オハナ ふじみ野上野台ブロッサムってどうですか？

[購入検討中さん]

草加谷塚・北戸田に続いて埼玉3つめのオハナです。　宜しくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/fujimino-uenodai/index.html
所在地：埼玉県上福岡市上野台１丁目
最寄り駅：東武東上線 「上福岡」駅　徒歩9分
間取り：2LDK +S ～4LDK
総戸数：381戸
入居予定平成26年8月下旬

売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[222: 匿名さん]

固定資産税が近隣他物件と比べて高いとか上福岡でこの値段って書き込みは他の営業でしょ。
恐縮ながら真面目に質問されてもまともな回答は返ってこないと思いますよ。

それにしてもここ数日のネガティブコメントの数が凄いですね。いきなりどこから湧いて出たんでしょうか。
どうでもいいですけど、購入検討者からするともうちょっと具体的なマイナス要因を指摘して頂いた方が嬉しいんですが。

[223: 匿名]

固都税の大小を本気で言っている人がいるとすれば単に勉強不足か無知なのによく恥ずかしげもなく書けるもんだな…。

[224: 匿名さん]

検討版だからいいんじゃない。このレベルで。
営業さんのように詳しい人は少ないと思いますよ。これを否定されたら何も書けなくなっちゃう。

[225: 購入検討中さん]

>223
えらそうな奴だな　お前は知識があるのか？

[226: 購入検討中さん]

モデルルームを見て、梁の多さが気になり狭く感じてしまいました。皆さんはどの様に感じましたか?

[227: 購入検討中さん]

>226さん
梁は多いですね。
それをカバーできる広さはあると思いますが。
収納面でも十分な容量はあるし設備に関しては満足できるレベルです。

>222さん
ポジティブな事はパンフレット等を見ればわかりますが、ネガティブな事はこういう場で気付く面もあります。
上福岡は良いとこって具体的にどこが良いのか？
大型スーパーはあるけど他にこだわりの店は？
お世辞にもキレイな街ではない、踏切の大渋滞、外国人が多い、寂れた商店街・・・
東上線の住みたい駅の上位に上福岡が出て来ないのはそれなりに魅力に欠ける場所だからです。

ちなみに私が購入を検討している理由は実家が近く（駅の反対側）にあるのと、未就学児がいるので保育園・小・中学校・公園・市役所が近いからです。
子供がいなければこの物件はナシでしょう。
契約する人、辞める人、それぞれ理由があるし、ネガティブ情報も真摯に受け留めるべきでは？

[228: 匿名さん]

あまり知らない情報が見あたららないですね…(笑)

私はここで決めました。決めてしまうと更に良い物件に見えて愛着がわきますよ。

[229: 匿名さん]

駅の逆サイやそれこそ急行停車駅とかなるとこの価格は出せないと思うので、そことの見合いでも良い物件だと判断してます。整備事業区域にあるので綺麗な道で子供を登下校させられるってのもいいですね。保育所前の交差点が若干危なそうな気配はありますが。
これまで出てきていない情報としては、たまに奇声を発するおばさんが出没することくらいでしょうか。この点も含めてｗネガティブな情報は自分なりに評価・消化して契約しようと思ってます。

地元ではないので存じ上げませんが、ここの近くで食料品が安く買えるお店はどこになるのでしょう。イオンやヨーカドー、西友は便利でいいんですが、例えば、「ハーゲンダッツがこの値段で売ってるの？」的なワクワク感がないんですよね。調べた範囲ではギガマートが候補なのですが、どうでしょうか。

[230: 匿名さん]

ギガマートは安いけど上野台からはちょっと不便。（徒歩約30分、踏切がネック）
ふじみ野からの方が徒歩でも自転車でも便利ですよ。
うちはギガより田中青果や業務スーパー、鶴ヶ丘に新しく出来たスーパーを使ってます。（いずれもオハナからはちょっと遠い）
ウフとかドゥスイーツとかシュークリームが美味しいケーキ屋さんとかはあるけど結局ふじみ野駅や川越駅周辺。
図面集の後ろには載ってなかった安くて旨い串焼き屋さんは本通りにあるけど。

設備で気になったのは、300台も駐車場があるのに電気自動車の充電スペースが1台分も無いのは意外。（しかもランニングコストがかからないわりに駐車場代は高い）

[231: 購入検討中さん]

固定資産税について、無知かもしれませんが、参考情報として。

アイムふじみ野・約90㎡で、17万円前後（H24年度実績、都市計画税含む）。
プラウドシーズン上福岡の戸建・土地120㎡、家屋100㎡クラスで、約14万円。

シーズンについては、営業担当の見込み（見積り）でしかありませんが、
その担当も、さすがに「オハナの90㎡・27万円はおかしい。そこまでしないはず。」
と言ってました。
改めて、オハナの担当者に確認するのが、ベターなんでしょうが、
私自身は、オハナへの興味自体だいぶ薄れてますので、あくまで情報提供まで。

[232: 購入検討中さん]

>231
情報有り難うございます。やはりｵﾊﾅの固定資産税は高いですね。実際には27万まではいかないと思いますが、毎年支払う固定資産税は重荷になりそうです。

[233: 匿名さん]

やはり梁の多さが気になります。
図面を見比べるとモデルルームはそれでも梁少ない位ですね。

[234: 匿名さん]

オハナはプラウドの品質をそのままに大規模にして材料を大量発注しコスト削減により低価格を実現出来たのだと言われました。
実際は古い設計で安い材料を使用し生活に便利な仕様（特に最新設備はない）を付け加えて作ったから低価格。
千葉県にプラウド船橋という首都圏最大規模のマンションが建設中ですが、駅近で共用施設は充実し部屋は広く太陽光発電まであり設備は充分過ぎる程でも低価格、1500戸中943戸が即日完売する魅力的なマンションです。
それを見たらオハナの魅力って？
上野台にもそんなマンションを建てて欲しかった。

[235: 匿名さん]

プラウド船橋？新船橋？もいいマンションだと思いますが、小学校バス通学の時点で我が家的にはアウトです。「我が家的には」なので絡まないで下さいよ。連続即日完売というのはすごいですね。立派です。
ということで、プラウド船橋の話題は他でお願いいたします。

[236: 購入検討中さん]

固定資産税・都市計画税の件、私も無知に近いですが若干調べてこう理解しています。
前提として、固定資産税・都市計画税は構造体が一般的なマンション（タワー、都心高額除く）の中ではどのマンションどのブランドが割高、割安などはないものです。また固定資産税・都市計画税を減税措置後の数字を出すか、減税措置終了後の数字を出すかは不動産会社の裁量にゆだねられているようで個人的には減税措置終了後の数字をしっかり出している不動産会社が信頼できると思います。
例えば231さんが書いているアイムふじみ野は築20年近くなっていますので当然減税措置のない現在支払額です。築年数の割に意外と高いですね。プラウドシーズンは良く知りませんが本年の1月1日には入居していた棟がもしあったら、東京都の本年度調査が完了しており、現在販売中の物件も概ね正確な数字が入れられているのではないでしょうか？なかったとしてもおそらくプラウドシーズンが出している固定資産税、都市計画税は減税措置適用されたものと思われ、経過措置終了後はいくらになるのかを確認しなければいけないと思います。戸建は興味がないのであまり詳しくは調べてませんが戸建は建物評価額は低く、土地面積は広いためマンションとは異なる割り振りでかかってくるようです。また軽減措置は3年間と短いはずです。
未完成マンションの場合は建物が完成して竣工図書などを売主が東京都に渡し調査を受けることになるので、現状は民間の司法書士事務所あたりが大雑把に算定しているものと思われます。その額は想定を超過すると批判を受けるのでかなり余裕をみて出すのが一般的なようです。
オハナは入居年度から確か5年間の軽減措置は受けられ6年後のには若干の建物減価償却がなされた実額で支払うことになります。その実額数字は27万円ということはないと思いますが、アイムの例を見ても4ＬＤＫで20万円前後、3ＬＤＫで15万円前後ではないでしょうか？あくまでも素人の予測ですので参考程度にしてください。
このマンションがかなり余裕をみた数字を出していそうだという点ではいきすぎだと思いますが、しっかりと将来設計を立てるうえで良心的な気もします。
どのマンションを買ってもこの支払はついてきます。オハナのような少し安めの物件を購入してこの支払余力は残しておかないと後が苦労するなと思いました。引き続き購入に向けて検討していきます。

[237: 匿名さん]

229です。
地元のスーパー情報ありがとうございます。車があるのでギガマートかと思ってましたが、やはりあの踏切がネックですね。電車から見る範囲ですが、いつも渋滞してますもんね。

固定資産税は、減税制度の延長を前提にすると、15,6万ってとこですかね。

梁の話はこれまでの他のオハナの掲示板で全く議論されていなかったのであまり意識してませんでしたが（そもそも物件の違いによる構造の違いは当然あると思いますが）、特に北側の部屋は確かに下がり天井の幅が広いように感じました。図面集とにらめっこして再度確認しようと思います。

[238: 物件比較中さん]

>235
人に絡んでおいて絡まないで下さいはないよね？
234ではありませんが、プラウド船橋から徒歩10分以内に小学校も中学校もありますね。（私立なら別ですが）
5月には総合病院も出来るみたいです。
上福岡と船橋を比べるのもどうかとは思いますが、色んな情報を比較（同じ不動産会社なら尚更）するのは大事かと。
個人的にここが「プラウド」の大規模なら少し割高でも即決でしたが。

[239: 匿名さん]

いくら大規模でも1500戸と380戸ではできることが全く違うと思いますよ。
三井だったら買ってたとかプラウドだったらとかそれ自体は空想比較ですのでせめて現実比較にしませんか？

[240: 匿名さん]

オハナ建設で付近の渋滞は更に激しくなるが、踏切の立体交差化は期待薄
普段車中心の生活でたまにしか駅を利用しないなら中古でフォレストレジデンスを買うのもありかな
駐車場100％は魅力だし敷地内に公園ありなら子供も安心
余談失礼

[241: 匿名]

そういう人もいないと不動産は売れないですよね！

[242: 購入経験者さん]

>239 まんざら空想的な話題でも無さそうですが(笑)
梁が多いとか、固定資産税が高いとか、戸田の物件がどうとか、他と比較するからこそこの物件の良し悪しがわじゃるんじゃない？


今さらだが、公園隣接なのにあんなに長いエントランスアプローチ必要ある？

敷地内の緑地化が義務付けられてるなら仕方ないが、その分駐車場にすれば？

[243: 匿名]

義務付けられているんですよ(笑)

[244: 匿名さん]

380戸も1500戸も1戸当たりの建設費や材料費はそんなに変わりませんよ。
1万戸ならタダ同然な訳ないし。
オハナで施工者が同じで材料も共通なら草加・戸田・上福岡・他に多摩地区含め1500戸規模の資材を一括発注してる事も考えられますからね。

この物件は最寄駅・建物共にアピールポイント不足です。
チラシ見ても最寄駅については何もなく、特別に記載する次世代型設備もない。

価格を抑えたというより安く造っただけですね。

オハナは購買者はお買い得、売主も儲かる物件ですよ。

[245: 購入検討中さん]

MR見学会の3日間の状況はどうだったのかな？
第1期でどれくらい契約になるか気になります。

[246: 匿名]

三週間で登録って早いですね。50戸とかは売れちゃうんですかね？

[247: 購入検討中さん]

モデルルームに行って来ました。なかなか賑わってましたよ。

レジデンスAとBの売り出し中の部屋は、ほとんどが契約予定（？）だかの赤いプレートに変わっており驚きました。
商談中の青いプレートの部屋もありましたが、それも途中で赤いプレートに変わりました。そういう手だとはわかりますが、やはり目の当たりにすると焦りますし、実際、売れてるんでしょう。

[248: 購入検討中さん]

オハナのモデルルームに向かう道には、ウィルローズとライオンズの看板を持った営業さん？が、チラシを配っており、そういう意味でも賑わってる感じがありました。

[249: 購入検討中さん]

晴れていたので周辺を散歩しましたが、公園の木は緑が生い茂り大変気持ち良かったです。3階あたりまで届きそうな立派な木もあり、犬連れや子供達が沢山遊んでおり、こんな場所で駅から数分とは本当に恵まれた環境と感じました。上福岡という駅自体は、魅力が少ないですが、子育てにはこの上ないですね。

[250: 購入検討中さん]

スクランブル交差点を境に駅寄りと上野台は雰囲気が全く異なります。

>247
やっぱりエントランスに近い部屋と上層階が人気なんですね。
買うとしたら南西向きの3階以上にしたいけど。
アベノミクス効果で完成前に売れてしまったりして。

[251: 購入検討中さん]

＞250
レジデンスD側も、いくらか赤プレートが並んでいました。
こちらは、下の階から赤プレートが並んでいた印象です。

大規模なので、急がなくても大丈夫だとは思いつつ、本当に順調に売れてしまうかもと焦りますね。

[252: 匿名さん]

オハナの玉川上水は322戸で10ヵ月完売を目指しているようです。
ここは更に大規模ですので早くても一年以上はかかりますよね。

[253: 匿名さん]

第何期まであるかはわからないけど、そこそこ景気は上向きだし玉川上水よりアクセスが良いから売れ行きは良さそうですね。
ポイントは川越より先に住む人や上福岡をよく知らない人ですかね。

[254: 購入検討中さん]

直床がやっぱり気になる。実際の音の聞こえ方やメンテナンスなんかの不利は否めないと思いますが、詳しい方いらっしゃいましたらご指南願います。※特別、ピアノを弾くわけでもなければ、夜中に洗濯機を使うわけでもありません。子どももおりませんので、心配しすぎなのかもしれませんが・・

[255: 匿名]

ｳｨﾙさん、ﾈﾀ切れですか？

[256: 匿名さん]

>254
直床は床のコンクリートの中もしくは溝に配管が通っているためリフォームや間取りの変更が制限される場合があります。
直床は二重床と比較して子供が飛び跳ねたりした時のような大きな衝撃は伝わりやすくスプーンを落とした時のような軽い衝撃は伝わりにくいと聞きました。
いずれにしてもスラブ厚にも関係してきます。
自分が迷惑な音を立てなくても上の階からの音に悩まされるかも知れませんので重要ですね。

[257: サラリーマンさん]

これだったら絶対心配無いってあるんですかね。聞いてみたいもんです。

[258: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>257 ない

[259: 購入検討中さん]

子供が小さいファミリー層をターゲットとした戦略でうりだしたにも関わらず、衝撃音に対しての目標値が平均以下なのはとても残念。構造面でコストを下げたかったのは分かるが集合住宅において音の問題はとても重要。小さい子供は注意しても走り回るもの。しかし子育てにはとても良い環境なので、申し込みするか迷ってます。

[260: 購入検討中さん]

100％子育て家族の入居なら問題無いが、老後を静かに・・・なんて無理なマンションかもね。

[261: 購入検討中さん]

老後は公園を散歩したり、隣の図書館で思いっきり読書をしてまったり過ごせると魅力に感じていましたが、現実は厳しいのでしょうか

[262: 匿名さん]

当たり前だよね。わざわざ反応してもらいありがとう。

[263: 匿名さん]

結局２重床が優れてるわけでもなく、家族構成次第で音があるのがマンションなわけで、本気で気になるから最上階にすれば良いということ。
逆に迷惑かけそうなわんぱくなら庭付き一階にしとく。
そこまで気にしない人が中層階で。

立地は変えられないんだから、そこは気に入ったものから選ぶ。ただそれだけでは？

[264: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

駅は兎に角、子育てとしての
環境は良いですね
オハナらしい物件です

[266: 匿名さん]

北戸田にも同じ書き込みがありますが、実際被害に遭われた方ですか。ハセコーへの恨み節が聞こえます。

[267: 物件比較中さん]

比較的マイナーな最寄り駅に大規模物件をつくる、それがオハナ。

メジャーな最寄り駅に大規模物件は無理ですから。

[268: 匿名さん]

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol13.html
ここも契約予定の赤プレートがやたら多かったですがサクラなんですかね？
少なくともうちはまだ検討中ですが契約予定の赤プレートにされていました。。。

[269: サラリーマンさん]

検討中を契約予定にされていたなんてマジですか。あのパネルを信用し売れ行き状況の参考にしていましたが、そんな姑息な手まで使わないと売れない物件ということですか。私も検討中の一人でしたが、ここは見送ります。しかし、オハナもここまでやるとは、まったく残念でなりません。他のオハナも同じなんでしょうか。

[270: 匿名さん]

サクラかどうかは関係者しか分からないのでは。
しかも９年前の関西圏の記事を載せられても・・・

そしてこの書き込みから検討を辞めるという方もいるんですねｗ
短絡的というか。ある意味羨ましい。

[271: 購入検討中さん]

うちも検討はしてますが既に契約予定にされているらしいです。
同じ部屋を希望する人が現れたら連絡もらえるのかは疑問です。
どのくらい経ったら契約予定が解除になるのかな？
27日に行ってからその後連絡はナシです。