グランドメゾン東灘森北町ってどうですか？

[匿名さん]

グランドメゾン東灘森北町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区森北町1丁目22番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「甲南山手」駅 徒歩3分
阪急神戸本線 「芦屋川」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋S～3LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。※Nは納戸です。
面積：62.54平米～104.78平米
売主：積水ハウス　大阪マンション事業部

物件URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/morikita/
施工会社：安藤建設(株)　大阪支店
管理会社：積和管理関西(株)

☆タイトルおよび本文から（仮称）を削除し、物件URLを追加しました。2013.3.13 管理担当

[1: 購入検討中さん]

なかなか出ないエリアで駅近。
期待大ですね。
でも高いだろうな。

[2: 購入検討中さん]

近くの中古マンションの相場から考えると80平米でも5000万以上？もっと高い？

[3: 購入検討中さん]

80平米5000万は微妙では。
何とか5900万とかで低層階はあるかもしれないけど

[4: 匿名さん]

又勘違い積水のGM価格かな
いつまでも売られて近隣迷惑だろう

[5: 匿名さん]

近くで言えば、ユニハイムも竣工よりかなり前に完売しましたしね。人気ながら新築の出にくいエリアで強気な価格ですかね。

[6: 匿名さん]

駅近はいいんですけど、一応線路沿いですし、山手幹線との距離も近い、あまりも勘違い価格設定したらまだ売れ残りになりますよ。

線路のことを考えて、北側が内廊下になるのかな？　外廊下だとすごくうるさくなりそうだ...

[8: 購入検討中さん]

間違えました　公団住宅は東側にあります。
岡本や芦屋市と違って、甲南山手駅周辺は少しごちゃついている感じがして、岡本のジェイグランの売れ残りより高いと売れない気がします。
お店も少ないし・・

[9: 匿名さん]

5階建てで29戸なんですね。
1LDKからあるようなのでどのようなマンションデザインになるのか興味があります。
100㎡越えの部屋はやはりお高いんでしょうね…。
公団は将来的に建て替わる予定などはあるのでしょうか？

[10: 匿名さん]

南側はどんな感じでしょうか？

[11: 土地勘無しさん]

ワコーレ御影ハウスってどうでしょうか？
この辺りは、ワコーレの小規模マンションがあちこち出来ていますが、実際のの評判はどうなのでしょうか。

[12: 物件比較中さん]

なぜ他所のことをここで・・

[13: 匿名]

ユニハイムは南側のベランダ・リビング側に線路があり、日当たり抜群でしたね。中高層なら全然問題なかったかと。
防音もできていてなかなか良かったと思います。グランドメゾンの場合、南側に建物や幹線がありますがどんな設計にするのかな。 北側にはすぐ阪急が走ってて傾斜になってるし。 価格はユニハイムより駅近、ブランド力ありということで少し高くなる程度かと思いますね。

[14: 匿名さん]

ここなら多分ユニハイムよりかなり高くなるじゃないですか？

ここも線路沿いですけど、一応北側だし、直接山幹に面している訳でもないし、駅から三分といのもユニハイムよりかなり魅力的ですね。

別にここがそんなにいいマンションを言っている訳じゃないが、単純にこの物件の条件がユニハイムよりずっといいと思っています。

[15: 匿名さん]

グランドメゾンってどれも高いイメージあります。
グレードの高い物を使ってるっぽいので高いのもうなずけますが。
ただこの立地で高級感をあまり全面に出されても何か違うような気がします。

[16: 匿名さん]

ここの売りは高級感より駅近ぽいですね。まあ無理やりネガティブに考えれば山幹渡らなきゃ？と北側線路くらいですもんね。
当たり前ですが、眺望は期待できないので、その分室内高級仕様でカバーなんですかね？ただ1LDKからで4LDKなしっていうのがどんなデザインにするのか興味あります。

[17: 匿名さん]

公式HPの周辺環境に森公園、清水公園と書いてあるのですが、子供たちが遊べるような公園でしょうか？

[18: 匿名さん]

森公園って多分池がある公園だった気がします。
あまり遊ぶスペースはなかったような。

[19: 匿名さん]

マンション名は仮称が取れたみたいですね。
物件概要だとグランドメゾン東灘森北町になってました。
こちらは住人層が多様になりそうです。
駅近なので1LDKは人の入れ替わりが多いのかなと思ってしまったり。
小規模マンションなのでちょっと気になります。
駅は学生さんが多く利用されるのでしょうね。

[20: 匿名]

近くにスーパーはありますでしょうか？

[21: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[22: 匿名]

そうなんですね。 ありがとうございます。

[23: 契約済みさん]

周辺環境については、これから土地があけばメジャーなコンビニなんかも増えないですかね。
芦屋、本山あたりと比べると、山手幹線の全面開通からの歴史が浅いので幹線道路沿いの
店舗もまだまだ少ないように思います。
開通前は神戸方面から来る車も、甲南山手まで来ることなく高架を下って2号線へ迂回してましたからね。
その先に商業施設作っても、集客力がなかったから企画もすすまなかったでしょうね。

[24: 買い換え検討中]

２３です。すみません。買い換え検討中選択したつもりが契約済みになってました。

[25: 匿名さん]

これから商業施設が出来る可能性は低いだろうね。
セルバのユニクロもおそらく撤退するのでは？
大型マンションでも出来ない限り土地もないし大型スーパーですら無理だろうね。
関西スーパーも微妙だから車でライフに行って買いだめするのが一番では？
便利と不便は背中合わせだね。

[26: 匿名さん]

確かに空き地が出ても宅地になりそうだし、商業施設はないかな。せめて駅北側にメジャーなコンビニでも出来ればありがたい。
あとは本山のように、山幹沿いにカフェでもできればなぁ。

[27: サラリーマンさん]

安藤建設ってどうなの？突貫工事とか大丈夫なのかね？

[28: 匿名さん]

建設会社ももちろんだけど、完成時期が年度末ってのが、スケジュールに予定をもたないと突貫になる要因ではあるね。

[29: 物件比較中さん]

何も話題がないけどイマイチなの？
誰か情報を・・・。

[30: 匿名さん]

ほとんど未定で、わからないですね
スーパーも近くにはないみたいですしあるとしても駅の反対側になるんですね
学校も遠いみたいですし子供さんがいる家族とかは、駄目ですね
かなり価格を安くしないと売れないと思います。

[31: 匿名さん]

いいえ、この辺は高いでしょう。
セルバは駅の向こう側だが、ここから歩いて4分だけで着きます。結構近いが、品揃いはあまりよくないです。

でも甲南山手は大阪や三宮に出るのに結構便利な駅、両方20分以内着けますし、阪急も一応徒歩圏内。


この辺最近分譲したマンションといえばユニハイムとプラウド三条町、ユニハイムは線路沿いで結構な値段にもかかわらず早期完売。　　

プラウドは印象的に坪240くらいで早期完売しました。

[32: 購入検討中さん]

ユニハイムは学区がいいからね。
線路沿いでも買うんだろうな。
この学区にはなかなかマンション建たないしユニハイムより西へ行くと値段がハネ上がりますから。
サラリーマンでも出せる範囲のマンションだったってことでしょ。

[33: 匿名さん]

ユニハイムは確か本山第三小学校ですよね。第二小ほどいいじやないが結構評判もいいらしいですね。

ここも本山第三小学校ですから、人気は集まるでしょう。

[34: 匿名さん]

本山中のことでしょ？
小学校の差はあまりないが中学校はかなりの差があるのでは？

[35: 匿名さん]

本山中は、評判はいいですがその分成績のいい子が多くいて競争率が高く
逆にいい高校を目指そうとしても相当良い成績でないと受験希望しても
駄目な場合があるそうです。

[36: 購入検討中さん]

現場に行って来ました。

東西に細長い敷地です。

物件の北側は、直接阪急に接していると思いきや、

マンション等がありますので、騒音はカットされると思います。

一方、南側も、山幹には直接面しておらず、３階建くらいのビルがワンクッションとなっています。


ただ、南北に立つ建物と当該物件は非常に接近するため、３階位までは、圧迫感を受けるのではないかと思いますし、

日当たりは望めないと思います。

５階だったら良いかもしれませんね。

[37: 購入検討中さん]

つまり騒音はまだ多少くらいあるけど、思ったより静かということですね。

駅から3分という立地なら結構いい感じだと思いますが．．．やはり価格は高くなるでしょうか。

[38: 購入検討中さん]

六甲アイランドのGMはすでに値段が決まっているのに、こちらは未定のままなのはなぜなのでしょうか？

[39: 匿名]

少しでも高く売りたいから資料請求の状況などを考えギリギリまで価格設定しないのでしょう。

[40: 購入検討中さん]

甲南大学の山側で、現在、工事をしています。

更地の状態なので、何が出来るのかよく判りませんが、マンションが出来そうな感じもします。

ご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい。


あと、岡本２丁目、岡本橋の西側、山幹に面したところ（以前、三井系の社宅だったかな？）も、

現在更地になって、工事しています。

これは、商業ビルではないかと思いますが、何か情報あれば、教えて下さい。

[41: 購入検討中さん]

隣に市住があるので価格はプラウド三条ほど高くはないのでは？と思っています。
駅近、JR北側という立地なので、即完売でしょうね。

ただ資料請求して見たところプランもいろいろありそうですが、７０平米台が中心っぽいですね。
ファミリーには少し狭いかな～という気もしますが、購入希望層は、どうなんでしょう？

[42: 購入検討中さん]

ファミリーでしょうね。
70平米までコンパクトにしないと購買意欲に欠けるマンションになってしまいますから仕方ないのでは？
高額出せる人はこの立地は選ばないでしょうから。

[43: 匿名さん]

プラウド三条は坪240くらいですから、ここは210～220くらいかな？

プラウド三条は閑静なところにあって、眺望もいいみたいですから高い。

[44: 匿名さん]

駅まで徒歩3分の立地は、駅近マンションですね。
駅周辺は、買い物や病院なども充実しているようですから
良いですよね。
5階のマンションでこじんまりしたマンションのようですが
間取りやその他の情報が少ないので、もう少し情報が欲しいです。
駅近マンションなので気になります。

[45: 購入検討中さん]

駅は確かに近いけど、仮に駅が関係なかったら・・・迷います。

[46: 匿名さん]

駅近くで間取りが1LDKから3LDKということは単身からファミリーまでいろいろな住民層になるのでは？

買い物は駅を越えていかないといけないようですね。
駅近とはいえちょっと残念な感じがします。
その分静かな環境なのかもしれませんが。

[47: 購入検討中さん]

>45さん
「仮に駅が関係なかったら」ってどういう意味ですか？

ここは立地は良いのですが、間取りが少し残念です。。。
もう少し角部屋の多い作りなら最高だと思いますが、
高さ制限のせいで難しいのかもしれませんね。

[48: 周辺住民さん]

>46さん

買い物は駅の南側だが、マンションから直線行けば駅を横断するトンネルがあって便利ですよ。セルバまでも3.4分くらいしかかかりません。　

とはいえ、セルバのスーパーの品揃えはあまりよくない．．．

[49: 匿名さん]

自転車で行ける距離でお勧めのスーパーとかありますか？
1LDKはBタイプのみなのでしょうか。サービスルームがあるのでで実質2LDKなんですね。

間取りはいわゆる田の字型ではなく個性のあるタイプですね。
家具は置きやすそうです。
設備仕様がまだ公式サイトに載ってませんがどんなものでしたでしょうか。

[50: 周辺住民さん]

二号線沿いのライフは結構お勧めです。

うちは山手の方に住んでいるから自転車がキツイのでいつも車で行ってるが、ここだとライフまでフラットなので自転車で気楽に行けると思います。

[51: 匿名さん]

No.49さん
物件からライフと同じ距離ぐらいで反対方向にあるビーコックストアは
会員になると1回200円会員にならなくても300円で2000円以上お買い物したら
当日に自宅まで配達してくれるサービスがあるので自転車で行って帰りは
重たい荷物もたずに帰れますし210円お買い上げで1ポイントつくカードも
永年無料ですからおすすめです。

[52: 匿名]

ギャラリー行った方いらっしゃいますか？
モデルルームが無いとのことですが、イメージわきましたか？
あと、お手頃な価格帯はありましたか？

[54: マンション投資家さん]

53さんは利回りをどの位で考えていますか？

[56: マンション投資家さん]

>>55
私はバブル生き残りで、当時のアブク銭で運用しています。
私の経験で言うと、経験の少ない人の超楽観的なのには驚かされます。
今の不動産価格は超低金利に支えられたものでいずれ崩れます。
新築での投資は無謀ですよ、中古の条件のいい物に限定すべきです（いい物件は水面下で終わり、レインズ登録物件はカスが多い）
今は、超低金利のため実需、仮儒共に高値買いが横行していて。いい環境ではないですよ。
無理をしないようにね。　昔、私が坪７００万で売った土地は今は１００万位になってます。
オランダのチューリップ相場で語られる如く歴史は繰り返すですよ。

現金買いの私でも慎重なのですから、くれぐれも慎重に。

[59: 56]

＞＞58
人それぞれ資金の性格が違いますので、一概には言えませんが、私は良いものがあれば今日でも買うが
無ければ十年経っても買わないと云う事です。
因みに、去年７月に岡本の中古マンション（ファミリー）購入以来、買えてません。
マンションで儲けようという気は全く無く、資産の目減りのピッチを減らしたい程度の動機です。
私の場合、株、債券、不動産、現金、のバランス上、現金が多すぎると思っるからです。
本当は金が有力だと思いますが、インカムがないので面白くありません。

貴方へのアドバイスとして、
　1今は明らかに割高圏
　2新築は投資効率が極めて悪い。
　3自分がどう思うか？ではなく他人がどう思うか？を考えよ。
　4［人の行く裏に道あり花の山」

真剣にこの物件を検討されてる方々に、関係のないカキコミをした事をお詫び致します。
申し訳有りません。

[61: 購入検討中さん]

新築で賃貸出して儲かる物件なんて、ありまっか？

[63: 購入検討中さん]

なかなか新しい情報は出てきませんね。
御影のジークレフとこちらなら、どちらが格が上なんでしょうか？

[64: 匿名さん]

こっちのほうが格上でしょう。立地的にも、ブランド的にも。

こっちの間取りは結構良いし、内廊下だし、デサインも結構高級感ある。

値付けはかなり高くなる予感です。　

[65: 匿名さん]

ジーグレフと比較なんて…
全く違う価格帯になると思いますが。

[66: 匿名さん]

駅に近いですし、周りの環境が良いのですよね。
生活するのに環境が整っているので興味あります。

[68: 匿名さん]

甲南山手は結構新しい駅ですから、寂しさを感じるのは無理もない。駅北側はまともに買い物できる施設もないので、この点ではマイナスになりますね、

が、環境は申し分ない、駅も使い勝手がいい、三宮も梅田も20分以内で行けます。特に梅田方面は芦屋で新快速に乗り換えられるから便利（帰りも同じ、JRの緩急接続はすばらしいので）

[70: 匿名さん]

セルバのとこにあった。
駅南側だけどね。

[72: 匿名さん]

懐かしい！
森市場あったあった。
全く面影ないけど森市場にあった店がセルバ建設の条件で地下に移転したような気がします。
まだあるのかな？

[74: 匿名さん]

内廊下は高級なマンションって思いますよね。
外観もお洒落ですし、環境も良い場所だと
思うので興味ある物件です。

[75: 匿名さん]

内廊下ってエアコンついてるのでしょうか？

[77: 購入検討中さん]

内廊下に空調ですか？
それは管理費が高くなりますな～

[78: 匿名さん]

多分換気システムが付いているだけで空調はついてないじゃないですか？　こっちのほうが管理費が少なく済めるし。

[79: 匿名さん]

空調無ければ夏は廊下が暑いかもしれませんね。

[81: 購入検討中さん]

管理費はユニハイムと同程度と聞きました。
ユニハイムっていくらくらいなんですかね？

[82: 匿名さん]

デザインいいですね！最近の阪神間では上位に来ると思います。
後は8000万ぐらいなら買いですね

[84: 物件比較中さん]

その人絶対買わんでしょ。
なんの仕事してるんですかね？

[85: 匿名さん]

今まではうち廊下=高級マンションだったのでエアコンはついてましたが、最近は普通のマンションレベルでもうち廊下なのでさすがに無理でしょう。
もし各階にエアコンが付くと管理費はかなり上がるでしょうから。

[89: 匿名さん]

駅は近いですが線路脇なのと遠くはありませんが駅反対側に行かないとショッピング
出来る場所がないのは物件価格が高ければ考えてしまう要素ではあります。
子供もいるので小学校とか中学校が遠いのも気になりますね
電車利用が2路線選べるのはいいと思います。
8000万前後となると無理ですね

[90: 匿名さん]

甲南山手で8000万なら一戸建て買うでしょ
ちゃんと周辺の土地の価格把握した方がいいですよ
恥ずかしいです

[92: 購入検討中さん]

部屋の広さにもよりますが、８０００万はないと思います。
甲南山手で８０００万なら駅近で一戸建てを買えますよね。

[93: 匿名さん]

プレミアム部屋なら8000万円はありえると思いますが、普通の70～80台平米部屋なら5000万円からくらいじゃないですかね。

[94: 匿名]

物件概要に予定価格出てますよ？

[96: 物件比較中さん]

62.91㎡ ～ 106.35㎡
3,400万円台（予定） ～ 7,300万円台（予定）
とのことですね。安くない？？

[98: 匿名さん]

駅から3分にしては安いほうじゃないですか？（そこまで安いとは言わないが）　後ろのプラウド三条町の一番広い部屋は確か9000万円強まで行ったと思う。

多分線路沿いと山手幹線がすぐ前にあるのことを考えてこのくらいの価格にしたじゃないですか。

[100: 匿名]

早期完売フラグが立ちましたね。販売日当日に並ぶ人もいるんでしょうね。