プラウド船橋ってどうですか？(part22)

[匿名さん]

週刊ダイヤモンド 2013年1月20日号にて関東圏の人気マンション第10位にランクされている
プラウド船橋についての情報交換を希望しています。
多数のネガティブキャンペーンが行われると思いますが、
人気マンションの宿命ですので徹底スルーでお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2の一部（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩3分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩8分
総武線 「船橋」駅 徒歩16分
総武本線 「船橋」駅 徒歩16分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：73.72平米～100.24平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：大林組
管理会社：野村リビングサポート

[151: 匿名さん]

１４８さん、ここの裏道はスピードだすどころか走るだけでもリスキーです。海神小あたり酷すぎます

[152: 匿名さん]

このような場所に住むためには、裏路地を運転するテクニックは必須なの？

[153: 匿名さん]

表の道が混雑しているときには裏道を使わざるをえないけど
船橋は道路自体があまりよくない、歩道がなかったり。
狭い道路に歩行者と共生しなければならないから
車運転者はヒヤヒヤするということです。

[156: 契約済みさん]

148>
all>
どこだって裏道はそれなりにリスキーでしょ。

都内だって環七一本はずれただけで
酷い裏道なんて山ほどほどありますよ。

ここを擁護するわけでなく、
一般論として、ここに限った話じゃない。

[158: 匿名さん]

>>156

とくに海神小学校への道はひどいです。
車がすれ違いにくい道で、たくさんの車が走る横を小学生が歩道なしの
道を登下校していきます。
バス通学でよかったです。

[160: 購入検討中さん]

158さん
バス通学でよかったというのは1年後におっしゃったほうがよいと
思います。渋滞、遅刻問題が必ず起きます。

[162: 匿名さん]

>160
すごいね。断言しちゃってる。
一度遅刻したらバス1本早くする、という行動は取らないという前提なんだね。
どれだけお猿さんの集まりだと思われてるんだろ。あ、自分の基準で考えてるからか。納得。

[163: 匿名さん]

朝は、そんなに渋滞しないですよ。
通勤時間帯の雨の日は若干混むと思いますが、登校時は大丈夫じゃないでしょうかね。

[164: 匿名さん]

【新船橋プラウド】と【ウェリス稲毛】とでは、どちらが割高なマンションなのか。

この二つのマンションを比較検討している方が多いため、「資産価値」と「生命の安全性」の2点に絞り検証してみた。

1.資産価値
【新船橋プラウド】の平米単価は、約45万円(坪単価で約150万円)。

【ウェリス稲毛】の平米単価は、約50万円(坪単価で約165万円)但し、価格はまだ正式には決まっていない。

《マンションの資産価値》は、実際に売りに出した場合の《中古価格》で決まる。では、5年後における各々のマンションの《中古価格》を予測してみよう。
マンションは、同一立地条件ならば新築時の販売価格は、《中古価格》には殆ど影響を与えない。そして、全ては《需給関係》で決まる。

5年後、
【新船橋プラウド】は10%ダウン。
【ウェリス稲毛】は20%ダウン。

どちらのマンションも、需要が見込める一部の角部屋を除き、5年後の10%ダウンは覚悟しておくべきである。
都内の優良物件は下がりにくいが、千葉県内のマンションは10%の下落を計算しておくべきである。
新築時の【ウェリス稲毛】が、【新船橋プラウド】よりも平米単価で10%高額であったとする。しかし中古になると、この差は無くなると考えておくべきである。

更に、都内に通勤 通学する前提で比較することになると、【ウェリス稲毛】は【新船橋プラウド】よりも大きなハンディがある。この分も加味し《中古価格》を予測する必要がある。

中古物件は安いから需要があるのである。自分が買う立場になって考えてみれば、これはおのずと分かることである。

商いをしていて、10%高く仕入れたから、10%高く売ろうとしてもそれは非常に難しい。逆に、安く仕入れて値引き無しで売ることは可能である。
マンションを買う時は、マンションを仕入れる気持ちで決めなければならない。車の下取り価格を気にする人であっても、マンションに対しては以外と甘い場合がある。

2.生命の安全性
一分一秒を争う、急病や事故時における緊急車両の到着時間に関しては、【新船橋プラウド】が勝る。【ウェリス稲毛】は、一方通行道が唯一の走行路となる。渋滞を考慮すると、緊急車両の到着までの時間においては【ウェリス稲毛】はハンディがある。

地震時の安全性は、どちらのマンションも家具の転倒防止策等が取られていれば極めて高い。
昼間に大地震が起きた場合はどうなるか。
秋葉原を起点に徒歩で帰宅する場合、【ウェリス稲毛】は【新船橋プラウド】に比べ約1.5倍の距離と時間を考慮しておく必要がある。

以上、「資産価値」と「生命の安全性」について検証してみた。

[165: 匿名]

164
資産価値はもうちょっとプラウド船橋の方がいいんじゃないでしょうか。
これは、稲毛がどれだけ売れるかの結果で分かりますね。

また、生命なんちゃらについては、戸田や大林のプラウド船橋基礎・コンクリはかなり強度があるらしいですよ。
戸田さんから直接聞きましたが、そこら辺の耐震マンションとはコンクリ強度がかなり違うらしいです。ウェリスより階数も低いから揺れも小さく、プラウド船橋が全然上ですね。

[166: 購入検討中さん]

162へ
市場小には子どもの足でもプラウド船橋から30分も
あれば歩けるから、入居したら一度は歩いておくことを
勧めるよ。

[167: 匿名さん]

>166
ありがとう。でもごめん。そんな事は検証済み。しかも30分もかかりませんし。
でも歩いていく事はまず無いですね。特に低学年なら歩く意味を見出せない。
よくコミュニティが…と言われますが、プラウドはプラウド内でコミュニティが形成されると思います。
だからといって元々の市場小学区の子供達との交流が断絶する訳ではなく、中学年以降、自分で徒歩で通学し、友達と遊びたいと思うようになればそれはそれでいいんじゃないでしょうか。
子供の事を考えてない親が選択するMSと言われますが、バス通学・徒歩通学両方対応するには倍の人手が必要になります。それだけの負担を負う覚悟を持った方々が購入していますので、逆に子供の事を本当に考えている方々ばかりだと思いますよ。

[168: 匿名さん]

>164
どういう立ち位置かよくわからないけど、【新船橋プラウド】という物件は存在しません。

[169: 匿名さん]

低学年ほど歩く事を勧める。
足腰の鍛錬になる。
将来スポーツで大成し、「小学校時代、学校が遠くて毎日往復1時間近く歩いていました。」なんて話もいいじゃない。

神経質になる程、危ないとも思えないし。

[173: 匿名さん]

>>170
東海神を使えば東西線直通ですから乗り換え不要です。
新船橋を使って船橋で乗り換えたとしても稲毛より短い時間で都内に行けますよ。

[174: 匿名さん]

稲毛は当初の勢い止まっちゃったもんね。170はどーゆー利害関係者か知らんけど、嘘はいかんよ。
稲毛の方が早く着くのは登りなら津田沼かまで千葉方面でしょ。東京方面は稲毛は勝てないでしょ。些細な差だけど。
そんな事より稲毛はファミリーには向いてないじゃん。あの立地でミニバン所有できないなんてそっちの方が致命的。

[175: 匿名さん]

>171
3.11では都営線が比較的早く復旧したので、本八幡から歩いて帰れました。

[176: 匿名さん]

>169
言いたい事はわかるけど、スポーツで大成してほしいと思ってる人ってどれだけいるかな？
それは学業で身を立てようと思うより狭き門の様な気がする。
しかも「毎日１時間近く歩いてました」なんてのはスポーツ選手にとっては美談でもなんでもないね。
「ドカベン」のいわき東高のピッチャー（名前は忘れた）のエピソードぐらいなら「おぉ～」となるけど。

[177: 匿名さん]

>165
コンクリート強度はいくつ？
「かなり強度があるらしい」では曖昧。
本当にかなり強度があるなら宣伝していると思う。

[180: 匿名さん]

>164
地震のことを考えるなら、徒歩での帰宅時間よりまずはマンション自体が無事かどうかが重要じゃない？

http://www.asahi.com/special/saigai_infra/
によると、ここは30年以内に震度6弱以上の地震に見舞われる確率が62.86％。しかも液状化の可能性あり。
ウェリスのほうが確率は低くて38.96％。ただし崖の上。

[182: 匿名]

170
都内通勤なら東海神6分だから稲毛と同じじゃないかな。稲毛は駅迄は平均的には時間かかりそうだし、複数路線使えるプラウド船橋にやや軍パイあがるはず。

総武線沿い通勤や通学に限定すれば稲毛だけどね。

[184: 匿名さん]

>181
笑わせないで。
ここまでスレが伸びていながらコンクリート強度すら出ていないのがここのレベル。

[186: 匿名さん]

コンクリート強度は構造説明会でも説明していないようだ。

[187: 匿名さん]

164です。

各位
いろいろと書き込んで下さり、有難うございます。
1.東京方面への通勤 通学時間は、いろいろ工夫をしてみても、少しではありますが【新船橋のプラウド船橋】の方が【稲毛のウェリス稲毛】よりも短時間で可能です。

2.地震については、活断層が建物の真下にあり、それがズレタ場合を除けば震度7でも【新船橋のプラウド船橋】、【稲毛のウェリス稲毛】とも倒壊や崩れ落ちることはありません。但し、震度7を大きく超える地震が直下型で起きれば、倒壊や崩れ落ちる可能性もあります。震度7とは、木造家屋の壁面のテレビが、反対側の壁まで吹き飛ぶ程の大きな揺れになります。マンションの場合も免震構造でない限り、SRC、RCともども木造家屋と余り変わりのない揺れが襲います。揺れは上層階程大きくなります。

3.液状化については、どちらも心配する必要はありません。但し、昔 沼地、池、河川であった所はその危険性があるため、極力その地盤近辺には近寄らない方が賢明です。

4.緊急車両については、通報から何分で到着するかが重要であり、一方通行を逆行してもしなくても、余り関係はありません。

5.地震時の東京方面からの帰宅は、歩いて帰ることのできる道路状況を前提に時間や距離を検証しています。

6.皆さんからは、マンションの資産価値に対するご意見を頂戴したく、よろしくお願いいたします。
以上です。

[190: 匿名さん]

170.>
ただ稲毛は電車の本数が少ない。
津田沼より千葉側の駅はそこが厳しい。


平日7時台の快速が 船橋 16本、稲毛 11本、
8時台の快速 船橋 14本、稲毛6本。

各駅は
船橋の7時台 23本 8時台 16本
稲毛の7時台16本、8時台 7本。

ちなみに東海神の東葉高速は
7時台12本、8時台 10本。
個人的には通勤はこっちで十分。
JRとメトロの乗り換えってあまり便利じゃないし。。

[191: 匿名さん]

稲毛との比較はもういいんじゃないでしょうか。通勤・通学は個々のご家庭によって違うし、便利だと思う方を選択すれば良いだけ。
ただし、重い車に乗ってる方は否応なく稲毛は選択肢からはずれる、それだけの事。

[193: 匿名さん]

千葉市って何県ですか？

という人はいないと思うけど、

千葉県民で千葉市に行ったことがないという人は多いと思う（用事がない）。
まして稲毛という街、古くから千葉に住んでいるとあまり聞こえは良くない。

千葉県北西部にとって、千葉市は大きな大きなお荷物自治体という感じ。
とかく幕張推しされても、企業は撤退相次ぎ、商業施設は千葉ニュータウンと同じ揃え（千葉ニュータウンのほうが充実してる）。

電車の本数も半分に減ってしまう。東京駅３６分とはよく言えたもの。


そんな稲毛から出張してここへ来るとは…。

[196: 匿名さん]

【新船橋のプラウド船橋】と【稲毛のウェリス稲毛】とでは、将来 銀行がどちらにお金を沢山貸してくれるか！

子弟が大学に行くのは現役合格で18歳。
今8歳の子供は10年後に18歳。
10年はあっと言う間である。

二人の子供を大学に行かせると、必要なお金は約1000万円になる(勿論、公立か私立か、学部や場所により異なる)。
高校の大学進学説明会に出かけると、進学担当の教師が真っ先に言うのが【大学へ行かせるのに大切なのはお金なんです】の一言である。この【お金が必要】という発言が何度も何度も出てくる。

この進学費用が、計画的に余裕を持って用意できれば良い。足りない場合は、ローンや奨学金に頼ることになる。

マンションは、ローンを完済していなくとも、不動産担保のローンを組める。この不動産担保ローンが一番金利が低い。仮に300万円借りるとして、銀行の貸出し基準は新築価格ではない。当該マンションの、その地域における中古相場と平米単価である。ローンの返済状況にもよるが、そのマンションの需給関係が大切となる。物件によっては「200万円しか貸せません」ともなりかねない。

その時点の金融引き締め度が、極めて大きく影響するのは事実。今はイケイケどんどんで借りやすい。10年後の景況予測は難しいが、こういう視点で【借りる】ということもよく考えておくべきである。

となると、【新船橋のプラウド船橋】のほうが【稲毛のウェリス稲毛】よりもお買得ということになる。
要は、安く買うということが如何に大切かということになる。差額を如何にキッチリと活かせるか否かが、将来ボディーブローのように効いてくる

繰り返しますが、あっと言う間に子供は大きくなります。
子供の教育と併せ資金計画を早く立てておきましょう。

[205: 匿名さん]

【プラウド船橋】と【ウェリス稲毛】の違い！
マーケティング力とリーダーシップ力から見て。

1.市場調査力(マーケティング力)
一言でいうと《野村不動産》と《NTT都市開発》とでは比較対象にならない。

《野村不動産》は、この地域のマンションに求められている顧客のニーズを深く掘り下げ、ピンホールし見ごとに応えた。

《NTT都市開発》は、顧客の立場で見て何を売りにしたいのかが分かりにくく、販売を担当する住友不動産販売も説明に苦慮している。

2.他社をまとめ上げるリーダーシップ力
この点においても《野村不動産》と《NTT都市開発》の差は大きい。

《野村不動産》は、三菱商事等各社をまとめ上げ、また企画段階において【即日完売を目指さないといけない物件である】と位置づけ、価格もそれに合わせ一気に売上げていった。

《NTT都市開発》は、当初開発提携を進めた大手デベロッパーとの意見調整が上手くいかず、相手を変えたようである(販売の説明)。
総戸数は991戸程から929戸まで減らし、駐車場数も949台から667台+来客用と大きく下げた。駐車場確保率は約95%から約71%と激減し、販売に影響が出ている。
ちなみに【プラウド船橋】は駐車場確保率は約84%程である。

一方、駐車場のグレードにおいても【プラウド船橋】との間には差がついてしまった。
更に、平米単価においても【ウェリス稲毛】は【プラウド船橋】よりも約10%高い物件となってしまった(価格はまだ正式には決まっていない)。

その他の要因等も複雑に絡み、コンセプトがハッキしない【ウェリス稲毛】は、営業が苦戦する物件となっている。
かかる背景から、お薦め度は【プラウド船橋】のほうが高いといえる。

[207: 匿名さん]

必死でウェリス稲毛と比べてる人なんなの？
ネガがウェリス稲毛の関係者だと思ってるの？
ウェリス稲毛なんて興味ないしどうでもいいんだけど。

[209: 匿名さん]

そうです、イオン影になりますよね。
ですからうちはならない西最上階です。

[210: 匿名]

西側1,2街区内覧済ですが、窓閉めると無音でした。電車の音も何にも聞こえません。予想通り。
駐車場は高速シャッターがgoodですよ。

[211: 匿名さん]

ここは2街区の南向きで東よりの住戸が値段高く倍率高かったような。。
やはり2街区南向き高層階だよ。
私は外れて3街区西向き最上階です(^^;;

[212: 匿名さん]

>210
一街区と二街区の両方を買ったのですね。

[214: 匿名さん]

キッチンのレンジフードは給排気両方できるタイプですか？

[216: 匿名さん]

どうぞ、ルネを買ってください。

[218: 匿名さん]

ルネは全戸一挙即日完売だった

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000006082012...

[219: 匿名さん]

え、ルネたくさん売りにでてるよね

[220: 匿名さん]

だってプラウドに買い替えでしょ。

[221: 匿名さん]

西側11階はイオンモールの屋上駐車場にいる人とちょうど目が会う高さでしたね。
ここは眺望で売れないので眺望シミュレーションは無いですが、検討者としては事前に確認しておきたいですよね。

[222: 匿名さん]

ルネ、たびたび売り物件出てますよ。10年越えの割に、強気の価格で見かけます。

ルネを売って、こちらを買おうとした方もいたみたいです。

[223: 匿名さん]

>220
売れなければキャンセル出ますかね。

[224: 匿名さん]

さきほどから西向きの話ありますが、1・2・3街区は完売なので話しても意味ないかと。
この開発の中で最も送電線から遠いのは1・2・3街区の西向きだっらたかと？

[225: 匿名さん]

安心だ。

[227: 匿名さん]

高圧送電線の近辺には住んではいけない。
自分の目で確かめよう。
稲毛のウェリスもちょっと離れた所に高圧送電線がある。
プラウド船橋ともども充分気をつけよう。

[228: 匿名さん]

>225
現場は厳しいですよね。
本日も内装手直しで午前様。
今現在も明かりつけて頑張ってますから。

[229: 匿名さん]

昨日、現地見てきました。
統一感あって迫力あるし、小綺麗な印象だけど、何か普通かな？

プラウドって期待して見ると、ガッカリって程ではないけど、こんな感じなんだ～という感想。

[230: 匿名さん]

各棟は普通ですね。
全体としては再開発されているから小奇麗でちょっと迫力のある駅前団地。

[231: 匿名さん]

プラウドってそんなに外観を期待するもの？
例えば、プラウドタワー船橋は築数年で周りのマンションよりも小汚くなっちゃってる。

[232: 匿名さん]

プラウド最近は池袋だすよね、あれは大規模でもプラウドらしく低層タイプの共用部や外観になってる。
でも、ここはプラウドシティっぽい外観。
でもいいです、買っちゃったし。

[233: 匿名さん]

229,230>
なにか特別なものを求めすぎじゃ？

他の物件だってそんなものかと。
http://www.sumai1.com/detail/b/J00036278/

http://www.nomu.com/mansion/library/nomura/index/action/SearchList/?se...

[234: 匿名さん]

>>225
お、有楽町国際フォーラム行ってきたんですね。

[235: 匿名さん]

プラウド感謝祭で流れていたビデオでは3街区の施工が映ってました。もらったCasa別冊のPROUD BOOKには225さんの内容掲載されていてこれも3街区。
内容読みましてなんかホッとしました、3街区購入なもので。戸田のことは出てなかったです。

[237: 匿名さん]

現在、真正面からぶつかっているのは［ウェリス稲毛］ということになりますね。

［ウェリス稲毛］にも良い所があるので、一度見に行くといいですよ。目を肥やす意味でも見るべきです。［プラウド船橋］を検討している人こそ見に行くべきです。

［ウェリス稲毛］は、見学者が多いとチラシには載せていますが、どうも実際には見学のみが多いようで、営業担当は厳しいと言っていました。

［ウェリス稲毛］は、「即日完売は不可なので春から夏にかけてジックリと売って行きます」とも言っていました。

［プラウド船橋］は値引きはありえないので、［ウェリス稲毛］が当初の予定価格を引き下げるであろう、３月を狙い見学するのも良いのでは。今は下げる下げないではなく、幾ら下げるかが話題になっています。情報収集に努めるべきです。

他の物件を含め、マメに動き回り質問をすると、良いものを見つける力量が高まるのでお薦めします。

[239: 匿名さん]

信者には何を言っても無駄だということ
普通の人から見れば考えられないような教義の宗教でも、信じ切れるならそれはそれで幸せだよ。

[240: 匿名さん]

ルネは、駐車場を全戸分100%確保！
プラウドは100%ではない。
この差が10年後に多分プラウドの凶、ルネの吉と出そう。
子供達が大きくなり車を所有しはじめる。
さて、10年後どちらの物件が売りやすくなっているかは神のみぞ知る。

[241: 匿名さん]

240
それは全く逆だよ
高齢化で車を持たない世帯が増える。修繕費高くなるだろうね。

[242: 匿名さん]

中古マンションは、［駐車場100%］だと非常に売りやすい。

なぜなら、中古マンションを買った人がまた売る際にも［駐車場100%］だと売りやすいという安心感があるから。

安心感は大事です。
需給関係では間違いなく［駐車場100%］の勝ちとなっている。

現在の税法では、余れば外部への貸出しもOK。
貸出した分のみが収益事業になる。

[243: 匿名さん]

貸し出せば住民外が入ってくる、セキュリティなにも考えてないのね。

[244: 匿名さん]

［駐車場100%］と［駐車場が100%でない場合］の対比です。

マンションを買い替える際に、どちらが優位かが論点です。

中古マンションを買う立場になって考えてみると［駐車場100%］が優位になるのが現実です。

[245: 匿名]

ルネはセキュリティの甘い庶民派長谷工マンション。プラウド船橋はセキュリティが高くクラスが上で比較対象外。

プラウド船橋は街区内敷地が完全にがい外部とシャットアウト。駐車場は高速シャッター、自転車置場もオートロックでプラウド仕様。

[246: 匿名さん]

徒歩10分　10年落ちの中古ハセコーマンションが欲しい？

[247: 匿名さん]

欲しい。

[249: 匿名さん]

248>
245さんはルネとの単純比較の話をしてるだけ。
話の流れが読めない人だねぇ。。


確かにプラウド船橋はこのシリーズの中では庶民派かもしれんが、
それでも世の中すべてのマンションで比較したら
よい仕様の部類だと思うよ。

と、別に庶民派だっていいんじゃない？
悪い仕様じゃないから価格的には十分。