Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端［旧：東京建物(Brillia)台東区池之端1丁目(東天紅跡)］

[購入検討中さん]

【売買】東天紅が上野本店を売却、東京建物に
（2013/01/28日経不動産マーケット情報）
中華レストランの運営を手がける東天紅（本社：台東区）は、
台東区池之端1丁目の上野本店を、隣接する東天紅平成ホールとともに
売却することを決めた。2012年12月、買い主の東京建物との間で、
譲渡に関する基本協定を締結した。価格や売却日程は未定だ。

～～～～～～～～～～～～～～～

表は上野公園、不忍池、に面し、裏は東大、
湯島駅、上野駅にも近く、良い立地だと思うが、
価格はどうなるか…‥

ブリリアタワー上野池之端
所在地：東京都台東区池之端一丁目7番3他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩4分 、東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩8分 、東京メトロ日比谷線 「上野」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「上野」駅 徒歩10分 、都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩8分
京成本線 「京成上野」駅 徒歩9分 、京浜東北線 「上野」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.21平米～127.96平米
売主・販売代理：東京建物　八重洲分室
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.10 管理担当】


[スムログ 関連記事]
【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/1091

[1533: 匿名さん]

将来のお荷物でしょ

[1534: 匿名さん]

マンション買うのに、ゴルフ練習場経営リスクまで一緒に背負い込みたくは無いよね。

[1535: 匿名さん]

>>1534 匿名さん
リスクなんてないでしょ。
ホントに使われなくて
メンテ代も出ないなら
たかだか数百万の施設なんだから
決議して閉鎖するだけだし。
共用施設で言ったら機械式駐車場の方が
圧倒的に維持にも金掛かるし
見込みと利用率がズレたら管理会計への
負担が大きい。
それとこのマンションで言うと
金も取れない屋上のテラスに専用エレベーターつけてることの方が
断然勿体ないというか、収支的にはマイナス。
まあ、別にいいとは思うけど。

[1536: 匿名さん]

無駄の多いマンションですね・・

[1537: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

屋上へのエレベーターは、プレミアムフロアへの立ち入りを抑制するためなのかも。図面集を見て思いました。

確かに無駄ですけど、なにしろ「プレミアム」ですからね。

[1538: 匿名さん]

カネかけるところがズレてるような気がしますが。

[1539: 匿名さん]

>1525

共用部分の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。お荷物になっていらないと思っても、なくすハードルが高い。

[1540: 匿名さん]

一カ月ぐらい前の日経の記事にもあったけど、ラウンジは業者が住民から名義借りして利用して、婚活パーティを開催とか問題が多い。運用に関しての具体的な対策がないにもかかわらず、売る側は販売時に宣伝になるということで作っちゃう。系列の管理会社が管理してるんだから問題になることはわかってるのに、売った後のことは知らないってことなんだろうね。

[1541: 匿名さん]

いらない共用施設とは裏腹に、来客の自転車や子供用の自転車って置き場所がないから、エントランスや玄関前に放置されてまず問題になるんだけど、来客用駐輪場や子供用自転車置き場を設置するケースはほとんどない。ほとんど設置コストはかからないはずなんだけど、地味だから売りにはならないからね。

[1542: 1537です]

>>1538 匿名さん

私もそう思いますが、スーペリア購入者の優越感を刺激するためだったのかも。
ウチはスーペリアなのであくまで想像ですけどね(^^)

[1543: 1537です]

　　　↑

（誤）スーペリア購入者の優越感を・・・
（正）プレミアム購入者の優越感を・・・

　訂正しますm(_ _)m

[1544: 匿名さん]

あれいらねーだの、これは無駄だの・・・
他の大規模マンションでも頻繁に見掛けるけど、
既に検討段階で分かり切ってることだからねぇ・・・

余程のことがない限り廃止は難しいんだから、
無駄だ邪魔だ言うより、有効活用する為に知恵を絞ったほうが建設的だよｗ

[1545: 匿名さん]

検討板だから、無駄な設備があるマンションを購入すべきかってところでしょ。

[1546: 匿名さん]

>1531
>1532
このマンションにゴルフ練習場作ったのは、ひょっとして地権者さんのご意向なんですかね！？

[1547: 匿名さん]

>>1541 匿名さん

子供用自転車も普通に自転車置き場に置けばいいんですよ。管理がしっかりしていれば放置されるということはまずないです。

[1548: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
3/4の賛成ないならなくす必要ないでしょ。
そもそも大した維持費掛かんない施設ばかりだし、
分かった上で買ってる人達なんだから。

[1549: 匿名さん]

>>1540 匿名さん
具体的な対策って確認してるの？
ここも使用細則で営業利用不可になってるし
不特定多数の人が出入りしてれば
管理組合経由で借りた区分所有者に
事情聴取がなされて、
細則違反と判断されたらその後その人は
借りられなくなったりすると思うけど。
運営側は問題点も分かってるし
出来る対応してるでしょ。

[1550: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
地権者さんが練習施設潰してレストラン建ててたから関係ないと思う。
ゴルフ好きな担当者が居たのかね？
でもここのターゲットはミドル～シニアで
金持ってる医者やら経営者
下町の自営のおっさんが多いだろうから
ゴルフが趣味の人も多いだろうし
そういう人呼び寄せる施設としてはいいんじゃない？
有料だし、維持費くらい余裕で稼げるでしょ。

[1551: 入居予定者]

>>1546 匿名さん

土地の権利関係はわかりませんが、旧ゴルフ練習場の所有者と東天紅とで持ち分等が入り喰ってて、その意向を汲まざるを得なかったと勝手に思ってます。以前から近所におりますので…
そもそもこのマンション自体が東天紅と一部が等価交換ですしね。プロジェクトの段階で決まってたのでしょう。
入居してからきっとゴルフブースによくいる方がそうなのかしらと(笑)

でも、皆さん仰る様に始めから解ってても納得して買うんだから良いんですよ。
その資金力がある人が入るんだから…

[1552: 匿名さん]

>>1551 入居予定者さん
旧ゴルフ練習場所有者＝東天紅
ですよ。

[1553: 匿名さん]

ここの共用デザインは素敵だと思います。
あくまで好みでしょうが、
個人的には日本橋のマンダリンのバーをデザインした方がデザインしたと聞いて
パンフレットを観てなるほどなーと思いました。
自分が住居に望むテイストが十分満たされていて
大変満足なんですが、皆さんはどうですか？

[1554: 匿名さん]

ゲストルームでこのマンションの購入者について雑談中に聞いたところでは、1550さんの言う通り経営者や医者が多いそうです。本当かどうか分かりませんが、キャッシュが半数程度?、買い増しが相当数いるとか。
割高の東側はほとんど残ってなく、デベも余裕の長期夏休みに突入！

[1555: マンション検討中さん]

東側とそれ以外では、購入者層が違うと思う。確かに東側は現金払いが多くて富裕層な感じだけど、西側はそうでもなかったよ

[1556: 匿名さん]

いい物件ですね。池之端から上野桜木あたりから谷中と散歩は素敵だし、上野〜御徒町は賑やかで便利だし。

[1557: 匿名さん]

売れてないから無理ポジ頑張ってるようにしか見えないなぁ

[1558: 匿名さん]

約260戸連続登録完売だから、売れてないというのは無理があるなあ。
しかも平均約1億という高額物件で。

公表された購入層の内訳で意外に会社員が多かったので、確かに西側は東とはちょっと違うのかも。

[1559: 匿名さん]

誤解ですよ〜。検討者ではないけど客観視して良い物件だなと感想したまで。余裕があったら買いたい。

[1560: 入居予定者]

>>1552 匿名さん

所有者は東天紅だったんですねー。裏に会社ありますが、オーナーさんがゴルフ好きなんですね…せっかくだしゴルフ始めようかなんて言っています

[1561: 入居予定者]

>>1553 匿名さん

私も楽しみにしてます。居住スレが全然賑わってないのでこっちを見に来てますが、共用部は素敵ですよね。マンダリンのバーの設計者デザインとは知りませんでした。
建物自体に遊びがあってゴミ出しも楽だし、場所も気に入ってるので3年待ちきれず、つい掲示板を見に来たり、東天紅のオープンカフェでお茶してます。

[1562: マンコミュファンさん]

まちがいなく地域1番マンションですね。
池袋のブリリアタワーと、ここ。
池袋以北と以西、上野以北と以東のマンションではこの2つを超えるマンションはロケーション、規模感含め開発されないと思います。

将来的には床単価500万オーバーくらいまで伸ばしてくるでしょうね、まちがいなく。

そして池袋、上野はこれから伸びます。
渋谷再開発や品川再開発、虎ノ門、日本橋、日比谷等に今は眼が行きがちですが、これからの10年で伸びしろのある都心開発としては池袋と上野御徒町が二強です。

ここの東側は台東区最高値更新と言われてますが、400代半ばから買える時代は安かったと言われる日が時期に来ます。

港区や千代田区中心エリアは再開発でなくとも財閥系床最低700〜1000スタートでも需要あります。

相続税改正の市場拡大効果はこれから年々ずっしりきますよ。インバウンド需要より、むしろ安定かつ定量的な買いニーズです。

湯島や本郷、谷根千の昭和からの風情ある風景、アメ横、恩賜公園、美術館、パルコ松坂屋と、抜群のロケーションです。

地元推薦の小池都知事を1人支持した豊島区の高野区長、隣りの板橋区は下村博文都連会長代行が完全なる落ち目、東武の西口再開発も認可されて、要町、千川、小竹向原あたりまでのメトロ界隈の人気も徐々にあがるでしょう。

今は池袋は脱却の途中。
上野も脱却の途中です。
10年先をお楽しみに。

[1563: 匿名さん]

【夏季休業期間】８月９日(火)～８月25日(木)
すごい余裕だね。大手Ｓさんは夏季休業なしで営業だって。

[1564: 匿名さん]

地いきNo. 1はルネサンスじゃない？

[1565: ご近所]

>>1564 匿名さん

一番池から外れてるルネサンスなんですか？
中尾彬さんが最上階にいるというパークタワー？かと思ってました…
エントランスの重厚さと池に近い立地からもそう思ってました。

[1566: 匿名さん]

>>1562 マンコミュファンさん

こんなホテル街間近の上野物件がそこまで値上がりするのなら都心3区にマンション持ってる自分はそれ以上に安泰ですね。
よかった、都心3区に絞って買っておいて。

[1567: 匿名さん]

池之端のタワーは魅力的なのが多い(文京区だけどザライオンズ上野の森もいいね)ので相乗効果的に地域の価値を上げてきたといえるだろね。
どれが１番かはそれぞれの価値観で異なるだろう。自分は「真打登場」と感じたのでここにしたけど。

[1568: 匿名さん]

Nさんはルネサンスじゃないの？

[1569: 匿名さん]

そうなるといいですね。私は買いませんけどね。

[1570: ご近所]

>>1568 匿名さん

中尾さんルネサンスなんですね？私もよく解ってなくてすみません。文京区民なもんで…
ナンバーワンは乱立している様なので追求は避けます(笑)
でも近所が綺麗になるのは嬉しいですよ。

[1571: 匿名さん]

都心３区って港区、千代田区、中央区でしょ。ブランドエリアといえるのは港区内陸と千代田区（台東区寄りを除く）かな。中央区は最近は妙に高いけど本来ブランドエリアではない。
自分の中ではいいと思うのは港区と渋谷区（3A、高輪～白金～広尾界隈）。＋品川区（五山）かな。

[1572: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。
都心の範囲の認識、それでほぼ間違いないです。

香港、シンガポールなどアジアの諸都市の不動産と東京の単価を比べるとき、国土の広さ、従い居住スペースの稀少さという観点から一概に言いきれない部分もありますが、床1000万円、2000万円が当たり前の世界都市ランキング上位5傑と比して尚「TOKYO」は割安として、ここ数年で1番のペースで値が上がりました。

決して割高ではないです。
これから世界都市の中の東京、という視点で都心不動産を見るべき時代です。
実需に拘って割高か割安かという時代ではなくなりました。（上記エリアのみ）

極端な二極化が進んでいきます。
現時点で床単価500万円を中古でも超えるマンションは、間違いないです。
（財閥系、ある程度の規模または低層なりの高級コンセプト、ロケーション）

今現在９割のマンションはダブつき気味の為、業界全体としては供給を絞っています。値下げ容認はせずに。

リーマン前と違うのは体力あるところ（財閥系、電鉄系、商社系、または時価総額1000億円以上のPBR2～3倍程度の体力を最低もつ企業以上）しか、一定規模以上の分譲マンションの供給はできていない為、逆に言えば、ディスカウントしてまで売却するほどの切迫性が資本力的にないので、需給調整にて対応。

今後も土地取得目線は落ちず、建設費も落ちません。
ロケーションについても新規開発用地は相対的に劣る立地の仕入れをせざるをえなくなります。建替法は現行法では大して効果はなく、簡単には進みません。

進んでもかなりの高値で供給されます、新規の方には。（地権者除く）
こちらを買われた方は良かったですね。

中長期的に土地取得目線や建設費が落ちる要因はないのです。
人口減、GDP自然減の日本において金融緩和に出口などありません。
永遠に緩和し続けるシナリオです。
（出口があるなら教えてください。）

移民政策はポピュリスト台頭懸念から思い切った策を取りずらいです。
従い、名目GDPをあげて政府債務を目減りさせつつ、緩和の注射を打ち続ける。

つまり、「人口、名目GDP、相続税」この3つのキーワードから導かれる答えはひとつです。

わかりますよね？

[1573: マンション掲示板さん]

最近は高過ぎて買う人少ないからなぁ

そんなに上がるって自信あるなら全財産突っ込んで買ってあげなよ笑。

[1574: 匿名さん]

財閥系の新宿の新築は昨年に比べて、わずかに値下がり始めました。これはデベも認めました。マンションは二極化していくのでしょうけど、高値安定の物件は限られそうです。海外と比べて東京が割安なのは認識しています。買い替えが難しい。ここは、台東区なのでやめました

[1575: 検討板ユーザーさん]

基本、マンションなんて住みたいときに買えばいいと思うけど
買うのが来年でも再来年でも良いなら、今は高すぎてつらいですね。

[1576: 匿名さん]

ここは、当初の予定価格から実際の販売価格は下げて販売されました。値上がりが続くのであれば、そんな調整いらなかったのでは？
1572の言うことに？と思ってしまったわ

[1577: 匿名さん]

>>1574 匿名さん

財閥系の新宿ったって、西新宿60の近くの築浅三菱タワマンは外国で新築商談会開いた過去がのらえもんブログに書かれてる。ケースは色々でしょ。

[1578: 匿名さん]

>>1571 匿名さん

高輪、白金、広尾、五山付近上空って、都心低空で飛行機が飛びそうなのを知らないのですか。

[1579: 匿名さん]

飛行機騒音の街、が金持ちの住むブランドエリアとして将来も存続できるのか、だね。こことは関係ないけど。

[1580: 匿名さん]

>>1578
知ってるよ。1571はそれを考慮してるわけではなく、現状でのよき都心。
飛行ルートをとりわけ意識したわけじゃないけど、自分は昨年五山の低層マンションを売って今回ここを契約したよ。

>>1576
東向きは下がってないでしょ。西向きは下がったのかな。

[1581: 入居予定]

>>1580 匿名

そもそも東天紅の持ち分もあるから、そんなに戸数は残ってないのではないでしょうか？
モデルルームには25まで余裕の夏休みのチラシが貼ってありました。北向の投資とか単身向けは若干残るかもですね。

五山地区からのお越し、とても良いと思います。
私の親も目黒や五反田までの坂がキツそうで、車を返上して浮いた駐車場代でタクシーに乗りまくってます…。
「山」は老後キツいですよ。そういう従来の価値観とかも変わるかもですね。
ちなみに豊洲とかの評価も自分には解りません(笑)

[1582: マンション検討中さん]

ポケモンの影響でしょうか？
夜中でも、人が沢山いて、お祭り騒ぎのようになっています。