23区内の新築マンション価格動向（その66）

[住まいに詳しい人]

アベノミクスのおかげ（という勘違い）で円安・株高が続行中
しかしサラリーマンの所得には、まだまだ反映しない
期待通りに資産バブルは発生するのか？

マンション市場の需給や価格の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(江東区湾岸部)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その65　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/303019/

[406: 匿名さん]

東京駅を起点に円を描くなんて無意味。
東京メトロの路線図見ると一目瞭然だけど、東南方面には何も無い。
有楽町線が1本ヒョロっと髭のように伸びてるだけ。

[408: 匿名さん]

湾岸よりも新小岩や錦糸町の方が東京駅への所要時間はだいぶ短いですねえ。
東京駅への所要時間は、東側ですと湾岸は大体千葉の市川と同じくらいです。

[409: 匿名さん]

↑その通りです。
湾岸エリアのごく一部の無知なヤツが、半径5km云々言っているだけのことです。
まあ、恐らく＊＊＊を認めたくない、ただの負け惜しみなのでしょうが。
スルーして放っておきましょう！

[410: 匿名さん]

山手線内の南西部に於ける良好な住宅地があるのは、以下の赤丸内。
住宅地として都内で最も地価の高いエリアを含んでいる。
なお敢えて、代官山、松濤エリアも含んでいる。

異存のある方、理由も付けてご記入下さい。

[411: 匿名さん]

↑山手線内を4つに、北西、北東、南西、南東に分割すると以下のイメージかな。

北西、新宿〜駒込　四谷、市ヶ谷、早稲田や学習院など、文教地区で古い住宅地。
北東、田端〜神田　神田、神保町、御茶ノ水、上野、個人商店などが中心の下町エリア。
南西、代々木〜大崎　青山、赤坂、六本木、広尾、麻布を擁する最高級の住宅地。
南東、東京〜品川　三田、神谷町、霞ヶ関、大手町を擁する、政財界とビジネス中心。

[412: 匿名さん]

日本で一番地価が高い銀座が赤丸の中に入っていない。

[413: 匿名さん]

↑ちゃんと読めよ。

>住宅地として都内で最も地価の高いエリアを含んでいる。
銀座は商業地。

[415: 匿名さん]

この赤丸内なら、将来的にもマンション資産の目減りは少ないと考えて良いのでしょうか？

[418: 匿名さん]

>>414
住めないからってひがむなよ！って俺は中心の六本木な訳だが（笑）

[421: 匿名さん]

他スレッドに載っていましたが、山手線内エリアで、住環境の良さを示す目安の一つ、
第一種低層住居専用地域は下記のとおり。

この地域では、10mの絶対高さ制限があり、3階建て以上の建物は建てられず、
建ぺい率や容積率も厳しく制限されるので、良好な街並みや景観を保持できる。
公園や緑も多く、病院や学校を除く商業施設などは一切建てられないので、
良好な住環境を維持できる。

：：：：：：：：：：；；：：：：：：：：
千代田区＝一種低層は無し
中央区＝一種低層は無し

港区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部

品川区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　いわゆる長者丸。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

新宿区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　
目白２丁目　

以上です。

[423: 匿名さん]

>421
どうでもいいよ。何の参考にもならない。

[424: 匿名さん]

過去レスを見ていると、都内の住宅事情をよくご存知ない方も多いようでしたので、
分かりやすくまとめたつもりです。参考になれば幸いです。

[425: 匿名さん]

現在、都内の高級住宅地と言われるところは、

1.）都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区
2.）郊外住宅地として、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区、
3.）2.に隣接する地域で、その後発展した地域。

1.）については旧華族などの上流階級の人々が好んで購入し、当時から高級住宅地として
発展しましたが、あまりに都心過ぎるため、現在ではマンションなどが多くなっています。
代表的なところでは、港区麻布、文京区大和郷（本駒込6）、文京区西片町、目白近衛町、
渋谷区松濤、渋谷区大山町、品川区池田山、島津山（東五反田）などがあります。

2.）については、分譲当時の単価も安かったため、一区画の面積が大きく、
一般には中流サラリーマン向けの分譲でしたが、当時の中流サラリーマンは、
現在でいうインテリ層であり、住民の意識が高く良好な環境が維持されてきた為であると
考えられます。代表的な例としては、世田谷区桜新町（桜新町1、深沢7,8）、
洗足（目黒区洗足2、品川区小山7,旗の台6）、大田区田園調布、
目白文化村（新宿区中落合2,3,4、中井2）、城南文化村（豊島区向山3）、
世田谷区成城、馬込文士村（大田区山王）などです。

3.）については、東急大井町線の自由ケ丘～二子玉川（等々力、尾山台など）、
京王井の頭線の世田谷区、杉並区内（駒場、代沢、永福町、浜田山など）、
大田区の東急線沿い（久ケ原、雪ケ谷など）、東急東横線の目黒区内（八雲、碑文谷）などに
点在しているようです。

[426: 匿名さん]

需要の主体が上京者の持ち家取得になると過去のブランド地域は
単に割高地域ってだけになるからネ。

その辺りに不動産を持っている人、
関係している業者は必死。

でも、まったく説得力が無いんだよなあ。

[427: 匿名さん]

嘘のようですが、これが現実世界。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[430: 匿名さん]

湾岸は中流層で固められているので良好な環境が維持され続けるね。

[431: 匿名さん]

東京駅東側の半径5km圏内は、5千万円台、6千万円台マンション地域になって、
そこそこの所得のサラリーマン層が共働き基本で集住する地域になるでしょう。
また、地方出身者比率は他と比べて高くなるでしょう。

[432: 匿名さん]

2004年前後は、5000万6000万出せば良い立地のマンションを買えたよ。
今は中古で価値が上がり、「お金持ちのマンション」と錯覚されているケースも多い。
実際はそこそこの所得層の住民が多いのに。

[433: 匿名さん]

>過去のブランド地域は単に割高地域ってだけになるからネ。

ブランドかぁ。ファッションに例えると分かりやすいかも。
ヴィトンやエルメスは、それが割高だと分かってても、やっぱり欲しい人は欲しいよね。
それがブランドの持つ魅力でしょ。使ってる材料やデザインは、そんな変わらないんだし。
でも、ブランドの力のないメーカー（住宅地）からすると、ブランドエリアに文句言ったって、
＊＊＊の遠吠えというかただのヒガミにしか聞こえないから、説得力無いよね。

ブランドになるって、大変な努力があると思う。質がいいとかそれにまつわる歴史や、
レガシー（伝説）だって必要。それに見合った対価を支払う人達が多く現れて、
他メーカー（住宅地）との差別化ができて、初めてブランド価値が生まれる。
そんな歴史も努力もなくて、新参者がその分野の大先輩ブランドを批判するのは、
どの業界でも同じ。批判する前に、その先輩たちを脅かすような自己努力・切磋琢磨しなきゃ。

ファッション好きの一読者より。

[434: 匿名さん]

>433
ファッションとかどーでもいいはなしすな。

[436: 住まいに詳しい人]

産業構造が変わり

それに遅れて都市構造が変わり

さらに遅れて住民構造が変わる。

もはや誰も変化を止めることは出来ません。

さらに、上京者の持ち家需要の本格化と言う大きなうねりが
2015年頃から始まる。

そして2020年には東京オリンピック。

[437: 匿名さん]

「豊洲や湾岸エリアは人気エリアである」というような勘違い発言が散見されますね。

確かに、安物エリアのしまむらやユニクロと、一種低層に多く見られるような高級ブランド住宅地、
ヴィトンとエルメスだったら、単価から言っても買いやすく、ボリュームゾーンに売れる
しまむらやユニクロは「人気」でしょう。ただ、人気ではあっても、高級ブランドにはなれない。

ユニクロも一時、高級ブランドのデザイナーを招いて高価格路線をトライしていましたが、
結局うまくいかずに途中で頓挫したように、湾岸エリアは内陸エリアとは求められるものが
違うのですから、安ブランドは安ブランドで、内陸の特の高級ブランドエリアをひがまず、
独自路線でいかれたらいいと思いますよ。だって、しまむらやユニクロ着ている人が、
ヴィトンやエルメスを羨ましがったって、ケチを付けてもただのひがみでしょ。
だったら、はじめから高い金額を払えばいいだけのこと。
湾岸は湾岸、内地は内地で棲み分け。それだけのことでしょ。

[438: 匿名さん]

＞４３２さん
2004年前後は、5000万6000万出せば良い立地のマンションを買えたよ。

具体的にはどの辺りでしょうか？

[440: 匿名さん]

>>439
はあ？もの知らなさすぎ。何平米で？
ちょうどその頃、恵比寿駅から徒歩4分ぐらいの場所に新築マンション買った友人がいたけど、
50㎡で7000万ぐらいだって言ってたよ。

[441: 匿名さん]

＞437
問題は
高級ブランドエリアといわれているところが
本当に素晴らしいエリアなのかということだな
コンクリートだらけで排気ガスまみれのエリアもあり
デベが宣伝してるだけと思えるエリアもある

[442: 匿名さん]

>コンクリートだらけで排気ガスまみれのエリアもあり
コンクリートだらけ、って、じゃあ木造のほうが素晴らしい？
地震の時は、火事の時はどうなるの？
安藤忠雄の建築など、シャープで格好いいよ！

排気ガス？例えば、都内高台の車があまり来ないようなエリアと、
田園調布、成城だろうと、幹線道路沿いで車がバンバン来るエリアだったら？
環八沿いなんて…

>デベが宣伝してるだけと思えるエリアもある
先述のブランド論と同じく。それほど消費者は愚かではありませんよ。
「高級ブランドのユニクロは」なんて誰も信じないでしょ。それと同じ。

冷静に比較してみなければ、イメージや先入観で物事を決めつけるのは良くない。

[443: 匿名さん]

>>439
>ちょうどその頃、恵比寿駅から徒歩4分ぐらいの場所に新築マンション買った友人がいたけど、
>50㎡で7000万ぐらいだって言ってたよ。

反論は？

[444: 匿名さん]

2003-2004ぐらいだったら恵比寿徒歩圏の物件でも
坪300ぐらいで買えたのは事実だよ。
品川・大崎・恵比寿・大井町辺りは値上がりエリアとして有名。

ダイヤモンドの中古マンション特集とかを見れば
当時の分譲価格はだいたい出てる。

[445: 匿名さん]

>ダイヤモンドの中古マンション特集とかを見れば

ん？中古マンションの話？だったら、坪300でも高いぐらいだろ！
おいおい、ここ新築スレなんだから新築マンションの話だろ？

[446: 匿名さん]

あの頃わ ハー

青山や新橋や品川に安くていい物件が手に入った時代でしたね。
今は逆。高くてダメな物件ばかり。

[447: 匿名さん]

高くてダメ、じゃなくて高くて手が出ない、だろ（笑）

何時の時代にも良いものの供給はある。
買えるか、買えないか、だけの違い。
特にこの10年はデフレの時代で、特に都心の一等地は買いやすい。

[448: 匿名さん]

今買わなくてどうするの？都内のいい場所物件なら、あっという間に20〜30％値段上がるよ。

[449: 匿名さん]

港区なんて全体として見れば
住環境（建物の密集度、低層、空気、緑など）は
足立区より下

[451: 匿名さん]

>438

2004は港区山手線内
スーパーゼネコンでも
坪200台の時代です。

今のほうが仕様も低いし
話にならん

でもまた探してるわけでして。

[452: 匿名さん]

ブランドなんかどうでも良いじゃん。

都心に近くてコスパが良いところに住んで、
手元資金を多めに持って優雅な生活。

これが一番賢い生き方だよ。

[453: 匿名さん]

>>445
どう見ても当時新築が坪300ぐらいで買えたのが
最近発売されたダイヤモンドの中古マンション特集でも
確認できる、という話でしょ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[454: 匿名さん]

451さん、そうでしたね。
私はプチバブルのときに築浅で高く転売しました。
マンションは適当な時期に住み替え派、ですので。

[455: 匿名さん]

英国に学ぶ「人口減少社会・日本への処方箋」

英国民は、オリンピックには半月にわたるスポーツの祭典ということを超えた意義があることを理解しており、自らが変化を遂げ、新たな動きを推進し、さまざまな刺激を受け、これからの世代のため新しい英国を創出するときが来たことを認識している。
東京都による2020年オリンピック大会の招致は、その成否にかかわらず、独自の新たな「遺産」の創出が始まることを東京都や日本全体が発信できる一つの機会となる。

こうした動きは人口減少問題への取り組みを前進させ、経済や教育にプラスの効果をもたらすものと期待される。

永続的な「遺産」が、日本を再始動させるために必要なプラットフォームであり、新たな未来とは、社会の姿勢が劇的な変化を遂げた新しい国によって築かれるものである。

ただし、日本がこのような「遺産」を創出するためには、内側からの変化と強いリーダーシップが不可欠である。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130218-00000001-voice-pol

[456: 匿名さん]

渋谷駅の東横線～副都心線直通で大混雑が発生する？
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130218-00000213-playboyz-so...

[457: 匿名さん]

庶民の国ってのは
世界中探しても
日本くらいのものかもしれないね。

ブランドってのが出来ない代わりに、
結構それなりに平均的に優秀で、色々な物を作り出して
結構世界の役に立ってる。

[458: 匿名さん]

こんなマンコミで
高級住宅地ネタを真顔でやってるのは
まさに滑稽だね。

東京中探しても高級住宅地が無い証(笑)

[459: 匿名さん]

東五反田と麻布の営業ってはなしじゃなかった？

[460: 匿名さん]

欧米と比べたら一億総庶民って事ですがな。

[461: 匿名さん]

>456
わざわざ山手線に乗り換えずに副都心線で新宿池袋へ行く人が多いだろうし、
書き手は銀座線渋谷駅も移動する予定なのを知らないみたいだね。

[462: 匿名さん]

先日、ＴＢＳのみのさんの番組が
東雲と飯田橋の三井タワーを紹介していたが、

今日はＴＢＳの夕方のニュースで
渋谷本町と西新宿の三井タワーを紹介したそうだ。

[463: 匿名さん]

どうでも良い話しじゃん。

[464: 匿名さん]

>462
渋谷、新宿あたりはちょっと落ちて二番手扱いかよ。

都心までの距離重視の時代になったんだね。

[465: 匿名さん]

さーて、次はどこの三井タワーを紹介してくれるかな？

[466: 匿名さん]

次は外周区あたり
その次は近隣3県か市部
そのまた先は大阪
更に先は福岡、仙台？

[467: 匿名さん]

板橋の時代がやってまいります。

[468: 匿名さん]

板橋は重要。板橋じゃなくてよかったと北区や練馬区の住民がほっとできる。
池袋が貧乏くさいのも板橋区民が買い物に来るせい、と豊島区民は解釈する。
それに、板橋は安い。特に、東上線の駅遠、徒歩十分以上、激安。２戸か3戸買っちゃいな。
板橋区の時代だ。

[469: 匿名さん]

>467
相続までの仮の住まい需要が終わったから外周区はもうダメだろう。

[470: 匿名さん]

次はパークタワー滝野川かな？
あんまし売れてないし。

[472: 匿名さん]

＞469
コンクリート街＆排気ガス街はそもそもダメ

[473: 匿名さん]

>472
個人的な趣味より、
時代の流れを考えて動いた方が得だよ。

銭金じゃないと言われればそれまでですがｗ

[474: 匿名さん]

足立はどうですか？

[475: 匿名さん]

>474
板橋区よりは上みたいよ。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[477: 匿名さん]

足立とか板橋とかにしか住めない層が一定数いるから、ある意味安定だろうね。赤塚だの青砥だの、安いんだから、低所得層を取り込むよ。何の資産価値もないだろうが。

[478: 匿名さん]

>477
練馬区とか杉並区あたりよりかなり住環境が良いんじゃない？

[479: 匿名さん]

足立や板橋の戸建て
都心のマンション
どっちも同格

[480: 匿名さん]

この御三家はちょっと惨くない？(笑)

目黒区１．７３、中野区１．２８、豊島区０．７０、

[481: 匿名さん]

>477
住環境が良いって、足立区板橋区が???
そう思えるなら幸せだね。安いし。

個人的には、板橋とかに住むなんて耐えられない。

[483: 匿名さん]

板橋はいいぞ。自然いっぱいだし。
住めば都だって。

[484: 匿名さん]

病院が充実している行政区
1位千代田区 2位港区 3位渋谷区　4位中央区　4位新宿区　
6位文京区　7位豊島区　8位板橋区　9位台東区　10位墨田区
10位品川区　10位目黒区　10位荒川区

安全な暮らしができる行政区
1位目黒区　1位中野区　3位杉並区　4位世田谷区　4位北区　
4位足立区　4位葛飾区　8位文京区　9位品川区　9位大田区　
9位江戸川区

出産・子育てにあたたかい行政区
1位葛飾区　2位北区　3位中野区　4位千代田区　4位新宿区　
4位練馬区　7位杉並区　7位板橋区　9位文京区　9位墨田区　
9位江東区　9位品川区　9位大田区　9位渋谷区　9位江戸川区

行政サービスがいい行政区
1位千代田区　1位新宿区　1位台東区　1位目黒区　1位中野区　
1位豊島区　7位世田谷区　7位荒川区　9位中央区　9位港区
9位文京区　9位墨田区　9位江東区　9位品川区　9位渋谷区
9位杉並区　9位北区　9位板橋区　9位練馬区　9位足立区
9位葛飾区　9位江戸川区

子どもの教育重視ならこの行政区
1位千代田区　2位文京区　3位北区　4位港区　5位杉並区
5位荒川区　7位中央区　7位品川区　7位目黒区　7位豊島区

[485: 匿名さん]

スレ違い
板橋スレでやってね
ここは価格動向スレ

[486: 匿名さん]

東横線が副都心線とつながって利便性が良くなるって言う人いるけど、副都心線で新宿から別の路線へ乗り換える時はどうするわけ？

[487: 匿名さん]

利便性が良くなったのは埼玉県の人たちだから。
川越や所沢などから自由が丘や横浜に遊びに行くのが便利。

[488: 匿名さん]

新宿三丁目駅から他の地下鉄への乗り換えは割と簡単そうだけど、ＪＲへの乗り換えはひたすら歩くのかな～と思って。

[489: 購入検討中さん]

なんか地域で叩き合いがあるようだけど、自分の身の丈に合った好きな街に住むのが一番だと思う。
金がある人は港区、世田谷区、湾岸地域に住めばいいし、貧乏人は板橋、練馬、北、豊島に住めばいい。
中流層は葛飾や台東、足立区が似合う。
地域でバカにしたり自慢するなんてナンセンス。

[490: 匿名さん]

↑本当に購入検討中なら、ちゃんと調べなきゃ。

金がある人は湾岸地域なんかに住まないよ。
金が無いから仕方なく、だろ。
だって江東区だよ（笑）

タワマンの上のほうは広い間取りがあって、億を超す部屋も数戸あるっていうだけで、
あとはキミの言うところの貧乏人？と同じエリア。
気をつけて家探ししなきゃね（笑）

[491: 匿名さん]

え？湾岸エリアって新築マンションが4000万とかで買えるの？
いちおう都内だよね？ビックリ！


…埋立地
…地下汚染
…民度も

色々ワケありなんだね…なるほど納得。

[492: 購入検討中さん]

大學受験と同じ。
受験生が多いのは東大や国立医学部ではない。明治、早稲田、日大の受験生が多いのは、
あくまで一般受験生の人気投票。湾岸の人気は、所詮ＭＡＲＣＨクラスだと思う。
馬鹿じゃないけど、妥協の産物。

[493: 匿名さん]

>金がある人は港区、世田谷区、湾岸地域に住めばいいし、貧乏人は板橋、練馬、北、豊島に住めばいい。中流層は葛飾や台東、足立区が似合う。地域でバカにしたり自慢するなんてナンセンス。

この文章そのものが地域差別だと思うんだが。
しかも相場感覚がおかしい。

[494: 匿名さん]

足立区・葛飾区の一部エリアでは３０００万円台で新築戸建てが買えるよ。
住み替えする予定無いならそういう選択肢もある。

[496: 匿名さん]

金がなければマンションに住むしかない。

[497: 匿名さん]

アパートやろ！

[498: 匿名さん]

木造の。あ、一軒家もそうか。
これから地震に備えるには、強固構造のマンションが一番安心！

[499: 匿名さん]

>金がある人は港区、世田谷区、湾岸地域に住めばいいし、貧乏人は板橋、練馬、北、豊島に住めばいい。中流層は葛飾や台東、足立区が似合う。地域でバカにしたり自慢するなんてナンセンス。

中流層が板橋、練馬、北、豊島で貧乏人が葛飾や台東、足立区の間違い。
カムフラージュで湾岸を持ち上げてはいるが、板橋に敵意を持つサイッタマンとみた。

[500: 匿名さん]

金がある人は戸建て
貧乏人はマンション

[501: 匿名さん]

じゃあ地震が来たら、一部のRC戸建て住民と、マンション住民だけが生き残っちゃうね！

[503: 匿名さん]

なんだかんだ言われる足立区板橋区江東区辺りは避ければよい。
安さ優先なら、ここいら。

[505: 匿名さん]

高収入の団塊の世代に税収を頼っていた区の財政が急速に悪化しています。

23区、住民サービス値上げ相次ぐ　「団塊」高齢化で財政悪化
保育料や施設使用料など 2013/2/19 1:00 情報元 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO51860250Y3A210C1L83000/