土地の名義変更かかる税金について

[ヒデボー]

こんばんわ。税金の事でとても悩んでいます。よろしくお願いします。
自分は28歳で男性、結婚4年目です。現在アパートにすんでいますが、土地を購入して家を建てることにしました。

そこで問題が発生してしまいました。
実家を6年前に新築したのですが、（住めない位のボロ屋だった為何とか決断しました）その建物の名義を自分の名前にして住宅ローンを組んでしまったのです。
その時は父親はカードで借金があり父親名義ではローンが組めなかったのです。そこで父親に５０％の連帯債務者になってもらい自分の名義で建てました。（現在父親はカードローンも完済した為、ローンに関しては問題ないようです）

数年後、私は実家を出て結婚し、現在アパートに住んでいますが、私名義の実家のローンは全額父親が払い続けてます。

今回、新たに自分達の家を持とうとした時に住宅ローンは2つ持てない為、実家の建物のローンの名義を父親のみに戻そうとしました。ところが、今度は実家の土地の名義が親戚の叔父の名義なのです。

30年くらい前、親が結婚した頃に母親方のお父さんが広い土地を持っており、その土地を姉妹（母親と母親の姉）で半分づつ分けなさいと言って亡くなってしまったそうです。そこで母の姉の提案で、母の姉の夫が住んでいた現在の自分の実家と母親が貰うべきだった土地を交換したとの事です。
母親の姉の方はその広い土地を全部所有し、名義も変えて現在に至ってます。しかし、自分の親の方は名義を変えて発生する税金が払えないとの理由で、名義はそのまま叔父になってます。

まずこの実家の名義を父親の名義にしないと、実家の住宅ローンは父親名義で借り換えが出来ないという事です。その場合、どうすれば出来るだけお金を掛けずに実家の土地の名義を父親にする事が出来るのでしょうか？。
叔父からの贈与にすると贈与税が掛かってしまうし、叔父から買ったということにして、叔父側に来る所得税をこちらで持つとか色々考えたのですが、どうすればよいのでしょうか？

親もあと数年で定年で働けなくなれば実家のローンの残り１５００万位も自分達に来てしまいます。

実家の土地も坪単価9万位の所で45坪程度なので、実家を家付きで売るといっても残りのローンすら完済できない位にしかならないはずです。

あとは自分の妻も正社員で働いているので、自分たちの家は妻名義でお金を借りるとか考えたのですが、金額的にもそんなに借りられないでしょうし、子供が出来て会社を辞めたりを考えるとあまり方法は取りたくないです。
自分たちが話を進めているハウスメーカーの方にも相談しているのですが、不安で夜も寝ていられないような状況の為、相談してしまいました。長々と失礼しました。もし何か良い方法があればよろしくご教授お願い致します。

[2: ちゃぶだい]

お母さんはお姉さんに良いように動かされてしまいましたね。
土地単価安いし、相続税なんて発生しなかったはず。
まず、お母さんのお姉さんが所有した土地を、相続登記の抹消します。
そして、遺産分割協議のやり直し。
相続登記。
そして、お姉さんの旦那さんの土地（今の実家）との交換は別の案件となります。
土地評価格で相殺させるなどで交換し、所有権移転。
これならば、贈与税はかかりません。
しかし、問題は、今更相続のやり直しをお母さんのお姉さんが認めて
くれるかどうかが焦点です。

[3: 匿名さん]

専門家に相談した方がいいですよ。
こういう案件は、うまく安くやろうとしても無駄です。
02さんがおっしゃるように、問題は根本的なところにあるのですから。
そこをうまく解決できなければどうにもなりません。

交換して、片方は所有権移転しているのに
もう片方はしていなかった（交換が成立していない）というところから
何か良い解決方法がないものかなぁ、とは思いますが。

[4: 匿名さん]

貴方一人が背負うべき問題ではないので、親族会議を開きましょう。
その前にやるべきことは、市の無料法律相談か、各都道府県にある弁護士会もしくは行政書士会に電話して、相続問題に強い先生を紹介してもらい事前相談をしておきましょう。
※法律は知っている者が得をします。

相続当時の遺言書の控えがあれば、裁判しても勝てますが、多分ないのでしょうね。
長期間放置していたのは、親の責任ですから、かかる費用は親に負担してもらいましょう。
しかし、結婚前にこの件について奥さんに話してなかったとしたら・・・嵐がきそうですね。

頑張ってください。

[5: ちゃぶだい]

行政書士ではなく司法書士ですよ。
お母さんとそのお姉さんがなくなると、相続人が増えてもっと混乱しますから、
早めに対処した方が良いです。

[6: ヒデボー]

皆さん、ありがとうございます。とりあえず争うという考えは今の所ありません。付き合いも上手くいってますので。おばさんの方は交換したことも忘れているのか、昔、自分と弟２人だけで中学生の頃におばさんのうちへ電車に乗って遊びに行ったのですが、その時は、おばさんが、「あなた達の家の土地はおばさん達がお父さんお母さんにあげたんだよ。」と聞かされてました。
自分の親もしっかりしてなくて恥ずかしいのですが、いまさら昔の事を言ってもどうにもならない感じです。
とりあえず、自分で新たにローンが組めるように実家の名義を親父名義に変えないとなりません。
親は全然貯金も無いので、その費用も自分たちの貯金で何とかしないといけません。
幸い、妻のほうも「お父さんたちが可哀想だから何とか自分たちで出来ることはしてあげようね」と言ってくれているので助かってます。
実は半年前、自分の親にはカードローンが１００万ありました。最初は生活費が厳しく、ちょくちょく借りたらしいのですが・・・。自分の高校の入学金とからしいです。それが限度の１００万までになってしまい、７年間、毎月利息分の２万づつ返していたらしいのですが、元金は全く減らず、先日まで１００万のままでした。計算すると１６８万返してるのですが・・・。
結局、その時に自分の妻が、自分たちの貯金から１００万だして、完済してあげようと言ってくれました。お陰でキレイになって親も自分達に感謝してます。今まで毎月入れてた利息分の２万を毎月、自分達に返してもらってます。こんな状況なので・・・。ほんとに普通の人たちがうらやましいです。＾＾；

[7: 匿名さん]

親戚のうちは、土地を相続登記せずに難題も放置してしまったので
今更土地の名義は書き換えられないといっていました。
固定資産税はちゃんと納めています。
実家は、３代相続しなかったため、両親が３代分の相続登記をしました。
こういう例もあるということで。

ところで、残債は何％くらいなのでしょう。
その分をお父さん名義にして、家を担保にローンが組めるのではないでしょうか?
土地の件は、これ以上叔母さんが＊＊ないうちに話し合いましょう。
出来たら司法書士に同席してもらった方が良いですが、争いにまで発展するようで
したら弁護士に相談ですね。
司法書士に相談するレベルでは無料ですよ。

[8: 匿名さん]

↑
まさか、３０分５千円が相場ですよ。

いい加減な情報は困りますな。

[9: ヒデボー]

07さん、ありがとうございます。残債は実家の建物のローンは、１６００万の借り入れで、残り１３００万くらいです。自分たちの土地の契約を今日正式にしてきたのですが、２ヶ月以内には、融資を受けて売主さんへ払えるようにして下さいとのことでした。とても困ってしまいました。

[10: 07]

私が以前勤めていた司法書士事務所では無料でした。
今は報酬計算が変わっているのならごめんなさいデス。

後は、地元市町村の無料法律相談を利用ですかね。

それと、住宅ローンでなくても良いのなら融資はおりないですかね。

[11: ヒデボー]

１０さん、ありがとうございます。住宅ローン以外ではどんなローンがありますか？３０００万の借り入れなのですが、このくらいの金額でも貸してくれる所はありますか？

[12: 10]

３０００万だと年収は６００万以上ですか？
セカンドハウスを建てようとした時、住所を移動させないのならば
住宅ローン以外の借り入れになりますと建築会社の営業に聞かされただけで、
結局諦めたので詳しくは分りません。

[13: ヒデボー]

お世話になります。年収は５５０万くらいなので、少し厳しいのですが、妻も４００万くらいの年収があるので、返済は何とかなるかなと思ってます。

[14: 12]

これ以上のアドバイスは、私には出来ません。
司法書士事務所、若しくは弁護士事務所に行くことをお勧めします。
借入先はノンバンク系ならば幾らでも貸してくれるでしょうけれど、金利が高いです。
実家の名義変更が出来れば銀行で住宅ローンが可能ですが、年収から言って
奥様との共有名義になるでしょう。
しかし、子供が出来た時のことを考えると、スレ主さんの収入で返済出来る
範囲内をお勧めします。
では、頑張ってください。

[15: 匿名さん]

教えてＧＯＯへ行くか、無料相談かですな。

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