いくらの家が適切？年収1000万、貯金2500万

[tomoko]

こんにちは。28歳女性です。最近入籍し、家を探しています。
貯金は私、2500万、主人、200万です。
年収は私、主人共に 500万で合わせて1000万です。
頭金は500万ずつ、合わせて1000万出そうと考えています。(主人は親から借りるそうです)

現在世田谷のマンション購入を考えており、資金計画を練っています。
目当ての物件が 6200万、管理費等が月に2万かかります。
車は買う予定はありません。子供は3年後に一人、産休だけで復職する予定です。
このような状況で、この家を買うのは得策でしょうか？無謀でしょうか？
私の貯金はファンドで殖やしたのですが、こちらは頭金にしないほうがよいですよね。名義は半々にして、平等にやっていきたいです。

[22: tomoko]

17 さん、
応援ありがとうございます。ネットってすごいですね。こんなに多くの人から
いろんな意見をいただけると、本当に参考になります。
ここに書き込まなければ、自分の中に閉じこもって、考えも堂々巡りになっているところでした。
どんな結果になろうとも、よく二人で話し合って決めたいですね。

18 さん、
> 生前贈与の５００万が運よく２５００万まで膨れ上がったんですねー。
> 私だったら、差額の２０００万はアブク銭と思って頭金に回しちゃうかなぁ。
えーっと、2500万のうち、1000万円は自分が給料から年間200万くらい回した貯金です。
家賃が月に5万だったので・・
なので、あぶく銭、は半分くらいと思っています。

19 さん、
そうですね。共有名義って一言でいってもいろんな問題があるんですね。
自分のほうが多く出したから、とかそういうことを何かのタイミングでポロッと
言ったりというのもイヤだし、それだったら、キッチリ半分で分けるとすっきり
うまくいくかな・・と思ったのですが・・
> あまり自分のお金、お金というと夫婦の信頼が崩れませんか？
そう思います・・ 主人は私がお金に汚い、みたいなことを言ってました。
母親(含 父親)が言ってることと、主人が言ってることで全然違うので、
どちらが正しいのかもよくわかりません・・

20 さん、
> ここはやはりお互いの現在の収入を考えて無理のない価格帯の物件に変えられるのが良いのでは？
そのとおりですね。今のところ、6200万の家！というのは 5500万くらいで考えたほうがいいのでは・・
と考えが変わってきました。
20 さんのご意見は私の母と全く同質のものだと思います。
母は「結婚はしても、貯金の額は相手に教えないものよ」と言っていたのですが、
主人が「隠し事があったら夫婦はうまくいかないよ」と言われて、正直に主人に言いました。
今でも、正直に言ったほうがよかったのか、秘密にしておいたほうがよかったのかはわかりませんが。

21 さん、
本当に最悪のケースを全く想定していないのがそもそもの間違いですよね・・
どういう配分にしようとも、とにかく 6200 万は世帯年収 1000万には無謀ですね。
冷静に考えればわかることなのですが・・ ローンシミュレーションなどでも
一応大丈夫な範囲だったのですが、それは、私も主人も定年まで問題なく働き続けるという
仮定の上ですしね。怖い怖い・・

[23: 匿名さん]

私は6000万台の購入は無謀だと思う派です。
ちょうど、うちと似たような財政？みたいなので参考になるかわかりませんが、私の購入例を・・・
【構成】私 30才 + 妻 32才（子供なし。今後欲しい。。。）
【年収】私 550万 + 妻 400万 = 計950万
【貯蓄】私 2300万 + 妻 700万 = 計3000万
【購入】頭金 1500万 + ローン(私) 2000万 + 準備金 300万
※購入金、準備金はローンを別に私：妻＝4:1くらいです。

妻は出産後も一応、働くつもりみたいです。
ですが私は妻が働けなくなるケースを想定して計画を立ててます。
また、突発でもお金が必要になるケース(病気、出産・育児費用）に対応する為、多く手元に残してあります。
もし、今後給与の上昇や妻がダウンせず継続して働ける状況が続くようであれば生活水準の向上もしくは現マンションを売却し、新たに購入するつもりでいます。

tomokoさんは、突発で発生する事象に耐えれる購入計画を立てていますか？
私がそうなのですが、自分に余裕がないと他人に優しくできません。
ある程度余裕のある計画が家庭を円満にするのではないかと思います。
もし、夫婦でも個人財産とかにこだわるのであれば、(旦那：2000万(ローン)、tomokoさん：2000万）
にして、tomokoさんの働いた分はtomokoさん個人の貯蓄にまわす(自分の元の貯蓄金額まで）
その後は夫婦共通の貯蓄にするなんていうのもいいかもしれません。
ちなみにうちはどちらがいくら稼いでも収入を均等に財産にする予定です。

長文失礼しました。

[24: 匿名さん]

少数意見の様ですが、貯金は残しておいた方が良いと思います。
頭金を２人で500万円(夫200+妻300)、後はローンで3000〜4000万円程度にした方が無難な気がします。
リスクの問題なのですが旦那の貯金が年収の割りにかなり少ない。
逆にスレ主の貯金はかなり多い。
もし、金銭に関する価値観が大きく違うとスレ主の方がストレスを溜める事になります。
金銭における価値観から離婚もあるかもしれません。
傍から見て貯金を全て使うにはリスクが高いのかもしれません。

一番良いのは老後や子供の進学を口実としてスレ主の貯金は残して置きましょう。
不幸にも離婚する事になれば、損失は少なくなります。
仲良く暮らしておられれば、子供や老後の資金として活用できます。

家は幸せになる為の道具の一つです。
背伸びして高価な家を購入しても幸せになれるは限りません。
その事を念頭に置いて優先順位を付けて考えてみて下さい。

[25: 匿名]

>最近、金利の上昇、地価の上昇、消費税上げ・・もろもろで購入しないと、マズイのでは？と思っているのですが

ん〜。投資で資産を倍増させた方の考えとは思えません・・
金利が低くて、これから「金利が上がるぞ、地価が上がるぞ、消費税も上がるぞ」と
いう風潮があるときが実は「売り」です。
金利が高くなり消費税が上がれば、誰もマンションを買わなくなります。
その分、マンションは大暴落します。そのときが「買い」です。
世田谷は都心から遠いのでこの先将来性はないと考えます。
（住宅の資産性がある利回りの高い場所は、２３区内ならどこでもいいのではなく、
昼間に働く人が多い場所です。千代田区とか六本木とか。世田谷は住宅地なので
正直、浦和などと本質的に同じです）

あと、育児し始めると価値観や住宅を見る視点ががらっと変わってきます。
お子さんが生まれたころが実は、「買い」のような気がします。

[26: tomoko]

23 さん、

本当ですね。確かに資金計画が非常に似ており、参考になります。ありがとうございます！
23さんのケースを見てみると、二人でフルでローンを組むのは本当にリスクだなぁ、
と実感してしまいます。

> 今後給与の上昇や妻がダウンせず継続して働ける状況が続くようであれば生活水準の向上もしくは現マンションを売却し、新たに購入するつもりでいます。
なるほど・・・
目先のステキなマンションに動揺している私の考えはかなり浅はかですね・・

> ある程度余裕のある計画が家庭を円満にするのではないかと思います。
本当にそのとおりだと思います！
実家はかなりお金で苦労をしたので、そのへんは身にしみていたつもりだったのですが・・ (苦笑)
参考にさせていただいて、住居にお金をつぎ込むのではなくて、楽しく幸せな生活を送れるような
資金計画に修正したいと思います。

24 さん、

ご指摘、もっともだと思います。
「金銭に関する価値観の違い」というのは確かにそうですね・・
私は節約家で、主人は浪費家です。飲み物を例をとると、私は自分の家でお茶を作って会社に水筒を持っていくタイプですが、
主人はペットボトルの飲み物をバンバン買っちゃうタイプ、万事がそんな感じです。
なので、私の貯金は (確かにラッキーな面もあったのですが) 半分は自分でコツコツ貯めた、と思っているんですよね・・

> 一番良いのは老後や子供の進学を口実としてスレ主の貯金は残して置きましょう。
多分主人は、12さんの言うとおり「アタシのほうがお金持ってるけど、余分な金はビタ一文出さないわよ」
的な感じを私から感じていると思うのです。でも実はそれは違っていて、むしろ私は最初は
「金利払うくらいなら頭金にしたほうがいいよなぁ」と思っていたんです。
ですが、前述の通り、母親の意見もろもろがあって、やっぱり残したほうがいいのかなぁ、平等って
いうしなぁ・・と考えを変えてきていた、そんな感じです。
主人は何も「双方の有り金は全部頭金に！」なんて考えていないと思うので、
24さんのおっしゃるとおり、背伸びはやめて、地に足のついた、資金計画に修正しないと、ですね。

[27: tomoko]

25 さん、

> ん〜。投資で資産を倍増させた方の考えとは思えません・・
アドバイス、ありがとうございます！
そうなんです・・自分の性格はあまり投資に向いてないと思います・・(泣)

> 金利が低くて、これから「金利が上がるぞ、地価が上がるぞ、消費税も上がるぞ」と
> いう風潮があるときが実は「売り」です。
> 金利が高くなり消費税が上がれば、誰もマンションを買わなくなります。
> その分、マンションは大暴落します。そのときが「買い」です。

おお！！ 確かにそういう考えもできますね。
今が最後の買い時・・というような、不動産屋さんの話を鵜のみにしていました。
考えてみれば家を売りたい人は、いつでも買い時、と言いますよね。(笑)

住む場所は・・職場が東京の西側なので、世田谷 or 杉並あたり、と考えていましたが、
両親の家の場所なども考慮しないといけないですよね。
ですが、「昼間に働く人が多い場所」は高くて到底手が届かないと思います・・

> あと、育児し始めると価値観や住宅を見る視点ががらっと変わってきます。
これはみなさまの一致した意見のようですね。

昨日主人と話し合って、ひとまず賃貸で 13万円くらいの物件を探そう、ということになりました。
場所については意見に食い違いがありそうですが・・
いずれにしても、二人の将来のために、ライフプランをきちんと決めていこうと思います。

# なんだかこの掲示板は人生相談のようですね。みなさま、本当にありがとうございます。。。

[28: 匿名さん]

12ですが、
＞ひとまず賃貸で 13万円くらいの物件を探そう、ということになりました

それがいいですよ〜。おふたりにとって、それが今の最善の選択肢のように思います。
互いの価値観や金銭感覚に大きなズレがある状態で、急いで高額の住宅ローンを組んだり
せっかく貯めたお金をはたいてしまう必要もないですもんね。

ちなみに我が家も、子供がいないうちにあまり深く考えずにマンションを購入し
その後、2人生まれてどうにも狭くなり、買い替えたクチです…。
というわけで、皆さんおっしゃるように、子供が生まれてからのほうが
確実な住宅選びができると思います。

あと、子供が生まれると、働きたくなくなったりします（笑）。
私自身、2人目からはゼロ歳から預けて働いていますが、
1人目のときは、幼稚園入園まで専業主婦をしていました。
こういう選択も、共働きでないと返せない高額のローンを組んでしまうと
できなくなります。

とりあえずtomokoさんの貯金はそのままに、浪費癖のご主人を少しずつ軌道修正しつつ
（でも、金銭に細かい夫より全然ラクですけどね）、ゆっくりとライフプランを
作っていってくださいね。陰ながら応援しています。

[29: 匿名さん]

＞２５さん
話変わっちゃいますが。
暴落するまで待つってはなし・・・2年前にも1年前にも言われてましたね。
そのときの話じゃとっくに暴落してるはずなんだけどなぁ・・・

[30: 匿名さん]

>>29
暴落どころか、東京２３区内や神奈川県の一部地域では、
条件がいい不動産物件は、昨年よりもかなり値上がりしています。
国内株式の方は、今年の春くらいから全体的には足踏み状態です。

[31: 匿名さん]

そうそう
結局条件いいところは値はあがり、
借りに暴落したとしてもそこは誰も買わないような物件になります。
（だれも買いたがらないから暴落）

[32: 匿名さん]

誰もが欲しいと思うような物件は暴落しない
ということで、それでは話をもどしましょう

[33: 25]

２５です。
話が暴落するかどうかに向かってますが、本質的にいいたかったのは、
金利が低いからといって今が買いとは限らないということです。
需要と供給で決まるので，買いたい人が多ければ価格はつりあがるし
買いたい人が少なくなればそれだけ下がるということ。
だから、子どもや自分の家庭のことが第一優先すべきであって、
経済状況的に「今が買いだから」「金利が高くなるから」というのが唯一の購入動機としたら，
再考したほうがいいのではと。
一般には「買いたいという人が多い」ときほど価格は高くなるので，仮に今，10人中
「買い」と考える人が4人くらい，買わないほうがいいと考える人が6人くらいいたら
まだ上がるかもしれません。でも10人中9人以上が買いと思ってみんな買っちゃうと，
もうその先は売る人しかいませんから下がるのみ。
tomokoさんが，投資で儲けたのも，ほとんどの人が「株で儲けるのは無理だ」と思っていた
時に投資したからでしょう。昨年，株ブームでテレビなどでも頻繁に株が取り上げたころに
新興株に手を出した人は，今，売ってなければ，相当含み損のはず。

まあこれはあくまでも理屈だけですが，
実際の話，今後、マンションはどんどん上がる可能性は低いと思われます。
ご存知のように大量供給＋人口減少は確実１００％分かっていること。
そして，団塊ジュニア層が今マンション購入適齢期になっているということ。
しばらくは売れると思いますが、10年後はどうなることか？
団塊ジュニアのあとは10年以上，不動産適齢期の人口が極端に少なくなります。

いま条件の良い不動産が上がっているからといって，それが続くとも限りません。
落ちるかもしれませんし，もっと高くなるかもしれません。ただ条件の良いところは
悪いところに比べて下がりにくいのは確かでしょう。

で，tomokoさんので計算してみましょうか。

>このような状況で、この家を買うのは得策でしょうか？無謀でしょうか？

あくまでお金の問題だけで判断したとして，10年間で消える金額を比べてみましょうか。かなりおおざっぱな計算しかできませんが。

賃貸13万円の部屋と，分譲6000万円の物件が同じレベルの部屋かどうか分かりませんが，仮に同じだとします。

１）賃貸にする
仮に13万円の賃貸（更新料なしとする）に10年間住むとすると，無くなる金は，10年間で13×12×10=1560万円。

２）分譲を買う
今，頭金1000万で，6000万の物件を買ったとして，10年で支払うとします。
（支払い期間が長くなるほど購入の方が不利になるので，ここでは購入が有利な10年払いで計算する）

金利を，住宅ローン税控除分も相殺して2.0%とすると，月々の返済額は，46万円。（借金5000万円，10年払い，金利2%で計算）
これに管理費2万円と固定資産税を含めると毎月の支払いは50万円。10年間で50×12×10=6000万。これに頭金1000万が付くので，
トータルで10年間で7000万を支払ったことになる。

で，問題は10年後のマンションの資産価値（つまり中古で売ったときに手に入る金額）。

このときに売れる価格が，7000万 - （賃貸で10年間で無くす）1560万 = 5440万円

より，高く売れれば，買ったほうが得だったという計算になる。
逆に，5440万円より安い価格でしか売れなかったら，賃貸のほうが得だったという計算になる。

で，新築時に6000万の物件が，「築10年」の中古物件になったときに，5440万円で売れるかどうか。

新築からの下落率は，5440/6000=0.90。つまり，築10年の中古が，全く同条件の新築の9割の価格で売れなければ，もとがとれないわけです。
一般には，新築は買った瞬間に１０％下がるといわれます。10年間で下落率が10%にとどめるには，その周囲の地価や新築の相場が相当上がってないと無理でしょう。

たとえば，どこでもいいですが，世田谷の新築マンションと，ほぼ同じ条件の「築10年」マンションの価格の差を調べてください。
だいたい，築１０年は，新築の5〜8割くらいの価格になってませんか？

もちろん，上の計算は，あくまで13万円と6000万円が同じ質だとした場合です。

また，中古マンションは築20年くらいからあまり下がらなくなってきますので，長く住めば住むほど買ったほうが有利になるし，逆に，ローンを長くすればするほど，買ったほうが不利になりますので，そのへんは条件を変えればいくらでも変わってきます。

[34: 匿名さん]

>>33
その通りだと思いますよ。投資には順張りと逆張りがあり、ここはマンション掲示板ですから天然の順張り志向の人が多数派だということでしょう。私も、投資の観点では今は高い物件を無理して買うべき時ではないと思っています。だけど、家の購入は資産上の損得だけの問題ではないとも思います。
>>27
場所については夫婦喧嘩にもなるでしょうが、とことん話合って決められた方がいいと思います。
将来家を買う時、結局最初に住んだ場所で買ってしまうというのがよくあるパターンだと思いますので。

[35: 匿名さん]

>私は自分の家でお茶を作って会社に水筒を持っていくタイプですが、
>主人はペットボトルの飲み物をバンバン買っちゃうタイプ、

一つ一つに丁寧にコメント返されている所や、こういう↑所にtomokoさんの
誠実で真面目な人柄が見て取れますね☆良い結果になる事を影ながら応援しています。

[36: tomoko]

28さん、

> あと、子供が生まれると、働きたくなくなったりします（笑）。
とてもわかる気がします・・
実家の母は仕事を辞めて私を含めて四人(!)の子供を生んだのですが、
子供が独立した今、空の巣症候群になってます。
この間「なんで一番目を生んだ後、仕事に戻らなかったの？」
と何気なく聞いたら「赤ちゃんの顔をみてたら、ずっと一緒にいたくなっちゃったのよねー」
と言ってて、ちょっと感動しました。
今は実感ないですが、そうなるかもしれませんねー
なんにしろ、選択肢を絞るのはよくないですね！
どうもです!

[37: tomoko]

29さん、30さん、31さん、32さん、

暴落問題(?)、いろんな意見ありがとうございます。
> 誰もが欲しいと思うような物件は暴落しない
というのは当然ですよね・・
「暴落」は期待していませんので大丈夫です！

25=33さん、

> だから、子どもや自分の家庭のことが第一優先すべきであって、
> 経済状況的に「今が買いだから」「金利が高くなるから」というのが唯一の購入動機としたら，
> 再考したほうがいいのではと。

はい。実はそのとおりです。周りでマンションを買う人が増えてきたので、
遅れちゃいけない！という焦りがあって・・
東京の地価が上がってきて、これからどんどん持ち家に手が届かなくなるのなら
いっそ買っちゃったほうがいいんじゃないか、とかそんな考えでした。
結局「損をしたくない」 (= 損した！と思いたくない)って気持ちが選考してる感じでした。
本当に「人の行く裏に花道あり」ってやつですよね。

賃貸の場合と新築を買った場合のシミュレーション、ありがとうございます！
本業の方なのでしょうか・・・　勉強になります。

ちなみに、6000万というのは3LDK・75平米のマンションでしたが、
今は子供がいないので賃貸は2DK・45平米の13万でよいかな、と考えていました。

世田谷の分譲6000万のマンションとほぼ同じ条件の賃貸マンションの家賃を
調べてみたのですが、だいたい月20万円くらいかかるようですね・・

> 新築からの下落率は，5440/6000=0.90。つまり，築10年の中古が，全く同条件
> の新築の9割の価格で売れなければ，もとがとれないわけです。
なるほど・・・　そういうことになるんですね。
私と主人は、購入したマンションにずっと住むつもりでいるのですが、
それも突発的な理由で手放すこともあるかもしれないですね。
そういうことも含めてちょっと考えてみます！

[38: tomoko]

34さん、
> 投資の観点では今は高い物件を無理して買うべき時ではないと思っています。
確かに、このあいだこんなニュースも出ていましたね・・

REIT不動産取得額が半減・4-9月、物件価格上昇で
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061106AT2D0400206112006.html

プロの方はよくご存知だということなのでしょうね。

> 家の購入は資産上の損得だけの問題ではないとも思います。
私の場合、先にも書きましたが、「焦り」だけで購入しようとしていました・・
とすると、私たちにとって今は全く「買い時」ではないと言えそうです。

> 場所については夫婦喧嘩にもなるでしょうが、とことん話合って決められた方がいいと思います。
そうします！二人の意見が完全に一致することはないと思いますが、後で
問題にならないように・・

[39: tomoko]

35さん、
誠実でまじめな人柄ですか。　初めて言われました。(笑)
お金に関しては小さい頃から節約家でしたね。
前にも書きましたが、実家がかなりギリギリで生活していて
苦労していたのを知っているので・・
でも、家を買うっていうことで、いろんなことを考えてきて、
お金を貯めるよりも、お金を上手に使うほうが本当にずっとずっと難しい、
と思うようになりました。

とにかく、大事なことはこんな感じですかね。

・二人でとことん話し合って、
・将来のあらゆるリスクを考えて、
・無理のない資金計画を立てて、
・目先の贅沢とか見栄じゃなくて家族の幸せを第一に考える！

今考えると、最初にこの掲示板に投稿したときには、
上記の全部が抜け落ちてました。
お恥ずかしい限りです。。

[40: 匿名さん]

tomokoさん
方向性が決まってよかったですね。
とりあえず賃貸を考えていらっしゃるようですので、ご自分たちが住みたい（購入したい）
街に部屋を借りてじっくり新聞広告、投げ込みチラシ等でのんびり探してくださいね。
楽しい新婚生活を！！

[41: 25]

２５です。
そうですか，20万ですか。
かなりざっくりと，計算してみます。（結論は出ているようなので返事は不要です）
なお10年で6000万を支払うのは現実的ではないので，30年ローンとします。

１）賃貸 20万に30年住み続ける
30年間で無くなる額　約7000万（更新料なしとする）

２）6000万の家を30年ローンで買う（頭金1000万，金利は3.0とする）
ローンの支払額　7588万
頭金1000万
管理費固定資産税1650万
30年後の修繕改築費用　300万
＝約1億300万円

１と２の差額は3300万

新築時6000万の家が，築30年の中古になったときの資産価値が3300万円以上あれば「買い」です。築30年の中古は新築の約5〜6割くらいでしょうか，トントンくらいですね。

ただし，この場合，築20年，築25年となっても，その古い家にずっと住み続けなけばいけません。一方，賃貸の場合，新築と，築10年，築20年，築30年となるにしたがって，賃料が安くなります。逆に言うと，30年間，12万を支払うのは，ほぼずっと同じ品質の家に住み替えられるということです。

かなりおおざっぱな計算ですが，いずれにせよ，買うのと借りるのがどちらが得かはわかりません。得か損かは，中古住宅の資産価値が今後「どれだけ下がるか」で決まります。
もし，30年後に，築30年の家が今の新築の家並みの価格で売れれば，ぜったいに［買い」です。

要するに，家を買うというのは，「不動産」という商品に「投資」をしているわけです。不動産が上がれば得だし，下がれば損。上がりも下がりもしなかったら賃貸のままとトントンというわけです。家を買うということは，間接的に，「不動産」という金融商品を買わされているということです。

極論すれば
１）家を買う　＝　中古マンション不動産という金融商品に投資する＋賃貸に住む

と同じということ。この「不動産」の部分を「ファンド」や「株」に入れ替えても本質的に同じなので，

２）家を買う　＝　ファンドに投資する　＋　賃貸に住む

あなたなら１と２のどちらを選びますか。

違いは，不動産か，ファンドか。
どちらの将来性にかけるか。どちらが良いかは私にもわかりません。

家を買う人は，ファンドより不動産の方が将来性が高いと判断したということになります。

ただし，分かっていることは，この先，人口が減っていき，さらに現在のマンションの大量供給がもたらす未来の中古マンションの大量在庫が発生すること。それと，不動産には固定資産税がかかるということ。

かなり極端な考えでシンプルに書きましたが，
このように，お金だけを考えると，何だかさびしいですね。
家を買うことは，損得勘定ではなく，家族があるから。プライスレスの部分があるからです。家族にとって最高の場所と購入時期に買うのが，この先，何が起こっても，後悔せずにすむと思います。