2007年3月実行の方

[匿名さん]

来春、竣工の物件を契約された方いますでしょうか？
当初は、暢気にフラット３５1本でいいや。と
簡単に考えていたのですが、周知のとうり、量的緩和解除が発表され、ゼロ金利について日銀が牽制
するようなことをいっていても、なんだかむなしく聞こえるほどじわじわと金利上昇の気配に
日々、暗澹たる気持ちになっています。
とりあえず、契約したばかりですが、公庫融資（現時点で３．４１％）を3月中に申し込んでおくつも
りです。
ですが、今、併せ融資で財形（5年固定の金利で、今１．９２％）も、一緒に申し込んでおこうか
どうしようかと悩んでいます。
この掲示板で学んだＪＡやろうきんは、申し込みから実行まで6ヶ月以内とういうことで、まだ先の
話。
現時点でできうる最良の策を模索しています。
皆さん、どう予定していますか？

[401: 匿名さん]

福井の言動と今の市場動向を見ていると、来年の利上げの可能性は結構濃いよね。
０．２５利上げを見込んで動いた方が良かろうと思います。

[402: 匿名さん]

みずほでフラット3.05、10年固定で2.2、６：４でいこうと思ってます。
申し込み月の金利適用のところのほうがいいのでしょうね…
0.25…痛いな

[403: 匿名さん]

＜４０１さん
初歩的な質問で申し訳ありませんが、
0.25利上げした場合、長期も上がるということですか？

[404: 匿名さん]

>399さん
うちは公庫と公庫財形ですが、短期と長期の比率としてはほぼ同じです。
本当は財形一本が良かったのですが、やはり安心料ということで。

[405: 匿名さん]

>403
401じゃないけど、長期金利は今後の金利の動きを織り込んでいくので、
今1.8％の水準です。9/26時点では1.625％ですから・・もう0.2％は上昇してます。
日銀が公定歩合を引き上げる場合、その前に織り込まれるはずです。

[406: 匿名さん]

どなたか詳しい方教えて下さい。
三菱UFJ銀行の短期固定は他行に比べて0.25％ほど高いんですが、何か特別な理由があるんでしょうか？
それとも今後金利が上がるのを折り込み済みなんでしょうか。

[407: 匿名さん]

ＵＦＪ
35年長期も高めだよね3.22%

[408: 匿名さん]

>402さん
私もみずほでフラットと10年固定のミックス（比率8：2ですけど）で考えておりますが
１０年固定2.2の低金利が3月実行月に残っているのか心配しておりますが、いかがですかね？
そういう場合も考えてフラット１本の元金均等も考えております。。
悩みます

[409: 匿名さん]

＞４０８さん
フラットの金利も３月には上がってそうじゃないですか？
私は１０年固定の比率をあげて、繰上げ返済をがんばっていく予定です。
固定期間中に返済を終えれば、フラットが３．２５で実行されても仕方ないかと…
それにしても気が気じゃありません。

[410: 匿名さん]

４０９さん
比率を変えるということは、フラット（公庫）と１０年固定（みずほ）の再審査を受けるということですか？
融資金額を変えるということは、一度通った審査もやり直しになることになりますが。

[411: 匿名さん]

長期と変動は設定基準が違うので連動はしません。
片方が上がって片方が下がる事はよくりますし、
アメリカなどは短期長期の金利が逆転してます。
変動は今現在の経済を反映、長期は将来を織り込むので
今経済状況が良くても将来景気が後退しそうと見たら下がります。

[412: 匿名さん]

>>410
一つの銀行で、フラット併用する場合は、
合計の借入額が変更なしならば、比率が変更なっても一般的には再審査はありません
みずほの場合では違うかもしれませんが、、、

[413: 匿名さん]

406さん

多分、金利を設定する人は、他行より高い金利でも借りてくれると見込んでいるのでしょう。

金利の設定は自由ですから、たとえ金利が他行より高くてもMUFGで借りたい、という人がいる以上、それに対して文句を言う筋合いではないと思われます。

[414: 匿名さん]

私の勉強不足かもしれませんが、
フラットと10年固定のミックスで、１０年固定を早く返済するように繰上げ返済しても
フラット１本で繰上げ返済してもあまり違いが出ません。

35年固定(3.25%)、10年固定（2.55%10年以降3.35%)を条件に月4万の繰上げ返済をしても
総支払い金利は、35年1本：12,492,000円とミックス50%50%：12,362,000円　になりました。
支払い期間や月々は違いがあるようですが、10年後以降のリスクや手数料を勘案すると
ミックスのメリットが理解できません。
ミックスをお考えの方、是非メリットを教えて下さい。（考え方が根本で違ってたらスイマセン）

[415: 匿名さん]

↑
そうですね。何だかミックスはリスクヘッジといいつつも、全期間固定に踏ん切りがつかない人たちのための気休め設定のような気がします。
全期間固定できないなら、１０年固定や全額変動のなどのほうがはっきりしてていいと思います。
自分は全期間固定でしたが・・・。

[416: 匿名さん]

＞414さんの場合は、10年固定分はあくまで期間内返済（10年返済）で
シミュレートしないと効果でないでしょ。
もしミックス効果を前面に出す場合は、短期固定分は２年か３年固定の低金利品にしないと。。
もちろん金利上昇リスクをどう読むかで結果は変わっては来ると思いますが。

[417: 匿名さん]

色々シミレーションしてみましたが確かに
短期固定分を２年にしないとあまりミックスにする意味がないような・・・
そこで住友信託銀行の
短期固定２年（１．２％）２０００万
３０年固定（２．９５％）　８００万
この割合はどうでしょうか繰上げ返済手数料が無料なので
小まめに繰上げようかと思いますがリスクが大きいでしょうか？

[418: 匿名さん]

私も住信で考えてますが、
短期2年後、優遇-0.8%だから
10年一本でいった方がいいのかなあと・・

[419: 匿名さん]

ミックスに意義を感じていない皆さん。
結局はリスクと比率と支払い総額の問題ですよね。１０年固定と３０年固定では０．７５％の金利差があるわけで、この支払い総額の差を意味がないと感じれる人は３０年一本にすべきでしょうね。
変動金利の上昇局面での２年、３年の短期固定はリスクが高いと思いますので。０．７５％は大きいと思いますよ。今の３０年が２．９５から、３．７になったと思うとぞっとします。

[420: 匿名さん]

おじゃまします。３月実行の者です。

最初は、フラットの事前審査が通ったので、
フラット(物件価格の8割)+残り2割を変動で考えてそれをキープ。
そして、申し込み時金利確定でもある(私の地域の)JAの10年固定2.0％(期間終了後0.7％優遇)も
申し込んで最終的にどちらかを選ぼうってな構想でした。

しかし、現在私の父親が経営する会社に勤めている為(役員扱い)、
3期分の真っ赤っかな決算証明の提示を求められ・・・・
もちろん通るわけもなく・・・断念しました。

しかしフラット35一本で待ち受けるのは、あまりにも心もとないと思い
デベに相談に行ったら、恥ずかしい話、そこで初めて短期+変動商品が、
デベ提携全期間1.2％優遇である話を今さらながら知りまして・・・

デベには、最初からずっと「フラットで行きます」という主旨を伝えていたので
変動や短期固定の商品内容は聞きませんでした。。。

で、悩んで色々シミュレートした結果、、、
フラットと3年固定1.35％(全期間1.2％優遇)のミックスの割合を3：7で行こうという
考えが今、固まりましたｗ

借り入れが1900万と少なめ？なので、さっさと繰り上げして元金減らして
先行逃げ切りで頑張りたいと思ってます。

ちなみに嫁の名義で契約しました。2馬力フルパワーです。
夫婦共に31歳。夫婦合算で年収650万ぐらいですが、
私の年収はあまりにも情けないので匿名性でも書く勇気が無いｗ
子供は私が転職してから。。。

[421: 匿名さん]

転職して収入が増えると良いですね。

[422: 匿名さん]

>419
ミックスがリスクヘッジにはならない　と言っているだけで
ミックスに意義を感じないと言っている訳ではないよ。
ミックスは短期を短いもの（1〜2年）を選ばないと短期のうまみ（金利が低い）を享受できないと言っている。
１０年固定と３０年固定では０．７５％の金利差じゃ　うまみがないと

[423: 匿名さん]

＞10年固定分はあくまで期間内返済（10年返済）で
その分も繰上げ返済を長期にまわすとやはりあまりメリットはないですね。
やはり、1〜2年短期をミックスして、全額短期よりはリスクヘッジしないと
10年1本と1〜2年短期+35年長期のミックスでどちらがリスクヘッジかというと・・・・判りません。

[424: 匿名さん]

どこの不動産会社でも同じなんですかね？
私は1月上旬の入居説明会とやらで、融資の契約といわれています。
決めるのは、１１月でと。
一般的にそんなもんなんですかね？
この先の金利なんてどうなるか分からないし、あと実行まで５ヶ月あるのに。。。

みなさんどーですか？

[425: 匿名さん]

うちも年内くらいに決めて欲しいと言われました。
そんな先のこと決められません！

直前の変更もアリでしょう。

[426: 匿名さん]

私もそのつもり。印紙税が無駄になったって、何万円程度でしょうから、金利0.1％違うだけで元取れると思うので

[427: 匿名さん]

メガで借りた場合の保証料って、金利にすると0.2％くらいという認識であってますよね？

[428: 匿名さん]

保証料０．２％っていうのは、もっとも安い銀行ですよ。メガでは０．３％近いです。

[429: 匿名さん]

なるほど。

公庫と一般的な銀行との違いは、団信（金利にすると0.2％）だけですよね？
保障料は、公庫銀行ともに取られますから

[430: 匿名さん]

>>429
公庫は、保証料無料ですぜ。
団信と手数料約４万円が必要です。

[431: 匿名さん]

今年の春先は実行時の3月には長期で4パーセントも覚悟せにゃ
と思ってたもんだが、今のところの金利の推移を見る限りは
そこまで一気に上がることもなさそうな感じ。
それでも3.5位は視野に入る所までは上げてきてるけど。
あと半年を切ったところで、この先まだ何が起こるかわからないが
ゼロ金利解除みたいな一大イベントも今後起こらないと思えば
まぁ、案外良いところに収まってくれるかな？
それに長期一辺倒にこだわるような状況も変わってきてるしね。

[432: 匿名さん]

私は、公庫３％ちょいという時代に申し込んだので、確かに一時期公庫で決まりだなーなんて思っていました。でも、金利それほど現状では上がってないので、逆に悩み出しました。
１０年固定かなーと思っています。

[433: 匿名さん]

長期１本で組むのは、うまみを感じないのですが
どうでしょうか？？
３年固定で優遇が１％ついてるのをミックスした方がいいような・・・

[434: 匿名さん]

私は、
結果的に
長期＝短期（で転がす）
という考えを持っています。ひとそれぞれでしょうが、結局金利は上がったり下がったりして、結果的には同じになるという考えです。考えというか、そうとしか予想できないということで。
なので、あんまりミックスについては、希望してません。

[435: 匿名さん]

10年など短期＋変動で申し込まれる方は、もともと返済期間が短いんでしょうか？
35年で返済予定だったら、危険でしょうか？
そんな方いらっしゃいます？

[436: 匿名さん]

１１月の金利が一気に上がった。

参考：ＳＭＢＣ　５年固定（優遇後）2.75
　　　　　　　　10年固定（優遇後）3.15
　　　　　　　　35年固定　3.35

苦しくなるなぁ〜。

[437: 匿名さん]

私も　>>424　さんと全く同じです。
11月中に決めないと、1月の融資契約会に間に合わなくて契約出来ない可能性があると言われました。
それが納得いかないんですよね・・・
不動産会社は何千世帯と言う処理をしなければならないだろうから、それくらいの期間を設けるのは理解できますが、こちらは一生の問題であり会社の都合に振り回されたく無い・・・。
自分で書類等を全部用意するのを前提に（提携銀行以外だから）、
融資契約会までに仮審査OK取れれば良いんじゃないの？という認識は間違っているのでしょうか？

[438: 匿名さん]

うーん。お気持ちはわかりますが、仮審査だけでは駄目なんですよ。
本申込み時に再度審査があります。
それに仮審査はあくまで審査で本審査がとおってはじめて
借り入れできる＝購入者になれるんです。
登記する関係や、引渡しなど全ての日程が組まれていくから
早めに・・・というのではないですか？

私は銀行の方からギリギりで借入先を決めたりして、順番が狂って
引渡しが翌月（４月）とかになるのは嫌なので、デベの意向に従うつもりです。

[439: 匿名さん]

437さん
まずは現状で最も良いと思ったところに本審査を通しましょう。
（とりあえず本審査が通ればデベもひと安心）
1月の金消会で初めて本契約を結ぶ訳ですから、
その後にどうしてもの他の銀行に変えたい場合は
金消会前に土下座して頼み込みましょう。
それでも実行までは２ヶ月空きますので、その2ヶ月間がやはり
納得できない場合はプライベートで動きましょう。

[440: 匿名さん]

金消会後でも印紙税（2万円）が無駄になることを覚悟して変更するつもり。何十万って利息負担が違いますから。

[441: 匿名さん]

>>440
金消契約後はできませんよ。

[442: 匿名さん]

出来るって銀行の人に言われました。

[443: 匿名さん]

それは銀行の方としては契約をとりたいからではないですか？

[444: 匿名さん]

４４３さんは購入予定者ですか？
ちょっとの金利の違いで、結構大きな金額が変わるんですよー
できるに越したことないじゃないですか

[445: 匿名さん]

変更される側にとっては迷惑千万なことですね
契約破棄されるわけですから、
訴えられたり、違約金請求とかあっても文句は言えないでしょうね

[446: 443]

購入者です。来年３月末実行予定です。

トータルで考えて提携ローンが借入全期間で金利優遇をいただけたことと
我が家の今後の収入の状況が見えてきたので踏み切りました。
候補にしていた数社の借入先の金利優遇やトータル支出を検討して
提携ローンが一番いいだろうという見解です。（勤務先のメインバンクでもあるので）

[447: 匿名さん]

＞金消会前に土下座して頼み込みましょう。


私の兄は３行からの本審査合格をキープしておき
1行で金消し、その後電話で他の２行に断りを入れました。

そのとき、決めた銀行の金利を聞かれただけで、相手もビジネスライクに
さっぱりしたものだったそうですよ。
同条件で金利に差があるのだから、相手もぐうの音も出ないのでしょうけどね。

[448: 匿名さん]

↑それが普通のやり方じゃないんですか？
本審査をいくつかやっといて、ひとつと金消。

でも、金消契約後に変更ってのは無理じゃないすか。
契約だから。

[449: 匿名さん]

>442
>出来るって銀行の人に言われました。

他の銀行に変えるのではなくて、金利タイプの変更とかじゃないですか？

本申込の辞退は可能ですが、金消契約の解除は出来ませんよ。
金消契約したら融資金がいつ振り込まれても文句言えませんよ。

まあ、振込まれた金額をデベに振込む前にそのまま繰上返済してしまえば
繰上手数料だけの損失ですがね。

[450: 匿名さん]

「銀行の人」って本当の銀行員でしょうか？