ジオタワー天六ってどうですか？ Part6

[匿名さん]

ジオタワー天六についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：大林組
管理会社：阪急ハウジングサポート

[521: 匿名]

普通に梅田の地下で繋がってるからここにした。

[524: 匿名さん]

「全国主要都市の地価動向」
2月26日発表では
上昇は48ではなく51区ですよ。

[525: 匿名さん]

土地が上がり出すと、今後、駅直結のタワーに転用できる土地なんてなかなか出てこなくなるでしょう。
出てきても、えらい高い坪単価になると
思われる。
マンションの間取りなんて何処も大して変わらないんだし、
ここの坪単価の安さで駅直結かつ
この規模のタワーなんて本当に出てこないから残っている内に購入すべきじゃないかな。

[527: 匿名さん]

阪急オアシス行きました。
天六って物価安いですね。
果物価格見てたら、えらい安い。

[528: 匿名さん]

職場が新阪急ビルだからここに引っ越すのが楽しみ。
通勤がめっちゃ楽になる。
平日は「傘？何それ？」みたいな生活が実現できる。

グラフロの賃料が下がったら移転の話も出てるけど
そんな余計なことは絶賛反対中。

[529: 購入検討中さん]

今頃購入検討している者です。午前中現地を見て回ってきました、ちょっと肌寒ったですが。駅直結は本当に便利そう。阪急オアシスもちょっと高級感があって品揃もグッド。花屋のテナントはB級で残念。花をよく買うが、ここでは買うことは絶対ないと思う。入居者入口部の石造壁はポイント高し。自転車は多く通路内に停車してあったが、敷地内には入っておらず。これならまずまず合格の物件。

後は部屋と共用部分をモデルルームで確認して、値段と相談だな。

どの部屋が残っているか営業が休みのため分からない。ので、中津駅直結物件に行ってみることにします。

便利さ雰囲気的には天六がいいし、路線的に断然中津かな。内装、共用部分は明らかに中津物件の方が良かったって友人が言っていた。でも高値とも。

うーん悩みます。あ、そうだ、中津物件のモデルルーム今日空いていたっけ？

[530: 匿名さん]

そもそも、天六駅前と。中津駅前、地価はどれくらい差があるんかな？

[531: 匿名さん]

地面だけなら中津のほうが高い
ただしマンション価格にはそのまま反映されないところが不動産のおもしろいところ

[532: 匿名さん]

土地の価格差に　仮に　1億の差があったとして・・・・

およそ、５００戸で負担すると・・２０万円（１戸あたり）

５億差があったとして・・・

およそ　５００戸で負担すると　１００万円（１戸あたり）

おおざっぱな計算ですｗ

あとは、路線価とかみて、いい加減な評価するべきか・・・・面倒なのでパスｗ

[533: 匿名さん]

路線価や公示地価からだと中津のほうが1.2倍くらい土地の単価は高い
ただここの場合はもとから自社の土地だからなぁ
あと商業施設もあるし

[534: 匿名さん]

ここは、阪急の借地権のようなものだから土地は安く見積もっているでしょ。

[535: 匿名さん]

今後、新築タワーマンションを質を落とさず、豪華仕様で造るとなると
坪単価はねあがってくるぞ！

[536: 匿名さん]

駅に近い物件ほど、
足が早くなって来ます。
完成物件の余りものを
ディスカウントで安く買えればなんて
悠長な構えでは、
雨の日に傘ささないといけない物件
しか買えなくなる。

[537: 匿名さん]

傘刺さなくていいのは魅力的なんですがあの街の雰囲気はなかなかためらいます。。。

[539: 匿名さん]

タイルぐらいでがたがた言うなよｗ

[542: 匿名さん]

経済偏差値低いのは主観的なことしか言わん。と昔から言われてる通りの投稿ですし、ほっとけば。
悪口を言う人間とは、基本、成功できない人間のことですし、
そう言う思考の人間がこのマンションに来ないことはよろこばしいことです。
ここはポジティブな人間が集まって欲しいものです。

[544: 匿名さん]

主観でしょ。偏差値きっと三流。。

[553: 匿名さん]

収納が少なくて賃貸みたい。間取りも残念な物ばかり。

[558: 検討中の奥さま]

駅は近くはいいが、真上は怖い。
しかもここは質に問題がありそう。
値段をおさえすぎているような感じ。
一階にあれだけの面積をとられたメリットはあるのかな。
商品はナベルと大差がないように感じました。
しょせん、天七の学区だもの。
パークとは品が違いすぎる。

[559: 匿名さん]

とりあえず、たとえ性能は変わらないとしても直床
エントランス含め、共用施設がとにかくショボい、これはジオグラ茶屋町で立証済み
よく言えば駅直結だか、とにかくパチンコ屋、飲み屋、などなど、「暮らす」環境としては嫌悪施設としか言えないような雑多な場所である。
清潔感も、重厚感も、高級感もない既に築10年以上経ってるのかと見間違うベージュから茶色のセンスのない外観、北側から見たらぷらら天満以下。
コーナーサッシュすら採用しないところにコストダウンが甚だ見て取れるショボ設計。

などなど、挙げれはキリがないぞ。

[562: 匿名さん]

５２９の購入検討中さん＞
随分のんきな話だね……本当に購入検討中？

５３２さんの匿名さん＞
真面目に計算してよ。資産価値の評価は、土地価格＋家屋価格＋少しの立地条件と近辺の取引実績だよ
だから、土地価格は敷地面積÷延床面積(延専有面積）＝区分所有面積×坪単価だよ

５３４の匿名さん＞
阪急の借地権みたいなもの？どういう事？
阪急オアシスとか、りそな銀行の土地はタワーの敷地面積で無いから、タワーの敷地面積は少なく、住民の区分所有としての土地は極微量っていう事？
それじゃ　マンション価格は家屋価格だけと言う事になるけど、随分高い買い物で資産価値としても疑問がでるね。



　　

[564: 匿名さん]

558
出ました、パーク信者が。建設が近づいて販売が止まって焦ってるのは解るけど、戻りな。

[565: 匿名さん]

なんでいちいちパークが出てくるんだ？？
どこまで自信ないんだ？？笑えるわ。

[569: 匿名さん]

基本的にはスーパーと会社しか行かないのでこのマンションはとても満足しています。
確かに周りはちょっとアレな人々やパチンコやカラオケが多いですが周辺の散策などは基本的にしないです。
葬儀やチャリだらけなのは天六だから仕方ないとして周辺で買い物や外食や散策をしない方にはとても便利だと思いますよ？

[570: 匿名さん]

天六王になると言ってるやつがいるが、俺にはかなわない。
俺はここの上層階のオーナー。
ここを拠点に天六を支配する。

[571: 匿名さん]

今後の不動産価値は収益還元価値。
駅直結タワーが買い。

[573: 匿名さん]

パークタワーを買った人も気の毒なのでそっとしておいてあげましょう
御堂筋線中津の直結のタワーマンションが安く出たので、
明らかに仕様・立地の劣るパークを検討する人はいなくなるでしょう
おまけに西側の大きな空き地に、更に安い分譲マンションの工事も始まります
谷町線を利用する人には、ここは本当に便利
やはりタワーマンションは大規模で地域のランドマークになる物を買わないとダメですね
2年も経てばパークタワーの中古は本庄のアデニウムの中古と比較検討される物件になるので安くなるでしょう

[575: 匿名さん]

商品はナベルの方が多いですよ。
イカリも昔はよかった。
オアシスはもっとガンバらなきゃね。
十八番は頑張っています、うどん部も。
天七、長柄、本庄チーム頑張れ！

[576: 匿名さん]

はやくCT の豪華タワー着工して頂きたい！ジオにとっても非常に喜ばしい。

[577: 匿名さん]

ここと、アデニウム、CTが並べばタワマン通りになるね。
道幅も広いしどこぞやの風俗タワマンみたいに周囲キツキツでないし。

[578: 匿名さん]

スーパーの話題で持ちきりですね。
こちらは毎日自炊される方々ばかりなんでしょうか。
外食などはされない層なんでしょうか。
近辺に気の利いた店が少ないような気がします。
都心に住む方って近隣の店で外食したりデパ地下のデリカや惣菜買ったりするんじゃないんですか。

[579: 匿名さん]

＞近隣の店で外食
たくさんある。ちょっと気分を変えたい時は梅田。


＞地下のデリカや惣菜
梅田。


直結だから梅田まですぐ出れるし…一体どこのマンション話をしてるんだい？

[580: 購入検討中さん]

今晩モデルルームに行ってきます。

角部屋残っているか確かめてきます。どの部屋が残っているのでしょう。ドキドキ。

給料アップするので夕食は梅田でフレンチです。それも楽しみ。

[582: 匿名さん]

要はパークは否定しない。
お好きな方はご自由にってことでしょう。
ここは「商業施設隣接駅直結タワー」
の価値がわかる方だけが購入すれば
良いところ。
価値観違う人とは所詮並行線です。

これからの不動産価値は生活利便な使用価値が高いほど良いと言っても直感的に分からない人なんだから仕方ありません。

[583: 匿名さん]

タワマン通りはなかなかいい風景になると思う。

[584: 匿名さん]

ちょっとした富裕層通りですね。

[585: 匿名さん]

ローレルアイ、カサーレといった新築物件もあるから、今後ちょっとした新しい富裕層の集まる新興通りになって行くよ。

[586: 匿名さん]

デュオもあります。

[588: 匿名さん]

マジCT の着工が待ち遠しいですな。
天六一番の最高級仕様と価額で
お願いしたい。
華やかな新興通りが形成されれば
ジオにとってベスト。

[589: 匿名さん]

確かに、アデニウムの西側からアデニウムを視野に入れながらジオを見るとかなりいい雰囲気な通りに見えますね。
ジオも駅のランドマークになってて
かなりかっこよく見えました。

[590: 検討中の奥さま]

梅田徒歩圏内に住みたいです。
電車は乗り降りからが遠い。
パークは阪急百貨店へ近いのがいいですね。
やはりマンションは場所と質が大事でしょうね。
パークとは学区も違いますね。

[592: 買い換え検討中]

ジオは電車の乗り降り遠くないから
わからんが、
乗り降り遠いなら、傘さして、
阪急百貨店まで歩いて下さい。

[593: 匿名さん]

は？
阪急百貨店しかいかない人でしょうか。
他のとこに行く時は傘ささないんですか？

[594: 奥さま]

晴耕雨読
雨の日に行きません。
日傘はいるかな。

[595: 買い換え検討中]

伊勢丹行く時も、傘しませんよ。ジオは。

[596: 買い換え検討中]

晴耕雨読？？
駅直結タワーにそんな文字はありませんな。

[597: 買い換え検討中]

CT出きれば、一転富裕層集まる
新興通りに変貌。

[598: 匿名さん]

はいはい。天ちゃんは、習総書記の国家主席選出に祝電は送ったんか？

[599: 匿名さん]

インフレターゲットで不動産が上がりそう。駅近物件から物色される。

[600: 匿名さん]

５１５＞

ザ・セントラルパークタワーの№５４０の書き込みですね。
わざわざ全文の書き映しご苦労様でした。
他人？の文書のコピーですが自分でも分析する必要があると思いますが…！？

★ＮＹタワー肥後橋（２００８・１０月築）地下鉄肥後橋駅歩１分
２０１２年版　人気マンションランキング（大阪）３０件中２９位

中古マンション相場／マンシュン検索　新築分譲時の㎡単価　９５万（坪換算３１７万）
現在の中古売出中㎡単価　５７～６２万円（坪換算１８９～２０７万円）ダイワハウスの中古マンションギャラリー他
定額法による現在簿価　８３万円（坪換算２７７万円）　計算式=95万÷35年×30.5年 30.5年=35年-4.5年　経過4.5年
検討　現在坪簿価２７７万円に対し現在売出中坪価格１８９万円～２０７万円⇒簿価の６８％～７５％
考察　簿価の６８％～７５％での売却⇒私見ですが当初の投資価値、資産価値に疑問生じます。

賃貸物件（大阪Ｕｒｂａｎ　Ｇｒｏｕｎｄ　より）
現在賃貸募集物件　15件　50.53～88.44㎡　賃料14.1～29.8万円　募集開始月　'12.1～'13.3月　
　　 15件中　賃料18万円以下11件　14万円台4件　15件中3ｹ月以上の空室11件6ｹ月以上8件

★ザ・北浜タワー（２００９・３月築）地下鉄・京阪北浜駅　歩１分
２０１２年版　人気マンションランキング（大阪）３０件中６位

中古マンション相場／マンション検索　新築時の㎡単価　８４万円（坪換算２８１万円）
現在の中古売出㎡単価（含契約済）７３～８８万円（坪換算２４４万～２９５万円）
定額法による現在簿価　７４万円（坪換算２４８万円）　計算式=84万÷35年×31年 31年=35年-4年 経過4年
検討　現在坪簿価２４８万円に対して現在中古売出単価２４４万円～２９５万円⇒簿価の９８％～１１９％
考察　筑後４年経過後の現在も新築時の購入価格近くの金額で取引されている。

私的結論
ＮＹタワー肥後橋とザ・北浜タワーは同じ駅直でも比較対象に成り得ない。
中古、賃貸の状況からＮＹタワー肥後橋は駅直に飛びついて購入した最たる失敗例ではなかろうか？と思います。
駅直の立地利点は既に土地の路線価に反映していて、それ以上過度に資産価値に加算すべきではないと思います。
建物の専有部分に比例する土地の区分所有面積が少ない駅直は、上述の路線価の恩恵も受けられず、ましてや店舗の
　建築面積がタワマンとは別棟でその土地が店舗所有者の場合、その恩恵の殆どを店舗所有者が享受すると考えられる。
駅直だけが、資産価値・投資価値を担保する書き込みも多いですが、駅直のみがセールスポイントのタワマンは返って
　危険かと思います。その事はＮＹタワーの人気ランキングにも出ているかと思います。

[601: 匿名さん]

要は、借地権とか、地権者がいる仮住まいと言うことですね。だから、建物が・・・なのですね。

[602: 匿名さん]

それでも駅直結はええぞ～。

[603: 匿名さん]

今後の不動産価値は人のあつまる
商業施設隣接の駅直結タワーに価値がある。

大体、ここジオの人は傘さして阪急百貨店まで歩かない価値観の人の集まり。

[604: 匿名さん]

肥後橋タワーとジオなら断然ここやな

[605: 匿名さん]

インフレターゲットで不動産価値は
生活利便性の高い駅近物件から要検討ですね。

[606: 匿名さん]

一般的に日焼け気にする女性にとって、春先、夏は地下を通りたいでしょうな。

[607: 匿名さん]

>>600
北浜が今も価値が落ちてないってことは、ここも落ちないってことですね？
肥後橋はショぼい沿線かつセブンのみ、ここや北浜は商業施設併設です。
北浜と類似点は多い上に、住むことを考えれば何もない北浜より便利な訳で
完全に北浜コースかまたはそれ以上の価値になることでしょう。
素晴らしいデータありがとうございました。

[608: 匿名さん]

北浜と天六が同じとは、凄い田舎者やな。

[609: 匿名さん]

北浜タワーは別格として、肥後橋がそれ以上の価格で売られていたことに驚きました。
いろいろな価値観があると思うけど、肥後橋と天六だったら、住む街の魅力としては天六の方が上だと感じます。
それでこの販売価格だったら、そんなに高くないかなと思えてきました。

[610: 匿名さん]

ダイワのくせに本当にそんな価格で新築売れたの？
販売時期って北浜とも重なってたんでしょ？
北浜と比較して肥後橋ダイワを買ってしまった人がいることのほうが驚き
しかもニューヨークなんて恥ずかしいネーミングで・・・

[611: 匿名さん]

天六がいいとか悪いとか以前に北浜と天六に共通点を感じる人がいることに驚愕。
天と地、月とすっぽん。正反対のベクトルだと思いますが。

[612: 匿名さん]

北浜タワーが6位っていう人気マンションランキングの1位ってどこなんですか？

[613: 奥さま]

駅があっても天七では年賀状がつらい。
天七じゃね～

[616: 匿名さん]

６０７＞

ザ・北浜タワーが価値が落ちていないから、ジオタワー天六も価値が落ちないとは一言も申しておりません。

駅直だからと言って、北浜と天六とを同一視する人は少ないでしょう。

逆にお聞きします。

①敷地面積と床面積に付いてお尋ねします。
住宅部分の面積？店舗部分の面積？住宅部分と店舗部分共有部分の面積？

②阪急不動産が全体管理組合に支払う管理費の計算式？

③阪急不動産は住宅部分についての修繕積立金の負担の有無、あれば計算式？

④店舗部分は阪急不動産が区分所有し、賃貸する形式になっています。（№２８７レス参照）
店舗部分とは店舗その物ですか？店舗の敷地を言いますか？それともその双方ですか？

⑤№２８７のレスで「全体管理組合」との表現ありますが
住宅部分の管理組合と、店舗を含む全体管理組合の２本立の管理組合体制ですか？

[617: 匿名さん]

一体何者？　暇やね

[618: 匿名さん]

６１７さん

これ等の質問内容は、購入検討者にとって資産価値、購入後のマンションの維持管理を考える上で非常に重要な問題かと思います。

契約直前の重要事項説明以前に購入検討者に対しガラス張りにしておくべき問題かと思います。

[620: 契約済みさん]

>616 さん

私は契約した人だから重要事項説明書を見ればお尋ねのことはすべてわかりますが、ここでこれを答えても、またそんな答えはウソだろうとか茶化す人が現れるので書きません。
一言で言えば、店舗部分があることで住居部分に不利になるようなルールはありません。

詳細は阪急不動産の担当者に聞けば快く教えてくれるだろうし、ここでそんな質問をされるより正確な情報がわかると思いますよ。