パークホームズ中野中央フォーシーズンズコート

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1123
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120216_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都中野区中央5-89
交通＝丸ノ内線新中野駅から徒歩6分、総武線・東西線中野駅から徒歩9分
総戸数＝75戸
間取り＝2LDK～4LDK、56.88～83.72平米
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産
設計＝日建ハウジングシステム
施工＝前田建設工業
管理＝三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/

[51: 匿名さん]

実際建築現場を見てきました。

中野駅から歩いてみましたが・・・裏道を通ったせいか？中野は全体的に道が狭いですね。
さすが中野区？
建築現場周辺道路も本当に狭くてびっくりしました。近くの公園も思ったより狭かったです。
帰りは新中野駅まであるきました。自転車と歩行者がぶつかりそうな感じがしました。

新宿がすぐなのでこんな感じは当たり前なのかな～とも思いましたが、環境は思ったよりも
残念な感じかな。小学校の前で環境は静かでした。日曜日だったからか校庭が開放されて
子供たちがサッカーなどをしていました。校庭はそんなに広くなくて遊具も少ない。

[52: 匿名さん]

民家が密集する裏道は道幅がとても狭いので、駅からは商店街がある通り
420号線を通るのが良いと思います。
それでも、マンションの周辺は道が込み入り細くなっていますけどね。
区内の道路の約半数が、消防車が入れない狭さなんだそうですよ。

[53: 匿名さん]

この辺りは1本大通りから内側に入っちゃうと細い道が多いですね。
夜道を帰るときはなるべく大通りを通って行った方がいいでしょう。
それでもマンション周辺は細いですけれど…。
この辺りだとお引越しの際もちょっと大変そうですね。
静かなことは確かなのですが。
それが良いところでもあるのですけれどね。

[54: 匿名さん]

51です。色々教えてくださりありがとうございます。

そういえば小学校前あたりに消防ホースがあったような。消防車が入ってこれないから
設置してあるのかもしれませんね。

[55: 買い換え検討中]

資料届きました。
間取りは柱等をうまく使って収納等と平らにならしていたりと凸凹がない感じでした。

アトラス中野中央と駅近が売りの三菱の杉並和田の物件と比較中ですが、
価格が出そろわないと何とも比較が難しいですね。
そういえば、アトラスの販売員は購入検討者にヒアリングをして価格を探り中という話をしていました。
やっぱり意識しているんですね。

[56: 物件比較中さん]

＞５０　ＥＶの旨。最初に全員に説明があってそれを了承した上での購入入居であれば将来的に負担変動があっても不満が少なくて済みそう。

多いぶんには便利ですからね、あとは費用の面ですから。

７５戸で倍の１０階建てとかなら一つ減っていたのかも、横に歩くからどの住戸からも乗りやすいように多くした、のかな？

[57: 物件比較中さん]

>56
エレベーター一基ですよ。
機械式駐車場がイヤですね。維持費が全戸にかかってくる。

[58: 物件比較中さん]

周辺は車の通りもほとんどないから車持たない人には静かでいい環境かもと思いましたよ。

でも消防車が通れないくらい狭かったですか？
消防車ってそんなに大きかったかな？

消防車通れないんじゃ　何かあった時に恐いですね。

[59: 匿名さん]

わ～びっくりした～

今これ見たら↓火災危険度が高すぎる！

http://j-jis.com/data/tokyo/nakano.shtml

なかなか良いマンションだと思って注目してたのに・・・

残念すぎる

[60: 匿名さん]

事前案内会？に行ってきました。
高いですね。坪単価310。㎡単価100弱。
価格もりすぎでしょう。


火災危険度は確かに高いでしょうね。一戸建てがくっついて建っていて道路が狭いから。地震に強い地盤ですが、地震に
よって火災が発生した場合かなり広範囲にはやく広がりそうです。

[61: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
節約してる所が多々ありましたね。
洗練されているとは言えない感じです。
少し期待はずれでしたが、価格は強気でしたね、、。

[62: 物件比較中さん]

＞洗練されているとは言えない感じです

私もそれは感じました。
でも中野ってこんな感じなのかも。
庶民的なのが中野のいいところ。。。ですよね。

それよりも火災危険度の方が気になります。
売主はマンション住民が危険地域でも安心して住めるように何か考えているんでしょうか？

[63: 購入検討中さん]

学生時代に中野の安アパートに住んでいましたが、中野はこんな感じです。
分譲物件を探しに久しぶりに行きましたが、当時とまったく街並みは変わっていませんね。
数年間限定で住むには便利ですが、ずっと住みたいとは思えません。

個人的には、この近辺より、中央線沿線なら荻窪や三鷹辺り、他の路線なら世田谷や練馬の
方が良いと思います。

[64: 主婦さん]

61さん

この３ヶ月の間に１０件近くのモデルルームを見ていますが、どこもこんな感じです。
見た中では一番お値段が安いのがここですが、それでも他より劣っていません。
むしろこの値段でキッチンに食器棚が標準で付いているのに感心したくらいです。
高級っぽい物件でも食器棚オプションのところがありますから。

個人的には今まで見た中でいちばん好きなタイプのマンションです。
（マンションの植栽、建物の配置、地下住戸なし、無駄な共用設備無しなど）

ついでに言うと、担当の方にも好感が持てました。
5，6年前にもマンション購入を考えて見て回った時期がありましたが、その時も三井不動産の対応は抜きんでて良いと感じたことを思い出しました。

けっして三井の回し者ではありません。
あんまり褒めると競争率が高くなって自分に不利になりますが、今回は別の物件（中野地区ではありません）に申し込むことになったので、皆さんの参考になるかと書き込みました。


それにしてもべた褒めで、やっぱりちょっと怪しいですね(^_^.)

[65: 匿名]

現地見に行ったけど、道がほんと狭いね。
ここは駐車場なしでもいいと思う。

[66: 匿名]

やっぱり中野駅徒歩の物件は高いですね。アベノミクスで強気なんでしょうか

[67: 匿名さん]

中野駅徒歩物件は高い。アベノミクス関係なく、その前から高い。中央線沿線の高値は仕方ない。中野・阿佐ヶ谷・荻窪は欲しい人多いし、それほど供給量が多いわけでもないし。
予算合わなければ、東中野がよい。実質的にトク。
一駅分都心に近くなるし、総武線はすいているし、中野よりだいぶ安い。
中野の徒歩１０分以内の物件が出るたびに価格に期待してきましたが…。

[68: 匿名]

それにしても高くないですか？
新中野駅6分、中野駅9分位、同じような距離で中古が出てますが、東向き1階76平米2004年築4980万円です。2003年近辺は平米数広く値段も安かったんでしょうが、入居したら即中古ですし、ここは平米数狭いわ高いわでかなり下がりそうだと思いました。資産価値あるんでしょうが高く買っちゃったら意味ないです。

東中野いいですね！

[69: 匿名]

東中野をお勧めします

[70: 匿名さん]

>>68 中古でそのマンションを検討し、2部屋ほど見ました。
1階の部屋は見ていませんが。2004年でマンションが安い頃で、
分譲価格とほぼ同じぐらいで、取引されているようです。

ここが中古になっても、その物件と同じぐらいではでないでしょうが、
近くないと買い手はつかないかもしれないです。
悩ましい物件です。

[71: 匿名さん]

下がるの怖いなら駅５分以内にしましょう。
中野駅10分より東中野の駅近のほうが売りやすいよ。
永住なら中野、利便性は文句なし。

[72: 匿名さん]

永住するつもりならかなりいいんじゃないかと思います
リセールを考えるなら駅に近ければ近いほどいいかもしれないですが、
普段暮らすなら駅の喧騒から多少離れてこれ位の方がいいんじゃないかと思います
お値段はまぁ中野なので早々安くはならないですよね
しょうがないんじゃないかと思います

[73: 購入検討中さん]

良いと思います、このマンション。
でも道路の狭さ、まわりの家の小ささなどが気になります。

火災の危険地域ということは皆さん気にならないのですか。

[74: 匿名]

気になります。マンション建つような道はそんな狭くないだろうと思ったら大間違いでかなりひきました。
洪水、地震より火災のほうが発生しやすいだろうし正直ビビります。
あと管理費がそんなに安くないようなことを言ってました。なんの共用部分もないし管理人は日勤なのになんで高く設定されるのかわかりませんが。管理費はまだ来月にならないとはっきりしなそうです。

[75: 匿名]

ここって、中野じゃないでしょ。新中野だろ。中野と新中野はリセールの時に雲泥の差があるよ。

[76: 匿名]

じゃあやはり6500万円も出して買ったら大損ということに。

中野駅も新中野駅も使えて便利でしょうが。

70さんが見た物件のように10年経って分譲価格と同じくらいで売れたら理想なんですが…夢ですかね…。
今の時代いつリストラにあうかもしれないし永住のつもりでも状況変わることを考えないでは買えません。うちの場合。

[77: 匿名さん]

同じ買うなら 、中野駅の近くか、高くて無理なら東中野の駅近が、やはりいいのだろうとは思う。
ここは、妥協になっちゃうかな。
中野の利便性は享受できる場所ではある。

[81: 匿名さん]

住宅街の中にあるっていう感じなので
周囲の道路は狭くなっていますね。

中野は一応生活圏内っていう感じでしょうか。
最寄は新中野ですよね。
新中野はちょっと中野と比べると駅力的には不便かなぁとは思います。
買物に行くなら中野方面になるでしょうね。

[82: 匿名]

ここ人気あるんでしょうかね？

[83: 匿名さん]

ここ、良さそうだと思って、かなり早いうちに現地に行ってみたんだけど、
近隣のあまりの密集度、道の狭さに妻が即刻却下でした。
建物自体は良さそうなんですけどねえ。

[84: 匿名]

密集や道の狭さがダメなら中野エリアはかなり厳しいな
街道沿いか再開発エリア以外はみんなこんな感じだからなあ

[85: 検討中の奥さま]

坪310万で販売するのでしょうか？すごい価格ですね。

[86: 匿名さん]

すごいって、高いってこと？
やや安めなんじゃないかと思います。

[87: 物件比較中さん]

駅9分なのに価格やや安めときましたか？

[88: 匿名さん]

平米 価格
60 5636
65 6106
70 6576
75 7045
80 7515
85 7985
90 8455
95 8924

妥当じゃないですか？決して安いとは思いません。
中野通り沿いのシティハウス中野中央は徒歩6分で69平米6000万から
ありましたから。もちろん、他に考慮する点がありますが。

[89: 匿名]

管理費高くないですか？管理人が週5日しか日勤でいないのに、かつ無駄な共用施設もないのに2万円…。この半分の戸数クラスのマンション並みに高い。

[90: 匿名さん]

三井の物件は総じて管理費が法外に高いですね。

高い分だけ手厚いサービス等があるのかと思いきや、
当物件のように、共用施設なし、管理人は日勤(8時間)で
週5日とか、ざらです。何に金をかけているのか全く不明ですね。
三井住宅サービスの社員の給料が高過ぎるのでしょうか？

何故高くなるのかの説得力のある説明があれば、納得も
いくのですが、それがない状況では相対的に見て法外に高い
としか思いません。

三井というブランドと信頼に金を払うという意見も
あるのでしょうが、手厚いサービスを望めないなら、
その意見もいまいち説得力はありません。

[91: 匿名さん]

仮に　管理費を月10000円高く設定すると、年12万の増収。30年で360万円

価格　6200万として、管理費を通常にするのか
価格　5840万として、管理費を月10000高くするのでは、30年で同じ収入（厳密には金利だとかで違うけど）

実際に使う管理費用から管理費を決めているのでなく、どっちが売れやすいかで管理費が決められているような---。
そうでないといいですな。

[92: 物件比較中さん]

本気で物件を検討している方はいるんですかね？　坪３１０ってどこの情報ですか？どこかにありましたけどあまり勝手な情報流すと本当に業務妨害になりますよ。
もっと有益な情報はないんでしょうか？
結局、営業マンに聞くしかないのかもしれませんが、検討している方々の有益な情報交換の場にしたいものです

[93: 匿名さん]

中野以西で探しています。
ここよりもう少し大規模(せめて100戸以上くらい？）で、もう少し高層のマンション(7階くらい？）が建ちそうな
場所はありませんかねぇ。
89さんや90さんがおっしゃるように管理費が高いと感じています。

[94: 物件比較中さん]

管理費の件ですが私も分譲に住んでいますが、以前管理費が高いんじゃないかということで管理組合が管理会社を変更したんですか今ではかなり後悔しています。変更された会社の本社は地方にありますが全国的にはある程度有名です。しかし管理の内容はかなり杜撰で管理員の質もひどいものです。管理は実際に経験しないとわからないと思います。マンションの長期的な質を保つにはやはり管理の質だと思います。管理費の安いマンションは怖いですね！

[95: 匿名さん]

論点がずれてるよ。
ここの問題は、質が高いわけでもないのに、管理費が
高いということ。

[96: 購入検討中さん]

確かに三井の物件は管理費がたかいです。まあ、管理組合発足後に理事会で管理会社を変更する議案を総会に提出し、可決すればよいのですが。
ただこの物件は植栽管理にお金かかるのでは？

[97: 匿名]

専用庭があったりすると周りに垣根の意味でも防犯上も木々をきれいに管理する必要がありますからね。本当に植物は癒されますし、おちつきます。2万が高いかどうか。。？
テラスも広々しているし物件としてはいいと思います。

[98: 購入検討中さん]

植栽もそうなのですが、中庭の植栽の維持費がかかると思います。
場所は良いので検討しています。

[99: 購入検討中さん]

ブリリア中野と場所がすごく近いですよね。桃花小前でしたっけ？
ただ、ブリリアは、完成後販売みたいです。
ちょっと悩みます。ブランド価値的にはパークホームズかなと思いますが、完成物件をチェックできるのは良いですよね。

[100: 匿名さん]

あっちとこっちでは雲泥の差だと思います。
あっちは、土地が低地。豪雨ってめったにおこるものではないですが、おこったら目も当てられませんね。
それも土地が悪いってことは、お金のある人は住まないでしょ。近隣が微妙な可能性が高い。
きっと金額もあっちの方が相当安くでるでしょう。それじゃないと売れないでしょうから。
不動産にお買い得なしっていうとおりです。いくら安くでても、リセール厳しいと思います。

http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/508000/d002981_d/fil/hazardmap...

これ不動産屋には不都合で、ハザードマップにひっかかっているなんて説明しないでしょうけど、
ひっかかっていない物件では説明がありました。