プラウド船橋ってどうですか？(part22)

[匿名さん]

週刊ダイヤモンド 2013年1月20日号にて関東圏の人気マンション第10位にランクされている
プラウド船橋についての情報交換を希望しています。
多数のネガティブキャンペーンが行われると思いますが、
人気マンションの宿命ですので徹底スルーでお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2の一部（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩3分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩8分
総武線 「船橋」駅 徒歩16分
総武本線 「船橋」駅 徒歩16分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：73.72平米～100.24平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：大林組
管理会社：野村リビングサポート

[336: 匿名さん]

１、２街区の内覧会ではキズなど多数らしいです。
戸田はそんなもん。
大林は少しは安心できるかと。

[337: 匿名さん]

内覧で契約者にお披露目する前に、下請けの仕事のチェックをゼネコンがやって、さらにデベがダブルチェックすべきなんで、本来は、指摘事項０であってしかるベキなのにね。野村って丸投げで有名でちゃんとチェックしないから、ゼネコンも適当な仕事をする。大林だからと言って安心できる話しではない。

[338: 匿名さん]

>335

異業種参入組みの商社に期待しちゃダメ。デベのノウハウ持ってないんだから。

[339: 匿名さん]

333さんの考えは十分理解できます。

ハザードマップは、確かに液状化に警鐘を鳴らしていますね。但し液状化は、杭を支持基盤まで打ち込むマンションの場合は、手抜き工事でもない限りまず大丈夫です。一戸建ての場合は、杭を打ち込むまではしませんので、浦安のような事態もあり得ます。

しかし、土壌汚染があれば怖いですね。
また、高圧送電線の近辺だけには、絶対に住んではいけないとも教わりました。

それと渋滞に関しては、千葉県では16号線よりも酷いのを挙げると、千葉そごうの駐車場への進入道が二番目、その次はやはり船橋全体だなと言われるぐらい激しい所です。船橋で休日に車で外出すると、英語のCDでの勉強がタップリでき、「トウイック」が800点ぐらいは確実とのジョークを耳にしたこともあります。

稲毛の［ウェリス稲毛］は高いし、なんかスレもマイナーな感じで、寂れていますよね！
手頃なマンションを探して住むのが念願なんですが、選ぶのは難しいですね。頑張って探します。

[340: 匿名さん]

実際に作業をするのは下請けなんだから戸田でも大林でも大差ないでしょ。

[341: 匿名さん]

内覧で傷が多いとは嫌ですね。大規模なので100人職人がいたら100人腕が良いわけではないですもんね。突貫工事であれば尚更。部屋によって当たり外れが大きそう。

[342: 匿名さん]

支持基盤で杭の上方向からの力は支えられてるけど、横方向からの力に対して杭は表層の地盤で倒れないように支えられてるわけだから、液状化で表層が緩んだらマンションでもアウト。

[343: 匿名さん]

戸田の１２街区のひとは必ず大林も変わらないという。
そうであるならなんでTVもCasa付録でも３街区の大林がフォーカス
されるのか。
デベのレベルが明らかに違うからです。

[344: 匿名さん]

夜中まで工事して、突貫工事は作業が雑になるって指摘してあげたのに、そうじゃないって必死に反論してた人がいたよね。ステマってバレバレ。結果もでちゃったわけだし。

[345: 匿名さん]

竣工の時期が決まってるので問題が次々でたとしても時期を伸ばせないのでその場でおさめる仕事になるんでしょうね。雑だろうが結果的引き渡せればいいのでしょうから。

[346: 匿名さん]

キズがあった場合は補修でなくて、なるべく部材ごと交換させたほうがいいよ。綺麗に補修されると、そのときは問題ないように思えるけど、時間がたつともとの素材のところと補修したところで日焼けの仕方が違って補修したのがはっきり分かるようになってくる。

ちなみに内覧のときは不具合の指摘だけではなく、どのように対応するのかを確認しておくのがポイント。それから不具合箇所は、付箋紙とか貼り付けてそこが分かるようにするけど、補修が終わっても付箋紙を残させておいたほうがいい。キズとかだと補修して目立たなくなると、確認会のときに付箋紙をはずされているとどこだったか分からなくなる。で、入居後にじっくり見ると、目立たないだけで傷があるのが分かるくらいに残ってたりする。でも、確認会のときに見つけられなくて、OK出しちゃうと、もう指摘できない。

[347: 匿名さん]

床の場合、無垢材などならわかるんですかｼｰﾄﾌﾛｰﾘﾝｸﾞでも日焼けするんですか？

[348: 匿名さん]

補修の話しが出たついでに、入居後しばらくはアフターサービス担当の人が常駐して、対応してくれるかも契約する前に確認しておいたほうがいい。内覧会のときにしっかり見ていても、入居直後には不具合とかでてくるものだけど、３ヶ月点検まで放置されたら困るケースもでてくる。

[349: 匿名さん]

>347

するよ。

[350: 匿名さん]

大日本印刷がシートフローリングのCMはじめちゃった。これで印刷したつくりものってのが世間に広まっちゃう。

[351: 匿名さん]

稲毛は駐車場の車両【総】重量制限【2,000㎏】。
ここは2,500㎏。ピンとこない人は

>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/19

217から読んでみるといい。
それでもかまわないという人がごくごく少数だから向こうのスレはいきなり過疎った。
比較検討する人はこの事を念頭に置いといた方が後々後悔せずに済む。

[352: 匿名さん]

まぁ千葉でここ買えた人はいい買い物できたということ。
ただし、自分自身で納得して購入したこと前提。

[353: 匿名さん]

納得しないで買う人なんているの？

[355: 匿名さん]

都内に住みたかったけど、この値段だと2LDKしか買えないとか
南向きが良かったとかですかね

[356: 匿名]

1000戸さばいてもまだモデルルームは連日満席かよ！すげーな。
今から予約したら土日だと23日以降みたいだけど申込みまで検討する暇も無さそうだな。

[357: 匿名さん]

ある意味根付けを誤ったかな？
全戸＋500万でも完売できたんじゃない？

[359: 匿名さん]

関東最強の値付けミス物件だね
条件考えれば自分は（野村も）それほど安いとは思わないが、安いと思う客が多かった

[360: 匿名さん]

342さんの投稿内容は正しいといえる！

但し、地震において現在の「建築基準法に合致したマンション」が、何とか「居住可能な程度の被害」を被った場合を前提に考えてみると以下のようになる。

1.液状化による影響では、同じ地盤の一戸建ては大半が倒壊する。

2.液状化が起きなかった場合においては、上記の被害がマンションに及んだとすれば、その差は更に大きくなるかもしれない。

結論を言うと、マンションという建築物は一戸建てよりも強いが、地盤がいかに大切かということになる。
次に大切なのが、軟弱地盤への強化策がどの程度施されているかということになる。
浦安での実態がこれを証明している。

免震化基礎マンションは、基礎部分が大きく破壊されると修復が難しい。
制振化マンションの方が、どちらかといえば修復しやすい(しかし容易とはいえない)。
普通のマンションのほうが無難ともいわれている。

普通の鉄筋コンクリートマンションは柔構造であり、鉄筋で揺れを受けながら、そのエネルギー《揺れ》を、秒、分という時間で吸収し減衰させていく。

よって、原則としては上層階ほど揺れが大きくなる。
但し、阪神淡路大震災においても発生しているが、地震の揺れと建物の揺れとが、どう重なり合うかによっては中層階が壊滅的な被害を受ける場合がある。
14階建てなら7階と8階近辺。
12階建てなら6階と7階近辺。

今後、起きるであろう首都圏での地震が、どういう被害を与えるかは分からないのが実態である。
軽々に予測はできない。

マンションは、管理組合がしっかりと経時変化を記録する。【大型マンションであればある程大切である】
記録は、写真と動画を交えて維持、保管する。
そして、早めに補修を行うことが極めて大切な建築物である

錆びやすい鉄筋を保護しているのが、アルカリ性のコンクリートである【錆びとの戦いに勝たなければならないのがマンションである】。
鉄筋コンクリートとは、その名のとおり鉄筋とコンクリートがお互いの弱点を助け補いあっている。
加重とか引っ張り強度等、難しいことはここでは述べない。

マンションは管理如何によって、寿命が大きく異なってくる。
鉄筋とコンクリートのように、お互いが助け合う良いマンションに育て上げていこう！

[361: 匿名さん]

結局買いなマンションだね。

[363: 匿名さん]

現時点の関東地方最強物件は、ブランシエラ品川勝島だそうです。まー単純に坪単価に対しての値段での評価ですけど

[364: 匿名さん]

大規模マンションの販売は、野村不動産と三菱商事の勝ち！

長い歴史をみれば、民間大型マンションは関東も関西も激しい戦いをしてきたといえる。

それはともかく、【プラウド船橋】がもし平均で300万円高かったらどうであろう。
売る側の粗利は、45億円増えるかもしれない。

逆に顧客の立場で考えると、300万円ローンが増えることになる。

戻って売主側の立場で考えると、即日完売の可能性はなくなる。
宣伝費が増える。
人件費が膨らむ。
売れ残りには、管理費や修繕積立金の負担も生じる。
売れ残って、ダラダラと販売を続けるとブランドイメージが低下する。

野村と三菱は当てにできない45億円よりも、手堅く売り切り次の物件へ進むという効率的な道を選らんだ。
結果として、即日完売という大きな宣伝効果を得た。

過去の歴史に学べば、極めて優れた立地物件を除き、大型物件は短期間で売り切るのが勝ちとなっている。
野村と三菱は、激しく競り合う競合物件に打勝つ方法を研究し、実践したといえる。

NTT都市開発の【ウェリス稲毛】も、参考にしてはと感じる。
同じことが他の競合物件にもいえる。

[365: 匿名さん]

自分のブログで毎日書けばいいのに。

[367: 匿名さん]

不動産のお買い得は無しと言われている。ここは液状化リスク、高圧線、土壌汚染とマイナス要因だらけ。見合った価格だけど購入者がリスクを過小評価してるだけでしょ。

[368: 匿名さん]

よかった、11階の11階購入だから。

[369: 匿名さん]

ウェリス稲毛に軍配ですな。笑

[370: 匿名さん]

不動産にお買い得はある。
無いなんてのは不動産屋の都合の良い方便、真に受けてるとは。

[371: 匿名さん]

もし、お買い得だったら、どっかの業者が１棟買いしちゃうよ。ミニバブル期にはモデルルーム公開してから、一棟売りなんてこともあった。同じ価格でも、まとめて捌けるのなら販売経費も節約できるしね。

[372: 不動産業者さん]

>>370　正解です。
ちょっと前だと合併であったり、一般的なとこだと新線開通、延伸であったり。
でもマンションなら駅徒歩３分以内が資産価値という恩恵にあやかれる条件。

凹字でなくＬ字で作って、駐車場１００％確保して、あと数百万高く売った方が、
購入後の資産価値の維持という面では有利だった。

駐車場がネックで成約しない中古物件って案外多いんだよね。

最近ではすっかり凹型が主流になっちゃったね。ほんの数年前はＬ字型がほとんどだったのに。
凹型はデベの都合でしかないんだけど、また景気が上向けば変わってくるかな。

[373: 匿名さん]

価値観に個人差があるのだから、個人的なお買い得は存在するよ。
万人にとってのお買い得は無いだろうけど。
過去に土壌汚染があった場所は絶対に嫌、という人はたくさんいるし。
ただ、納得する人が販売数以上にいれば人気物件。

[374: 匿名さん]

個人の主観は人それぞれだからね。お買い得って議論するなら客観的な評価が前提でしょ。

[375: 匿名さん]

相変わらず野村は、内覧会を平日にやってるみたいだね。補修の確認とか、入居後の定期点検とかも平日だと、結構大変。あと、野村って鍵の引渡にわざわざ本社に呼び出す。しかも平日に。

火災報知機の点検、排水管の清掃とかも平日だと、これからずっと大変。デベや管理会社によっては土日対応してくれるところもある。

[376: 匿名]

結果が全て。相場より安くて良くて人気物件なんだからお買い得。

[377: 匿名さん]

今の職場に、マンションに住んでる独身の人がいるけど、点検とやらでしょっちゅう会社を休んでる。

[378: 匿名さん]

液状化で被害を受けてから安物買いの銭失いだったと気がつくんでしょ。

[386: 周辺住民さん]

プラウド船堀はかなり売れ残りに苦労しているね～
プラウド新船橋はかなり安く設定したから売り切れるかな？

しかし、管理費のあがりかたすごいね…
ローン破綻者たくさんでそうですね

[387: 匿名さん]

上がるのは管理費じゃなくて修繕積立金でしょ。定期的な一時金徴収や段階的値上げは未払いが発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

[388: 周辺住民さん]

あの上がり方は…
余計な設備は将来の爆弾ですね。

ソーラーとか目論見どおり働かないし壊れるし

[389: 匿名]

375
希望したら土曜日でしたよ。長谷工なんかは断られたらしいけど。さすが野村の対応です。土曜日結構多かったです。

[390: 匿名さん]

>387
じゃあ最初から修積金満額取ってるマンション教えてよ。検討の参考にするから。
当然最初から2万円ぐらいかかるんだろうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[391: 匿名さん]

>379
ソライエかもどきか分からんけど切なくならないか？

[392: 匿名さん]

>>390さん

そんなにつっかからなくても。>>387さんは一般論を言っているだけで、ここが駄目と言っている訳じゃ無いんだから。

[395: 匿名さん]

>386

モデルルームへ行ったことないでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[397: 匿名さん]

>>390さん、
>当然最初から2万円ぐらいかかるんだろうね。

そうですね、全期間固定となると、2万円くらいは必要でしょうね。よくある修繕積立金の例:

・初年度7,000円程度、10年間据え置き。
・11年目に5,000円程度値上げされ12,000円になる。
・16年目にさらに5,000円値上げされ17,000円になる。
・21年目にさらに5,000円値上げされ22,000円になる。
・26年目にさらに5,000円値上げされ27,000円となる。

もちろん別途管理費も毎月かかる。さらに駐車場代も。とにかく30年間住むとなると、固定費だけでもかなり必要です。

[399: 匿名さん]

>397
う～ん。そうじゃなくて具体的な物件名をご教示願いたいと書いてるんですが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[403: 匿名さん]

>397

この物件に対して言ってるのか？一敗論として言ってるのか？
また、何が言いたいのか不明？

[405: 匿名さん]

いやいや人気マンションは大変だ、ネガにひがみに。
早く住みたいね、楽しみだ。

[408: 匿名さん]

「管理費の上がりかたすごいですね」と迂闊に書き込みしたら、上がるのは修繕費だろwwって突っ込まれたらブチキレですよ。ワケワカメですな。

[410: 匿名さん]

ここの購入者は何か勘違いしているような気がします。
ここが人気があるのは確かですが、
なんで最高とか最強マンションなんでしょう。

最多価格帯が3200万のマンションですよ。
人気は相場より1割以上安くしているだけ。

野田線沿線の一次所得者向けのコスパマンションです。

ユニクロマンションなので
ヴィトンやエルメスがほしい人は決して手を出しません。

決して全面否定はしませんが、
勝ち組気取りで舞い上がってる購入者に、一言苦言を言いたくて。

[411: 匿名さん]

モデルルームは前回の部屋とだいぶイメージはかわりましたか？
また、以前と変更になったところなどがあれば教えて下さい。

[412: 匿名さん]

連投はいいから具体的な物件名は？出てこないなら以降はスルー。
406のような品性に欠ける輩を相手にしたのが間違いだった。

[413: 匿名さん]

買うない奴等だから心配ない。
事前審査で落とされるから。

[415: 匿名さん]

410さん
あなたの言いたいことよくわかります。
私は3街区落選者です。5、4街区と同時に、他マンションも検討してます。
確かに総合的にいいマンションですが、最高最強ではないですよね。
鉄塔、葬儀屋、パチ屋、ラブホ、小学校問題、地盤、工場跡地、野田線、
など、多数あるデメリットを、価格と仕様でカバーしているだけです。

見ていて、痛々しく思えます。

[416: 物件比較中さん]

年収バラバラ
他よりあがりが大きい修理費…
ローン破綻者たくさんでて、管理組合大変そうね。

いっそのこと価格帯で管理組合わけりゃいいのに。

[417: 匿名さん]

苦言を言いたくて×
苦言したくて○

みんなで楽しくわいわいやってると攻撃したくなるのか？
なんか怖いな

[418: 匿名さん]

うちは価格と千葉に住むことが義務だったので東京から引っ越しです。
仕事大手町、プライベートで丸の内や銀座で買い物なのでここなら許容範囲。できれば東京がいいですよ、でも家族がいるとなかなか難しいですね。
満足かは住んでみて判断します。。

[419: 物件比較中さん]

↑
あんたも違うがね(笑)恥ずかしい…

苦言を呈したくて

では？

[421: 匿名]

416
割安なだけに転売ききやすいから、滞納者はでていきやすく良質な住民が残りそうでgood！

[422: 匿名さん]

駐車場に空きのない中古なんて買わないでしょ。
中古市場では苦戦しそう･･･。

あとこの仕様だと壁紙とフローリングも総張り替えが前提になるだろうし･･･。

[423: 匿名さん]

安いから人気があるとか思っていたら大間違い。
そう書き込みしているのが他のデベさんだったら大問題。
もっと冷静に分析して対策練らないと、悪口言うだけでは総武線の顧客を全てさらわれるよ。
理解力ないから1.2.3街区と瞬間蒸発されちゃうんだよ。

[424: 匿名さん]

>422

意味不明

総張り替えしない物件てどこ？
また理想論で、具体的な物件てないか。

[425: 匿名さん]

>421

新築時に安くないと売れないような物件ほど、中古時の下落率は高い。価格が下がって、オーバーローンになったら売るにも売れない。

[426: 買い換え検討中]

>>422　フローリングの総張り替えは余程のことがない限りしないですよ。

うちが中古で購入した妙典のラグナもそうでしたし、他もそれが一般的かと。
ただ最近のマンションは耐久性の劣るのを採用しているみたいですからどうなんでしょうね･･･。

[427: 匿名さん]

>>423
>安いから人気があるとか思っていたら大間違い。

でも、安いと言う事が人気の最大の理由である事は、ほとんど動かし難い事実。

[428: 購入検討中さん]

どのくらいだと売れなくなるかな？
奏レベルだと売れないだろうね。

[429: 匿名さん]

>>426は>>422でなく>>424に対する回答かな。アンカー間違え？
>>428は主語がないからよく分からない･･･。

書き込む前にもう一度確認を。

[430: 匿名]

今日、イオンに買い物に行ったついでに見てきましたが駐車場の入口はシャッター付だしロビーや歩道も綺麗で魅力的でした。
ただ車で行動する事の多い私は出先から自宅に帰ってきた時に、すぐ近所まで帰って来てるのに家の周りが渋滞してて中々家にたどり着かないというのが唯一のマイナスポイントです。

[431: 物件比較中さん]

車もなく、子どももいないシルバー世代には最強
イオンも、病院も、葬儀所も近い

[432: 匿名]

公平な評価で有名な牧田さんが坪単価は150万円ていってすばり当たってる。
牧田さんの記事は日経住宅ニュースに掲載されてます。
ということは、実際特別安い訳ではなく、商品企画やブランド、仕様、施工会社などが良いから爆発的に売れていることがわかるよ。

価格が安いと思われているのは、中身がいいから。

安ければ売れると思っているデベロッパが多いから魅力のない中小マンションがあちこちにできる。

最近いいのは、ここと奏位かな。

[433: 匿名さん]

足腰の弱いシルバー世代にとって、だだっ広いイオンはダメでしょ。ちっちゃな商店で十分。

[435: 匿名さん]

千葉県の人口減少中。松戸、浦安なんかは市も深刻に考えてるようです。一方で、船橋、印西、流山‥は増加中。個人的には松戸、浦安よりよく知らない街だが、この3市は人気地区らしいので、これからも千葉県を牽引していって下さい！