ローンについて

[購入検討中さん]

非常に基本的な質問でお恥ずかしいのですが、教えてください。
新規に土地を購入してそこに建物を建設する場合、先に土地購入のための短期のローンを組み、建物が完成した後に土地+建物の借り入れを行い土地購入ローンを返済するものと思っていました。
この場合土地購入の借り入れと建物が完成したときの借り入れはどのようにするのですか？
先に土地へ抵当権が設定されるので、土地購入用のローンを組んだ会社で必ず建物用のローンを組むのでしょうか？
それとも、土地は短期固定のローン会社・銀行で、建物は違う会社のフラット35(例えばSBI、楽天)や別の銀行の長期ローンを組むことは出来るのでしょうか？抵当権が第一位に設定し直して別会社に借り入れることは出来るのでしょうか？

[2: ｐ]

住宅ローンは国家ぐるみの詐欺です。35年間払い続けると借りた金額の倍支払う事になる。
35年後の日本は誰にもわからないし、今は3年5年10年先もわからない。
住宅ローンは最長20年にするべきですね。金利が2％台ですが、この金利利息計算の詳細が
どこの銀行も不明であり、元本が後回しとなり利息先取り方式の返済は疑問があります。
競売市場は今後また成長すると感じます。バブル崩壊後競売市場が賑わいを見せましたが
今、新築マンションを購入した顧客が住宅ローン事故にあう可能性が高いと感じます。
100％ローンで低額物件を低所得者・中間所得者が購入。私は現在41歳ですが、私の同級生
知り合いで昨年から今年にかけて3人ほど競売にかけれ自己破産した人にあっています。

土地は元々国家のものであり私有財産を認めた日本で自由競争の中土地の取引が活発になり
ましたが、その土地建物を長期のローンで購入し、また利息まで支払わなければならない仕組み
であり、賃貸では他人の物件を借りる為、使用制約があり賃料は捨て金・保証人が必要等々です。

もっと国や都道府県・市町村が優良な賃貸住宅建設を行なうべきだと思います。民間は営利が絡む為
官がもっと住宅建設を前向きに取り組むべきだったと思います。
税金を、無用な道路建設等に使わず住宅建設にもっと力を注ぐべきなんじゃないかと思います。

住宅ローンはなくすべき融資形態だと感じます。35年返済の住宅ローンは廃止にして、もっと期間の
短い返済にし、利息は借入金の20％位にするべきだと思います。
これでは不幸な人が今後増加し、国家の危機を招くと感じます。

[4: 匿名さん]

↑あなたは大きな誤解をしていますので、暇なので答えておきます。
土地の値段とは、その土地の売り手と買い手の折り合い、ということです。
例えば渋谷の一等地に５０坪の空き地ができて売りに出された場合、
それが１００万円なら買い手は無数にあるので１対１の取引はできないでしょう。
この場合、じゃいくらなら買うの？となって５億円で買い手が１名になって取引が
成立すれば、それがその土地の値段なのです。
住宅ローンについてもいくつか誤解があるみたいです。元本は後回しでなく金利と
同時に支払ってますね。これで少しずつ借りた金（元金）が減っていくわけです。
本来、サラリーマンは江戸時代の長屋暮らしの町人と同じで資産階級ではないので
家など建てれないはずなんです。それを可能にしたのが３５年ローンというわけです。
最後に、住宅ローンは無理のない計画にするべきです。ひとつの銀行で断られた人は
かなり危機感をもって返済していった方がいいでしょうね。あなたの友達で自己破産した
人たちはバブル期に舞い上がって高額な物件を買ってしまった人たちなのでしょう。
とてもかわいそうですが、私たちによい教訓を残しますので、破産の経緯をもう少し
詳しく書いて頂けないでしょうか？

[5: 匿名さん]

供に自営業者で代表取締役社長として社員を数十名雇い会社・レストラン等
を運営していた方です。一気に収入がブレイク。一時期年収が3,000万円とも
5,000万円ともあったそうです。がしかし収入のブレイクはそう長く続きません。
会社内部の社員の反乱に合い、倒産寸前まで追い込まれたそうです。
住宅ローンは自営業者であれば決算書3期分と納税証明書ですが、購入時と競売時
では、雲泥の差があったそうです。

全て3人とも自営業者会社経営者となりますが、銀行の保証会社が融資の審理を下す
訳ですけど、破産した3人の業種は供に不況その他とはそれ程関係のない業種です。
　今大企業の不正が公になり、一気に会社が破綻合併の危機にさらされるなどあります。
大企業の社員は、マイホームを購入する際に、勤務先の信用を元に借入れを起こす訳です
が、日本の社会自体が不安定で、昔のような住宅双六は遠い昔の物語に過ぎず、今は堅い
勤め人でも将来なにがあるかわからない世の中です。　保険等に加入はするのだろけど、やはり
今後の日本の社会情勢は不安定さ否めないと思います。

100％融資で3,000万円の新築マンションを購入して、今後自分の職業がどう転換して行くか
は誰にもわかりません。中には早期に返済をする方もいると思いますが、今後金利が上昇すれば
住宅ローン破綻する人は増加すると感じます。

住宅は人の生活の舞台となり、基本的に返済に追われるものではないと思います。
会社を経営して返済に追われる等の事はいたし方ないとして、家族で子供を育てるのに
必要な家を35年の長期で返済するのは、国家の陰謀であると感じます。
自宅用の家は、国家建設においてする事業であると思います。民間任せでは無く、官が良
質賃貸住宅を沢山建設する事が必要だったと思います。今後少子化が加速して、労働力の源
となり国の将来を背負う子供の環境整備・住宅供給は事業者と組んで国家的事業とするべきです。
若年者の虐めや自殺は、社会の歪であり、この長期に渡る住宅ローンも社会の歪を築き上げている
ひとつと思います。
　私の考えは住宅ローンは20年で金利計算の見直しが必要だと思います。
自己破産した人は子供が3人が1人・子供が2人が2人と全て妻子持ちです。
結局、別居・子供は祖父母が面倒みるなど、子供の生活環境が悪化すると感じずに
はいられません。中には生き別れとなるケースもあります。

早期に住宅ローンの大改革が必要です。国も借金だらけ個人も借金だらけでは
将来本当にこの国家はどうなるのか感じずにはいられません。

[6: 匿名さん]

土地と建物を購入する際は、土地建物供に共同担保目録というものを作成します。
略称して共担といいます。土地の決済資金と建物の決済資金は通常同一金融機関
から借入れを起こし、土地が三菱ＵＦＪで建物がソニー銀行となる事はありません。

土地購入の際目的を記載します。使用目的に従い銀行の保証会社が融資の決定を行なう
のですが、その際建物の仮設計図が必要となります。その土地にどのようなプランの
建物が入り、概算でどれ位の建築費用がかかるのか試算するのです。
トータルで土地建物合計でいくらとかという計算をして、融資に必要な書類を提出します。

土地は購入できたけど建物部分が金額に加わると返済が難しいと判断されれば融資は下りません。
土地を購入する場合は、殆どが現金で買う人です。または土地代金の50％以上は頭金を持っていないとローン審査は厳しいと思います。

建売りとか新築マンションが売れるのは、事業者が予めプランを入れ、小額の頭金で購入をする事
を可能とした為です。　自己資金がない方は土地購入をして自宅を建てるのは厳しいと思います。
銀行は、債権を保全する為に、同一の敷地内に共同担保を設定する事が絶対条件です。

[7: 匿名さん]

↑よくわかりませんが、現金でなくとも
建物と土地を合わせた金額でローン審査して
ＯＫならば融資されるはずですよ。
土地と建物両方を抵当にとるのはローンが払えなくなったとき
どちらかだけ抵当を実行するのはできないからでしょう。
例えば銀行が建物だけ売却しようとしても
買う人はいないでしょう。

[8: ｐ]

小額の頭金での購入する場合は、土地を購入して1年以内か半年以内に
建物建築確認書が必要になります。
土地を寝かしておいてしばらく駐車場にして数年後に家を建て
る場合には土地購入資金は土地の購入資金の住宅ローンの適用はありません。

基本的に同一敷地内で同一名義の土地建物を購入する場合の住宅ローン
は共同担保が大原則です。仮に3行からお金を借りて決済した場合、1番
抵当権から3番抵当権まで土地建物に共同担保目録を設定します。

余り金融機関同士、債権の保全措置が煩雑にならないようにする為です。

[9: ｐ]

小額の頭金で土地購入から建物を建てる場合には、土地購入から建物建築まで
タイムラグが発生するなど、住んでいないのに返済が発生する場合があります。
頭金が少ない方が企画品（建売りとか）でない物件を購入する場合は収入の属
性がよくないと難しいですね。

ちなみに購入検討中さんはどこら辺の物件を購入される予定で御座いますか？
金額にもよりけりです。例えば港・渋谷・目黒・世田谷・太田当たりですと金
土地が高いので、土地購入後に建物新築はかなりの自己資金が必要となります。

[10: 匿名さん]

＞購入検討中さん
＞新規に土地を購入してそこに建物を建設する場合、先に土地購入のため
＞の短期のローンを組み、建物が完成した後に土地+建物の借り入れを行い
＞土地購入ローンを返済するものと思っていました。
　いえ、そうとは限りません。例えば自分は、土地の購入時に、住宅用土地
および建物取得用ローンを30年ローンで組みました。土地代金の9割をローン契約
しました。土地購入時には、そのうち8割が実行されました。建物登記後、残りの
2割が実行されました。また、建築請負契約にあたり、銀行以外に、財形ローンも
利用しました。
＞先に土地へ抵当権が設定されるので、土地購入用のローンを組んだ会社で必ず
＞建物用のローンを組むのでしょうか？
　公庫（フラット３５）や財住金、地方公共団体のローンが第一位抵当権となり、
銀行が第二位抵当権となることも甘んじてくれます。しかし、ある銀行が第一位
抵当権と成った場合、別の銀行が第二位抵当権で甘んじてはくれません。つまり、
質問に答えると、銀行のみを利用する場合、土地資金も建物資金も1つの会社でお
世話になる必要があります。

＞土地は短期固定のローン会社・銀行で、建物は違う会社のフラット35(例えばSBI、
＞楽天)や別の銀行の長期ローンを組むことは出来るのでしょうか？
　多分、可能だと思います。ただ、土地を借りる際に利用する銀行は、フラット３５
を扱っていないところの方が、言い出しやすいでしょうね。

＞抵当権が第一位に設定し直して別会社に借り入れることは出来るのでしょうか？
　わかんない。SBIや楽天に聴いてみるといいよ。

[11: 匿名]

金に悩まされて心が病んでしまったのか？
支離滅裂だし

[12: 匿名はん]

このような方が裁判を起こすと大変なんだよな。
同じことを何度も主張してくるので
その都度反論しないといけないし。
異常に裁判期間が長くなってしまうんですね。
訴訟経験の方がおられたら、こんな場合どう対処しますか？

[13: 匿名さん]

最近この世から住宅ローンが無くな
ればいいなと思います。
個人も借金・国も借金・市町村も借金。
借金がない世界へ行きたいですね。

[14: 娘っこ]

楽天モーゲージ ２．７６１％
融資手数料　融資額×0.95%
で一番安そうです。
こないだ申し込みをネットからしてみました。

[15: 匿名さん]

先に土地を取得し、後から建物を建てました。
スレ主さんと同じように考えていましたので、一番金利の安い銀行で短期で土地の代金を借りました。（頭金を3000万入れ、残り1000万円を借りました）
その際、フラット35のような公的なものであれば、建物分を借りても良いが、他銀行ではダメとのことでした。とりあえず建物が建った後で借りなおせば良いだろうと簡単に思っていたのですが…。

ほとんどの業者は建物が出来上がるまでの間に、着工金や中間金といったものが必要になります。
総額の最低でも半分以上支払わなくてはなりません。しかし、建物のローンは抵当権の設定と同時に融資されますので、建物完成までお金はおりません。そこで手元に現金がない場合は、つなぎ融資が必要になります。
またどこの銀行も土地と建物両方に第一位の抵当権を設定することが条件ですので、土地と建物を別々の銀行で借りるのは不可能でしょう。最初に借りる銀行では、建物が建った時に建物にも抵当権を設定するという条件で住宅ローンが組めますが、それを借り直す場合も建物が建った後です。
最初に借りる時に頭金を入れずに、建築中に必要なお金を手元に残すことをおすすめします。

[16: 匿名さん]

>>13
どこでも勝手に逝け。
借金とは、本来非常に有用なものだ。
借金に自分が使われてどおする。