ザ・パークハウス 市谷加賀町ってどうでしょうか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kaga2/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社

総戸数 　　　　34戸
駐車場 　　　　8台
間取り 　　　　1LDK～3LDK
専有面積 44.26m2～84.27m2
完成予定日 平成26年2月下旬
入居(予定)日 平成26年4月下旬
敷地面積 1107.27m2

「ザ」がついてから不人気な？パークハウスですが今回はどうでしょうか？

所在地： 東京都新宿区市谷加賀町2丁目7-1（地番）
交通： 都営大江戸線 牛込柳町駅 徒歩4分 （東口より）

【物件情報を追加しました 2013.7.24 管理担当】

[241: 物件比較中さん]

最寄りのスーパー、よしやSainEってどんな感じですか？
あまりお高い品揃えだと普段使いするには…って思います。

[242: ご近所さん]

どこと比べるかですが、わたしはキッチンコートに行ってますよ。
品揃えも鮮度も価格も適切です。

[243: 匿名さん]

よしや、いい意味でふつうのスーパーですよ。
ここからなら、わざわざ遠いキッチンコートまで行く必要はないかな。
大きいドラッグストアも近くにあって便利です。

[244: 匿名さん]

牛込柳町駅に新しい出入口ができるみたいですね。ここのマンション側なので、開通したら改札まで3分とかになりそう。

[245: 匿名さん]

239

この辺の人も電車通勤してますよ。朝の牛込柳町、結構混んでます。勤め先にもよるんでしょうが大江戸線は便利です。

[246: 入居予定さん]

私は、入居予定者ですが、もし電車に乗るとしたら、牛込柳町駅は頻繁に使うと思います。他も自転車で四谷に行き、中央線を使用したり、都バスを使用したりするかもしれません。しかし市ケ谷駅なら、遠いのでタクシーを使用します。もしくは目的地まで。
他の入居予定者もそうだと思いますが、別に歩ける人は歩けばいいし、歩こうと思わなければ、タクシーや自家用車を使用するつもりだと思いますよ。何も、市ヶ谷や神楽坂まで毎日歩こうと決めている人はいないはずですから、何も外野で議論してもらう必要はないと思います。
売るときに価値が下がろうが、どうでもいいことで、大江戸線の駅しかないから、下落がひどいと言われても、私はどうでもいいかな。余裕はありますからね。
せっかく、かきまわすスレがなくて安心していたのに、ここ2ページぐらい、とても残念なことです。

[247: 入居予定さん]

私は、入居予定者ですが、もし電車に乗るとしたら、牛込柳町駅は頻繁に使うと思います。都バスを使用したりするかもしれません。市ケ谷駅より遠いといわれそうですが、個人的には、自転車で四谷に行き、中央線は使用するでしょう。四谷にお墓があるので。

しかし市ケ谷駅は使うことはないでしょうが、もし必要ならなら、私はタクシーを使用します。もしくは目的地まで。
他の入居予定者もそうだと思いますが、別に歩ける人は歩けばいいし、歩こうと思わなければ、タクシーや自家用車を使用するつもりだと思いますよ。何も、市ヶ谷や神楽坂まで毎日歩こうと決めている人はいないはずですから、何も外野で議論してもらう必要はないと思います。

売るときに価値が下がろうが、どうでもいいことで、大江戸線の駅しかないから、下落がひどいと言われても、私はどうでもいいかな。余裕はありますからね。
せっかく、かきまわすスレがなくて安心していたのに、ここ2ページぐらい、とても残念なことです。

[248: 匿名さん]

>247さん
たしかに残念ですね。これまでとても穏やかなスレだったのに。スルーが一番です。
大江戸線、私も個人的に好きです。新しいし、一部のメトロみたいな激混みにはなりづらい。1回乗り換えればだいたい主要な駅には行けますしね。

[249: 匿名さん]

あれはプラウド南町のスレで廊下がどうのこうのいって、大暴れした人かな？

[250: 契約済みさん]

また現れると面倒なので、ここまでにしましょう。

外苑東通りの改修、けっこう時間かかりそうですね。1年くらいは待たなきゃダメでしょうか。

[251: 入居予定さん]

246です。
なぜか書き直して投稿したはずが、２４６、２４７ともに過程が投稿されていました。
すみません。

[252: 匿名さん]

牛込柳町駅の新出入口、今年中に工事終了するみたいです。入居時期までに利用できるようになってるといいですねー。

http://sasp.mapion.co.jp/b/tokyo_rw/attr/?start=2&area_cd=S46

[253: 物件比較中さん]

さすがに防衛省の中は通れないですか･･･通り抜けできると更に便利なのになーと思ったのですけど･･･。
通勤は別として私が買い物などで電車に乗るとすれば複数使える立地でも結局は一番近い牛込柳町から乗る習慣になりそうです。
ただ大江戸線はどこで下車しても地上で出るのが遠いとよく聞きます。総合的に計算して目的地へ行くのにどれが良いのかは、いつも都度調べてからにしたほうが良さそうですね。

[254: 匿名さん]

防衛庁の通り抜けは難しそうですね(笑)。
都営大江戸線はおっしゃる通り地上から距離があることも多いですが、牛込柳町に関してはそこまで深くないなあという印象です。新しい線ほど深く掘って作るんで、複数路線が乗り入れている大きな駅(飯田橋とか)の大江戸線ホームは遠いですよね。
いずれにしても新宿まで直通、3駅7分っていうのはかなり魅力的です。

[255: 物件比較中さん]

メトロが深く感じるのは高台の証では？

[256: 検討中の奥さま]

完売？

[257: 匿名さん]

あと4邸あるみたいですね。
竣工まで半年以上あることや価格帯を考えると、順調な方ではないでしょうか。
ヴィーク神楽坂は完売したようですが、あそこほど立地の派手さはないですからね。

[258: 匿名さん]

判りやすく派手ではないですが、私は結構こちらのデザイン、好きですよ～。

自衛隊の敷地、確かに通り抜けたくなりますね（笑）
でも、まぁ、しょうがないというか…。
日本を守っていただくためにも、お邪魔してしまってはいけないですからね。

[259: 匿名さん]

多少地味といえばそうかもしれないけど、周辺の街並みに馴染む和モダンなデザインで素敵ですね。

DNPの建て直し、気になります。公園ができると聞きましたが、どんな感じになるんでしょうか。

[260: 購入検討中さん]

私も好きですね。隣の三井、そのまた隣の裏千家が立派なので、こちらもよく見えると思います。
このあたり、借家も多いですが、この通りは比較的いいですよね。

[261: 匿名さん]

地球温暖化や集中豪雨が増えているなか、新居は高台の地盤がしっかりしたところが、我が家の条件です。ここはその条件はクリアして、なおかつ静寂な環境が良いですね。買い物も近くのスーパーでなんとかなるのでは？と思っています。

[262: 物件比較中さん]

『神楽坂に住みたい！』スレで、こちらの立地の特徴が的確に表されていますね。
今夏から繰り返しニュースで流れる水害の映像を見ていると、家族のためにも高台のマンションを選びたいってつくづく思います。結局住まいは安全が第一ですから。閑静ならなお良し。

[263: 物件比較中さん]

だったらヴィーク神楽坂にすれば良かったのに。高台、閑静、斜め前公園、その先神楽坂商店街、東西線徒歩4分、大江戸線6分、有楽町線南北線8分、などなど好条件かなり揃ってますよ。但し割高な感じは若干否めず、そんな人は斜面立地に目をつぶって神楽坂レゼリアもありかと。まあ今更ですが。。

[264: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

レゼリアいいですね～だいぶ出来てます。この界隈に住みたいならもうここしかないですよね。

[265: 匿名さん]

両物件とも分譲済ですので、お気付きの通り今更なご提案です。そもそも高台とかいう話をしてるのに、急斜面建て分譲済マンションの話題を提供とか。

[266: 匿名さん]

＞264
ここしかないとは、レゼリアのことですか？
すでに分譲済みのようですよ。

[267: 物件比較中さん]

市谷小学校の学区内で小学校に近いのも良いですね。愛日は校舎建て替えで2年ぐらいは仮校舎で授業と聞きましたので、子供が落ち着かない感じがしています。

[268: 匿名さん]

愛日小は人気がありますが、建て替え時期なんですね。在学6年間のうち2年間を仮校舎で過ごすとなると確かに残念です。
市谷小も他学区からの入学希望が多い学校のようです。公立中学校も近いけど、やはり受験して国立や私立へ進学する生徒さんが多いのでしょうか。

[269: 匿名]

千代田区に越境する手もありますね。番町は人気で無理でも九段あたりならいけるのでは…

[270: 匿名さん]

九段だと交通量の多い大通りを挟みますね。通学が長距離になるのは、親としては心配です。
こちらなら最寄りの市谷小で十分。わざわざ遠い小学校に行かせる親御さんはいないのでは。

[271: 物件比較中さん]

隣の三井の物件は最近売りに出ているのでしょうか。流石に築12年ですので値段は下がっているのでしょうね。この物件の将来の値下がりを予想する場合、隣の物件の動向も気になりましたので。

[272: 匿名さん]

お隣はいまちょうど大規模修繕中ですね。
売り出し物件の話は聞きませんが、プレミアマンション化しているみたいなので値崩れは小さいのではと思います。

[273: マンコミュファンさん]

加賀町アドレスは稀少ですからね。この区画にはNTTと中国銀行の社宅がありどちらも古い建物ですが、建て替え予定等は聞いたことがありませんので、すぐに新しいマンションが建つ可能性は低いです。
もう少し(1割くらい)価格が安ければ検討したのですが(泣)

[274: 申込予定さん]

南側にできているヴィークの方が豪華と言うか派手な感じがしますね。
坪庭もあるようですし、敷地が広いのでしょうか？

[275: 匿名さん]

２６９さん
新宿区では今年、津久戸小学校、愛日小学校、早稲田小学校、牛込仲之小学校
余丁町小学校、四谷第六小学校、戸山小学校、戸塚第一小学校、落合第一小学校
落合第三小学校、落合第四小学校、柏木小学校、西戸山小学校で抽選になった様ですね。
ここの学区の市谷小学校は生徒数５１２人と中規模な学校です。多くもなく少なくもなく
丁度いいのではないかな。

[276: 匿名さん]

近くのヴｲークを見ましたが、廊下が迷路の様です。また、残った部屋が間取りがいまいちでしたので、断念しました。立地はここと同様ですばらしいだけに残念ですが。

[277: 匿名さん]

＞275さん
小学校について補足です。
市ヶ谷小は毎年学区外からの越境希望者が多く抽選になっているようですが、今年は学区内の新入生で定員が埋まってしまったために学区外からの受け入れを断ったとのことです。

[278: 匿名さん]

外苑東通りが拡張されて、街路樹と遊歩道ができると、外苑東通りは雰囲気がかなり変わりそうですね。飲食店やお店が増えると便利になって良さそうですけど。あと2、3年はかかりますかね？完成まで。

[279: 周辺住民さん]

かなりセットバックして拡張工事をしているので、歩道も広くなりそう。外苑東通り利用者としては楽しみです。
柳町駅の新入口増設やDNPリニューアルなど、この数年内で利便性・景観共に向上しそうですね。

[280: 匿名さん]

>271, >272 さん
お隣のパークコートに関する記事がありました。
値下がり率は販売時の相場にもよるのでしょうね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/426509/

[281: 物件比較中さん]

２７１です。２８０さん、情報ありがとうございます。

[282: 契約済みさん]

大日本印刷の大規模工事が始まっていますね。かなり広い緑地帯と遊歩道、公園、地域開放型の文化施設や体育施設もできるようになっているみたいです。近くにお散歩できるルートが増えていいですね。

[283: 匿名さん]

DNPのリニューアル、期待しちゃいますね。
個人的にはプールができるとうれしいんですが、どうでしょう。

[284: 物件比較中さん]

牛込柳町の駅から上がってくるとちょうど加賀町の入り口に当たる立地で、敷地目一杯に建てず角の部分を車寄せにしたことに好感をもつ。見通しがよくなるため開放感と交通安全に寄与し、またデザイン面でもこの地域全体のことまできちんと考えてるように思う。2LDKが売れてしまって残念。キャンセルでないかな。

[285: 契約済みさん]

2階まで出来上がってますね！見に行った時に中国人と思われる一団が、パンフレット片手に物件を見ていました。今、流行りの日本買いというやつでしょうか？投資目的で買い、誰だか分からない人に賃貸されると嫌ですね。しかし、投資物件で買うなら、タワーや赤坂や六本木あたりだと思っていました。住宅用に自分たちが住むのならまだ良いですけどね。

[286: 契約済みさん]

へー！！見に行こうっと！あと7か月ちょっとですね。楽しみです。

[287: 購入検討中さん]

大江戸線の駅は近いけど、他の駅は遠いのがいまひとつ、ですかね。山手線内側の真ん中あたりで高台で静かというところは良いですけどね。この間の大地震のときは東京駅の勤め先から自宅（都市部）まで帰宅できませんでしたが、ここなら1時間ぐらいで歩いて帰れますかね。

[288: 匿名さん]

大江戸線は人によって好き嫌いがあると思いますが、私は新しくてきれい、かつあまり混雑しないという点で割と好印象です。乗り換え一回でだいたいどこへでも行けちゃいますし。
以前話題になっていましたが、柳町駅の新しい出入り口が完成したら駅徒歩2分なんていう表記になりそうですね。

[289: 匿名さん]

路線図を見ましたがマルチアクセスですね。飯田橋とか春日で乗換えるとどこでも行けそう。

[290: 匿名さん]

Dnp関連の土地はこれからも放出されるんでしょうね。

[291: 物件比較中さん]

ここはDNP関連の土地ですか？営業さんから個人の土地を三菱のマンションと等価交換して手に入れた、と聞きましたけど。どこか近所のでDNP関連の土地が放出されているのでしょうか？

[292: 匿名さん]

こちらは古くからあったお屋敷の跡地です。地主さんがご高齢になり、広い家を維持するのが大変になったため手放されたようです。
DNPの建物は順次建て替えられていますが、更地にしてそのままという場所は今のところなさそうで、新規のマンション建設予定はないのではと思います。

[293: 物件比較中さん]

低層階はもう売り切れですか！キャンセル出ませんかね？

[294: 匿名さん]

大江戸線はJRとメトロをつなぐバイパス線のイメージです。都営って三田線しかり地味ですよね。乗換の移動距離があり過ぎ。

[295: 物件比較中さん]

確かに乗り換えが必要であれば、少し不便かもしれませんね。でも新しい駅出入り口が出来れば出入り口まで徒歩2分という距離で雨の日など傘をさす距離が短いのは魅力です。

[296: 買いたいけど買えない人]

駅まで徒歩2分なんて、普通は大通り沿いか架線沿いの場所で環境良くないですよね。

[297: 物件比較中さん]

ここは戸数少ないのに、ディスポーザー、内廊下、車止めがあり、頑張った仕様ですね。その分管理費や修繕積み立て金は少し高いのでしょうか？

[298: 物件比較中さん]

西向きは冬は寒い、のですか？夏は良さそうですが。

[299: 匿名さん]

西日は好き嫌いありますね。夏は暑くて、でも、冬の西日はまぶしいけれど部屋を暖めてはくれない。

[300: 物件比較中さん]

299さん、ありがとうございます。そうですか！やはり東南向きが、ベストですね。しかし、東はパークハウス
があり、抜け感がないですね。

[301: 匿名さん]

そもそも住居に眺望を求める方が検討するマンションではないんでしょうが、確かに東側はパークコートと近接していますね。
南側には中国銀行の公舎が建っていますが、こちらのマンションから少なくとも12m以上は離れていますし銀行公舎の入り口ドア側(ベランダや窓がない)なので、陽当たりやプライバシーの保護に関しては問題なそうです。

[302: 匿名さん]

>297さん
管理費は80㎡のお部屋で300円/㎡程度で、総戸数34邸かつ内廊下・ディスポーザー付きを考慮すると妥当な感じです。
同じ規模で外廊下・ディスポーザーなしのマンションが近隣にありますが、そちらも300円/㎡前後だったので相対的にこちらはお安く抑えているのではと思いました。

[303: 匿名さん]

高級マンションなら廊下は内廊下にかぎるね。

[304: 物件比較中さん]

内廊下とディスポーザーに共通しているのは、一度経験してしまうと離れられないところ。
ウォシュレットと同じ。

[305: 購入検討中さん]

すみません、内廊下の利点は何でしょうか？
１）雨風が玄関まで入ってこない
２）高級感がある
後は何でしょうか、経験がないので質問です。

[306: 匿名さん]

>305さんが挙げられた他に実感する利点としては、

・空調が効いているため、冬暖かく夏涼しい
・セキュリティーがより強固になり、安心感がある

あたりでしょうか。
特に小さいお子さんのいるご家庭などでは大きなメリットかと思います。
永住を考えるなら関係ありませんが、やはりリセール時にも内廊下の方が有利です。

[307: 匿名さん]

内廊下も色々で、一本の通路の両側にドアを並べただけ、なんてのもあるのですが、
ここはドア前にアルコーブ的な空間を確保して、まあまあの内廊下ですね。

[308: 購入経験者さん]

内廊下、年数経つと臭いです。

[309: 匿名さん]

それはマンションのグレードや住まわれている方のマナー、清掃に費やす維持費などによるのでは。
少なくとも築15年以内でいわゆる高級マンションの内廊下が匂った記憶はありません。

[310: 匿名さん]

築年の古い某高級マンションの内廊下、カビ臭かったよ。

[311: 匿名さん]

>308,310
同一の方なんだろうけど、随分熱烈なアンチ内廊下さんがいますね(笑)。内vs外廊下は専用スレがありますので、そちらでどうぞ。
個人的には外廊下にずらっと並んだ室外機を見ると気が滅入るので、内廊下物件のみで検討しています。

この周辺のエリアも、新規マンションはひとまず出尽くした様子ですね。

[312: 匿名さん]

甲良町の土地を地所が取得してるはずなので、次はそれじゃないですか？

[313: 匿名さん]

甲良町の予定地、すぐ目の前ですね。
あまり綺麗な形でないような気がします。こちらほど高仕様にはしないと地所の方が言っていたような..

[314: 購入検討中さん]

甲良町が次に計画されていますね。土地取得費用が予想以上に嵩んだことや建設コストの上昇によって、この物件よりも狭く仕様を落として、なおかつ高いものになるようです。ここは小型物件なのにディスポーザーを設備したり、風呂もミストサウナ装備、人工大理石の浴槽、屋内の柱車設備など、グレードがかなり頑張っていると思います。立地も歴史的に由緒正しき場所でもあります。ただ、構造的に柱や体力壁によって、表示の占有面積より実面積が狭いことが残念な点です。

[315: 物件比較中さん]

>314さん
これから建設される物件は、土地取得費・建材費・人件費等の高騰のなかグロスを下げるために低仕様・狭小3LDKが増えていくんでしょうね。特に戸数が少なく地価の高いマンションほどごまかしが効きませんし。
ここはギリギリその転換期直前の物件で、今後稀少性が増すかも知れません。

[316: 匿名さん]

すぐ目の前なんですか？てっきり一本奥の広い駐車場のとこかと思ってました。。

[317: 物件比較中さん]

目の前ではなくて、一本北に入った道路ですね。角ですが道が狭くてあまり良い立地とは言えませんね。

[318: 筑土八幡]

単身者向けのアーバンス仕様になるらしいです。

[319: 匿名さん]

甲良町はここと比較する感じにはならなさそうですね。
近所なのでたまに建設地前を通りますが、整った形の角地だし北側は割と道幅もあります。もう2Fくらいまで出来てたかな？特にエントランス部分の仕上がりが楽しみです。

[320: 匿名はん]

人骨が出たらしいですね。

[321: 物件比較中さん]

また、縄文時代の人骨ですか？だったらこのあたりはずいぶん長い間、地滑りや水害にあっていない証拠ですね。都内で人が死んでいない場所なんてないですし、私は肯定的に受けとめています。

[322: 匿名さん]

>321
同感ですね。私にとっても全くポジティブな要素でしかない。
地盤が強固であることはもちろん、古くからの由緒正しいお屋敷が立ち並ぶ土地柄だからこそ掘り起こされる機会もなかったという証明でしょう。

[323: 匿名さん]

由緒正し過ぎて面白味がないのがデメリット。フツーの住宅街で物足りない人はここら辺は退屈だろうね。

[324: 匿名さん]

確かに、湾岸高層階からのパノラマビューがなきゃ住みたくないとか、表参道ヒルズまで徒歩1分の立地に魅力を感じるとかいう方にとっては退屈でしょう。
しかし徒歩で行ける神楽坂はいつ散歩しても飽きないし、フレンチや和食など食に関する魅力もあるいい街だと思います。

[325: 契約済みさん]

そうなんです。神楽坂のガイドブックを購入しました。入居後に週末散歩が楽しみです。

[326: 匿名さん]

MRは未だありますか？

[327: 周辺住民さん]

であれば神楽坂駅近で探せばいいのに。少し前まで白銀公園辺りの閑静なエリアに良さげな物件幾つか売ってましたよ。何故加賀町じゃないと絶対にダメなのかよく理解出来ないです。ここら辺何度か散歩してるけど、それだけじゃわからない魅力があるのかな。

[328: 匿名さん]

327

タイミングの問題でしょ。

[329: 契約済みさん]

327さん
うちは神楽坂も検討し、住むのは加賀町、週末に散歩するのは神楽坂とかが良い、となりました。好みの問題だと思いますよ。生活する町を散歩する人が好き、な人もいれば、週末だけ時間を掛けて近場をレストランとかを散策したい、という人も居ると思います。

[330: 匿名さん]

完売ですか？

[331: 物件比較中さん]

ちょっとだけ広めの３ＬＤＫですから神楽坂のほうにもいい物件ありましたけどこっちがいいかなあと。
ただ・・高いですね・・永住を前提でしか検討できません我が家は。
大江戸線は都内でも新しいほうの路線ですよね、なので過去の資産価値データが少なく、路線が通るようになってからの上がりはしていると思うのですけど、将来はどうなのか、この点が気になるところです。

駅４分という近さですから大丈夫だとは思っていますが。

[332: 匿名さん]

確かにグロスだけ見ると結構なお値段ですが、三菱の安心感、高仕様や駅近、神楽坂徒歩圏等々から判断しうちでも検討に入れさせていただいています。

神楽坂駅近辺の新築物件はひと段落しましたし、今後もすぐには出てこなさそう。ミズノ跡地のモリモトはとても気になるところですが、恐らくアベノミクス以前に計画された物件と比較するとどうしても割高になるでしょうね。

[333: マンコミュファンさん]

ミズノって釣り？

adidasだけど・・・

[334: 匿名さん]

アディダスですね(笑)
あの立地周辺にいまいち風情が感じられないのは、私だけでしょうか。神楽坂の駅には近いんですけど。

[335: 物件比較中さん]

低層で億に乗るようなマンションだとどうしても損な感情を持ってしまいます。お金のある方はこういう見解はお持ちにならないでしょうか・・汗。

このエリアがそもそも相場が高いのですか？それともこちらのマンションだけ特別な内容がどこかにあるとか？？
素敵なデザイン・部屋・内廊下など私の感じる魅力はこのあたりです。

[336: 匿名さん]

この物件の魅力は、あたりの雰囲気が良いところですねぇ。裏千家とパークコート並びですし、前は茶道具屋。良い雰囲気です。しかも駅まで近いので、雨の日もあまり濡れずに、通勤や通学ができます。あと、小学生がいる家庭は、市ヶ谷小学校が近く、通学路が信号一つで比較的安心して通えます。

[338: 無産階級]

神楽坂のモリモトに期待！

[339: 匿名]

4-9のゼネコン決算は人件費アップとかで軒並み厳しかった。ここをやっているとこも厳しい。土地値は報道のとおり。今後の売り出しはどのデベでも相当坪単価上げるでしょうね。

[340: 匿名さん]

神楽坂でモリモトの計画あるんですか？
モリモトはデザインが良いですよね。
気になるな～。