ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[81: 匿名さん]

土地収用における交渉、収容代金をどう使うor分配するかは住民への宿題。

土地収用がほぼ確定なのに、既存不適格になるような設計をしてるのも問題。

[82: 匿名さん]

収用価格は路線価とかを参考に時価取引されるから、計算すれば分かるでしょ。

[83: 匿名]

>78
政府の規制改革会議ではマンション建替時の決議要件緩和と、容積率緩和が議論されています。

その為、普通のマンションなら容積緩和分を売却して建て替え費用捻出に使えそうですが、
流石にこのマンションのように敷地の1/4が削られる分まではカバーされないでしょうね。

>81
同感です。計画道路実現性が高いのにこの設計するのはちょっと・・
ブランズは六義園のマンションでは計画道路実現後も既存不適格にならない設計をしているらしいですが、どういう基準で使い分けるのでしょうか。

[84: 購入検討中さん]

計画道路の影響を価格に織り込み済みであれば、得かなっと前向きに検討しています。ただ計画道路の実行性はもちろん大変気になります。豊島区HPによるとブランズ前は補助80号線というのでしょうか？三次事業化計画にはないが、10年毎に見直される計画（次は四次？、平成26年4月～）に盛り込まれると、一気に具体化するのでしょうか？詳しい方いらしたら教えてください。

[85: 匿名さん]

久々来てみたら、
やはり以前どなたかが指摘されていた既存不適格になるんですね。

う～ん、困ります。
エントランスの半分以上？が無くなり、門構えの品が下がってしまう事と、
もしも、転勤や事情の変更、またはマナーのない住人（騒音住人）が近隣にきて
住み替えしたい時など「既存不適格物件」に、買った時ほどの値で売れるのかどうか心配。

中古で出した場合でも、評価は下げられるでしょうし、
ざっくり伺った値段も結構高かった印象でしたし..。
大塚は、賃貸に回した時の評価も高くは無いので、総合して考えると
高い買い物になる気がしてきました。

道路が出来て、保証金が出てもそんなに期待はできないし、
それよりも、今買う値段に対し、マイナス要因が多い気がして
踏み切れる材料が少なくて（涙）

管理もどうなるのでしょう？
マンション買うより戸建探した方が、心配が少ない分確実なのかも。

[86: 購入検討中さん]

私は、最後まで売却に反対しますね。座り込みでも、なんでもやってやる。

「南大塚の美しいエントランスを守る住民の会」

[87: 匿名さん]

今から反対運動をする覚悟までして、この物件を購入したいほど
この物件に惚れたんですね。感動します。

[88: 匿名さん]

立地が良いですから、計画道路問題さえなければ、即完売だろうと思います。
50年後の建て替えを今から考えても仕方ないか？50年後の法律がどうなっているか分からないから、他のマンションも建坪率を満たさなくなり建て替えられないのではないか？など心配は尽きませんね。
ルフォンを見に行きましたが、眺望に難ありかなと購入には至りませんでした。
仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思いますが。なかなかないですよね。フラットで3分というのは。

[89: 匿名さん]

反対したところで最終的には強制執行されるだけ。

[90: 匿名]

既存不適格予定マンションにしては、価格高過ぎ。

いまいち魅力なし。

[91: 匿名さん]

同じ既存不適格のグランスイート六義園みたいに相場より落としても売れず、最後は大幅値引き。
１年後に残っていれば検討しようかな。
これにてこの物件からは撤退します。

[92: 匿名さん]

新築販売時に値引きしないと売れないようでは、中古になったらもっと下がるよ。下手したら、買い手がつかない。

[93: 購入検討中さん]

西向きのCタイプの方が、間取りは良いのですが、西向きの部屋って、やっぱり西日はきついですか？

東向きのEタイプは、向きは良いのですが、カウンターキッチンではないし、間取りが気に入りません。


西向きの部屋に付いて、どなたかアドバイスを頂けませんか？

[94: 匿名さん]

西日はきついですと言う以外に答えはないのでは？
後は、窓にフィルム貼ったり断熱のカーテンをするくらい。

[95: 匿名さん]

南大塚通りは歩行者も自転車もそこそこ多いにもかかわらず、
ミニストップから新大塚駅まで歩道が狭く非常に危険です。
早く計画道路(補助80号線)を実行し、歩道を広げて欲しいです。
計画道路が実行されれば共同溝化して電柱が無くなり、美観と災害耐性が向上します。

[96: 匿名さん]

最近は西向き住戸にはLOW-Eガラス使ってるケースが多いよ。ここはまだ見てないから分からないけど。ちなみにLOW-Eって少し暗くなるって欠点がある。モデルルームだと外の環境が実際と違って分かりにくいから要注意。

ちなみにLOW-E使ってない場合、94さんがコメントしてるとおりフィルムを貼るって対策もあるけど、フィルムはものによって熱われを助長するんでこれも要注意。

[97: 匿名さん]

"Quarity Book"を見る限り、西側のCタイプの部屋も、Low-Eガラスでは、なさそうですね。フィルムですか。。。

（↑ところで、東急不動産のマーケティング部は、Qualityのスペルもまともに書けんやつらですが。。。）

[98: 匿名さん]

戸境壁は乾式壁ですね。これは厳しいな。
通常時の遮音性は湿式壁程度あるけど、壁を直接叩かれたりすると弱い。
施工の精度によっても遮音性が左右され、下手な人が施工すると音漏れが酷いと聞く。
また、地震によってズレたりもするらしい。

[99: 匿名さん]

>仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思います

こんな考えを流暢にできるのは、売り手だから？
サラリーマン家庭、一生に一戸しか家を買えない消費者は、よほどのバ○でない限り、そんな考え方出来ない。

[100: 匿名さん]

>98
乾式壁は確かにマイナス。ただの石膏ボード。
タワーマンションなら重量の問題で乾式にせざるを得ないのだろうけど、
14階建なら重量は問題にならず、ただコスト削減目的としか思えないよな。

あと大通り沿いというのはあまり環境が良くないね。
採光の都合上仕方ないが、大通り向きのリビング・バルコニーなので、
騒音や排気ガスの影響は大きいでしょうね。

[101: 匿名さん]

乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れてる。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど対象は構造部分。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。ってことで、補修費用は住民負担になるけど、問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されて無いから、計画外の支出となってどう費用をまかなうかが問題になる。

それから乾式壁の遮音対策って、隙間を減らして音漏れを防ぐなんだけど、98さんがコメントしてるとおり作業者のスキルに依存するってのと、振動や地震でずれて隙間が空いて遮音性能が低下する。

[102: 匿名さん]

そう言えば、プラウドが乾式壁ばかり使って、ペラウドって揶揄されてたっけ。

乾式壁は、計画道路以上にマイナス点ですね。安普請仕様丸出しですね。

[103: 匿名さん]

競合のルフォンは大部分は湿式壁たけど、一部、乾式壁が混在していますね。湿式だけの部屋もありますが。
やはり建築費が上がっているので、目に見えないところでコストを削っていますね。
財閥系マンションでもスラブ厚220~230mmという物件も多いですし。

[104: 匿名さん]

>100

道路からの騒音ってサッシの遮音性能ばかりに目が行きがちだけど、吸気口やレンジフードのダクトをつたって音は入ってきたりする。そういったところの遮音対策も要確認。

[105: 匿名さん]

洗面台の開き戸もコストダウン。A（とDもかな）タイプは、顔を洗ってるときに他の人が開けたらごっつんこになる。そういう配慮すらして無い設計。

[106: 匿名さん]

>93
西日は当然きついですよ。
最近のマンションはハイサッシで窓の面積が広く外気の影響を受け易いので、西向き部屋は要注意です。
また、ハイサッシは西日に限らず外気の影響を受け易いです。

対策としては個人的には二重窓化をオススメします。
新築マンションの場合、オプションで二重窓にできる物件もありますがかなり高額になりがちです。
そのため、インプラスやプラマードなどのいわゆる後付二重窓がオススメです。
後付二重窓であれば、窓の面積によりますが、一箇所あたり5～10万円程度で足ります。

我が家はハイサッシかつ角部屋で窓が多く採光に優れているものの、
夏・冬は外気の影響を受け易く困っていましたが、後付二重窓を導入し、夏も冬も遮熱・断熱効果は絶大でした。
しかも遮音効果もあるので本当に静かになります。
冷暖房を使わなくとも、帰宅すると夏は部屋が涼しく、冬は暖かく中々感動します。

フィルムは熱割れリスクがあり、使用できるフィルムが限られる他、
5～10年程度で劣化して効果が小さくなってしまうと聞きますよ。

[107: 匿名さん]

二重窓が西日対策？って思ったど、西日は二重窓の断熱効果を期待するのではなく、遮熱タイプのガラスの窓を追加してってことだね。

[108: 匿名さん]

新築でいきなり後付二重窓を設置しなくてはならないってのはどうなんだろう。最初から
対策したガラスの窓にしてくれれば事足りるのに。

[109: 匿名さん]

本来、最初からLow-Eペアガラスにしてくれればよいのだが、
建築費や土地の仕入値上昇によりコスト削減が求められているのか、
仕様を落としてコストを下げているよね。
新築よりも、2005～2007年築の中古の方が仕様が優れているってどういうことだよ。
全室を普通のペアガラスからLow-Eペアガラスに変更しても、
デベ側のコスト増は戸あたり20～30万円くらいの筈なんだけどね。
上で議論になっている戸境壁・スラブ厚だって、戸あたりの原価増は数十万円くらいではないかな。

まあ、こういったところ削らないと販売価格に反映させざるを得ないのだろうが・・

[110: 匿名さん]

>109

ミニバブル後には建築費や土地価格上昇でコスト削減が目だってたけど、ここ１、２年はタワマンでなくてもLOW-Eが採用される物件が出始めるとか改善されつつあった。

[111: 匿名さん]

ルフォンとブランズ本当に迷いますね。価格も大差ないから困る。設備も大差ないし。どちらも駅前。
計画道路の不安要素が取り除かれればブランズなんだがね。
乾式壁は軽量化できるから地震対策で何ら問題ないと思うが。

[112: 匿名さん]

だから、乾式壁は地震で壊れるリスクがあるんだって。

[113: 匿名さん]

確かに乾式壁により建物自体が軽量化し、結果、建物の躯体自体の耐震性は多少は向上する。
ただ、それでもこの物件は耐震等級1のままと思われるが。

乾式壁自体の強度は弱いしズレ易く、>111指摘の通り、強い地震時には乾式壁自体が損傷しかねない。
乾式壁は表面のクロス貼りを除いて通常は共用部なので管理組合の負担になるが、
この乾式壁の損傷に備えた修繕積立金は普通は積んでいないので、
管理組合が負担すると想定外支出となる。また、殆どの管理組合では共用部の地震保険には未加入の為、保険も期待できない。
仮に個人で専有部の地震保険に入っていても、乾式壁は共用部なので、個人で加入している地震保険では保険金が下りない。

[114: 匿名さん]

>>113
だから何？
結論は？

[115: 匿名]

自分で地震保険入っていても、壁の修理には保険が出ないんだ。言われてみるとそうだね。

[116: 匿名さん]

風俗店ままだありますか？

[117: 匿名さん]

管理組合で共用部分の地震保険に入っていても、壁だけの損傷だと一部損にも満たないんで保険は下りないってことも。

[118: 匿名さん]

>113

耐震性が向上していないから、耐震等級１なのだが。軽く作って躯体を支える必要が無いから、柱や鉄筋を減らした設計ができる。タワマンで乾式壁が必須なのはそういった理由から。

[119: 匿名さん]

地震のことを考えるなら、玄関の扉が大梁の下ってのも避けたほうがいい。耐震基準は震度６強から７で倒壊せずってなっている。逆に言うとこのレベルでは損傷することがありうるってこと。大梁に損傷を受けると、玄関扉が開かなくなって閉じ込められることもあり得る。

[120: 匿名さん]

>119
このマンションは玄関が大梁の下だっけ？違うような気がするけど。

[121: 匿名]

>>119
玄関扉が耐震枠になっていれば流石に大丈夫では？

乾式壁はそんなに損傷しやすいのかな？
タワマンは基本的に乾式なのだろうけど、周囲では3･11で実際に損傷した話は聞かないけどな。
まあ東京は震度５強だったから、被害があまり無かったのだろうが。

[122: 購入検討中さん]

ここって、耐震等級って、「１」しかないのですか？

それって、確かですか？

耐震等級が１しかないと、直下型地震などで震度６強とかだったら、倒壊するんじゃなかったでしたっけ？

[123: 購入検討中さん]

震度６強で、大半倒壊。↓

http://www.iau.jp/m-taishinkijunkaitei.htm#13

[124: 購入検討中さん]

【鉄筋コンクリート造】

★基準法通りの鉄筋コンクリート造が実験で倒壊
　2006年1月に(独)防災科学技術研究所が、実大６層鉄筋コンクリート建物の震動台実験を実施した。 試験体は、縦１２ｍ、横１７ｍ、高さ１６ｍの６層構造で、７０年代のやや古い設計であるが、ただし、建築基準法の現行規定を概ね満足するレベルのものである。震度６強（JMA Kobe波）の地震動で倒壊した（実験説明　倒壊ビデオ、倒壊保護措置付）。

（中略）
長年、300～400galを、震度６強～７程度※Aとしてきた建築基準法の「安全限界」は、1996年以降では、震度６弱程度に引き下げられていたのである。なお「安全限界」とは、建築物が倒壊・崩壊等しない限界のことで、これを超えると倒壊・崩壊が始まる。

（中略）
2003年7月26日宮城県北部の地震以降に、1982年以降の木造(「新耐震」)の全壊被害があった地域の観測点での地震動を下表に掲載する。震度６弱から全壊が始まっている。

*********
まじ、怖いっす。

[125: 匿名さん]

都内のマンションはほとんど耐震等級1でしょ。タワマン以外で2以上の所は滅多にないよ。乾式壁もよく使われる。ここに限った話ではないということ。
耐震等級1が良くないという人達、2以上のマンションにお住まいですか？それとも購入予定？

[126: 匿名]

確かマンションの9割超が耐震等級1の筈。耐震等級1の中でもバラ付きはあるだろうね。
ただ、それよりも揺れにくい地盤の物件を選ぶ方が良いのでは。

[127: 購入検討中さん]

123記載のHPを見る限り、制震や免震のマンションでないと、今の建築基準ぎりぎりでは、震度６弱で倒壊し始めるということだわな。つまり、制震や免震のマンションでないとだめだということ。

このHPで、言わんとしていることを、まとめると、阪神・淡路大震災で震度の定義が見直され、震度６強や、震度７は、より強い揺れ（ガル）という定義になったにも関わらず、耐震基準は、昔のまま。つまり、今の耐震基準は、６弱が、安全基準になってしまっている。したがって、改定後の震度とあわせると、震度６弱から、建物の本格的な倒壊が始まり、震度６強では、ほとんど残らないのではないかということが書かれている。

一方、首都圏直下型地震の場合、大塚のあたりの想定震度は、６強。。。（汗）

で、制震や免震、特に免震については、その免震の程度にもよるのだとは、思いますが、震度７でも倒壊しないということがグラフの中では、書かれている。

このHPが免震マンションを売らんがためのものであることを祈りたいが。。。

[128: 匿名さん]

>121

耐震枠ではなく対震枠だよ。力が加わって枠が歪んでも戸が開くようにクリアランスをとってるだけで、重いものが落ちてきたときにでも支えられるよう強度を増してるものではない。

[129: 匿名さん]

>127

HPのトップみれば免震押しの会社ってのが分かる。

[130: 匿名さん]

免震、制震、耐震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで乾式壁が壊れた。直後は住民板でやりとりされてたよ。

[131: 匿名さん]

>126

耐震等級１でも、許容応力度は１～1.24と幅がある。どれくらいマージンを持って設計しているかは構造計算を確認すれば分かるよ。モデルルームで請求すれば見れるはず。まあ、準備してないような物件は避けた方がいい。

[132: 匿名さん]

実際はクロスが破れただけ、なのも多いみたいだが。

[133: 匿名さん]

速攻パトロール。階段の壁とか石膏ボード直のところが壊れたといったのも結構見かけたが。

[134: 匿名さん]

耐震等級2のマンション探したが、全然見つからないことに驚く。何故もっと作らないのか。コストがかかるのは分かるけどさ。　
というか、このスレ既にブランズとは全く関係ない話題になりつつある。
競合の関係者の方々も道路計画問題に飽きたか？

[135: 匿名さん]

神奈川がメインだけどナイスってデベは耐震等級２か免震が売り。あとダイワハウスも少し前までは耐震等級２だった。全然無いというのはチェックが甘い。

[136: 匿名]

耐震等級は建物の形状も重要だったよね。

[137: 匿名さん]

ここの近所だと板橋にナイスアーバン板橋という物件があるよ。ステキなネーミング(笑)

[138: 匿名さん]

ナイスって耐震等級２と謳わないで、強耐震って彼らの造語で宣伝するから知らないと分からないのかも。

ネーミングは持ち株会社が『すてきナイスグループ』だからね。

[139: 匿名さん]

ナイスの耐震等級2惹かれるけど、物件が横浜とかになるよね。あとは間取りと収納が、、、

[140: 匿名]

Low-Eガラスを入れて、西側の部屋(C type)にします。

やはり、東側の間取りの変さには耐えられません。

[141: 匿名さん]

>140

サッシは共用部分だから勝手に変えられないよ。

[142: 匿名]

ガラスを入れ替えるだけでしょ？

できないですかね？

[143: 匿名さん]

できませんよ。

[144: 匿名さん]

マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？

[145: 匿名さん]

>144

まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。

蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。

[146: 匿名]

ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。

ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。

[147: 匿名さん]

>146

あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。

選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。

[148: 匿名さん]

余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。

[149: 匿名さん]

サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？

[150: 匿名さん]

外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。

[151: 匿名さん]

断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。

[152: 匿名]

あとは後付け二重窓かな。

[153: 匿名さん]

入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。

[154: ご近所さん]

大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。

ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。

南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）

http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php

もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。

お勧めです。

[155: 匿名さん]

寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。

>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。

公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。

エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。

[156: ご近所さん]

キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。

[157: ご近所さん]

冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。


http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/

私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。

[158: ご近所さん]

与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/


コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。

[159: ご近所さん]

新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。

No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/

隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。

なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。

[160: 匿名さん]

大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。

このマンションの魅力や問題点を整理しました。

(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。　
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力　

(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問　
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ　
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備　
・計画道路リスク

[161: 購入検討中さん]

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

[162: 匿名さん]

200mmの部分があることが問題かと

[163: 匿名さん]

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

[164: 匿名さん]

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

[165: 購入検討中さん]

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

[166: 匿名さん]

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

[167: 匿名さん]

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

[168: 匿名さん]

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

[169: 購入検討中さん]

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

[170: 匿名さん]

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。

[171: 購入検討中さん]

>166

うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。

マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。

なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）

西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。

[172: 匿名さん]

>170

水周りを自由に移動できちゃうと、浴室の下に寝室なんてことになって音問題を起すことも。あと、排水の勾配の関係もあるから、本当に自由に移動するのはできなかったりする。

[173: 匿名]

>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。

ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。

一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。

[174: 購入検討中さん]

>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます

どこどこ？
何ができるの？

[175: 匿名]

ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。

[176: 購入検討中さん]

まいばすけっとですか。
ありがとうございます。

最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。

[177: 購入検討中さん]

通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）

[178: 購入検討中さん]

近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。

[179: 匿名さん]

250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？

[180: 匿名さん]

ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。