん]

特殊な設備があるわけでもないし、おおかた、管理会社がぼったくり設定にしてるだけだろうね。
５０００～６０００円くらいは高いよなあ・・・
ずっとかかる費用だし、実質、数百万円は上乗せされてると考えないとね。
管理会社を変えれれば、途中で安くなるかもだけど。

[59: 匿名さん]

マンション規模50戸以下でディスポーザーあることが管理費高くなる要因な気がする。

[60: 匿名さん]

高くても欲しい人は欲しいものだと思います。たしかにこの戸数だと管理費の高さは今の時点で想像はできますが。これも考え方次第でしょうね。マンションの価格から見れば管理費は何でもない割合ですから、大きいところから見て、高い安いの基準の判断を変えてみると、背中を押されるかもしれません。と机上で語ってみました。

[61: 匿名さん]

ディスポーザーってランニングコストが管理費レベルでかかったりするのですか？
浄化槽のお掃除などがあるのでしょうか。
イニシャルの管理会社は高く設定されているところが多いよ、なんて話は耳にしますけれど
それだけではないのでしょうか？
ディスポーザーはすごく良いなって思うんだけど実質管理費レベルのランニングコストがどれだけかかるということなんですよね～。

[62: 匿名さん]

実質管理費は、一戸あたり５００円とか１０００円/月でも、それを５０００円くらいにして上乗せしてくるんですよ。
まあ、ここの管理費は、ちょっと高めですね。
でもまあ、販売価格＋３００万位を高く思わないならば買いでしょうね。

[63: 匿名さん]

坂下のせいか眺望がイマイチよね

[64: 匿名さん]

管理費が高いときは、管理組合の理事会などで話し合って、
さげることも下げることもできるそうです。
基本的なメンテナンス費用って、最近のマンションはいろいろかかるみたいですよね。
ディスポーザーとか、インターホンやエレベーター、セキュリティのメンテナンスとか。

[65: 匿名さん]

都営線物件、今珍しいですよね。
たまたま供給数が少ない時期なだけ？？。

曙橋だと東西どちらへ行くにしても偏りの無いポジションだから所要時間的な便利さがあると思います。寄ってると反対方向に行く人は大変ですからね、それだけ検討に壁ができるということで。

価格的にはどうなんですかね、山手線内だけに高くても驚きはしないけどそんなにメジャーな駅じゃないあたりを考えると安さを期待する気持ちも生まれると思いますけど。

[66: 物件比較中さん]

ここ、立地は良いと思いますし、値段もまぁ良心的かな、と思います。共有部分やエントランスはラグジュアリーでは無いですが、品良くまとまっていて好感が持てます。間取りは好みによるかな、という感じですが。
竣工後けっこう時間が経ちましたが、売れ残っている原因はなんなんでしょう？個人的には道路の向かいに古い建物が多かったり、外国人が多かったのは少し気になりましたが.... 坂下という地域はあまりよくないのでしょうか

[67: 匿名さん]

値段もそれほど高くなくて、このあたりの物件としては良い方だと思います。
条件も悪くないので、ニーズは確実にあるように感じます。
あとは、条件次第で購入されることは、十分に考えられると感じています。

[68: 匿名さん]

まあ、坂下よりは坂上の方が人気はでますよね。

[69: 匿名さん]

>管理組合の理事会などで話し合って、さげることも下げることもできるそうです。

小規模マンションの場合、もともと管理費は高くなりがちで、
下げることは簡単なことではないと聞いたことがあります。
多少高くても管理のサービス内容が低くなければ、それで良いかなって思います。

[70: 入居済み住民さん]

入居者です。この物件考えている人の参考になればと思い、個人的に思う良い点、イマイチな点を書きます。価格や管理費については書きません。
良い点
・大通りから一本入ったところにあるので、車の音聞こえません。
・ディスポーザー、天井カセットエアコン、天然御影石など、設備が良い。
・いう必要ないですが、使える駅が多くて便利。
・以前は外廊下のマンション住んでましたが、ルーバーから部屋の音が廊下に漏れるのではと気にしていました。内廊下はプライバシーが守られやすく良いです。
・思ったよりスーパーが多い、小型はいくつもあり（曙橋三徳、三栄通りまいばすけっと、四ツ谷駅成城石井など）、大型は四谷三丁目の丸正総本店でしょう。
・目の前に、ヤマト宅急便の営業所あるの使えます。

イマイチな点
・北側の大通り沿いは10階以上のビル、南側は坂に住宅やマンション、当然眺望は望めない。
・天井が一般より低めの2.4m。高級感を演出するにはインテリアを頑張る必要あり。（私はインテリアに少々お金かけました）
・車の音が聞こえない代わりに、なぜかたまに電車の音が聞こえる。私は気にならないですが。
・電動自転車なので問題ないですが、四ツ谷、四谷三丁目方面のあの坂は普通の自転車では大変でしょう。

前の方が外国人が多いと書いてありましたが、私の感覚では、外国人が周りに少ないと思いました。曙橋から新宿や大江戸線方面に行くと、多国籍な感じがしますが、防衛庁前はやはり外国人の方に敬遠されるのでしょうか。

今の所、トラブルもなく静かに快適に生活できています。