プラウド船橋ってどうですか？(part22)

[匿名さん]

週刊ダイヤモンド 2013年1月20日号にて関東圏の人気マンション第10位にランクされている
プラウド船橋についての情報交換を希望しています。
多数のネガティブキャンペーンが行われると思いますが、
人気マンションの宿命ですので徹底スルーでお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2の一部（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩3分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩8分
総武線 「船橋」駅 徒歩16分
総武本線 「船橋」駅 徒歩16分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：73.72平米～100.24平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：大林組
管理会社：野村リビングサポート

[107: 匿名さん]

半額プラウドではないな、間違いなく南側は違う。
3街区買ったけどやはり価格が魅力的だったからね。
施工会社よし、仕様クラスまあまあよし、のプラウドこの値段じゃでてこないよ。
ここはオハナ船橋山手とか名前付けても売れたでしょ。
プラウドだから完売続き。
ちなみにオハナだったら迷ったかな。。

[109: 匿名さん]

明日から要望書の駆け引きが。
野村に誘導されずに要望書入れましょう。
私は誘導にのったにもかかわらず、結果は3街区になりました。3街区もいいですが、2街区欲しかったもので。。

[110: 匿名]

82
なんで圧勝なの？直床と二重床は二重床の方がいいのに。二重壁だって壁内側の自由度が増してリフォームしやすい、バリアフリーの下地、コンセントなど移設自由度、コンクリ直じゃないから怪我しにくいなどむしろ二重壁の方がいいと思うが。
それに、二重壁はコンクリ内側に更に壁を作る訳だから、部屋が狭くなるし、それだけ贅沢な仕様だと思う。
直壁にすれば部屋広くなるから同じ単価なら売上稼げるし、単価を安くすることも可能。コスト削減仕様はむしろ直壁。

二重床も同様で階高が必要。直床ならもう一階高く作れたかもしれない。コスト削減が直床です。

[111: 匿名さん]

ここ11階ではなく10階にして天井高が高ければさらにいうことなかったなぁ。
でも買ったけどね。

[112: 買い換え検討中]

>>68です。皆さんありがとうございました。
シートフローリングは経験がないのでＭＲでしっかり見て調べたいと思います。

以前業者さん？のカキコミで賃貸使用のフローリングや壁紙を使っていて耐久性も落ちるとの
リークがありましたが、このことを指していたんでしょうかね。

１０年くらいで張り替えが前提のフローリング（普通の分譲用は３０年とか）らしいですが、
私もＤＩＹ大好き派なのでそこは楽しみとして持っておきたいと思います。
壁紙の張り替えも楽しいですしね。

船橋といえばＩＫＥＡ。
日曜日の朝ごはん食べてから車で向かうとここからどのくらいかかるでしょうか？
近道というか裏道知っていたら教えてください。
ＩＫＥＡレストラン、たまに食べるとなんとも美味しく感じます。

[113: 匿名さん]

直壁はコンクリートに壁紙を直接張りつけるからコンクリートの施工に高い精度が要求されるんだよ。

一方２重壁はその必要性がなく、
適当に施工して石膏ボードで隠せるから
工期が短縮できて楽。

衝撃に対しても弱いのですぐへこんだり穴空いたりも。
ほとんど施工側の都合でメリットないよ。

[114: 匿名さん]

日曜日の昼にイケアか・・・
３０分で行けるかどうか・・・

[115: 匿名]

113
その回答なら二重床よりも直床のが良いということになってしまいます。
壁よりも床の方が身体で触れて生活し、また、床に家具など重量物をおいて生活しています。藻のを落とすこともあるでしょう。
長谷工は直床はむしろ技術がいるんですよと言ってましたが、本当の理由はコスト削減でした。

貴方の回答でよくわかりました。直壁は手間がかかるものの大した手間や技術が必要ではなく、逆に部屋が広くとれたり、二重壁の材料費がいらずコスト削減になることが！

[117: 周辺住民さん]

渋滞がひどくなったような…
船橋駅回避しても混んでるよ最近の土日…

[118: ご近所さん]

車に関しては快適な環境とは言えないね。
下手するとＩＫＥＡまで１時間コース。

標識もこんなでカオスだし。

[119: 匿名]

IKEAまで
平日午前中は15分。
休日は45分くらいでしょうか。

順路は、船橋駅を西武寄りの道路から南口側に回り、14号線まで進んで左折。海老川の信号を右折して道なりに。ららぽーとを越えるとIKEAです。
これが一番早いと思います。
平日午前中にららぽーとの映画館に行くときは、上映20分前に出発すれば間に合います。

時間活用のために、休日は早めに出発してモーニングを食べるくらいで行ったほうが、ストレスもありません。

ららぽーと周辺は、夕方の混雑のほうが辟易します。
休日17時過ぎ頃からは、とても混みますよ。

[120: 匿名さん]

船橋駅前まともに越えて、14号ルートが一番早いって！？
にわか住民かペーパードライバーのお答えですね。

裏道やいろんなルートあるので探してみてくださいね。

[121: 匿名さん]

>IKEAまで 平日午前中は15分。

>平日午前中にららぽーとの映画館に行くときは、上映20分前に出発すれば間に合います。

いくら何でも…(笑)

[122: 申込予定さん]

いや、多分大丈夫だよ。
ルートは色々あるからね。広い道やナビしか考えられないなら文句言う筋合いなし。考えようよ。

[123: 匿名さん]

何が凄いって>>118の標識に笑った。

[124: 匿名さん]

平日の午前中だったらIKEA迄15分で着きますよ。
この時間帯だったら私も船橋駅越えして行きますし。
この辺りからどの裏道からいっても大して変わらないと思います。
週末は船橋駅周辺はいつでも混雑してますよね。

[125: 匿名さん]

>>120
裏道をスピード出して走らないで下さい。子供を轢いてからでは遅いです。

[126: 匿名さん]

道路は平日午前中は空いてるだろうけれど、週末ドライバーには辛い。
映画館に行くならららぽーとはショボくて悲しくなるので、本八幡のニッケコルトンがおすすめ。

[127: 匿名さん]

八千代緑ヶ丘のワーナーもいい。東葉高速の往復券付きのチケットがあるし。

[128: 物件比較中さん]

裏道ありきの道路事情がネック
船橋はどこもよくないから仕方ないが

[129: 匿名さん]

船橋に住んで3年。越して来た当初は週末ららぽに行くのに1時間弱。IKEAしかり。
コストコ初めて行った時も1時間越え。車にはなんて不親切な街だろうと思った。
でも今では各所30分有れば行ける。P待ちの時間除いてね。
125さんの懸念されるような走り方はせずとも、安全運転で十分届きます。
でも今でも126さんと同じように、映画はコルトンに行きますけど。（笑）
あ、住まいはここより1ｋほど北側です。逆に幕張方面にはここよりアクセスしやすいかも。
参考までに。

[130: 匿名さん]

14号までは、うちはいつも海神の裏道を使ってます。
一方通行が多いので、行きと帰りは違う道になります。
まあいろいろ試してみてください。

[131: ご近所さん]

狭いから気をつけて無理のない運転してください。
別に１５分で行く必要はありません。１５分は無理かな

[132: 周辺住民さん]

裏道が裏道ではなくなってきてますよ…
ココが入居したらもっと混むのか…

安全運転でお願いいたします!!

[137: 匿名さん]

契約者を装い住民同士で紛争させるのが目的ですね。わかりやすい。
方角別に行われた重要事項説明会の参加日時を聞いてみてください。答えられませんから(笑)

[138: 匿名さん]

個人的には南側買えましたがやはりねだんが600あがると…うちは角部屋希望もあり、西向きの角しか予算が許しませんでした。

南向きでリビング側6300〜6600の広さですが西向きは6700だったのも決めてです。開口部が広いのがよかったので。以外に皆さんこの辺りに気付いていらっしゃらない方もいるようです。

南より600はやすいですが値段言っても恥ずかしくないですけど。家族がよければそれでいいかなと。

しかし、マンションって角は極端に値段上がるから困ります。。

[143: 匿名さん]

さーて、三連休だし、ここの部屋に合う新しいダイニングテーブルでも探しに行こうかな。

[144: 匿名さん]

5%offになる、a-flatのダイニング良かったですよ♪

[145: 匿名さん]

144さん、情報ありがとうございます！
木目の感じが部屋に合いそうですね♪検討してみますね。

[146: 匿名さん]

抽選を勝ち抜いた南購入者は勝ち組です。

[147: 匿名さん]

南そんなに抽選なかったですよね。安い1街区南くらい倍率ついていたの。あとは2街区高層階と最上階。
それ以外は1倍。

[149: 匿名さん]

事故を起こしてからでは遅いですよ。
駐車場内は徐行！
一般道は速度制限を守り、お互い安全運転に心がけましょう。

[151: 匿名さん]

１４８さん、ここの裏道はスピードだすどころか走るだけでもリスキーです。海神小あたり酷すぎます

[152: 匿名さん]

このような場所に住むためには、裏路地を運転するテクニックは必須なの？

[153: 匿名さん]

表の道が混雑しているときには裏道を使わざるをえないけど
船橋は道路自体があまりよくない、歩道がなかったり。
狭い道路に歩行者と共生しなければならないから
車運転者はヒヤヒヤするということです。

[156: 契約済みさん]

148>
all>
どこだって裏道はそれなりにリスキーでしょ。

都内だって環七一本はずれただけで
酷い裏道なんて山ほどほどありますよ。

ここを擁護するわけでなく、
一般論として、ここに限った話じゃない。

[158: 匿名さん]

>>156

とくに海神小学校への道はひどいです。
車がすれ違いにくい道で、たくさんの車が走る横を小学生が歩道なしの
道を登下校していきます。
バス通学でよかったです。

[160: 購入検討中さん]

158さん
バス通学でよかったというのは1年後におっしゃったほうがよいと
思います。渋滞、遅刻問題が必ず起きます。

[162: 匿名さん]

>160
すごいね。断言しちゃってる。
一度遅刻したらバス1本早くする、という行動は取らないという前提なんだね。
どれだけお猿さんの集まりだと思われてるんだろ。あ、自分の基準で考えてるからか。納得。

[163: 匿名さん]

朝は、そんなに渋滞しないですよ。
通勤時間帯の雨の日は若干混むと思いますが、登校時は大丈夫じゃないでしょうかね。

[164: 匿名さん]

【新船橋プラウド】と【ウェリス稲毛】とでは、どちらが割高なマンションなのか。

この二つのマンションを比較検討している方が多いため、「資産価値」と「生命の安全性」の2点に絞り検証してみた。

1.資産価値
【新船橋プラウド】の平米単価は、約45万円(坪単価で約150万円)。

【ウェリス稲毛】の平米単価は、約50万円(坪単価で約165万円)但し、価格はまだ正式には決まっていない。

《マンションの資産価値》は、実際に売りに出した場合の《中古価格》で決まる。では、5年後における各々のマンションの《中古価格》を予測してみよう。
マンションは、同一立地条件ならば新築時の販売価格は、《中古価格》には殆ど影響を与えない。そして、全ては《需給関係》で決まる。

5年後、
【新船橋プラウド】は10%ダウン。
【ウェリス稲毛】は20%ダウン。

どちらのマンションも、需要が見込める一部の角部屋を除き、5年後の10%ダウンは覚悟しておくべきである。
都内の優良物件は下がりにくいが、千葉県内のマンションは10%の下落を計算しておくべきである。
新築時の【ウェリス稲毛】が、【新船橋プラウド】よりも平米単価で10%高額であったとする。しかし中古になると、この差は無くなると考えておくべきである。

更に、都内に通勤 通学する前提で比較することになると、【ウェリス稲毛】は【新船橋プラウド】よりも大きなハンディがある。この分も加味し《中古価格》を予測する必要がある。

中古物件は安いから需要があるのである。自分が買う立場になって考えてみれば、これはおのずと分かることである。

商いをしていて、10%高く仕入れたから、10%高く売ろうとしてもそれは非常に難しい。逆に、安く仕入れて値引き無しで売ることは可能である。
マンションを買う時は、マンションを仕入れる気持ちで決めなければならない。車の下取り価格を気にする人であっても、マンションに対しては以外と甘い場合がある。

2.生命の安全性
一分一秒を争う、急病や事故時における緊急車両の到着時間に関しては、【新船橋プラウド】が勝る。【ウェリス稲毛】は、一方通行道が唯一の走行路となる。渋滞を考慮すると、緊急車両の到着までの時間においては【ウェリス稲毛】はハンディがある。

地震時の安全性は、どちらのマンションも家具の転倒防止策等が取られていれば極めて高い。
昼間に大地震が起きた場合はどうなるか。
秋葉原を起点に徒歩で帰宅する場合、【ウェリス稲毛】は【新船橋プラウド】に比べ約1.5倍の距離と時間を考慮しておく必要がある。

以上、「資産価値」と「生命の安全性」について検証してみた。

[165: 匿名]

164
資産価値はもうちょっとプラウド船橋の方がいいんじゃないでしょうか。
これは、稲毛がどれだけ売れるかの結果で分かりますね。

また、生命なんちゃらについては、戸田や大林のプラウド船橋基礎・コンクリはかなり強度があるらしいですよ。
戸田さんから直接聞きましたが、そこら辺の耐震マンションとはコンクリ強度がかなり違うらしいです。ウェリスより階数も低いから揺れも小さく、プラウド船橋が全然上ですね。

[166: 購入検討中さん]

162へ
市場小には子どもの足でもプラウド船橋から30分も
あれば歩けるから、入居したら一度は歩いておくことを
勧めるよ。

[167: 匿名さん]

>166
ありがとう。でもごめん。そんな事は検証済み。しかも30分もかかりませんし。
でも歩いていく事はまず無いですね。特に低学年なら歩く意味を見出せない。
よくコミュニティが…と言われますが、プラウドはプラウド内でコミュニティが形成されると思います。
だからといって元々の市場小学区の子供達との交流が断絶する訳ではなく、中学年以降、自分で徒歩で通学し、友達と遊びたいと思うようになればそれはそれでいいんじゃないでしょうか。
子供の事を考えてない親が選択するMSと言われますが、バス通学・徒歩通学両方対応するには倍の人手が必要になります。それだけの負担を負う覚悟を持った方々が購入していますので、逆に子供の事を本当に考えている方々ばかりだと思いますよ。

[168: 匿名さん]

>164
どういう立ち位置かよくわからないけど、【新船橋プラウド】という物件は存在しません。

[169: 匿名さん]

低学年ほど歩く事を勧める。
足腰の鍛錬になる。
将来スポーツで大成し、「小学校時代、学校が遠くて毎日往復1時間近く歩いていました。」なんて話もいいじゃない。

神経質になる程、危ないとも思えないし。

[173: 匿名さん]

>>170
東海神を使えば東西線直通ですから乗り換え不要です。
新船橋を使って船橋で乗り換えたとしても稲毛より短い時間で都内に行けますよ。

[174: 匿名さん]

稲毛は当初の勢い止まっちゃったもんね。170はどーゆー利害関係者か知らんけど、嘘はいかんよ。
稲毛の方が早く着くのは登りなら津田沼かまで千葉方面でしょ。東京方面は稲毛は勝てないでしょ。些細な差だけど。
そんな事より稲毛はファミリーには向いてないじゃん。あの立地でミニバン所有できないなんてそっちの方が致命的。

[175: 匿名さん]

>171
3.11では都営線が比較的早く復旧したので、本八幡から歩いて帰れました。

[176: 匿名さん]

>169
言いたい事はわかるけど、スポーツで大成してほしいと思ってる人ってどれだけいるかな？
それは学業で身を立てようと思うより狭き門の様な気がする。
しかも「毎日１時間近く歩いてました」なんてのはスポーツ選手にとっては美談でもなんでもないね。
「ドカベン」のいわき東高のピッチャー（名前は忘れた）のエピソードぐらいなら「おぉ～」となるけど。

[177: 匿名さん]

>165
コンクリート強度はいくつ？
「かなり強度があるらしい」では曖昧。
本当にかなり強度があるなら宣伝していると思う。

[180: 匿名さん]

>164
地震のことを考えるなら、徒歩での帰宅時間よりまずはマンション自体が無事かどうかが重要じゃない？

http://www.asahi.com/special/saigai_infra/
によると、ここは30年以内に震度6弱以上の地震に見舞われる確率が62.86％。しかも液状化の可能性あり。
ウェリスのほうが確率は低くて38.96％。ただし崖の上。

[182: 匿名]

170
都内通勤なら東海神6分だから稲毛と同じじゃないかな。稲毛は駅迄は平均的には時間かかりそうだし、複数路線使えるプラウド船橋にやや軍パイあがるはず。

総武線沿い通勤や通学に限定すれば稲毛だけどね。

[184: 匿名さん]

>181
笑わせないで。
ここまでスレが伸びていながらコンクリート強度すら出ていないのがここのレベル。

[186: 匿名さん]

コンクリート強度は構造説明会でも説明していないようだ。

[187: 匿名さん]

164です。

各位
いろいろと書き込んで下さり、有難うございます。
1.東京方面への通勤 通学時間は、いろいろ工夫をしてみても、少しではありますが【新船橋のプラウド船橋】の方が【稲毛のウェリス稲毛】よりも短時間で可能です。

2.地震については、活断層が建物の真下にあり、それがズレタ場合を除けば震度7でも【新船橋のプラウド船橋】、【稲毛のウェリス稲毛】とも倒壊や崩れ落ちることはありません。但し、震度7を大きく超える地震が直下型で起きれば、倒壊や崩れ落ちる可能性もあります。震度7とは、木造家屋の壁面のテレビが、反対側の壁まで吹き飛ぶ程の大きな揺れになります。マンションの場合も免震構造でない限り、SRC、RCともども木造家屋と余り変わりのない揺れが襲います。揺れは上層階程大きくなります。

3.液状化については、どちらも心配する必要はありません。但し、昔 沼地、池、河川であった所はその危険性があるため、極力その地盤近辺には近寄らない方が賢明です。

4.緊急車両については、通報から何分で到着するかが重要であり、一方通行を逆行してもしなくても、余り関係はありません。

5.地震時の東京方面からの帰宅は、歩いて帰ることのできる道路状況を前提に時間や距離を検証しています。

6.皆さんからは、マンションの資産価値に対するご意見を頂戴したく、よろしくお願いいたします。
以上です。

[190: 匿名さん]

170.>
ただ稲毛は電車の本数が少ない。
津田沼より千葉側の駅はそこが厳しい。


平日7時台の快速が 船橋 16本、稲毛 11本、
8時台の快速 船橋 14本、稲毛6本。

各駅は
船橋の7時台 23本 8時台 16本
稲毛の7時台16本、8時台 7本。

ちなみに東海神の東葉高速は
7時台12本、8時台 10本。
個人的には通勤はこっちで十分。
JRとメトロの乗り換えってあまり便利じゃないし。。

[191: 匿名さん]

稲毛との比較はもういいんじゃないでしょうか。通勤・通学は個々のご家庭によって違うし、便利だと思う方を選択すれば良いだけ。
ただし、重い車に乗ってる方は否応なく稲毛は選択肢からはずれる、それだけの事。

[193: 匿名さん]

千葉市って何県ですか？

という人はいないと思うけど、

千葉県民で千葉市に行ったことがないという人は多いと思う（用事がない）。
まして稲毛という街、古くから千葉に住んでいるとあまり聞こえは良くない。

千葉県北西部にとって、千葉市は大きな大きなお荷物自治体という感じ。
とかく幕張推しされても、企業は撤退相次ぎ、商業施設は千葉ニュータウンと同じ揃え（千葉ニュータウンのほうが充実してる）。

電車の本数も半分に減ってしまう。東京駅３６分とはよく言えたもの。


そんな稲毛から出張してここへ来るとは…。

[196: 匿名さん]

【新船橋のプラウド船橋】と【稲毛のウェリス稲毛】とでは、将来 銀行がどちらにお金を沢山貸してくれるか！

子弟が大学に行くのは現役合格で18歳。
今8歳の子供は10年後に18歳。
10年はあっと言う間である。

二人の子供を大学に行かせると、必要なお金は約1000万円になる(勿論、公立か私立か、学部や場所により異なる)。
高校の大学進学説明会に出かけると、進学担当の教師が真っ先に言うのが【大学へ行かせるのに大切なのはお金なんです】の一言である。この【お金が必要】という発言が何度も何度も出てくる。

この進学費用が、計画的に余裕を持って用意できれば良い。足りない場合は、ローンや奨学金に頼ることになる。

マンションは、ローンを完済していなくとも、不動産担保のローンを組める。この不動産担保ローンが一番金利が低い。仮に300万円借りるとして、銀行の貸出し基準は新築価格ではない。当該マンションの、その地域における中古相場と平米単価である。ローンの返済状況にもよるが、そのマンションの需給関係が大切となる。物件によっては「200万円しか貸せません」ともなりかねない。

その時点の金融引き締め度が、極めて大きく影響するのは事実。今はイケイケどんどんで借りやすい。10年後の景況予測は難しいが、こういう視点で【借りる】ということもよく考えておくべきである。

となると、【新船橋のプラウド船橋】のほうが【稲毛のウェリス稲毛】よりもお買得ということになる。
要は、安く買うということが如何に大切かということになる。差額を如何にキッチリと活かせるか否かが、将来ボディーブローのように効いてくる

繰り返しますが、あっと言う間に子供は大きくなります。
子供の教育と併せ資金計画を早く立てておきましょう。

[205: 匿名さん]

【プラウド船橋】と【ウェリス稲毛】の違い！
マーケティング力とリーダーシップ力から見て。

1.市場調査力(マーケティング力)
一言でいうと《野村不動産》と《NTT都市開発》とでは比較対象にならない。

《野村不動産》は、この地域のマンションに求められている顧客のニーズを深く掘り下げ、ピンホールし見ごとに応えた。

《NTT都市開発》は、顧客の立場で見て何を売りにしたいのかが分かりにくく、販売を担当する住友不動産販売も説明に苦慮している。

2.他社をまとめ上げるリーダーシップ力
この点においても《野村不動産》と《NTT都市開発》の差は大きい。

《野村不動産》は、三菱商事等各社をまとめ上げ、また企画段階において【即日完売を目指さないといけない物件である】と位置づけ、価格もそれに合わせ一気に売上げていった。

《NTT都市開発》は、当初開発提携を進めた大手デベロッパーとの意見調整が上手くいかず、相手を変えたようである(販売の説明)。
総戸数は991戸程から929戸まで減らし、駐車場数も949台から667台+来客用と大きく下げた。駐車場確保率は約95%から約71%と激減し、販売に影響が出ている。
ちなみに【プラウド船橋】は駐車場確保率は約84%程である。

一方、駐車場のグレードにおいても【プラウド船橋】との間には差がついてしまった。
更に、平米単価においても【ウェリス稲毛】は【プラウド船橋】よりも約10%高い物件となってしまった(価格はまだ正式には決まっていない)。

その他の要因等も複雑に絡み、コンセプトがハッキしない【ウェリス稲毛】は、営業が苦戦する物件となっている。
かかる背景から、お薦め度は【プラウド船橋】のほうが高いといえる。