住宅金融公庫VS銀行ローン

[匿名さん]

公庫の金利当初１０年間２．７％、１１年目以降３．５％。
銀行の変動金利２．３７５％。銀行は０．５％金利が優遇される場合が多いです。
どちらがいいのでしょうか？現時点では銀行が返済金額は少ないのですが、
今後の金利の動きってどうなのでしょうか？

[351: 不動産屋]

銀行の司法書士立会いで決済します。
銀行融資は不動産の引渡し日＝融資実行日です。
代理受領と言って買うあなたではなく直接売主にお金が渡ります。
しかし、マンション用地塩漬けが多いよ。

[352: 匿名さん]

マンション用地塩漬けって　くわしいうと　どんなことですか？

[353: 不動産屋]

今、マンション建設ラッシュですが、
用地を仕入れてて、先に近くでこちらの採算合わない
価格で分譲されたら、自然と塩漬け物件になります。
実際、知ってるだけでも十数物件。
将来土地はまだまだ下落する可能性大です。

[354: 匿名さん]

>>349
大丈夫でしたよ。
すぐに融資してくれます。

[355: 匿名さん]

349です、お答えありがとうございました。
さらに、お伺いしたいのですが、
東京スター銀行の場合
年末のローン残高＜年末の預金残高
ですと、実質金利0％とのことですが、
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上
受けれますでしょうか？
また、
公庫財形一本と比べてるのですが、スター銀行は、
つなぎ融資なし、保証料なし、団信同じ、手数料高め、火災保険料高め
と解釈しておりますが、当たってますでしょうか？

[356: 匿名さん]

>>355
鍵受け渡し後、すぐに融資してくれます。つなぎ融資はなしです。
手数料７，８万円、団信ははいりませんのでわかりません。火災保険はむしろ安いです。
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上受けれます。

[357: 匿名さん]

地震保険を付けるなら、公庫も安いよ。
びっくりするくらいの安さでした。
おもわず、10年分付けちゃいましたよ！

[358: 匿名さん]

住宅ローン減税は金利１％以上の住宅ローンが対象じゃないの。

[359: 匿名さん]

＞＞２５８
社内融資以外は１パーセント以下でもいいですよ。
社内融資は１％未満だと利子補給と見なされ、控除
対象外です。

[360: 匿名さん]

>>358
住宅ローン減税はあくまでローン残高に対してであって、金利がかかるお金に住宅ローン減税１％がしはらわれるわけではありません。

[361: 匿名]

住宅ローンの資金相談に行った際、団信はガンで亡くなった場合支払われないとのことでしたが本当でしょうか？

[362: 匿名さん]

>３５７さん
んっ　１０年分は火災保険ですよね？
特約地震保険は５年が限度では？

[363: 匿名さん]

ローンの金利を見るのに団信、保証料はそれぞれ０．３％相当と計算していますが、
この目安は、適当なのでしょうか。

[364: 匿名さん]

UFJの30年固定がまた下がって4.3％、先月同様にキャンペーン金利（全期間１％優遇）
を使えば3.3％（団信込み）でかなりお徳。

[365: 匿名さん]

金利動向、気になりますよね。
それはそうと、マンションの営業って、かなり提携ローン（民間）を利用したがりません？
やっぱり、契約なのかなぁ・・・客を流すための。
それに、公庫関係の知識もない人が多いし・・・。
もっと勉強してもらって、公庫と民間の善し悪しを説明してから、どっちにした方がいいか教えて欲しいよね。
自分は、営業のいうことなんて、まったく聞きませんでしたけど。
（結果として、金利上昇を勘案しても、利息だけで、500万くらい少なくなりそうです。）

[366: 匿名さん]

>364
保証料必要、繰り上げ返済手数料必要...。
と考えると、
保証料不要、繰り上げ返済手数料不要の35年固定、
みずほ銀行の公庫の証券化ローン 3.1% の方が得では？

[367: 匿名さん]

>>367
団信入れると3.4％になるね。
どっちが徳かは微妙なところですね。

[368: 匿名さん]

>>367
団信入れると 3.4% になるけど、UFJ の長期は保証料別。
組み込むと 3.5% になるね。なら繰り上げ返済手数料いらないほうへ...

[369: 匿名さん]

公庫か銀行かという話だけに限った例ですが。

3300万の35年ローンを
パターン１：公庫で価格の８割＋残り銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのと、
パターン２：全額銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのを、
今の金利組んでこのあと35年金利が変わらないと仮定すると（ありえないですが）、
総返済額と利息が
パターン１：約5300万　約2000万
パターン２：約4170万　約820万
と利息に1200万の差が出ます。

固定金利の安心料にしては高すぎると思うのか、金利が4%に上がった時の不安を
抱えながら行くのか・・・

[370: 匿名さん]

きょう、ＦＰの相談会に行ったら、いまは変動１００％でもいいと思うと・・・
公庫は２．８０　銀行の変動は（−０．７％）キャンペーン優遇すると１．６７５％　１％違うとかなり違うと・・・
今後の金利もいますぐに日本の景気がどかんと回復するとは思われないし、もし銀行金利が３．５％にあがってもキャンペーン金利やと２．８％で公庫と同じ。
そのときは借り換えとか考えればいいと・・・行ってました。
公庫だとつなぎ融資の金が引き渡しの事前に入るから不動産屋は公庫使ってくれるほうが喜ぶらしいです。
あと、もし公庫使うなら１０年までに繰り上げ返済するか、１０年目に借り換えをしていくほうが徳（３．４％は高すぎる）とアドバイスくれました。

[371: 匿名さん]

公庫大幅に上がるみたいですね

[372: 匿名さん]

ただ、長プラがまた、１．８３５％に下がったそうです。ん〜難しいところですね！

[373: 匿名さん]

>>372
どこの長プラ？

[374: 匿名さん]

金利がどんどん上がるといわれているけど、あと１０年は上がらないよ。だって、土地がいっぱいあまってるんだもん。だまされちゃいけないよ。

[375: 匿名さん]

新生銀行は金利動向に敏感すぎると思わない？

[376: 匿名さん]

３７４へ。
根拠を示せ。土地あまりと金利動向は関係ないぞ。

[377: 匿名さん]

基本的に日本の経済は不動産を基準に成り立っている。
この不良資産である不動産を処理しないかぎり金利上昇はありえない。
ちょっとの変動はあるが、大きな流れではない。
もっと極端にいうと、ここ３０年は金利の大きな変動はない。
さらに言うと、日本経済の市場拡大はない。
なぜか？
それは、もう、みんなほしいものは手に入れてしまったから。
例えば、携帯電話はここ５年ですごいのびたけどそのかわり、スキー場は
１０年前にくらべてがらがら。つまり、部分部分の変動はあっても、日本のマクロ市場の成長はまはやない。
しかし、株主は成長をもとめる。この矛盾。あなたならどうしますか？
ここで、金利を上げること自体、経済の仕組みをまったく知らない人たち。
新聞紙上で金利の上げをにぎ合わせているけど、だまされちゃだめだよ。
５年後に、いま自分がここで述べた理由がわかるよ。

[378: 匿名さん]

>377
一つの判断材料として・・・

国債残高700兆円
出生率1.29人
30年後の人口 13000万人×1.29人/2人＝8385万人
60年後の人口 8385万人×1.29人/2人＝5408万人
国は借金返せるかな？
日本円の価値急落→金利上昇
ハイパーインフレは避けたいね

長期固定で借ります

[379: 匿名さん]

>377
>基本的に日本の経済は不動産を基準に成り立っている。

聞いたことありません。

[380: 匿名さん]

数字はいくらでも作れます。
国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
例えば、戦争が起こったらどうしますか？

日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
日本を落としてもどこも今、得をしないから。
日本は今、勝てるのか？
競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。

３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。

[381: 匿名さん]

>数字はいくらでも作れます。
理屈はいくらでもこねれます
もう少し論理的に説明してくれないとわからないよー

>国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
年金もそんな感じで議論されているんだろうね
それじゃ破綻ぎりぎりまでほっといてから議論すればいいのに
700兆円がないようなものなら、数千万のローンなんてどうでもいいや

>３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
>例えば、戦争が起こったらどうしますか？
どう変わるの？
戦争じゃ、非現実すぎて話にならないよ
もっと論理的に！

>日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
>日本を落としてもどこも今、得をしないから。
ヘッジファンドは得するかもネ！
ドルを持ってるオレも得（＾＾）v

>日本は今、勝てるのか？
>競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。
半導体でサムスンに負けた
外貨準備高でそのうち中国に・・・
米国債保有NO1も日本じゃなくなるよ

378で379ではありませんが
>３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
銀行員なんで借りに行くまでもありません
土地本位制はもう通用しませんよ

>そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。
何に勝つの？

寝ないでよ>380

[382: 匿名さん]

批判することが好きな人ですね。
なにか提案してみたらどうですか？
マイナス主義の銀行員、、、なるほどね。

[383: 匿名さん]

ああ、もうひとつ。
いま、ファンドが向かっている先はわありますか？
銀行員なので当然わかっていますよね。

ドルをもっている、、、、かわいそうに。

日本の銀行は掃除機、いや正直、競争力はまったくないね。
技術力がまったくない。
金融工学をもっと勉強して、それを前提に、自分で理論を打ち立ててみてはどうですか？
日本では科学・文学・平和の分野ではノーベル賞はもらえても、経済の分野は３流だからね。

[384: 匿名さん]

あと、中国、大変かもしれませんね。
サムソンは、、、まあ、そのままにしておきましょう。
どうして、サムソンが日本を抜いたかわかっていますか？
それがわからないで、半導体でサムスンに負けた、というのは日経の表面記事を
追っかけているだけですよ。

いいですか、世の中、商品を出すとき、
競争優位性があるかないか（勝てるのか）、
また、市場性があるのか（売れるのか）、だけです。
それを考えれば・・・。まあ、わからないかなあ。

数字はどうでもいい。

[385: 匿名さん]

>382
378で提案しましたが。
長期がいいと
批判はいいから説明してよ

>383
わありません
日本の銀行はおっしゃる通りダメです。腐ってる
がんばってなんとかの法則みたいなのつくるよ
日本は経済分野はほんとダメね。仕事にならん

[386: 匿名さん]

>どうして、サムソンが日本を抜いたかわかっていますか？
教えてください
スポーツ紙しか読まないんでわかりません
よろしくおねがいします

[387: 匿名さん]

ずーーーーっと説明しています。
ただし、この世の中、こうすれば、ああなる、なんて単純な世界でなないのですよ。

例えば、これからは、マーケットインだーーー、なんていって、お客の言うとおりに仕事していたら、
お客の奴隷で、利益のない商売に入ってしまう。

とにかく、世の中は学校じゃないんだから、単純じゃないんですよ。

ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。

[388: 匿名さん]

ここの銀行員さんに聞いてください。

一つの判断材料として・・・

国債残高700兆円
出生率1.29人
30年後の人口 13000万人×1.29人/2人＝8385万人
60年後の人口 8385万人×1.29人/2人＝5408万人
国は借金返せるかな？
日本円の価値急落→金利上昇
ハイパーインフレは避けたいね

というように、数字で説明してくれるでしょう。

数字は怖いね。

[389: 匿名さん]

素朴な疑問。
>５年後
なんでわかってて、他の人は５年後にわかるわけ？

[390: 匿名さん]

なんで、がすきですね。

[391: 匿名さん]

>389
意味がわかりません。

[392: 匿名さん]

>ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。

じゃ、リスク管理の側面から短期ではなく長期で考えろってことでしょ。
同じ長期固定派だね！

ところで、どうしてサムソンが日本を抜いたの？教えて

[393: 匿名さん]

わからない人ですね。
長期ではなく、いまのまま、金利がずるずる、そのままになる、っていう意味です。

[394: 匿名さん]

2ちゃんみたいだね

[395: 匿名さん]

ではやめましょう。おやすみ

[396: 匿名さん]

あ、そうそう、ここの管理のかたへ。

勝手に脱線して使わせていただきました。
どうぞ、レス、を消してください。

よろしくお願いします。

[397: 匿名さん]

>ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。
不確定要素が大きいってことじゃないんだ

>長期ではなく、いまのまま、金利がずるずる、そのままになる
安定してるじゃん。
それでは、長期も短期も違いがありません。
安定してるなら低金利の今なら余計に長期がいいね
期待インフレもないだろうし

[398: 匿名さん]

みなさんすいませんでした。

レスを消してください。お手数かけます>管理人さん

[399: 匿名さん]

ま、一応。
>>391
>>377（根拠？）
>５年後に、いま自分がここで述べた理由がわかるよ。

[400: 匿名さん]

>399
楽しかったです。
ありがとうございました。

[401: 匿名さん]

最後まで説明になってないですね

[402: 匿名さん]

387は馬鹿だね。
何も説明してないし。

公庫3.0-3.55%になりましたが、この金利で借りる予定の人いますか？

[403: 匿名さん]

>402
IP丸出しで何いってんだか・・・。

[404: 匿名さん]

>>403
何か？
http://www.e-mansion.co.jp/com/shintikutyuuko/shintikutyuuko_0608b..tx...

[405: 匿名さん]

今はどんどん金利が上がりそうな気配がしているので、今のうちに長期固定金利
で借りておくのが得策ですかね？
銀行ローンと、公庫ローンを同じに申し込んでおこうと思っているんですが、
こんなやりかたしている人はいますか？

[406: 匿名さん]

公庫と銀行（2年）で借りようと考えていますが、
JAのあんしん計画もいいし、銀行はホントに2年固定でいいのか
かなり悩み中です。。。

[407: 当たり前でしょ]

４０５さん
竣工がかなり１年以上先の物件であれば、無料でヘッジできる公庫を使わない手はないでしょ！！１年後金利下がっていれば再度申し込みできますし・・・。まあ短期金利もゼロ金利が解除になっても０％が１％弱になるだけなので、変動金利も今の水準＋１％くらいじゃないですか。せいぜい。まあとにかく安心するために２％程度でＦＩＸさせるのは賢いかもね。ただ金利上昇の気配を何で感じているのか根拠も示して！！なんとなくではつまんない！議論しようぜ。

[408: ＣＦＰ]

今注目。
ソニー銀行。変動で１％ちょっとですぞ。
固定なら東京三菱１０年。
って４０６さん。年収と家族構成（年齢等）、借入予定額を記載してくれればアドバイスしますよ。暇人なんで。

[409: 406]

>>408さん
ありがとうございます。
年収540、年齢30＆妻（専業主婦で来年子供が生まれます）です。
借入予定3400です。公庫（もしくはJA）：銀行（2年固定）=2：1で借入しようかと思っています。
他に良い借入方法があればご教授お願いします。

[410: 406]

ちなみに銀行は、提携ローンで店頭-1%です。

[411: 匿名さん]

408さん、406さんではないのですが、便乗質問させて下さい。
我が家は会社員の夫38歳+妻専業主婦37歳+子3歳一人の3人家族です。
年収約800万、借入予定額2800万程度。手元には年収1年分程度残すつもりです。
一応今年3月に公庫申込み済み（35年当初10年2.5％）です。
いかがでしょう？

[412: 匿名さん]

新生銀行では審査が終わるまで2ヶ月掛かるそうです。
お早めにお申込みください。

[413:]

[414: 匿名さん]

he

[415:]

長期固定で借りない理由は何ですか？
低金利だからこそ長期固定が安く借りれるメリットがあるんじゃない。
短期固定の期間後に金利が上昇した場合のシミュレーションを
したら、短期の選択肢はなくなると思うぞ。

[416: 匿名さん]

長期固定はやめなさい。
銀行がもうかるだけ

[417: 匿名さん]

ちょっと長いですが興味のある方は読んでみて下さい。

今年の5月にマンションを契約（来年春入居予定）し、一応、公庫2.7%(3.45%)を取ってありますが、
ただ今、ソニー銀行にも変動で申し込みし本審査中の者です。（キャンペーンにつられました^^;）
最終的にどうするか、は、まだまだ悩み中ですが、いろいろ試算してみるとおもしろいです。

　（閑話休題）
　　実は変動はあまり考えていなかったのですが、ソニー銀行の変動でキャンペーンが
　　始まったので、にわかに慌ただしくなってきました＾＾
　　　・保証料・団信保険料不要。（保証料不要は大きい^^）
　　　・金利タイプ変更手数料不要。（短い固定を続けるという技も使いやすい）
　　　・繰上げ返済手数料不要（変動の場合）。
　　　　　　　　　　　　（毎日タバコ代を節約して毎月1万円繰り上げとか^^;）
　　　・当面３大都市圏のみ。
　　　・第一順位の抵当権を設定するので公庫などとの併用は不可。

仮に3000万を35年借りるとして、公庫2.7%(11年目以降3.5%)、と、ソニー変動1.065%（今現在の
キャンペーン適用後）で試算してみると。（見やすくするためにボーナスなしで）

毎月の返済額は　　()内は年あたり返済額
公庫　　10年目まで　110,491円(1,325,896円)　11年目以降　120,575円(1,446,903円)
ソニー　　　　　　 　85,598円(1,027,170円)
となり、当初、24,894円(298,726円)の差額があります。
（公庫はこれ以外に毎年保証料が必要（当初7万円程度で年々減ります）なので、
　実質は年当り35万以上の差があります。）

[418: 匿名さん]

(417の続き)

ソニーは変動なのでそのリスクはありますが、例えば、あと10年だけは今の金利(1.765%)が
続くとして、11年目にいきなり4.7%(キャンペーン適用後4.0%)に上がると仮定した場合、
ソニー銀行の返済額は118,954円(1,427,453円)となり、公庫の11年目以降にほぼ並ぶことに
なります。
　　　　→この例で10年後の残高は　公庫　24,085,018円　ソニー　22,536,212円　です。

ただこの場合でも、当初10年間に、298,726x10=2,987,260円、節約できているわけですね。

また、この節約分を「元々公庫だと払うものだから」ということで貯金しておいて
10年後に300万繰上げしたとすると、10年後の残高が19,536,212円になるので、
11年目からの返済額は、103,119円(1,237,432円)となり、公庫11年目以降に比べて、
17,456円(209,471円)安くなることになります。
←ソニー銀行変動の場合、繰上げ返済はネットでできるし手数料はかかりませんので、
　本来は毎月でも繰上げしてもよいかも、です。

上のそれぞれのパターンでの35年間の総返済額も
１．公庫だけ　　　　　　　　　　　　　　49,431,544円　←保証料含まず
２．ソニー変動金利変動なし　　　　　　　35,950,962円　←ありえないですが・・・^^;
３．ソニー変動10年後に4.7%繰上げなし　 45,958,032円
４．ソニー変動10年後に4.7%300万繰上げ　44,207,500円
となります。

[419: 匿名さん]

(418の続き)

10年目まで変わらない、という仮定自身、本当の仮定でしかないのですが、
例えば、5年後に、4%に上がりそう、というのを感じたときは
その時点の3年固定（現在2.195%。キャンペーンで1.695%)などに変更しておけば、
もしかするとそのまた3年後に元に戻るかも知れませんし、
この辺りは世の中のことなので誰にもわかりません。

毎日新聞を読んでニュースを見て、毎月金利の推移をチェックして、
来月からどうなるんだ？、とか、やっていくことに心労を感じないのであれば、
今は変動ってのもありかなー？と思うのですが、白髪が増えそうなのでやだ！、って
いう人には「公庫で安心」もいいなー、と思います。（なんたって今より大きく
下がることはないだろうし、一生固定なんですものね。）

将来金利はこうなる！というのが予測できればそれでシミュレーションできるの
ですけどね。。。

[420: 匿名さん]

公庫金利据え置きでしたね！

[421: 匿名さん]

＞公庫はこれ以外に毎年保証料が必要（当初7万円程度で年々減ります
公庫は、保証料が毎年かかるものなのですか？？
団信のほかに、保証料までついたら・・・・公庫って単純に金利だけで考えてはいけないのですね。

[422: 匿名さん]

>418
あくまで１０年間1.765％が続くという前提ですよね。
この1.765というのはソニーが勝手に設定しているもので急に上がるかも
しれませんよ。
それに、金利が上昇して延滞しようもんなら公庫みたいに政策的判断とか
ないからその時は容赦ないのでは。

[423: 匿名さん]

三井住友３５年固定２．９５％ローン発表！

[424: 匿名さん]

銀行の固定を選んで、キャンペーン期間中は（飲まず食わずで）できる限り繰上げ返済をしる。

[425: 匿名さん]

うちはＵＦＪの３５年固定を検討中。
オールワン優遇金利で、2.95％の固定金利（1月）だったし。
公庫の提携ローンも考えましたが、審査が・・・

[426: 匿名さん]

国土交通省の発表（ローンの実態）より先行して、銀行ローンの割合が
多いって言ってた保険や業界（民間）の方々。２００４年の公庫の引き
締めにより、思惑通りに銀行ローンの割合が逆転したでしょうか？目的
が達成したのなら、２００５年の動きはどうされるのでしょう？

[427: hide]

新生銀行での借入を検討しています。頭金で500万ありますが、3000万円の土地を買い、審査結果は2400万円までの融資（土地分）。建物は2000万円位を考えていますが、最低でも建物で2100万円＋500万円（設計料＋仲介料）の融資が受けられないと土地を諦めるしかありません。一般的に建物の融資で実際の費用よりも多めに借入を受けるという話を良く聞きますが、どの様に行うのか、ご存じの方があればお教え下さい。また、私の担当者は建物は実費の審査を工事の進捗に併せて実施すると言っていますが、どの様な審査でしょうか？　銀行の担当者に建物を見て価格を評価する事は出来ないと思いますが・・。

[428: 匿名さん]

まさか、押さえてある住宅金融公庫3.68（来年入居）を使う状況は来ないですよね？

[429: 匿名さん]

公庫は、火災保険も安いし、保証料もこみだからね。
私もフラットと迷ってます。

[430: 匿名さん]

3月引渡しなので、フラットも検討したけど
あまり意味なさそうな状況なので。
うちは、公庫3.02%を使います。

[431: 匿名さん]

私も４２８さんと同じ金利です。私の場合は２年後ですが、この金利でローンの計算をしていますから特段心配はしていません。