ヴィークコート徳川町ってどうですか？

[匿名さん]

ヴィークコート徳川町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：名古屋市東区徳川町二丁目1102、1103、1104、1105番（地番）
交通：名鉄瀬戸線「森下」駅徒歩9分、基幹バス「山口町」停徒歩5分
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：74.36㎡～110.63㎡
公式URL：http://vc-tokugawa.com/
売主：清水総合開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[551: 匿名さん]

そうです！長谷工さんは最高です！

[552: 匿名さん]

週刊東洋経済
本当に頼れる管理会社ランキング
１位：長谷工

[553: 匿名さん]

>529さん

ご指摘の通り、部屋の中に斜めの梁が通ります。
Ｃ D EのリビングとFの北部屋は特に大きく梁が通りますが、その分 下がり天井を大きくとっているので斜めに通っていることはわかりません。

[554: 匿名さん]

約１メートルの巨大な下がり天井？

[555: 匿名]

天井の低いのは重苦しくて良くないね

[556: 銀行関係者さん]

長谷工株最近上がってきた。市場は良く観てるねえ。

[557: ＯＬさん]

それ、会社の実績が上がってるってこと?
工事の内容の評価が良くなってるってこと?

[558: 銀行関係者さん]

多分、両方だね。

[559: 匿名さん]

タイミング良く銀行関係者とＯＬさんが掛け合っていますね。
今は東北の復興需要と東京オリンピックとで、建築業界は軒並み株価が上昇中。東京や東北に需要があるのでそちらに施工業者が流れて、普通は利益のあまりでないマンション建築の施工業者が不足しています。
ですから、マンション専業で、土地持ち込みによる特命受注という高利益のビジネスモデルをもつ長谷工は、ここのようなマンション作り続けて東京オリンピックまでは仕事があるでしょう。施工だけが長谷工で、設計と監理が別であれば、土地持ち込みによる特命受注の物件ではありません。

[560: OL]

私、銀行関係者とつるんでいませんよ。本当に最近長谷工が良くなったという話をあちこちで耳にするんです。

[561: 匿名さん]

土地という餌に喰いついてくれるデベさんと長谷工仕様でも買ってくれる購入者のおかけです。
ちゃんと業績は改善したらしいですよ。

[562: 匿名さん]

長谷工の土地持ち込みの特命受注の物件が、どのくらい素晴らしいマンションか実際に見学に行くのはどうでしょう？

[563: 匿名さん]

長谷工のテクニックがいっぱい詰まってるから、あらかじめ勉強して見学に行ってくださいね

[564: 匿名さん]

>557
長谷工は1400億円の優先株の処理がすべて終わった
それで評価が上がってる
暖cer‐Rの商品化、楽天と業務提携、管理代行業を分社化、中期経営計画も右肩

[565: 匿名さん]

マンションコミュニティで、設計が長谷工コーポレーション の物件の多くが設計企業名を表示しないのは何故かな？
近くのパークホームズ徳川も、設計は長谷工だが表示されていない.

[566: 匿名さん]

私は設計者より設計の方が重要です

[567: 匿名さん]

マンションは設計＞施工＞＞＞＞＞＞販売ですね

姉歯事件や鹿島の欠陥工事を思い出す

[568: 匿名さん]

この数年の長谷工設計の実績は凄いね
大手からも信用されている証拠ですよ
最近の物件で悪い話は全く聞かないから

[569: 匿名さん]

たしかに長谷工は問題とかそういうのないね

[570: 匿名さん]

マンション建設の地形や地盤は千差万別。だから施工経験の少ない大手が手を出してミスをする。長谷工はケーススタディが豊富で実績から事例に事欠かない。それが大きなミスをしない理由かもしれないね。

[571: 匿名]

おっ、ここは長谷工優勢ですねぇ

[572: 匿名さん]

どちらかと言えば「長谷工かぁ…」みたいな言われ方をされがちだけど
私も悪くないんじゃないの?とか思います
直床とかそういうのはあるんだけど
ここも直床なんですよね
リフォームしにくいって言いますがそうなんですか？？
あと床暖を付けると段差が出来てしまうとか。

[573: 匿名さん]

直床（じかゆか）でも十分なコンクリの厚み＝重さがあれば遮音性は二重床と同じです
というか重い振動音はコンクリの重さで決まりますので二重にするとかは意味がない
軽い振動音＝生活音はL45等級もあれば差がありません
直床は床下の配管周りの修繕がちょっとめんどくさいことを除けば、
コスト削減で販売価格を抑える、天井高を上げるなどメリットがあります
マンション板の迷信の一つですね

長谷工仕様で本当に無駄なものは「二重壁」
無意味だー

[574: 匿名さん]

二重床だと45m14階建て、直床にすれば45m15階建てとか多い
天井高が高い割に階高は低くなるけど、住人は天井が高いんで快適
業者にとっても1階増やして戸数を増やせるし、1戸あたりの価格はその分割安に

[575: 匿名さん]

天井高3m以上の高級仕様にすればその分、階数が減って1戸当たりの販売価格も上がる
設計会社も限られた中でいろいろ考えてるわけです

[576: 匿名さん]

二重壁はRC打設が荒いのを隠せたり、手直しが少なく済むからね。
床ならセルフレベリングでなんとでもなるが、壁はしっかり仕上げないとRC直のクロス張りが難しい。

[577: 匿名さん]

　二重壁も職人さんが要らないので、工期や費用を節約できる作る側のメリットはあるよね。その分部屋は狭くなるが。直床も同じ高さの建物に、たくさんの部屋を詰め込めるので作る側のメリットはあるね。床がふわふわになるけど、これは住み心地には直接は影響ないから気にしなければ気にならない。

　住み心地にかかわる長谷工の土地持込の物件の設計の一番の特徴は、かまぼこカットだと思う。多くの部屋ができるように細かくカットするから、一軒分の敷地は縦長になって部屋も長方形。間口約6ｍ。長方形で窓の小さい部屋は住むととっても使いづらい。ベッドや家具を置く場所が難しいし、置くと無駄がスペースができて、人が通るスペースがなくなる。暗いので昼間から証明がいるよ。

[578: 匿名]

なんかいくらなんでも長谷工推しが気持ち悪い
アンチが半端なかったから反動なのか？？？
二重床は同じ売り主でも名古屋以外では二重床がメインのところ多いし直床は名古屋ルールでしょう
高さ制限緩和されてるタワー型は天高もあり階高もある
確かに営業努力と言えなくもないがその分安くはしてない
ちょっと前までトイレもタンクありが多かったし名古屋はいいカモが多い
でも中身より場所が大事なのは間違いないし徳川園のあの場所は素晴らしい

[579: 匿名さん]

立地ありきで考える部分って結構ありますからね
施工とかあまり気にしないという人も多いと思います

この辺りの場所は本当にいいんじゃないですかね
雰囲気良いし、買物便利だし
幼稚園があまり近くにはないので
小さい子供がいる人だとちょいとどうなの?みたいには思うけど

[580: 匿名さん]

>名古屋はいいカモが多い

いいカモが多いのは100％東京です。
日本で一番カモが多いのは東京です。
マンションでも車でも飯屋でも同じです。

[581: 販売関係者さん]

名古屋の方は立地重視ですね。施工とかあまり勉強されてないなという印象です

[582: 匿名さん]

立地が最大の強みでしょ。
別にモノは悪くないのに、施工会社の名前だけで立地抜群のところをやめて、わざわざ不便な場所を買うなんてあり得ないです。
昔、俺はSONYしか買わないと言う輩がいたがその類ですか？

[583: 匿名さん]

>名古屋の方は立地重視ですね


何故か分かる？

[584: 匿名さん]

>582
SONYしか買わないでは無くて、LGだけは買わないとか三菱自動車だけは買わないという拘りでしょ。
立地が良くて、デベも施工会社もまあまあの物件を買えば良いのです。

[585: 匿名さん]

三菱自動車の何が悪い！

[586: 匿名]

デベも施工会社も五十歩百歩。最近は何処もコストダウンに一生懸命だけど反面おかしな手抜きはしない。だから先ずは立地、そして間取りなど自分本位で決めれば良い。ブランドはあてにならないけど信じたい人は信じれば良い。

[587: 匿名]

同感です！

[588: 匿名]

そうですね、やはり立地ですよね。ブランドのために立地を諦めるのは本末転倒ですよね。

[589: 匿名さん]

>585
例え話なんだから熱くならないで下さいよ(笑)
個人的な好みの問題ですが、過去のリコール隠しとGDIエンジンの出来の悪さでブランドイメージは宜しくないです。

ところで、ここは抜群の立地とは言えないですよね。
駅から遠い…徳川は住宅街としては好きですが不便かな。

[590: 匿名]

立地で利便性を重視するならマイナスだけど環境を重視するならプラス。人によって基準は違って当たり前です。

[591: 匿名さん]

立地が良いのはわかりました。ここの設計はどうでしょう？

[592: 匿名さん]

構造なんですが、国土交通大臣指定の設計性能評価や住宅性能評価書を取得しているという事は、設計に関しては国のお墨付きを貰っているというこですね。
こういう点を一つの目安にしていいのでしょうかね。
セキュリティーなどは、シャッターゲートや24時間警備などがあり良い感じ。

[593: 匿名さん]

>>592
性能評価は国の天下り先の確保程度で、あまり当てにならない。少なくとも評価の値まで見ないと。
それよりもフラット35対象かどうかの方が役に立つ。

[594: 匿名さん]

設計は「長谷工仕様」だから、日本中どこの物件も間取りのコンセプトはほとんど同じです。
ここは実際に中が見れるから、これから長谷工の物件を買う人は見にゆくといいです。

[595: 購入検討中さん]

沢山のマンションを比べたけれどここは全く遜色ないです
長谷工仕様とかの先入観念が有り過ぎて色眼鏡でしか観れないのは可哀想
三菱や野村のマンションでも明らかにレベル以下のものもありましたよ
大切なのは外野の声を取捨選択して惑わされずに自分で判断すること

[596: 匿名さん]

>>595
で、君はここに決めたのかい？

[597: 契約済みさん]

595ではありませんが595さんに部分的同感です
ここは徳川園の直近で閑静な屈指の住宅地
こんな素晴らしい立地はめったにありません
現地を見て私は随分前に決めました

[598: 匿名さん]

>>596
性格悪いな、おい

[599: 匿名さん]

同感！長谷工の設計のマンションは、見学に行って実感するのが一番。
今東区は二つも長谷工設計の物件が販売中だから他と見比べるにはいい機会ですね。

[600: 匿名さん]

やはり住むなら東区ですね
昔から名古屋の中心で何かと利点が多いです

[601: 匿名さん]

説明の人は、長谷工の設計や、長谷工の仕様の特長をもっと説明してほしいです。隠されるとかえってしんぱいになります。たくさんのマンションを作った会社ですだけじゃなくて。

[602: 匿名さん]

ここでの説明は当てにしないほうが良いですよ。口先評論家、仕様マニア、残戸数マニアなどここに書いて楽しんでいるだけです。人生の中でも高い買い物ですから599さんの言われる通り、自分で現地に行って確認する事が大切です。仕様や設計の事も少し調べればここに書かれている事と現実との違いが分りますから。それに長谷工はこれだけたくさんの物件を造っていますから住んでいる人たちに聞くのが一番です。もちろん物件ごとの出来不出来はありますがどの大手でも似たり寄ったりです。メーカーにこだわらず出来の良い物件を選択する事が大切だと思いますよ。

[603: 匿名さん]

まぁ宣伝文句は実績数しかないのでは？設計や仕様に特長があると思いますか？長谷川にそれを期待するのは酷でしょう。
また、安上がりというのはお客さんには言うべきことではないですからね。あくまでデベの強み。

長谷工のトラブルは、探せばいくらでも出てきますが、それは手がけている絶対数が多いからかもしれませんね。割合でみたときにどうかはわかりません。

[604: 匿名さん]

>>602
601さんは、売主がしっかりとした説明をしてくれなかったと言いたいのではないでしょうか？

[605: 匿名さん]

ここは販売代理が住友不動産販売で売主が清水と長谷工になってますね
現地では何処が説明を担当しているのでしょうか

[606: 匿名さん]

販社

[607: 匿名さん]

ここの立体駐車場は、一ユニット20台だそうです。朝の通勤時間帯の車出しの待ち時間はどうですか。
そういうことは実際に訪れて住んでいる人に聞かないとわかりませんね。都市部のマンションはユニットあたりの台数はこんなものですか。

[608: 匿名さん]

こんなもんです

[609: 匿名さん]

>>602
改行せんと読みにくいよ。投稿ボタン押す前に読み返した方がいい。

さて、Google Mapのストリートビュー見たけど、こりゃ酷いな。反対の旗が。
金掴ませて納得するような地域でもないし、難しいなぁ...。

[610: 匿名さん]

>>609
反対運動まだやってるんだ
裁判中って裁判中じゃないのにね
寒っ。

[611: 匿名さん]

>607
57台（平面12台［一部屋根付駐車場5台、Agタイプ専用駐車場2台］、
地上3段・地下1段機械式駐車場44台、来客用駐車場1台）

http://www.ues.jp/parking/matso42.html
http://www.shinmaywa.co.jp/parking/products/products_tokyo_2.html
http://www.asap-net.co.jp/t2/
施工イメージとしてはこんな感じ

[612: 匿名さん]

建設コスト
・平面駐車場　30万円/1台
・自走式（プレハブ式）　60-70万円/1台
・自走式（建物式）　100-150万円/1台
・機械式（垂直循環式）　300-350万円/1台
・機械式（多層循環式）　300-400万円/1台
・機械式（エレベータ式）　170-300万円/1台
・機械式（多段式）　100-150万円/1台

続いて維持コスト
・平面駐車場　0万円/1台・年
・自走式（プレハブ）　1万円/1台・年
・自走式（建物式）　1万円/1台・年
・機械式（垂直循環）　10万円/1台・年
・機械式（多層循環）　10万円/1台・年
・機械式（エレベータ式）　10万円/1台・年
・機械式（多段式）　7万円/1台・年

さらに委託費用（収容規模30台として）
・平面駐車場　0万円/年
・自走式（プレハブ）　30万円/年
・自走式（建物式）　30万円/年
・機械式（垂直循環）　300万円/年
・機械式（多層循環）　300万円/年
・機械式（エレベータ式）　300万円/年
・機械式（多段式）　210万円/年

ざっくりと。これ＋毎月の駐車場代（省略）

[613: 匿名さん]

多段式の場合は、建設コストは1台100-150万円、30台で3,000万円くらい
機械式駐車場の耐用年数は、法定耐用年数で15年、メンテが良ければ25-30年です
最低でも1台あたり年に3.3万円、月に3,000円弱の積み立ては必要
駐車場の金属部分の塗装なども別途必要
機械式駐車場では、想定外の故障も年数回は起きるので実際の修繕費はもっと高くなります

[614: 匿名さん]

>>611
ということは1ユニット20台じゃなくて22台
朝の順番待ちどうだろう

[615: 匿名さん]

>613
修繕費用はマンション全体で払うのですか？機械式駐車場を利用している人が払うのですか？そうなら多少高くても平面式の場所を使いたい。

[616: 匿名さん]

>>615
エレベーターが、1階の人は使わないから負担しないとはならないのと同様に、皆で負担です。

[617: 周辺住民さん]

このマンションの前に害虫駆除の車がとまってました。なんかでるの？

[618: 匿名さん]

害虫駆除、古い木造住宅のリフォームや下水道工事でもしてたかな？
お寺、神社、墓、公園などが近い物件のデメリットは虫が多いこと

>616
本当は全戸機械式とかに統一した方が公平ですね。平面に当選しても、
使ってない機械式駐車場の修繕費は同じように負担しなければならないので不公平に感じる
これはどこのマンションでも多いトラブルです

[619: 匿名さん]

新築マンションなのにどうしちゃったの？私の住んでるマンションのほうが徳川園にも近いですし、築年数もたってますが、蚊ぐらいはでますが、害虫はでません

[620: 匿名さん]

でも徳川園って虫多いですよ
飛んでくる可能性は大ですね

[621: 匿名さん]

栄　新栄　上前津　矢場町　葵　千種　繁華街が近いほうが色々な意味で【害虫】が飛んできますよ
蚊取り線香とか網戸とか殺虫剤で処理できるだけ良い環境かと思いますが？

[622: 匿名さん]

駐車場のコストについてありがとうございます。

機械式駐車場は共有のものなので、やはりみんなで負担していくのが
いいんじゃないかと思います。
マンションの資産価値自体にも関わってくるものですから。
EVを1階の人は維持費は割らないというのと理論が一緒になってしまいますし…。

ただ駐車場料金からある程度の修繕費へのプールはあってもいいのかもとは思います。

[623: 匿名さん]

>>622
機械式駐車場の取り替えは非常に金がかかる。それまでにせっせこせっせこ貯めなければならない。駐車場修繕は駐車場会計で完結できればベスト。

[624: マンション掲示板さん]

来客として訪問しているのに、玄関さきのホールの来客スペースで話をしている最中に、管理人が真横にきて、床のモップかけをしたため、立ち去ろうと立ち上がると、さらに私達の間にモップをかけながら入ってきました。さらにガラス張りでもあるため、外に出て様子をみていたら、私達がいた端だけをモップがけして床拭きをやめたのです??
こんなマナーも教育もなく、ひいては、このハイグレードマンションを自分の物と大きな勘違いをしている最低な管理人がいては、
せっかくのマンションの価値も下がります。
管理会社が悪いのか、本人の資質が問題なのか、どちらにしても、こんな管理人がいては価値が下がります。

[625: 匿名さん]

遭遇した状況にはある程度同情します。

と同時にその腹いせに感情に任せて「最低」「マナーも教育もなく」「大きな勘違い」と蔑み、逆に「このハイグレードマンション」と極端に持ち上げる事で落差を演出する書き込み内容にも違和感を覚えております。

繰り返しますが、遭遇した状況には同情しています。
その上での感想です。

[626: 匿名さん]

言うなれば嫌な場面があったからとお店に最低評価を付けまくる食べロガーを見ているような感じです。

[627: マンション掲示板さん]

犬がうるさい。買ってる飼い主のおばさんがおかしい