23区内の新築マンション価格動向（その66）

[住まいに詳しい人]

アベノミクスのおかげ（という勘違い）で円安・株高が続行中
しかしサラリーマンの所得には、まだまだ反映しない
期待通りに資産バブルは発生するのか？

マンション市場の需給や価格の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(江東区湾岸部)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その65　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/303019/

[151: 匿名さん]

2千戸近く供給して契約率82%、現状ならまあまあでしょ。
それが95%くらいになるって感じじゃない？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[152: 匿名さん]

入居は1%くらいか？笑

[153: 匿名さん]

>150さん

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わったから、今回は近郊、郊外までは波及しませんよ。

[154: 匿名さん]

仮住まいにマンション買うって、どんな馬鹿なのか顔見たい。

[155: 匿名さん]

近郊、郊外のマンションが意味も無く高い時代は既に終わったんじゃない？

[156: 匿名さん]

都内は商業地価格に便乗してるだけで、住環境が良いから高い訳じゃない。
成城あたりが人気ある理由は、行ってみるとわかる。

[157: 匿名さん]

そんな漠然としたものに高いお金を払う人はいません(笑)

[158: 匿名さん]

埋立地なんて、仮住まい以外に用途ないでしょ。

[159: 匿名さん]

最近、城南地区などのマンション価格が強気なような気がしますがいかがでしょうか？

[161: 匿名さん]

元の価格に近づいただけでしょ
更に上がるよ

[162: 匿名さん]

>159
相続までの仮の住まい需要が終わったから、
城南は50戸切るような小規模マンションの供給ばかりになります。
少数ならまだ高値づかみする人はいますからね(笑)

[163: 匿名さん]

馬鹿みたいに同じ事書いてないで
もう少し具体的に書いてください

[165: 匿名さん]

世田谷も、消費税が３から５％に上がる前も
駆け込み需要でマンション価格は強気だった。
親がマンションを買ったのだが、５％になってからは中古相場が下がってしまった。

[166: 匿名さん]

結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

では都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件はどのようなものなのでしょうか？
それは、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

[168: 匿名さん]

↑まあ、そうでしょうね。

[169: 匿名さん]

ただし、内側といっても安定していて、将来性も有望なのは南側に限られるでしょうが。

[170: 匿名さん]

西側の割高外周区の業者が机上の空論で勧誘してるけど、

相続までの仮の住まい需要が終わっちゃ、

その大前提がそもそも崩れちゃってる。

サブプライムローンを売っちゃ駄目よ。

[171: 匿名さん]

確かにね！二子玉とか自由が丘あたりもだけど、
あんな都心からも遠くて不便な土地に、ああだこうだ理由つけて、
結構な高価格で売られているけど、それ買っちゃって近い将来、
あれ〜、って値崩れで驚く世帯も多いんだろうな。
山手線内の南側エリアと似たような価格帯って、どう考えたって割高なのに、
何でみんな騙されちゃってるのかね？

[172: 匿名さん]

世田谷マジック？

[173: 匿名さん]

うち、世田谷の一軒家だから、と自分をさも金持ちのように考えている連中、
結構多いような予感。

[174: 匿名さん]

山手線内側南側が
リーマンショック後一番暴落して
一番売れ残りが多いから
一番必死だな

[175: 匿名さん]

うちは40年以上前から山手線内側南側に住んでるけど何か？（笑）

[177: 匿名さん]

>173
地元民の間で不動産売買して高値を維持。
子供、孫とつながるけど、

結局は少子化で家は余るし
所得レベルも親＞子＞孫のパターンが大半。

時間をかけて衰退する。

ミニ戸に細分化、アパート化。

ミニ戸とアパートが混在する環境になる。

[178: 匿名さん]

>143の金持ちさん
>豊洲住民の書き込みを見ていると、他エリアへの妬みや豊洲の勘違い発言の連続ですよね。

へ〜。匿名掲示板で、書き込み者の居所が分かるの？（謎）
極度の妄想癖なんじゃない？（笑）

>小金を貯金しておこうと必死な階層ばかりでしょう

断定できるなんて！（驚）
まさか自らのこと、暴露してない？（笑）

>金持ち連中はそんなところには元々行かないし（笑）

なるほど。（確）
君は金持ちではないことだけは事実っぽい。（笑）
それに、スレ趣旨からは完全に逸脱している。（正）

という内容しか、読み手には伝わらない。（薄）

[180: 匿名さん]

豊洲は中古の下落が凄まじいからしかたない。

[181: 匿名さん]

毎日新聞論説委員の潮田道夫氏もコメントしてますが、都心部のマンションバブルは始まっているようですよ。

[182: 匿名さん]

少子高齢化、人口減少時代だから住居系の不動産バブルは絶対に起こりません。

唯一可能性があるとすればオリンピックに関係するエリアだけです。
それも9月以降のお話。

[183: 匿名さん]

オリンピックでバブルなんて考えるのは
時代遅れの世代だけでしょ

毎日新聞の記事ねw

[184: 匿名さん]

新宿オリンピック楽しみですね。

http://www.asahi.com/sports/update/1115/TKY201211150732.html

あればあったで楽しそうですが、不動産に対する影響はほとんどないでしょうね。
あったとしても、会場近辺の新宿区、港区、渋谷区のさらにごく一部くらいでしょう。

[185: 匿名さん]

不動産バブルは駆け込み需要で起こり
再来年の消費税１０％で終わる、って書いてる記事もどこかにあったな。

短期間だけのアダバナ。

[186: 匿名さん]

最終的には消費税２０％

年金受け取り年齢７０歳だよ。

まだ過渡期に過ぎない。

インフレが定着すると消費税は便利な徴税手段になる。
とにかくインフレにしなきゃ国が亡ぶって事ですなあ。

[187: 匿名さん]

都心バブルが始まってマーケットがどうなるか楽しみやね。

[188: 匿名さん]

これからの時代の対処方法

①共稼ぎでガンガン稼ぐ＝消費税が２０％になっても大丈夫なように
　夫婦で住宅減税をフルに利用する

②高額なマンションは買わず手元資金を残す＝インフレに負けない資産運用を行い老後に備える

結論、東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後のマンションに絞ってマンションを探す。

[191: 匿名さん]

アベノミクスで価格が上がるのは上位の区内。
東京駅に近くても液状化の恐れがある埋立地は資産価値激減の危険があるので買っちゃダメ。
坪100万台で安ければいいけど。

[192: 匿名さん]

競争相手を減らそうと必死ですなあ。

住宅購入で無理は禁物だよ。

[194: 匿名さん]

あ、どんだけ笑いを取れるかってことだったの？

本気でネガしてたよ。(苦笑)

[195: 匿名さん]

いくらネガってもそこそこのお値段で都心に近いお座席は年々うまって行きますよ。

景気不景気関係なくね。

まずは買える資力をつけることだよ。

[197: 匿名さん]

家の値段って可処分所得で決まるから、
シェール革命で原油、ガスの値段が下がって、
原材料費が下がり物価は下がって行くと、可処分所得が増えるから
逆に都心部マンションの値段が上がるなんて事があるのでしょうか？

資源価格が下がって、それに連動して賃金が下がるって想定し難いでしょ。

[199: 住まいに詳しい人]

資産価値は
そのお値段で買いたいと思う人がどれくらいいるかで決まります。

相続までの仮の住まい需要が尽きた影響は、
割高外周区の不動産価格に大きな影響を与えるでしょう。

[200: 匿名さん]

今NHKで不動産市場についてやってるね。
プチバブルらしい

[201: 匿名さん]

NHK見たよ。シリツボミな話じゃない。
期待先行で、後は政策次第だと。

[203: 匿名さん]

202
それ、震災前の記事ね。

[204: 匿名さん]

埋立地は仮住まい以外用途がないから、
仮の住まい需要が尽きた影響は最も大きいでしょう。

[205: 匿名さん]

オリンピックが決まる前に賃貸物件を仕入れようとする業者の動きで一般人には関係ないよ。

[206: 匿名さん]

消費税増税前に、金利が上昇する前にという実需と
アベノミクスによる投資資金が狭い市場に流入して…
一部では、という話でした

[209: 匿名さん]

新宿オリンピック楽しみですね。

http://www.asahi.com/sports/update/1115/TKY201211150732.html

決まれば決まったで楽しそうですが、不動産に対する影響はほとんどないでしょうね。
あったとしても、会場近辺の新宿区、港区、渋谷区のさらにごく一部くらいでしょう。

[210: 住まいに詳しい人]

都心に近くてお手頃価格マンションははけちゃうでしょうね。

買える人のパイがでかいからね。

[211: 匿名さん]

日本も二極化が加速しそうです。
住民層がはっきり分かれていき、それが二極化をさらにすすめる。


23区新築マンションの平均坪単価ランキング平成24年度（平成25年02月現在）

1.港区428　2.渋谷区387　3.千代田区329　4.品川区328　5.杉並区328　
6.目黒区321　7.文京区306　8.新宿区3029.世田谷区295　10.中野区289　
11.中央区280　12.豊島区271　13.墨田区267　


14.台東区248　15.江東区243　
16.練馬区241　17.大田区234　18.北区228　19.板橋区211　20.江戸川区193　
21.荒川区187　22.葛飾区172　23.足立区171

[212: 匿名さん]

職住近接が進んで共稼ぎ家庭が増えることは我が国にとっても良い事だよ。
ＧＤＰが１．５％上がる。

[213: 匿名さん]

豊洲五輪なんて言ってる馬鹿がいるのは豊洲だけ

[215: 匿名さん]

23区新築マンションの平均坪単価ランキング平成24年度（平成25年02月現在）

1.港区428　2.渋谷区387　3.千代田区329　4.品川区328　5.杉並区328　
6.目黒区321　7.文京区306　8.新宿区3029.世田谷区295　10.中野区289　
11.中央区280　12.豊島区271　13.墨田区267　

14.台東区248　15.江東区243　
16.練馬区241　17.大田区234　18.北区228　19.板橋区211　20.江戸川区193　
21.荒川区187　22.葛飾区172　23.足立区171


墨田区を境に価格の差が大きくなっています。
今後ますます2極化が進んでいくと考えられます。

[217: 匿名さん]

生産年齢人口の減少に合わせて非効率な企業の市場からの撤退が続いています。
今後給与レベルの底上げが期待できそうです。
デフレ脱却への道筋も見えてきました。
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130211-00000016-rps-bus_all

休廃業・解散企業数が増加、倒産件数の2.2倍に…2012年
東京商工リサーチがまとめた「休廃業、解散企業動向」調査によると、2012年の休廃業・解散件数は前年比4.9％増の2万7132件と2年ぶりに増加し、年間倒産件数の2.2倍に達した。
2012年の年間倒産は4年連続で前年を下回り、1991年以来21年ぶりの低水準で推移したが、休廃業・解散は高水準が続いている。
企業を取り巻く環境が厳しく、業績不振や後継者難などから事業継続を断念する企業が水面下で多いことが浮き彫りとなった。

[218: 匿名さん]

米国がアベノミクスに公式に支持を表明！

日本の努力を支持＝成長促進とデフレ脱却―米財務次官
6時00分配信 時事通信
【ワシントン時事】ブレイナード米財務次官は11日記者会見し、安倍政権の経済政策について「米国は、成長を取り戻し、デフレからの脱却を目指す日本の努力を支持する」と述べた。
米政府高官が、大胆な金融緩和と財政政策でデフレ脱却を目指す「アベノミクス」に公式に支持を表明したのは初めて。
モスクワでの20カ国・地域（G20）財務相・中央銀行総裁会議を前にした米国の支持表明は日本にとって朗報といえる。

[219: 匿名さん]

都心バブルがどこまで行くか楽しみですね。

[220: 住まいに詳しい人]

「都心バブル」って何？

不動産バブルは最初に都心に現れるだけで
都心だけに限定はされないよ

[221: 匿名さん]

不動産バブルはまず商業地（オフィス含む）に現れる。
都心の好立地（駅前等）はバブルのときはマンションなんかにならないよね。
不景気のときにオフィスビルの開発をあきらめマンションになる。

[222: 匿名さん]

お気楽な人たちだね。

バブルになる原動力は何？

技術力アップ？内需拡大？人口増大？生産性アップ？

なにひとつまだ成果が出ていないのに、何故バブルになる？以前のバブル時代には技術力や内需や人口は問題なく向上してました。

[223: 匿名さん]

バブルの原動力はバブルそのものだよ。だからバブルというのだよ。
きっかけは思い込み。燃料はファイナンス。国債しか買うものない資金の向かい先になるかどうかがポイント。

[224: 匿名さん]

バブル、は起きたら
バブル崩壊への入口。ババ抜きと同じで早く手放さないと痛い目を見る。

[225: 匿名さん]

湾岸の某マンションは
前回のプチバブル前に青田買い分譲し、購入した人達は「価値が上がった」とスレで喜んでいたが、
いざ竣工した時にはプチバブルが崩壊していた。

[226: 匿名さん]

そうはいかない。値上がりしてる限りは手を引くなどあり得ない。手を引いたらファンマネだったらパフォーマンスあげられないからそこでクビ。
バブルが始まったらプレイヤーは踊り続けるしかない。
一般人はまあ嵐が収まるのを待つしかないね。弾けないバブルはないからね。

[227: 匿名さん]

賃金バブルになって欲しいね。

賃上げ「一時金」で対応＝安倍首相要請に一定の理解―財界首脳
19時00分配信 時事通信
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130212-00000296-jijf-bus_all

[228: 匿名さん]

首都圏マンションの成約価格が4カ月連続で上昇らしい。

消費税上げでまずは中古に需要が向かっているようだ。

[229: 匿名さん]

東京都中古マンション在庫推移
10月25450
11月25395
12月24974
1月24671

[230: 匿名さん]

子供の学校の新学年に間に合わせる為、年度末に中古が売れるのは毎年のこと。
季節的要因。

[231: 匿名さん]

東京都中古マンション在庫推移

昨年
10月24765
11月24957
12月24820
1月25239（＋474）

本年
10月25450
11月25395
12月24974
1月24671（▲779）

[232: 匿名さん]

2000年以降増加した上京者の方々の一次取得が中古マンションマーケットにじわり影響を与え始めたようです。
首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要に代わって、今後主流になって行きます。
尚、新築取得の本格化は2015年からと予測されております。

[233: 匿名さん]

アベノミクスｖｓ安全保障会議

[236: 匿名さん]

東京の都市構造がじわり変化中。
でも、上京者の持ち家取得の本格化は2015年ころから、
まだほんの序章にすぎません。

都心にシャワー付き駐輪場広がる　自転車通勤向け
2013/2/13 6:00 情報元 日本経済新聞　電子版
自転車で自宅から長距離通勤する人向けのシャワー付き駐輪場が、東京都心のオフィス街で増えている。
千代田区の日比谷公園地下の駐車場に都内で最大規模の施設が開業した。
レーサーパンツなど自転車専用のウエアで通勤する人が増えており、着替え場所としての需要を取り込む。
自転車通勤ブームに伴い増える都心の放置自転車の対策にもつながりそうだ。

[237: 匿名さん]

首都圏出身者の仮の住まい需要もあらかた終わり、

不動産マーケットは新たな局面に向かいます。

[238: 匿名さん]

直下型という
新たな局面に向かいます。

[239: 匿名さん]

地震を怖がって人が東京に集まらなくなることは絶対に無いよ。

日本全国どこに行っても地震のリスクはあるからね。

[240: 住まいに詳しい人]

>>232
>2000年以降増加した上京者の方々の一次取得が中古マンションマーケットにじわり影響を与え始めたようです。

だからエビデンスを出してごらん

[241: 匿名さん]

>240
表を加工して近隣３県以外からの流入超過数を過去にさかのぼって調べると分かるよ。
平成18年～23年　表１２
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2011/ji11000000.htm
平成13年～18年　表１８
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2006/ji06000000.htm
平成8年～13年　表１８
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2001/01rdj3o0000.htm

[242: 匿名さん]

流入してくる人達が、
マンションを買えるだけの収入がある人達とは限らないんだが。

[243: 匿名さん]

上がるよ上がるよアベノミクスだよ

[244: 匿名さん]

計算結果
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

[245: 匿名さん]

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要を補うほどの数は無いから、
首都圏全体の供給量は右肩下がり。

都心に近く坪単価がそこそこのエリアに供給が集中して行くでしょう。

需要のない所では供給が抑えられる。
売れない所に作ってもしょうがない。

[246: 匿名さん]

上がるよ上がるよアベノミクスだよ

[247: 匿名さん]

市部、神奈川県から供給量が減って行く。

そして、埼玉、千葉の順。

[248: 匿名さん]

不動産は実需ではないのだよ。実需ては

[249: 匿名さん]

2011年は、被災者の方たちの転入を東京都は受け入れたはず。
なのに増え方が落ち込んだ。
（震災による一時的なもの）で済ませてよいのか？

[250: 匿名さん]

>249
この折れ線グラフを見れば復活しているのが分かる。
（8月の落ち込みは統計の取り方が変わったため）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2013/js131f0000.pdf