ジオタワー天六ってどうですか？ Part6

[匿名さん]

ジオタワー天六についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：大林組
管理会社：阪急ハウジングサポート

[599: 匿名さん]

インフレターゲットで不動産が上がりそう。駅近物件から物色される。

[600: 匿名さん]

５１５＞

ザ・セントラルパークタワーの№５４０の書き込みですね。
わざわざ全文の書き映しご苦労様でした。
他人？の文書のコピーですが自分でも分析する必要があると思いますが…！？

★ＮＹタワー肥後橋（２００８・１０月築）地下鉄肥後橋駅歩１分
２０１２年版　人気マンションランキング（大阪）３０件中２９位

中古マンション相場／マンシュン検索　新築分譲時の㎡単価　９５万（坪換算３１７万）
現在の中古売出中㎡単価　５７～６２万円（坪換算１８９～２０７万円）ダイワハウスの中古マンションギャラリー他
定額法による現在簿価　８３万円（坪換算２７７万円）　計算式=95万÷35年×30.5年 30.5年=35年-4.5年　経過4.5年
検討　現在坪簿価２７７万円に対し現在売出中坪価格１８９万円～２０７万円⇒簿価の６８％～７５％
考察　簿価の６８％～７５％での売却⇒私見ですが当初の投資価値、資産価値に疑問生じます。

賃貸物件（大阪Ｕｒｂａｎ　Ｇｒｏｕｎｄ　より）
現在賃貸募集物件　15件　50.53～88.44㎡　賃料14.1～29.8万円　募集開始月　'12.1～'13.3月　
　　 15件中　賃料18万円以下11件　14万円台4件　15件中3ｹ月以上の空室11件6ｹ月以上8件

★ザ・北浜タワー（２００９・３月築）地下鉄・京阪北浜駅　歩１分
２０１２年版　人気マンションランキング（大阪）３０件中６位

中古マンション相場／マンション検索　新築時の㎡単価　８４万円（坪換算２８１万円）
現在の中古売出㎡単価（含契約済）７３～８８万円（坪換算２４４万～２９５万円）
定額法による現在簿価　７４万円（坪換算２４８万円）　計算式=84万÷35年×31年 31年=35年-4年 経過4年
検討　現在坪簿価２４８万円に対して現在中古売出単価２４４万円～２９５万円⇒簿価の９８％～１１９％
考察　筑後４年経過後の現在も新築時の購入価格近くの金額で取引されている。

私的結論
ＮＹタワー肥後橋とザ・北浜タワーは同じ駅直でも比較対象に成り得ない。
中古、賃貸の状況からＮＹタワー肥後橋は駅直に飛びついて購入した最たる失敗例ではなかろうか？と思います。
駅直の立地利点は既に土地の路線価に反映していて、それ以上過度に資産価値に加算すべきではないと思います。
建物の専有部分に比例する土地の区分所有面積が少ない駅直は、上述の路線価の恩恵も受けられず、ましてや店舗の
　建築面積がタワマンとは別棟でその土地が店舗所有者の場合、その恩恵の殆どを店舗所有者が享受すると考えられる。
駅直だけが、資産価値・投資価値を担保する書き込みも多いですが、駅直のみがセールスポイントのタワマンは返って
　危険かと思います。その事はＮＹタワーの人気ランキングにも出ているかと思います。

[601: 匿名さん]

要は、借地権とか、地権者がいる仮住まいと言うことですね。だから、建物が・・・なのですね。

[602: 匿名さん]

それでも駅直結はええぞ～。

[603: 匿名さん]

今後の不動産価値は人のあつまる
商業施設隣接の駅直結タワーに価値がある。

大体、ここジオの人は傘さして阪急百貨店まで歩かない価値観の人の集まり。

[604: 匿名さん]

肥後橋タワーとジオなら断然ここやな

[605: 匿名さん]

インフレターゲットで不動産価値は
生活利便性の高い駅近物件から要検討ですね。

[606: 匿名さん]

一般的に日焼け気にする女性にとって、春先、夏は地下を通りたいでしょうな。

[607: 匿名さん]

>>600
北浜が今も価値が落ちてないってことは、ここも落ちないってことですね？
肥後橋はショぼい沿線かつセブンのみ、ここや北浜は商業施設併設です。
北浜と類似点は多い上に、住むことを考えれば何もない北浜より便利な訳で
完全に北浜コースかまたはそれ以上の価値になることでしょう。
素晴らしいデータありがとうございました。

[608: 匿名さん]

北浜と天六が同じとは、凄い田舎者やな。

[609: 匿名さん]

北浜タワーは別格として、肥後橋がそれ以上の価格で売られていたことに驚きました。
いろいろな価値観があると思うけど、肥後橋と天六だったら、住む街の魅力としては天六の方が上だと感じます。
それでこの販売価格だったら、そんなに高くないかなと思えてきました。

[610: 匿名さん]

ダイワのくせに本当にそんな価格で新築売れたの？
販売時期って北浜とも重なってたんでしょ？
北浜と比較して肥後橋ダイワを買ってしまった人がいることのほうが驚き
しかもニューヨークなんて恥ずかしいネーミングで・・・

[611: 匿名さん]

天六がいいとか悪いとか以前に北浜と天六に共通点を感じる人がいることに驚愕。
天と地、月とすっぽん。正反対のベクトルだと思いますが。

[612: 匿名さん]

北浜タワーが6位っていう人気マンションランキングの1位ってどこなんですか？

[613: 奥さま]

駅があっても天七では年賀状がつらい。
天七じゃね～

[616: 匿名さん]

６０７＞

ザ・北浜タワーが価値が落ちていないから、ジオタワー天六も価値が落ちないとは一言も申しておりません。

駅直だからと言って、北浜と天六とを同一視する人は少ないでしょう。

逆にお聞きします。

①敷地面積と床面積に付いてお尋ねします。
住宅部分の面積？店舗部分の面積？住宅部分と店舗部分共有部分の面積？

②阪急不動産が全体管理組合に支払う管理費の計算式？

③阪急不動産は住宅部分についての修繕積立金の負担の有無、あれば計算式？

④店舗部分は阪急不動産が区分所有し、賃貸する形式になっています。（№２８７レス参照）
店舗部分とは店舗その物ですか？店舗の敷地を言いますか？それともその双方ですか？

⑤№２８７のレスで「全体管理組合」との表現ありますが
住宅部分の管理組合と、店舗を含む全体管理組合の２本立の管理組合体制ですか？

[617: 匿名さん]

一体何者？　暇やね

[618: 匿名さん]

６１７さん

これ等の質問内容は、購入検討者にとって資産価値、購入後のマンションの維持管理を考える上で非常に重要な問題かと思います。

契約直前の重要事項説明以前に購入検討者に対しガラス張りにしておくべき問題かと思います。

[620: 契約済みさん]

>616 さん

私は契約した人だから重要事項説明書を見ればお尋ねのことはすべてわかりますが、ここでこれを答えても、またそんな答えはウソだろうとか茶化す人が現れるので書きません。
一言で言えば、店舗部分があることで住居部分に不利になるようなルールはありません。

詳細は阪急不動産の担当者に聞けば快く教えてくれるだろうし、ここでそんな質問をされるより正確な情報がわかると思いますよ。

[622: 匿名さん]

まあ～、なんか難しい屁理屈言うクレーマーみたいな人は世の中おるもんですが、今後のインフレ
局面における不動産評価を加味すると
商業施設付いた駅直結のタワーを買っといたら
まず、間違いありません。