ザ・パークハウス 市谷加賀町ってどうでしょうか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kaga2/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社

総戸数 　　　　34戸
駐車場 　　　　8台
間取り 　　　　1LDK～3LDK
専有面積 44.26m2～84.27m2
完成予定日 平成26年2月下旬
入居(予定)日 平成26年4月下旬
敷地面積 1107.27m2

「ザ」がついてから不人気な？パークハウスですが今回はどうでしょうか？

所在地： 東京都新宿区市谷加賀町2丁目7-1（地番）
交通： 都営大江戸線 牛込柳町駅 徒歩4分 （東口より）

【物件情報を追加しました 2013.7.24 管理担当】

[301: 匿名さん]

そもそも住居に眺望を求める方が検討するマンションではないんでしょうが、確かに東側はパークコートと近接していますね。
南側には中国銀行の公舎が建っていますが、こちらのマンションから少なくとも12m以上は離れていますし銀行公舎の入り口ドア側(ベランダや窓がない)なので、陽当たりやプライバシーの保護に関しては問題なそうです。

[302: 匿名さん]

>297さん
管理費は80㎡のお部屋で300円/㎡程度で、総戸数34邸かつ内廊下・ディスポーザー付きを考慮すると妥当な感じです。
同じ規模で外廊下・ディスポーザーなしのマンションが近隣にありますが、そちらも300円/㎡前後だったので相対的にこちらはお安く抑えているのではと思いました。

[303: 匿名さん]

高級マンションなら廊下は内廊下にかぎるね。

[304: 物件比較中さん]

内廊下とディスポーザーに共通しているのは、一度経験してしまうと離れられないところ。
ウォシュレットと同じ。

[305: 購入検討中さん]

すみません、内廊下の利点は何でしょうか？
１）雨風が玄関まで入ってこない
２）高級感がある
後は何でしょうか、経験がないので質問です。

[306: 匿名さん]

>305さんが挙げられた他に実感する利点としては、

・空調が効いているため、冬暖かく夏涼しい
・セキュリティーがより強固になり、安心感がある

あたりでしょうか。
特に小さいお子さんのいるご家庭などでは大きなメリットかと思います。
永住を考えるなら関係ありませんが、やはりリセール時にも内廊下の方が有利です。

[307: 匿名さん]

内廊下も色々で、一本の通路の両側にドアを並べただけ、なんてのもあるのですが、
ここはドア前にアルコーブ的な空間を確保して、まあまあの内廊下ですね。

[308: 購入経験者さん]

内廊下、年数経つと臭いです。

[309: 匿名さん]

それはマンションのグレードや住まわれている方のマナー、清掃に費やす維持費などによるのでは。
少なくとも築15年以内でいわゆる高級マンションの内廊下が匂った記憶はありません。

[310: 匿名さん]

築年の古い某高級マンションの内廊下、カビ臭かったよ。

[311: 匿名さん]

>308,310
同一の方なんだろうけど、随分熱烈なアンチ内廊下さんがいますね(笑)。内vs外廊下は専用スレがありますので、そちらでどうぞ。
個人的には外廊下にずらっと並んだ室外機を見ると気が滅入るので、内廊下物件のみで検討しています。

この周辺のエリアも、新規マンションはひとまず出尽くした様子ですね。

[312: 匿名さん]

甲良町の土地を地所が取得してるはずなので、次はそれじゃないですか？

[313: 匿名さん]

甲良町の予定地、すぐ目の前ですね。
あまり綺麗な形でないような気がします。こちらほど高仕様にはしないと地所の方が言っていたような..

[314: 購入検討中さん]

甲良町が次に計画されていますね。土地取得費用が予想以上に嵩んだことや建設コストの上昇によって、この物件よりも狭く仕様を落として、なおかつ高いものになるようです。ここは小型物件なのにディスポーザーを設備したり、風呂もミストサウナ装備、人工大理石の浴槽、屋内の柱車設備など、グレードがかなり頑張っていると思います。立地も歴史的に由緒正しき場所でもあります。ただ、構造的に柱や体力壁によって、表示の占有面積より実面積が狭いことが残念な点です。

[315: 物件比較中さん]

>314さん
これから建設される物件は、土地取得費・建材費・人件費等の高騰のなかグロスを下げるために低仕様・狭小3LDKが増えていくんでしょうね。特に戸数が少なく地価の高いマンションほどごまかしが効きませんし。
ここはギリギリその転換期直前の物件で、今後稀少性が増すかも知れません。

[316: 匿名さん]

すぐ目の前なんですか？てっきり一本奥の広い駐車場のとこかと思ってました。。

[317: 物件比較中さん]

目の前ではなくて、一本北に入った道路ですね。角ですが道が狭くてあまり良い立地とは言えませんね。

[318: 筑土八幡]

単身者向けのアーバンス仕様になるらしいです。

[319: 匿名さん]

甲良町はここと比較する感じにはならなさそうですね。
近所なのでたまに建設地前を通りますが、整った形の角地だし北側は割と道幅もあります。もう2Fくらいまで出来てたかな？特にエントランス部分の仕上がりが楽しみです。

[320: 匿名はん]

人骨が出たらしいですね。

[321: 物件比較中さん]

また、縄文時代の人骨ですか？だったらこのあたりはずいぶん長い間、地滑りや水害にあっていない証拠ですね。都内で人が死んでいない場所なんてないですし、私は肯定的に受けとめています。

[322: 匿名さん]

>321
同感ですね。私にとっても全くポジティブな要素でしかない。
地盤が強固であることはもちろん、古くからの由緒正しいお屋敷が立ち並ぶ土地柄だからこそ掘り起こされる機会もなかったという証明でしょう。

[323: 匿名さん]

由緒正し過ぎて面白味がないのがデメリット。フツーの住宅街で物足りない人はここら辺は退屈だろうね。

[324: 匿名さん]

確かに、湾岸高層階からのパノラマビューがなきゃ住みたくないとか、表参道ヒルズまで徒歩1分の立地に魅力を感じるとかいう方にとっては退屈でしょう。
しかし徒歩で行ける神楽坂はいつ散歩しても飽きないし、フレンチや和食など食に関する魅力もあるいい街だと思います。

[325: 契約済みさん]

そうなんです。神楽坂のガイドブックを購入しました。入居後に週末散歩が楽しみです。

[326: 匿名さん]

MRは未だありますか？

[327: 周辺住民さん]

であれば神楽坂駅近で探せばいいのに。少し前まで白銀公園辺りの閑静なエリアに良さげな物件幾つか売ってましたよ。何故加賀町じゃないと絶対にダメなのかよく理解出来ないです。ここら辺何度か散歩してるけど、それだけじゃわからない魅力があるのかな。

[328: 匿名さん]

327

タイミングの問題でしょ。

[329: 契約済みさん]

327さん
うちは神楽坂も検討し、住むのは加賀町、週末に散歩するのは神楽坂とかが良い、となりました。好みの問題だと思いますよ。生活する町を散歩する人が好き、な人もいれば、週末だけ時間を掛けて近場をレストランとかを散策したい、という人も居ると思います。

[330: 匿名さん]

完売ですか？

[331: 物件比較中さん]

ちょっとだけ広めの３ＬＤＫですから神楽坂のほうにもいい物件ありましたけどこっちがいいかなあと。
ただ・・高いですね・・永住を前提でしか検討できません我が家は。
大江戸線は都内でも新しいほうの路線ですよね、なので過去の資産価値データが少なく、路線が通るようになってからの上がりはしていると思うのですけど、将来はどうなのか、この点が気になるところです。

駅４分という近さですから大丈夫だとは思っていますが。

[332: 匿名さん]

確かにグロスだけ見ると結構なお値段ですが、三菱の安心感、高仕様や駅近、神楽坂徒歩圏等々から判断しうちでも検討に入れさせていただいています。

神楽坂駅近辺の新築物件はひと段落しましたし、今後もすぐには出てこなさそう。ミズノ跡地のモリモトはとても気になるところですが、恐らくアベノミクス以前に計画された物件と比較するとどうしても割高になるでしょうね。

[333: マンコミュファンさん]

ミズノって釣り？

adidasだけど・・・

[334: 匿名さん]

アディダスですね(笑)
あの立地周辺にいまいち風情が感じられないのは、私だけでしょうか。神楽坂の駅には近いんですけど。

[335: 物件比較中さん]

低層で億に乗るようなマンションだとどうしても損な感情を持ってしまいます。お金のある方はこういう見解はお持ちにならないでしょうか・・汗。

このエリアがそもそも相場が高いのですか？それともこちらのマンションだけ特別な内容がどこかにあるとか？？
素敵なデザイン・部屋・内廊下など私の感じる魅力はこのあたりです。

[336: 匿名さん]

この物件の魅力は、あたりの雰囲気が良いところですねぇ。裏千家とパークコート並びですし、前は茶道具屋。良い雰囲気です。しかも駅まで近いので、雨の日もあまり濡れずに、通勤や通学ができます。あと、小学生がいる家庭は、市ヶ谷小学校が近く、通学路が信号一つで比較的安心して通えます。

[338: 無産階級]

神楽坂のモリモトに期待！

[339: 匿名]

4-9のゼネコン決算は人件費アップとかで軒並み厳しかった。ここをやっているとこも厳しい。土地値は報道のとおり。今後の売り出しはどのデベでも相当坪単価上げるでしょうね。

[340: 匿名さん]

神楽坂でモリモトの計画あるんですか？
モリモトはデザインが良いですよね。
気になるな～。

[341: 匿名さん]

ここ良いんだけど、女子医大に行くのに坂が面倒なんだよな。

[342: 匿名さん]

>338,340さん
モリモトって、ピアースとかでしたっけ？検討に入れたことないので存じませんが、デザインに定評があるんですか。それなら楽しみですね。
気になる方のために専用スレッドを立てられたらいかがですか？

[343: 検討中の奥さま]

この物件はベランダに洗濯物は干せますか？

[344: 匿名さん]

特に干せない理由はないと思いますよ。周辺道路は車通りが極端に少なく、特に西側道路は一通ですので、排気ガスなどの影響も全く問題ないでしょう。
広尾の地所マンションも見ましたが、キッチンやバスルームなどの設備仕様はあちらと同じものを採用しているみたいですね。

[345: 契約済みさん]

その後の4戸が売れないですね。

[346: ご近所さん]

3Fくらいまで出来てきましたね。
加賀町入口の角地に建つマンションなので、HPで謳われている通りこの一帯の標べとなるような仕上がりを期待します。

[347: 入居予定さん]

4階を作り始めているのですね、楽しみです。4月末完成予定ですが、結構早いペースですね。完成予定が前倒しになるなんてことはないんでしょうか？

[348: 匿名さん]

たまに現地近辺を通りますが、角地っていうこともありなかなか存在感がありますね。
今は順調に躯体工事をしていますが、このあと設備工事、最後に内装が入るので、外観が出来上がったように見えてからも少し時間がかかりますよ。

[349: ご近所さん]

最近流行りの半地下住戸がないからか、まだ建設は4階までのようですが建物自体がそれより大きく見えます。
一等地のマンションであってもグロスを下げるために0.5階を作るのが一般化してきたので、そう感じるのかも知れません。

[350: 契約済みさん]

今度、インテリア相談会ですね。
私は、部屋に合わせた家具は、注文済みですが、今度はアクセントクロスとか、ウッドデッキなどに興味あります。
一応カーテンや、照明なども見たいですね。
水回りコーティングやフロアコーティングはどうしたらいいのでしょう？
別の業者に頼むのは、管理組合に話を通したり、面倒だから、やってしまおうかな？

[351: 匿名さん]

別の板にもあったかもしれませんが、コーティングは費用対効果はどうでしょうかね？

[352: 不動産購入勉強中さん]

最近のニュースでも地価が上昇し始めた様です。少し前から、建築資材や人件費は上昇していますので、これから新しく価格がつけられる物件は単価が高く成らざるを得ないのでしょうか？関係者の方の意見を聞きたく。10月になり、消費税導入の反動で成約軒数も落ち込み、価格が少し調整されると思っていましたので、ショックです。

[353: 匿名さん]

水回りのコーティングは良さそうですよね。
普段の掃除がうんと楽になる、そもそも汚れも付きにくいという話です。
フローリングはどうなんでしょうね…。
なくてもいいのでは？なんて思っているのですがやはり水回りと一緒でやった方が楽なんでしょうね。

[354: 契約済みさん]

犬を飼っているため、滑り止めマットを敷くつもりなので、フロアコーティングどうしようか悩んでいます。
マットを敷くんだから、いらないだろうけど、後でほしくなったときに、管理組合にとりあげてもらい、許可を得たり、面倒かなと思うと、不要でもやっておこうかなと思います。
昨日、見てきました。今日から、1，2階の内装工事も始まるようですね。

銀杏坂は、ヴィークはいまいちですが、フォルムと通りはさんでその隣は結構いいですね。
楽しみになります。

[355: ご近所さん]

牛込柳町の新出入り口ですが、現地に工期が掲示されていました。確か来年8月29日までだったかと思います。
入居時期には間に合わないけど、完成したら駅まで信号なしになるので、一段と便利になりますね。

[356: 契約済みさん]

随分、外観も出来上がってきたようですね。
楽しみです。

しかし、なぜ完売しないのでしょう？
何かあるんだろうかと時々不安になります。

[357: 匿名さん]

10月に入ってからは、どこの物件も成約が少ない状態みたいです。
特に8,000万-1億円は都内でも最も動きづらい価格帯とされていますね。

新規で発表されているどのマンションもプチバブル価格のようですし、こちらは立地やブランド、仕様など相対的はむしろ割安にすら感じるので、少しづつ売れて気づいたら完売になっているのではないでしょうか。

[358: 匿名さん]

そうこう言っているうちに1戸売れたみたいです。
竣工まで半年あってあと3戸ですか。順調ですね。

[359: 契約済みさん]

1戸売れたんですね。ホームページで更新はないですよね？
私も値段と質のバランスがいいと思い、契約しました。

[360: 契約済みさん]

すみません。更新されていましたね。
私は一番厳しいかなと思っていた部屋でした。
どういうマンションか知っていて、かつ建築現場を見ると、最上階で1億超えていても、結構割安かなと思いましたが、ホームページだけ見ていると、割高に思えるのかなと思っていました。
これなら、他は売れますね。

[361: 匿名さん]

確かにこのクラスの他物件と比較するとお買得感ありますね。
最寄駅が渋めという点を除いて、これといった弱点のないマンションだと思います。
だからこそ駅至近ながら非常に閑静とも言えますが。

[362: 匿名さん]

いつの間にやらあと一邸のようですね。
年内完売も有り得るかも。

[363: 契約済みさん]

あと１邸ですね。よかったです。
レゼリアや市ヶ谷南町のようにあっという間とはいかなかったですけど、安心しました。

[364: 検討中]

教えてください。

プラウド市ヶ谷南町二物件・ジオ払方・パークコート神楽坂レゼリアは、即完売でした。

パークハウス市谷加賀町・ヴィークコート加賀町は、販売に時間がかかっています。

払方・南町・神楽坂エリアの方が、加賀町に比べると人気があるのでしょうか？
（地位が高いのでしょうか？）

[365: 匿名さん]

地位は似たようなものでしょう。人気も大事ですが、どちらが自分に心地よいかも大切な要素かなと思います。

ところで、ヴィークコート市谷加賀町は完売したみたいですね。

[366: 物件比較中さん]

>365さん
同意します。個々で何に重きを置くかは異なりますもんね。

このエリアで検討中ですが、今考えてもレゼリアはお買い得だったと思います。急坂途中、アドレスが気にならなければ良い物件かと。
南町は仕様がこことは異なるので、同列には語れないかも知れません。

あと1邸もすぐに売れてしまうんでしょうね。

[367: ご近所さん]

じおはまだ完売していないみたい。

[368: 購入検討中さん]

教えてください。

南町は、パークハウス市ヶ谷加賀よりも仕様がよかったのでしょうか？

[369: 匿名さん]

>368さん
逆です。
南町の先行物件の外観を見るだけでも理解できると思います。

[370: 物件比較中さん]

ここは、ほかより仕様はいいと思いますよ。
あとは立地です。神楽坂に近い方がいいとか、この町に住みたいとかいろいろ考えて選ぶのでしょうね。
ヴィークコートは結構戸数が多く、外観や廊下なども好みがあるでしょうから、竣工して１年半以上たってもという感じなのと思います。

[371: 匿名さん]

ヴィークコートはたしか昨年9月完成でした。
あと一戸で足踏みでしたが、1年ちょいでようやく完売らしい。
それにしても、よく85戸も売り切ったと思います。
ここは、竣工前に売り切れますよね。

[372: 入居予定さん]

完売のようですね、では皆さん入居まで半年ぐらいありますが、楽しみですね。

[373: 匿名さん]

祝・完売！
竣工まで5ヵ月を残して年内に決まりましたね。
ご契約者のみなさん、おめでとうございます。

[374: 契約済みさん]

完売したのですね。よかった！！
インテリア相談会も、子供のいる家庭も昔に比べるとしつけてはないものの、嫌な感じもなく、よかったです。
色々見積もりしてもらいましたが、どれも割高ですね。
こだわりの好みもないので、カーテンは面倒なので、頼む予定ですが、フロアや水回り、ストーンコーティング、冷房、ミラー、エコカラット、照明は、別がよさそうですね。
うちは、今の家をそのままにするつもりなので、ゆっくり作ってから引っ越すことにしました。

[375: 匿名さん]

南青山のグランでは重大な施工ミスがあったらしいです。
ここは大丈夫なのでしょうか。欠陥マンションを買わされたのではと心配しています。

[376: 契約済みさん]

ふーん。
みなさん、5月入居となると、いつごろ家電や家具は買いますか？

[377: 匿名さん]

家具家電はやはり増税前に揃えたいところですが、駆け込み需要で家電量販店などは混み合いそうですね。
目星をつけてネットで購入しようかと考えています。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[378: 物件比較中さん]

結局キャンセル出たみたいですね。
４階南西角住戸モデルルームタイプだけど、
ちょっと残念な間取りなんですよ。

[380: 検討中]

南青山のグランで重大な施工ミスがあったのは確実です。

加賀町の施工は大丈夫ですか？

心配です。

[381: 匿名さん]

敷地が狭く制約が多いのか間取りは全体的に微妙でしたよね。その分安かったのだと理解していますが、欲を言えば戸数を減らしてでも、もう少しなんとかならなかったのかなと思います。

[382: 物件比較中さん]

>380
三菱地所が、というよりは世の中こういうことがまかり通っていることが社会的な問題になるんじゃないだろうか。

[383: 匿名さん]

>381
竣工までだいぶ期間があるのにあと1邸のキャンセル住戸しか残っていない人気物件に、今更難癖つけて何がしたいんですか？

マンションを検討中なら、まだ選択肢のある他の物件を分析した方が建設的だと思いますよ。

[390: 管理担当]

管理担当です。

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[393: 契約済みさん]

私は、5年くらいマンションを検討してきて、はじめて、これっと思いました。
もちろん、妥協した面もあります。私は大江戸線については大歓迎ですが、小さい間取りが結構あり、90平米台以上がないのが、ない点が妥協した面です。
でも、いくらでもお金のある人は別として、普通妥協しなくちゃ買えないと思うので大満足です。
ここが不人気と思う人は、今回も買わないし、将来リセール時も買わなければいいわけですよ。

[394: 匿名さん]

393さんとまったく同感です。
限られた予算の中、個人や家族の価値観に照らし合わせて妥協できる点・できない点を見極めながら物件を選んでいるんです。人が熟考の末に決めた、人生で一番大きな買い物に、血眼になって不当なケチをつけようとする人間の気が知れません。

[396: 物件比較中さん]

半年以内に完売しなければ不人気物件、は明らかに過言ですよ。加えて、完売までの期間が短いことと物件の良し悪しは直結しません。値段との兼ね合いもあり、「いい物件で買いたいけど予算が見合わない」という状況はこの価格帯のマンションではよく起こることだと思います。こちらのコメントを見ていると、高仕様で立地も良いがその分高額、最寄りが柳町駅というのをネックとする人もいれば、市ヶ谷・神楽坂も徒歩圏だし大江戸線から主要駅へのアクセスも問題ないので気にならない人もいる、という感じでしょう。この辺の感覚はひとそれぞれなので、前者は見送り、後者は検討すれば良いと思います。

395さんは前者ということですね。この点は閲覧者のみなさん全員が理解したでしょう。仕事初日の合間を縫っての投稿、随分熱意をもってその程度のことを伝えたかったみたいですが、満足しましたか？
ここは検討板なので確かにネガティブな意見も必要ですが、あなた一人が繰り返しネガティブなコメントを発し続けるのは「ネガティブキャンペーン」といって単なる嫌がらせになってしまうので、その辺きちんと整理しておいて下さい。

[397: 入居予定さん]

先日現地を見てきましたが、もう5階まで建ってるんですね。これから内装に入るようです。
新年のお茶会があったのか、並びの裏千家にはお着物姿の淑女が出入りされていました。近くにある神社へお参りもして、古き良き江戸の風情を存分に感じてきました。秋にはシンボルツリーの楓が色づき、この街並みに彩りを添えるでしょう。

[398: 契約済みさん]

私も年末にみてきました。
静かで、道路から少し玄関が入っていて、いいですよね。
とっても楽しみです。家具や家電やコーティングなどお金がかかるとわかっているのに、まだ先なので、ついセールにいきたくなります。

[399: 購入検討中さん]

ここは欠点の少ない良い物件ですよ。
駅に近く、静かな環境、上品な近隣、内装や設備仕様。
派手さは無いが「上質」だと思います。

[400: 匿名さん]

>>397

馴染みのない街なのですが、私好みの街の雰囲気が伝わってきました。
神社やお寺もあって、風情ある環境が期待できそうですね。
あと1邸ということで、しかも手の届かない価格、参考にせめて間取りなど拝見しようと思いました。
エントランスや内廊下など、落ち着きがあって大人の雰囲気が漂うマンションですね。