Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端［旧：東京建物(Brillia)台東区池之端1丁目(東天紅跡)］

[購入検討中さん]

【売買】東天紅が上野本店を売却、東京建物に
（2013/01/28日経不動産マーケット情報）
中華レストランの運営を手がける東天紅（本社：台東区）は、
台東区池之端1丁目の上野本店を、隣接する東天紅平成ホールとともに
売却することを決めた。2012年12月、買い主の東京建物との間で、
譲渡に関する基本協定を締結した。価格や売却日程は未定だ。

～～～～～～～～～～～～～～～

表は上野公園、不忍池、に面し、裏は東大、
湯島駅、上野駅にも近く、良い立地だと思うが、
価格はどうなるか…‥

ブリリアタワー上野池之端
所在地：東京都台東区池之端一丁目7番3他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩4分 、東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩8分 、東京メトロ日比谷線 「上野」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「上野」駅 徒歩10分 、都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩8分
京成本線 「京成上野」駅 徒歩9分 、京浜東北線 「上野」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.21平米～127.96平米
売主・販売代理：東京建物　八重洲分室
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.10 管理担当】


[スムログ 関連記事]
【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/1091

[1493: 匿名さん]

第1期4次って登録は１日だけなんだね!
東は割高だったけど残りわずか。
2か月で8割弱売れれば、順調なんじゃないの？

この物件の様なペンシルタワマンは、免震との相性が良くないって聞いたけど、どうなの？

[1494: 匿名さん]

２０１６年６月の即日完売物件（５物件３２２戸）
　［１］グランドメゾン四谷　３期（終）（新宿区、２戸、平均６，２４０万円、平均３．５倍、最高５倍）
　［２］Brillia　Tower上野池之端　１期１・２次（台東区、２３８戸、平均９，６５６万円、平均１．９倍、最高９倍）
　［３］クレヴィア豊洲　１期１２～１４次（江東区、７戸、平均６，０２０万円、平均１倍、最高１倍）
　［４］プレミスト高尾サクラシティ　５期（八王子市、５５戸、平均３，８０７万円、平均１．１倍、最高５倍）
　［５］プラウド府中ステーションアリーナ　２期（終）（府中市、２０戸、平均７，３７５万円、平均１．２５倍、最高３倍）

平均1億弱で238戸完売、すごいね。
いやあ、買えてよかった。

[1495: 名無しさん]

>>1491 匿名さん
前に議論されてるけど
免震は搭状比の高い
本件には適さないので
制振構造が正解。
コスト的にも制振にすると
駆体、鉄筋量が増えるのでどっちもどっち。
間取り的には当然免震の方がいいけど
適さない耐震構造にしても意味ないし。

[1496: 名無しさん]

>>1490 匿名さん
支持層まで正しく杭が入ってれば
5メートルも50メートルも変わらない。
正しく施工されてるかの方が余程重要。
湾岸とか平気で60メートルとかあるし。
ここは地層的に液状化はなさそうなので
外構ぐちゃぐちゃになる心配もない。
もちろん、標高も低いし地盤も悪いだろうけど
冠水記録もないようなので
あまり心配する必要ない。

[1497: 匿名さん]

>>1495
っていう言い訳？をよく耳にするけど（素人なので実際のところは分からない）、
免震を最新技術としてガンガン煽って（他の構造をディスって）んのも他ならぬデベなんだよねｗ

一応専門知識のあると思われる人に「コストを度外視した最強の組み合わせは？」
って聞いたら「強固な地盤に免震、壁式構造の低層住宅」って言ってたけど正しいのかなぁ？

技術は常に進歩するし、震災の前後でのオール電化の扱いの差を目の当たりにすると、
何が最新で何が正しいのか、よく分からないよねｗ

[1498: 匿名さん]

>>1491 匿名さん

建築費の高騰って何を指していますか？
2015年1月ごろから建築資材などの費用は横ばいだと思っておりましたが。

[1499: 匿名さん]

>>1498
高い状態で横ばいなら高騰とは言わないってすごい理屈ですね(笑)

[1500: 匿名さん]

で、建築費って何を指してるの？

[1501: 名無しさん]

>>1498 匿名さん
実際にデベで開発してますが
ここ半年くらいは落ち着いてる感はありますが
そこまでは年率10％位は単価上がってる。
ここのところの建築コストの増は
ほとんど労務費。
建築物価指数みても上がってるけど
東京の実際の請負単価の増は
それ以上。
完全な売り手市場だから仕方ない。
平気で「それ以下なら出来ません、他社あたって下さい」って言われる、特に大手ゼネコンは。

[1502: 名無しさん]

>>1497 匿名さん
免震は適した建物に使えば
当然揺れ自体が大幅に減るので
圧倒的に被害が減るし当然いいに決まってる。
ただ、ここには適さないってだけの話で
難しくもなんともない。
オール電化は震災後色々言われたけど
実際に電気が止まったら実際は殆どのガス機器も使えないし（リモコン使えなきゃ風呂も沸かせない）
エコや災害復旧のスピード考えたら
オール電化の優位性は実は変わらない。

[1503: 匿名さん]

地盤の良くないところにこの形状の建物は怖いな、オール電化も今さら時代遅れじゃないの、、、と思ったんだけど。大丈夫なのかな・・。

因みに、今や「買い手相場」のようですよ、業界の認識は。少なくとも「売り手相場」と言えるような状態ではないと思います。でなければ、ここまで販売戸数が少なかったり在庫が急速に積み上がったりはしません・・。

[1504: 匿名さん]

1501さんの「売り手市場」の売り手はゼネコン、買い手はデベロッパー。
1503さんの「買い手相場」の買い手は消費者、売り手はデベロッパー。
どっちも間違ってはいない。とりたてて1503で言う意味がよくわからんけど。

[1505: 匿名さん]

そもそも、ここオール電化じゃなくてガスコンロですよ。ケチつけたいだけなら他所でどうぞ。

[1506: 1501]

>>1503 匿名さん
自分が書いたのは1504さんの通りだが、
都心タワーについて言えば
デベ-購入者間でも
圧倒的に売り手市場。
現在、山手線内OR徒歩圏でタワーは売り物殆どないし。
1期でこの物件もこれだけ売れてるのが証左。

[1507: 匿名さん]

ホームページ見ると第1期4次が11戸で、残り68戸は長～～い夏休み明けの販売。

[1508: 匿名さん]

東京建物が販売代理の千桜タワーは
10日前に第1期の一般抽選をして残り８戸のみ。
あっと言う間に抜かれてしまいましたね。

[1509: 匿名さん]

抽選後、重説会、手付金振り込み、契約　とあるからね（1～2週間かかる）。
そのあとはすぐにお盆休みになっちゃうから、5次が8月下旬というのはそんなもんだろうね。

[1510: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
定借と所有権の違いでは無いですか。日本人は所有権を好むと思います。

[1511: 匿名さん]

東向きじゃない部屋をどうさばくかが問題ですね。

そこまで魅力のある土地ではないので、これからが勝負だと思います。

[1512: 匿名さん]

>>1510
定借の千桜のほうが売れてるって話でしょ(笑)

[1513: 匿名さん]

・販売価格の違い　ここは平均で9600万円超、千桜は6000?7000?万ぐらい？で購入可能層が分厚い。
・販売総戸数の違い　ここは300戸超、千桜は200戸弱。絶対数ではここのほうが契約戸数はずっと多い。
てな感じ？

[1514: 匿名さん]

両方見学しましたが、個人的な判断では五分五分と判断しました。
Ｕの良い点：所有権、共用施設、仕様、眺望、公園
Ｃの良い点：定借なので販売価格が安い（→その後の地代は高い）、千代田区、交通の便、躯体（免震やスラブ厚など）

[1515: 匿名さん]

もう都内で残ってるタワーで、ここと同じくらいの価格帯なんて、血桜、ドトール、中央湊くらいしかないですからね。
一昔前に比べて、だいぶ選択肢が少なくなりましたね。

[1516: 匿名さん]

あ、あと定義的には豊洲もタワーですか。

[1517: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
北品川にもタワーできますね。

[1518: 匿名さん]

プライムパークス品川シーサイドも大型タワーやね。品川イーストなんとかも。住友の大崎複合タワー開発もあるし。

[1519: 匿名さん]

品川シーサイドはまだしも、大崎は凄く高そうですね。すみふだし。

でも今売り出し中って本当に選択肢少ないんですね。これならここも比較的早く売り切れるかもしれませんね。

[1520: 匿名さん]

東天紅無ければ南側買い。

[1521: 匿名さん]

東側低層階は不忍池はいつも見えますが隅田川の花火までは見えませんよね⁇何階以上なら見えますか⁇

[1522: ご近所さん]

おそらく池の周りの樹木が邪魔にならなければ、花火は見えますので、４階以上で見えますが、丸井等の上野のビルがあるので低層階は低い花火は良くは見えないです。ただ、高い花火、大きな花火は全部みえると思います。高い花火は池の前のベンチからでも見えますよ。

[1523: 匿名さん]

>>1522 ご近所さん

ありがとうございます。参考になりました。

[1524: 匿名さん]

ここは共用施設が充実していますね。
ゴルフの練習施設やフィットネス、タワーマンションの特徴を活かした
スカイテラスなどよく考えられていると思います。
スカイテラスは不忍池が見下ろせてさぞナイスビューではないでしょうか。
水上音楽堂のライブも見えそうです。

[1525: 匿名さん]

ゴルフの練習施設やフィットネスなんて、使われなくなって知らぬ間に閉鎖されるケースが多いけどね～

[1526: 匿名さん]

>>1524 匿名さん

どうでしょうねぇ、スカイテラスは最もいらない施設だなぁと思いましたけど。
ここに住んでも一度行ったらそれきりになりそう。ビューラウンジ（正式名称忘れた）からの眺めのが良さそうだし。

[1527: 匿名さん]

いらない施設ばっかりじゃ、ただ管理費と修繕費が嵩むだけじゃん・・・

[1528: 匿名さん]

あったほうがええやん

[1529: 匿名さん]

ごく一部の使う人にとっては、っていうことになちゃいますからね。無いほうがいいっていう意見のほうが多い気がする。

[1530: 1501]

>>1525 匿名さん
ゴルフの練習施設なんて
事例自体たいしてないけどね。
ここはシミュレーター入れてるから
メンテ代位十分利用料で取れると思うけど。
フィットネスも無償利用だから利用率も高そうだし、
フルメンテでも一世帯100円/月もしないでしょ。
そもそも共用施設の閉鎖って
3/4の総会特別決議必要だから
そんな簡単に実現できないよ。

[1531: 入居予定者]

使える使えないは別として、特定箇所に特定の人が居座るのは嫌なので、ロビー、屋上と2つのラウンジ、ゴルフブース、フィットネスでもあった方が人が分散されて良いと思います。
もともと池之端ゴルフ練習場の跡地隣の名残でしょうか？…強いゴルフ愛がある人の意をくんだプロジェクトだったんですね。

[1532: ご近所さん&入居予定さん]

そうですよね、今の東天紅の場所にゴルフ練習場がありました。このあたりは練習場がなくて、結構重宝してたのですが、東天紅の建て替え＆ブリリア建設に伴い、なくなってしまい、当時は東天紅そりゃないよと思った記憶あります。そこに6年後引っ越すとは。。今は千駄木のゴルフレッスンに行ってるの、個人的にはあってもなくても良いです。公平感を考えて、有料で置くなら、あっても良いかなとは思います。どんなもんか、1度は行ってみようと思います。

[1533: 匿名さん]

将来のお荷物でしょ

[1534: 匿名さん]

マンション買うのに、ゴルフ練習場経営リスクまで一緒に背負い込みたくは無いよね。

[1535: 匿名さん]

>>1534 匿名さん
リスクなんてないでしょ。
ホントに使われなくて
メンテ代も出ないなら
たかだか数百万の施設なんだから
決議して閉鎖するだけだし。
共用施設で言ったら機械式駐車場の方が
圧倒的に維持にも金掛かるし
見込みと利用率がズレたら管理会計への
負担が大きい。
それとこのマンションで言うと
金も取れない屋上のテラスに専用エレベーターつけてることの方が
断然勿体ないというか、収支的にはマイナス。
まあ、別にいいとは思うけど。

[1536: 匿名さん]

無駄の多いマンションですね・・

[1537: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

屋上へのエレベーターは、プレミアムフロアへの立ち入りを抑制するためなのかも。図面集を見て思いました。

確かに無駄ですけど、なにしろ「プレミアム」ですからね。

[1538: 匿名さん]

カネかけるところがズレてるような気がしますが。

[1539: 匿名さん]

>1525

共用部分の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。お荷物になっていらないと思っても、なくすハードルが高い。

[1540: 匿名さん]

一カ月ぐらい前の日経の記事にもあったけど、ラウンジは業者が住民から名義借りして利用して、婚活パーティを開催とか問題が多い。運用に関しての具体的な対策がないにもかかわらず、売る側は販売時に宣伝になるということで作っちゃう。系列の管理会社が管理してるんだから問題になることはわかってるのに、売った後のことは知らないってことなんだろうね。

[1541: 匿名さん]

いらない共用施設とは裏腹に、来客の自転車や子供用の自転車って置き場所がないから、エントランスや玄関前に放置されてまず問題になるんだけど、来客用駐輪場や子供用自転車置き場を設置するケースはほとんどない。ほとんど設置コストはかからないはずなんだけど、地味だから売りにはならないからね。

[1542: 1537です]

>>1538 匿名さん

私もそう思いますが、スーペリア購入者の優越感を刺激するためだったのかも。
ウチはスーペリアなのであくまで想像ですけどね(^^)