Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端［旧：東京建物(Brillia)台東区池之端1丁目(東天紅跡)］

[購入検討中さん]

【売買】東天紅が上野本店を売却、東京建物に
（2013/01/28日経不動産マーケット情報）
中華レストランの運営を手がける東天紅（本社：台東区）は、
台東区池之端1丁目の上野本店を、隣接する東天紅平成ホールとともに
売却することを決めた。2012年12月、買い主の東京建物との間で、
譲渡に関する基本協定を締結した。価格や売却日程は未定だ。

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表は上野公園、不忍池、に面し、裏は東大、
湯島駅、上野駅にも近く、良い立地だと思うが、
価格はどうなるか…‥

ブリリアタワー上野池之端
所在地：東京都台東区池之端一丁目7番3他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩4分 、東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩8分 、東京メトロ日比谷線 「上野」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「上野」駅 徒歩10分 、都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩8分
京成本線 「京成上野」駅 徒歩9分 、京浜東北線 「上野」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.21平米～127.96平米
売主・販売代理：東京建物　八重洲分室
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.10 管理担当】


[スムログ 関連記事]
【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/1091

[1713: 匿名さん]

ブリリアは買った後が大変だよ。
内覧会でこんなはずじゃなかったと気付いてももう手遅れ。

[1714: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

そうなんです。しかし、ブリリア池之端やブリリアタワーヨヨギパーク等は、立地を買う物件です。立地は最高です。購入者は間取りや設備は期待してないはず。池之端のトイレ等の仕様を確認したらその他の設備も想像出来るはず。これらの物件は居住スペースはコストカットし、立地を売る物件です。だから割り切れば最高の物件と感じる方々が購入するはず。

[1715: 契約済み]

私も、景色代1000万円と思って買いました（笑）
これだけの景色が毎日見れるのはありがたいです。

[1716: 匿名さん]

割り切れるならありだと思う。
ただブリリアのタワーは
躯体もそれなりなので
上階の足音はご覚悟を。

[1717: 匿名さん]

それなりの理由はどういうところですか？

[1718: 匿名さん]

スラブ厚でしょ。200mmじゃあまり期待はできない。

[1719: 匿名さん]

スラブ厚200mmクラスだと、お子様やペットの犬が走る音、そして大柄な男性が雑に歩くと下の階の住人は騒音に感じるかも。でもパンフレットやHPにもスラブ厚の事は明確に記載あるから、覚悟のうえで購入。入居後は各々が最低限のルールを守って静かに生活するのが一番だと思います。ブリリアタワーの躯体のことは私も確認したいです。詳しく方がおりましたら、ご教授願います。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん
スラブ200mmだと標準だとは思いますが、
ここは、タワーだからボイドスラブですよね？
一般的にボイドスラブは300mmで、普通のスラブ200mmと同等と言われてます。

[1721: 匿名さん]

HPにはコンクリートスラブ200mm以上との記載があります。
確かMRでは、部分的にボイドスラブでそれ以上の厚みとの説明を受けました。
まあ標準的ですが、音に関してはちょっと心配してます。

うちは東の2Lですが、セカンド利用なので下の階の方静かですよ。酒飲んだくれて寝るだけですから(笑)

[1722: 匿名さん]

>1720

タワマンってボイドスラブで梁がないってパターンが多いけど、ここは通常スラブ。なのでしっかり梁が出たつくり。

ちなみにボイドスラブは通常スラブに対して２割くらい遮音性能が低いとされる。なので通常スラブ200mmの厚さ相当となるボイドスラブの厚さは250mm。

[1723: 匿名さん]

通常スラブで200㎜って最低限レベル。今コストダウンで200㎜の物件が多いから実質標準ってだけ。以前は250㎜といった物件も少なからずあった。

[1724: 匿名さん]

>>1720 匿名さん

>>1720 匿名さん
例えば、ボイドスラブのスラブ厚さ250ｍｍは「250×0.8=200」となり、ブリリア池之端採用のコンクリートスラブ200ｍｍと同等となります。しかし、ボイドスラブの場合は余裕を持って300mm程度あると安心できます。コストを抑えた工法はコンクリートスラブです。メリットは梁が多くなるので、しっかりとした作りになる。デメリットは小さな梁が増えます。その為、タワーマンションではコストを要しても梁を少なく出来るボイドスラブを採用する傾向にあります。他の方の意見にもあるように、池之端は立地を買う物件だと思います。

[1725: 匿名さん]

遮音性はスラブ厚とスラブ面積が関与する。スラブ面積は「梁で囲まれた面積」で、それが大きいほど遮音性には不利となる。
ここが梁が多いのであれば、遮音性にはプラスであることが推測されるね。
「小梁がなくて天井がすっきり」とアピールするアンボンド工法というのがあるが、遮音性は気を付けたほうがいい。

[1726: 匿名さん]

同時期販売の三井のタワマン、スーゼネ施工だとスラブ厚270～330mm
こういうところに超えられない差が出ると思う

[1727: 匿名さん]

なるほど。
タワーで非ボイドは珍しいと思ってたけど、限られた階高の中で天井高を確保するためだったのかな。
天井高2600mmは悪くないよね。

[1728: マンション検討中さん]

階高はいくつなのでしょうか？
天カセじゃないですが、非ボイドでダイレクトサッシュな分、3400とかあるのでしょうか、平均階高？

[1729: 匿名さん]

高さ123.2mなので、単純に36で割ると3.42m。

モモレジさんもこんなこと書いてるから、まあ悪くはないんじゃないの。

>階高をしっかり確保した設計ゆえか最大天井高が2.6mという点も良いですが、下がり天高2.2m以上とタワマンらしいしっかりとした高さを確保出来ています

[1730: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

三井とかスーゼネとか関係ないでしょ。
いくら金かけていくらで売るかって時に
どう判断したかだけ。

[1731: 匿名さん]

>>1707 匿名さん
以前東京建物で購入しました
全く問題ありませんよ。

[1732: 匿名さん]

基本ブリリアはあちこち安っぽいんだよね。
ここは足音うるさくても問題ないと我慢できる人向け。
スラブ薄くして階高確保したんだから当然ですが。

[1733: マンション検討中さん]

コンクリートスラブはコスト削減の為
プレミアム/エグゼクティブプラン以外の
設備仕様はコスト削減
契約者がオプション購入してコスト負担
間取りは残念
非アウトフレーム
天井高だが下がり天井が目立つ
共用スペースは素晴らしい
立地は最高

[1734: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもプレミアの乗った高～い東向は残り1戸。
そこもピンクの薔薇が付いていて、2期３次で東向は完売になりそう。入居まで2年半もあるのに。
立地が良かったと言うことでしょうか？

[1735: 匿名さん]

立地ねぇ。ここホームレスだらけで怖いんですけど。。

[1736: 匿名さん]

>>1735 匿名さん

それでも売れたと言うことで(笑)

[1737: 匿名さん]

そうなんですよね。いろいろと書かれてはいるのですが、売れているというその結果がありますので、良いと判断している人が多いというふうに捉えて良いのではないでしょうか。
プレミアプランはもっと正直残るのかと思っていました。
ピンクのバラっていうことは、今商談中なのかな。
となると売り切れるのもカウントダウンなのか、それとももう商談成立しているのか。

[1738: 匿名さん]

>>1736 匿名さん

全戸完売してから書きましょう

[1739: 匿名さん]

いつの間にか2期4次か。3次は少数だったか。
面積をみるともう西側しか残ってないようだが、最多価格帯をみると坪420万以上とかのようだから高層メインかな。高層からの都心眺望も悪くないと思うけどね、特に夜景は。

[1740: 匿名さん]

>>1739
西はＣＧの限りだと意外と大学病院が視界に入るんだよね
価格面に期待して南西や西に注目してた人も少なくなかったと思うけど、
結構なお値段だったし・・・
東は仕方ないけど、そこまでして池之端に住みたいか？ってのは出てくると思うｗ
価格見た時に西中高層や南中低層は案外最後までグダるんじゃないかと思ったけど、
全体としてはチャレンジ価格の中、凄く売れてるほうだと思うよ

[1741: 匿名さん]

ビューラウンジは落ち着いた空間でいいですね。
この眺めが自分の自宅からだったらいいんです
このあたりは中国系の方が多くなってきますし、道一本はいると異空間な感じなんですよね。
アメ横があるから仕方がないのかな。
チャイナタウン化しているところは心配はありそう

[1742: 匿名さん]

SUUMOにパークタワー上野池之端の中古が出てるが、45㎡で6000万。
仲介が「東京建物買替相談センター」なのでおそらくここへの買い替えなのだろう。
やはり周辺タワーからの住み替えもけっこうありそうだね。

[1743: 匿名さん]

湯島徒歩7分の45㎡が6000万？売れるわけない。
買替も進まずもっとキャンセルでそうね。

[1744: 匿名さん]

買替不成立のキャンセルは多少出る可能性があるが、それは引き渡し前だろうね。2年半後。
1742の物件はおそらくセカンドハウスで、高値で売れそうな今のうちに売却しておこうということだろう。急がないのでこの価格設定。

[1745: 入居予定]

池之端なら売らなくても賃貸にも出せますよね。
セカンドハウスだけど住宅ローンでいける金融機関もありますしね。
現金化したいのかローン残債外したいのか意図はわかりませんが…
昨日はオプションで呼ばれて行きましたが、もう残りも10戸位だったかな？なので担当が減らされた様でまた変わったぞ。

[1746: 匿名さん]

>池之端なら売らなくても賃貸にも出せますよね。
>セカンドハウスだけど住宅ローンでいける金融機関もありますしね。

こういうデベ営業トークは非常に多いけど騙されちゃダメ。
ここは駅近でもないのでこのご時世安定して賃貸で稼げる物件ではありません。
なかなか売り切れないので東京建物も大変なんでしょうね。

[1747: 入居予定]

１年前倒しで売り切れそうなのに何を言ってるんだ・・・？

[1748: 匿名さん]

残り確かに10戸ちょっとぐらいかな。
下半分はA(かな、左端の列)が4戸だけだったような。

自分は当面賃貸に出すけど、それ用の住宅ローンで金利1.2%程度。
所得税あんまり取られないように借入額を決めたつもり。
まあ千代田線駅徒歩4分で大手町4分、10分以内にも駅多数、不忍池正面だから、空室リスクは限りなく低いと思ってるけどね。
東天紅の9階で食事したけど、眺望には満足。

[1749: 匿名さん]

>>1746 匿名さん

ん？
湯島4分は駅近じゃないの？大手町すぐだよ。
2期3次が５戸だったので、残り16戸。
想定以上に早期に売れてるようですよ。
以上、オプション会で聞いた話。

周りに大学や病院があるので賃貸需要はそれなりにありそうだけど、認識甘いですか？
自分はセカンドでローンもないので、気楽に池之端を楽しみたいと思います。

[1750: 匿名さん]

目の前の公園はホームレスだらけ。最寄りの駅が風俗の街、湯島ですからねえ。
乗換駅でもないので客観的に見て資産価値としては微妙。
実需で納得して住むのは全く問題ないと思うが、今のご時世空室リスクは
この程度の場所の駅徒歩4分程度じゃ低くは見積もれないよ。

[1751: 匿名さん]

>>1750
1748だけど、池之端の賃貸用物件は2件目なんだよね。もう10年、空室ほとんどなし。

[1752: 匿名さん]

この10年が当てにならないのが今のご時世だということです。

[1753: 匿名さん]

>>1752
まあ想像するのは自由だね。
自分は経験上確信を持ってるんでここを購入したけど。千代田線はやっぱり強い。
ちなみにもう１つの物件は2年前に退出があって、その際家賃を少し上げたが募集数日で借り手がついた。

[1754: 入居予定]

>>1746 匿名さん

うちは家族で入居予定者です。
アンチでも営業でもないです(笑)
池之端越して長いですが、賃貸でも良い物件がなくて苦労しました。

この辺ほぼ手堅く貸せますよ？千代田線ユーザーに…

[1755: 匿名さん]

公園や美術館、資料館に囲まれた落ち着いた立地って、
40代50代の教育医療関係者にメチャクチャ刺さると思うな
事実先行タワーをみても、売りも貸しも本当に出ないからね・・・
それでもここはクソ高かったから即転や利回り重視の人には向かないよね
長く所有するにあたって、ある程度需要を計算できてゼロにならなければ問題ない、
っていう価値観の人にはピッタリなエリアであり物件だと思う

[1756: 匿名さん]

ホームレスに不法入国の外国人の集まる公園そばの立地は全く刺さりません。そんなに儲かると思うなら残り全部買い占めて完売させてしまえばどうですか？

早めに売り出して内覧会でガッカリが東京建物物件の特徴なので、自分で住まない賃貸オーナー向けですね。所詮ブリリアは分譲でも賃貸仕様レベル。

[1757: 評判気になるさん]

個人的には立地は最高です。
共用スペースもそれなりに良いと思います。しかし、エグゼクティブ/プレミアムプラン以外のトイレは、カランコロン仕様で、その他設備仕様は、賃貸クラスですね。セカンドハウス向きなのかな。

[1758: 匿名さん]

ブリリアは目黒もそうなのですがプレミアムと一般住戸の差をつけ過ぎて結局のところブランド価値を落としていると思います。
ここは目黒に比べてもかなりスラブが薄いので、プレミアムだろうと所詮うわべの仕様だけと思っておいた方がいいです。

[1759: 匿名さん]

>>1757 評判気になるさん
そうですね。ここは、セカンドハウスか賃貸で貸し出すなら良い物件だと思います。

[1760: 匿名さん]

素晴らしい立地ですね。水辺ながら湾岸とちがって交通の便も良いし上野の森、動物園、美術館博物館、アメ横、もう直ぐシネコンも出来るし。公園の清水の舞台から池に続く道沿いの出店には鮎の塩焼きもあるし、池の水鳥は見てて和むし、岩崎邸も味があるし、素敵なところが沢山あるのも事実。

[1761: 匿名さん]

刺さらない人には刺さらないだろうなあ。
1755さんの「教育医療関係者」はひとつのポイントかもね。自分もそうだから。
あと、私は1748だけど、リタイア後(竣工10年後を予定)には自分で住むつもりだし、だから賃貸で儲けようとは全く思っていない。誤解のないようにね。

[1762: 購入者]

1761みたいな　あまり誰もそんなに興味も持ってないのに極個人的な主義主張の強い人・・
「教育医療関係者」とか「誤解の無いようにね」とか。　どこ目線の何主張なのか・・こういう稚拙な方と一緒になるの嫌だな。

ここの購入層は立地のセレクト的にメンタルも実質もそれなりの方が多いのではないでしょうか。
なのにそんな上から目線がとても痛々しい。
せっかくの新居、穏やかに暮らしたいと切に願う。