ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[426: 匿名さん]

大手だと竣工するまではまずそういったことはないよ。代金決済って引渡の段階だから、早く売れても竣工間際になってもデベにとって差はない。

[427: 匿名さん]

タイミングとしては竣工前後と中古扱いになる竣工後１年ちょっと前。そういうのを狙うなら、タイミングが重要だからほかの物件とかでどうしているかくらい知って無いと。

[428: 匿名さん]

現地に置かれているチラシを見たら、7月下旬より二期販売開始予定と書いてあった。
遅れているんだね。

[429: 匿名さん]

もう少し戸数を減らさないと2期には移りづらいだろうね。
まあ、2期という形をとっても実質先着順販売のような形になるとは思うけど。

並びのルイシャトレの3LDKが売りに出ているね。1998年築で坪220万円弱。
強気な水準と思うが。ブランズの資産価値を占うにも、売れ行きには注目かな。

[430: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値だからね。相場を知りたかったら近隣の仲介業者を当たるのが一番。彼らは成約価格のデータベースにもアクセスできる。

[431: 匿名さん]

MRに行きましたが、東側３LDKは、完売。

西側の３LDKも６〜７割ぐらいは、申し込み済み（予定？）になっていました。余裕があるのは、１、２LDKのみという印象でした。それも、検討中の人は、結構いらっしゃるみたいなんです。

かなり売れている印象なんですが、HPの記載と違うのは、なぜでしょうか？

[432: 匿名さん]

MR行ったのならば営業の人に聞いてみては？
HPには東側の3LDKの間取りも残っていますから不可解ですね。

一般論として、買いを煽るため、MRでは実際に販売されていなくても、
販売済・申込済の表示を多目に出すことも有り得ます。

検討中の人がいる、というのは非常に緩い話なのでしょう。
MRに来て少し興味を示した、くらい。

[433: 検討中]

西側はそれなりの交通量がある道路ですから東側のほうが売れる
のは納得ですが、計画道路による資産価値減少リスクを含めると
悩ましいところ。
永住絶対前提の方々は平気でしょうが我が家は転勤可能性もある
ので、うーん。

[434: 匿名さん]

永住のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売ることを想定するべきだよ。
ここに限らずだけど。

[435: 匿名さん]

>433

モデルルームすら行ってないのに、なぜ、悩んだふりするの？ネガキャンですか。

モデルルーム行っていたら、近隣、類似物件の中古売却価格の説明があったはず。

[436: 匿名さん]

そうそう、追記するけど、西側に交通量がそれなりにあるなんて書いているけど、モデルルームに行って、実際に現地を目で見たら、そんなことは書き込めない程、閑散とした道なのは、すぐに分かるでしょ？

やめようよ、くだらないディスりは。

[437: 匿名]

閑散としているという程車が通らない訳ではないけどね。幹線道路に比べれば大幅に交通量は少ないが。

[438: 匿名]

あの春日通りを「閑散」と表現するのはどうかと思うが、分譲
マンションなんて大通り沿いばかりなんだから、どこも似たよ
うなもんかと。
デベは計画道路の可能性を説明した上で、他の魅力で勝負して
るんだろうから、リスク含めて情報トータルして購入・撤退決
めればいいんじゃない？　情報クレクレの気持ちも分かるがね。

[439: 匿名さん]

だからさ、春日通りじゃないよ。

春日通り側は、大変な、交通量だ。

[440: 匿名]

リスクがあるのは計画道路実施された時の既存不適格による資産価値減少。
大丈夫ですと見せてる近隣物件は計画道路の可能性がある段階の価格。
買う側は実施後のこと心配してると思うので、デベ側の比較する論点自体
がずれてるような気がするが。

[441: 匿名さん]

私たちのリスク評価をどう思われますか？

上の方の記載や周辺の実績を見ると、計画道路が具体化するまでは、中古価格には、影響しないようです。

そこで、
計画道路が具体化するリスク：３０％（個人的には、高すぎると思っていますが）
具体化後にやむを得ず転居するリスク：２０％（平均5世帯に1世帯が何らかの理由で転居せざるを得ないとする。これも、かなり高め。）

５５００万円の物件価格が３０％下落する。（１６５０万円損をする。これもめちゃくちゃ高め）

５５００×０．３×０．２×０．３＝９９万円。

あくまでも、期待値ですが、現時点で１００万円も損しないことになります。それぞれの係数は、かなり高めにおいていても、これしか損しないので、ほとんと心配無用に考えているのですが、どこかおかしいでしょうか？

ぜひ、ご指摘を頂けると助かります。

[442: 匿名さん]

物件価格１６５０万円下落と言うのは、本来４０００万円で売れる中古が、２３５０万円でしか売れないという意味です。

[443: 匿名]

え・・・
441さんは「私たち」ってことは、マジでデベがこんなとこに
書いてるの？　もしなりすましなら悪質なのでやめたほうがい
いと思いますよ。本当だったらちょっと引くけど。

[444: 匿名]

二期以降に半分くらいの戸数を残しているね。

[445: 匿名さん]

私たち…

[446: 契約済みさん]

普通に読めば、「私たち夫婦」ってことだと思うが。それをデベって。。。

ところで、いくらなんでもリスク係数が大き過ぎたな。

計画道路の実現性なんて、１０％もないだろう。
計画道路の事業化決定以降に、やむを得ず転居する家庭なんて、これも１０軒に１軒もないだろう。
１３５０万円も下落するはずがない。多く見積もってもその半分。

つまり、

700万円×0.1×0.1=7万円

これでも、超保守的数字。

要するに、全く損しないというのが期待値。

または、別の表現をすると、１％の確率で最大損失７００万円。

要するに、普通は損しないってこと。アベノミックスで、資産インフレが起これば、ほぼ間違いなく利益が出る数字。

[447: 匿名さん]

資産インフレが起きたら居住用で購入した場合、住み替えで売却益がでたとしても、購入する物件も上がってる。売却益には税金がかかるから、いいことは一つもない。

それに既存不適格になったら、価格が下がる程度ならいい方で、下手したら売れない。

[448: 契約済みさん]

丸ノ内線駅、徒歩3分の物件が、価格を下げても売れないなんてことは、ないんだよ。

そもそも、計画道路が実現する可能性なんて、ほとんどないし。

（どうも、春日通りと勘違いする人が多くて困る。春日通り側は、車道や歩道の拡張のニーズは高いね。）

[449: 契約済みさん]

もっと言うと、丸ノ内線徒歩3分の分譲マンションを賃貸に出して、賃借人が付かないとか安値の賃料じゃないと貸せないとかいうことは、もっと可能性が低い。

つまり、この物件から出ていくことになったら、貸せば良い。

実際、妹の旦那が転勤（海外）して、もとのマンションを売却ではなく、賃貸に出しているが、減価償却とローンの支払いをはるかに超えて、利益が出ている。
（なんか、居住用を賃貸に回すと減価償却が優遇されて、利益が出にくく（つまり税金が低く）されているらしいのだが、それでも、なおかつ利益が出ていると喜んでいた。）


この物件は、そういう「使用価値」が、高い物件だと思うよ。

[450: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルが多い。売却できずに、賃貸だらけになったら悲惨。

[451: 周辺住民さん]

先日、かみさんが、道路で立ち話しをしていたわけよ。近所の奥さんと。

この大塚駅前通り沿いで、７～８分ぐらいだったろうか。時間は、平日（月曜日）の夜の7時半ぐらいってところ。


一緒にいて、暇だったおいらは、通る車がどんな車がくるか観察したわけ。ところが、なんと、9台（＋原付1台）しか通らないわけよ。ちなみに、上下線合計ね。


内訳は、5台がタクシー、プリウスが1台、Audi　A1が1台、営業車（たぶん、三菱トッポ）1台、Mark X1台。

えっ？こんなにこの道路空いているんだっけ？って思ったわけね。

改めて、この大塚駅前通りを見ると、確かに、「閑散」という表現が正しいような気がするよ、おいら的には。日曜日の昼頃大塚駅に行っても、車なんかほとんど走ってないのよ、これが。「えっ？今日、ホコ天だっけ？」って思っちゃうわけ。ちょっと、寂しい街だわね。

[452: 匿名さん]

ようやく販売戸数が7戸から6戸に減ったね。
第二期販売移るのはもう少し先かな。

[453: 匿名さん]

>451
この結果見ると、南大塚通りは春日通りと比べても騒音も交通量も大差なさそうだけどね。
貴殿が数えていた時にたまたま車が通らなかっただけのような気がするがどうだろう。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

[454: 匿名]

地元民の感覚として、交通量や騒音は明らかに「春日通り＞南大塚通り」と思っていたけど、
統計上は春日通りの方が上だとしても、大差は無いんだ。意外には感じるが勉強になったよ。

[455: 匿名さん]

このデータ見ると南大塚通りを閑散と言うのはちょっと無理があるかな。
まあ、騒音も許容範囲とされているので気にしなくてよいのでは。

[456: 匿名さん]

＞451
おいらも大変だったわけですね。

[457: 契約済みさん]

＞４５３さんへ


これって、南大塚通りよりも、春日通りが、１．４４倍交通量が多いって言っているんだよね？

それなりに、差があるように思うけどj。大差なくないよね？

感覚的には、２〜３倍差があるように感じるが。

[458: 匿名さん]

>457
？　どうしたら1.44倍になるの？
春日通り31,428、南大塚通り27,804なので、31,428/27,804＝1.13倍になると思うけど。
まあ1.13倍でも「大差ある」と言われてしまうかもしれないけど、

[459: 近所の地元民]

このマンションのすぐ並びに住んでます。そうですか、整備道路ができるとあの建物は容積オーバーになるのですね。でも、別件で自分も道路拡張計画について区役所に行って調べたことがあるのですが、豊島区では優先計画が池袋周辺にたくさんあり、南大塚通りはいつになるか分からないとのことでした。交通量もそれほどないこと、新大塚駅近辺の住民が動かないと道路工事ができないことから、少なくと後20年はこのままでしょう。財政難の区が積極的に土地買収に動くとは考えられません。
地元の人たちは昔から住んでいる人も多く、巣鴨小学校→西巣鴨中学(西中)卒業という人が多いと思います。私もそうです。最近では中国系やイスラム系(西中のすぐ近くにモスクがあるので)の人も多いですが、トラブルがあったという話は聞いたことがありません。平和的に共存してます。
この土地は台地の上の方なので、地盤はしっかりとしていると思います。春日通りが尾根で、このマンションはそこから北東に延びる小さな尾根の真上に当たります。従い、大雨が降っても水がたまることはありません。また震度3の地震でもそれほど大きな揺れとは感じません。明治時代までは畑だったはずで、どなたかが指摘された南大塚公園に抜ける道は畑の間のあぜ道のようなものだったのでは。牧場があったのは、谷端川の巣鴨側の台地です。昭和初期の話ですが、父の同級生の家で牛を飼っていたそうです。今は牛乳屋さんになっています。
地元民としては、とても静かで平和な土地柄だと思っています。

[460: 物件比較中さん]

サンシャインシティが思ったより近い。近くといっても新大塚と池袋はまったく別環境と見てましたがこれだと気づけば池袋も生活圏にしてしまってそうです、思わぬ好立地を発見した気持ち。この近さだとバスも池袋まで出てますよね多分。電車待ちが億劫な時もありますからねえ、そんな時はマンション近くのバス停から時間をジャスト見計らって乗車したいですよ。乗り換えなんてないですよね（汗）

[461: 匿名さん]

確かに、現地の交通量って、すごく少ない印象だよね。


その割には、豊島区の調査した交通量多いけど、これって、物件の前を通る車の量ではなくて、桜並木通りから右左折する車が多いくて、その数字が入っているっていう可能性はないの？

春日通りやプラタナス通りとの抜け道に使ってそうな気がするけど。

現地に詳しい人教えて。

[462: 457]

＞４５８

違う行と見間違えたみたい。ご指摘ありがとう。

[463: ご近所さん]

昨日の新大塚駅周辺の状況です。新大塚駅から、物件方向（右斜め前方）に向かって写メを撮っています。Y字路の用に見える左側の通りが春日通、右側の通りが南大塚通りです。写真のように、春日通側は１０台以上が信号待ちをしていますが、南大塚通りは、わずかに２台のみが、信号待ちです。お盆Weekなので、少なめかもしれませんが、いつもだいたいこんな感じですよ。

[464: ご近所さん]

夜間（２２時頃）、物件あたりから大塚駅方向の写メです。バスが１台のみ写っています。特に、狙って撮っているわけではないですが、交通量が少ないのは、すぐにお分かりかと。お盆weekの夜間とはいえ、交通量が少ないのは、一目瞭然。いつも、夜はこんな感じです。

[465: ご近所さん]

最後です。同じ時間（２２時頃）で、物件を背にして、新大塚駅方面を撮りました。ちょっと分かりにくいですが、手前に写っているのが新大塚駅の交差点の停止線です。１台も止まっていないのが分かります。（南大塚通りを物件方面から、茗荷谷方面に向う車が一台もいないということです。）さらに分かりにくいですが、交差点の向こう側こちらに向って止まっている車列が写っています。（先頭にランクルみたいなのが止まっている。）良くみると、左側のレーン（向って右側のレーン）にのみ車列が止まっています。これは、春日通り方面専用の車線です。南大塚通りに向う車線は、その隣のレーンですが、１台もとまっていません。つまり、金曜日の２２時頃に撮って写メでは、南大塚通りに向う車は一台もないということです。繰り返しますが、お盆weekなので、少なめかもしれませんが、いつもこんな感じです。（お盆weekなのがご不満であれば、１、２週間後にでも再度撮ってみます。）「おいら」さんにもよろしくです。

[466: 匿名さん]

>463-465
有難う。
地元民としては貴殿の写真に違和感は無いのだが、
>453のデータではほぼ差は無いんだよね。このデータ自体は公平な比較なので悩ましいのだが。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

[467: ご近所さん]

463-465です。
これって、461にも記載があるけど、南大塚通りの交通量の調査って都営アパートの前あたりじゃないですか。このまんま、ぜんぶ新大塚の交差点に向う車の量ではないと思います。桜並木通りを通って春日通りへ抜ける車って結構ありますよ。その逆もしかり。そもそも桜並木通りの交通量は以外と多いのはご存知の通り。自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかうことが結構ある。（あるいはその逆）そういう車の数がカウントされていると思います。地元民としては、普段の感覚と写メの感覚はあなたの言うとおり違和感は全くないです。

[468: 匿名さん]

ただ、そんなこと言ったら新大塚の交差点から南大塚通りに入り
桜並木通りを曲がる車もカウントされない訳だし、
不当に多く車がカウントされていることにはならないと思うよ。

[469: 463]

ん？新大塚駅側から南大塚通りに入り、そのあと桜並木通りに入ってまた春日通りに出る車なんてないよね？大塚駅側からならあるけど。春日通りを池袋方面から大塚駅に向う車も新大塚駅まで行かずに桜並木通りからのはずだし。唯一あるのは、新大塚駅側から南大塚通りを入りプラタナス通りへ抜ける車だけ。これは、あるよね。時々、大塚三丁目の交差点で右折車が待っているけど。たまにちらほらって感じ。それよりも遥かに桜並木通りからの流入車が多いけど、気がついていない？車運転しないとか？ま、現地の感覚と数字がずれているのは「なぜだろう？」という考察なので、どうでも良いと言えばどうでも良い話しだけど。

いずれにしろ、物件前の通りは静かなものだ、感覚的なものだけど。

[470: 匿名さん]

>>469
「桜並木通り」とは、南大塚通りと南大塚三丁目交差点（ファミリーマートとミニストップ有り）で交差する道路で、西巣鴨中沿いの道路だよね？違う道路のことであればすいません。

>467に「桜並木通りを通って春日通りへ抜ける」とか書いているけど、そもそも桜並木通りは春日通りと接続していないのだが。新大塚を背に南大塚三丁目交差点を右折すれば千川通りに到達し、左折すれば都電の踏切で、踏切越えると空蝉橋通りに到達するけど、春日通りに繋がる訳ではない。千川通りや空蝉橋通り経由で春日通りに行けないことは無いけど、JR大塚駅から南大塚通りをまっすぐ行けば春日通りに繋がるのにわざわざそんな迂回する意味があるとは思えないけど。もちろん、桜並木通りが意外に交通量多いことは認めるけど、貴方の主張の通り春日通りへの抜け道として使っているのかな？空蝉橋通りから千川通りに行きたい時や、千川通り経由で不忍通りに入りたい時の抜け道としては使うけどさ。

また>467に「自分で運転する時も池袋方面からは、桜並木通りを左折して、さらに南大塚通りを左折して大塚駅や折戸通りをむかう」とあるけど、「池袋方面から桜並木通りを左折」って具体的にどのルートのこと？
空蝉橋通りを、空蝉橋方面から春日通り方面に向かい、公園のある信号を左に曲がって、都電の踏切を越えて桜並木通りに入ることかな？それであれば、桜並木通りから南大塚通りを左折すれば確かにJR大塚駅や折戸通りに繋がりはするけど、空蝉橋からわざわざそんな遠回りしてJR大塚駅や折戸通りに行くことは無いと思うけど。

何か勘違いがあれば申し訳ないけど、「車運転しないとか？」と馬鹿にされなければならない理由が浮かばないので・・

[471: 匿名]

地元民のフリをして墓穴を掘ったパターン？

[472: 匿名さん]

池袋から大塚駅行くなら、ゆで太郎から左に曲がってサンクス前が基本だろ？

[473: 匿名さん]

そうそう。池袋から大塚駅行くのは、春日通りで「ゆで太郎」を左折すると丁度良いよね。
真っ直ぐ行くと空蝉橋の目の前。

[474: 463]

>470

回答ありがとうございます。本当に現地の方で良かったです。なりすましも多いようなので。
空蝉橋通りなど、より近い道があるのはその通りですので特に反論するつもりはないですが、要するに何度も書きますが、実感と豊島区の交通量の調査がどうしてこんなにずれるのかいろいろ考えているところです。私の写メにあるように普段の南大塚通りは静かなものです。（平日日中はあまり見ていないのですが）なので、実感とずれるその理由として他道路からの流入の可能性を考えています。残念ながら一点だけやはり同意できないのは、南大塚通りから桜並木通りを左折して抜けて行く車なんてほとんど見ません。（ご存知だと思いますが）右折車ならたまにあるという感じでしょうか。実は、桜並木通りは直進する車がほとんどですが、流入車はそれなりにあります。感覚的なものですが。そういったことの影響を考えないと、豊島区の調査はどうしても納得ゆかんですね。私自身は、春日通りと坂下通りの間に住居があるので年がら年中南大塚通りを使っている訳ではないですが、それでもあの通りは静かなことは、毎日の通勤で見ているので知っていますわ。違和感ありありの調査結果ですね。

[475: 463]

もう一つ考えたのは、実は、考えている程春日通りの交通量は多くないかもとも思いました。例えば、東京駅や大手町あたりから護国寺辺り（坂下通りとか）をめざす場合、大曲から新目白通りを使って江戸川橋で右折して音羽通りを来るルートよりも、神保町を抜けて富坂下から春日通りを来るルートの方が断然早いです。理由は、新目白通りよりも春日通りが空いているからです。なので、豊島区の調査結果の絶対値の感覚が分からないのですが、実は春日通りって意外と空いている？とも思うわけです。ですが、やはり感覚的には、１．５倍から２倍ぐらい南大塚通りよりも春日通の交通量が多いイメージなので、ちょっと違うかなーとも思っているところです。

結局、良く分からないというのが結論なんですが。

[476: 匿名さん]

池袋までだったら、色んな行き方がありそうですね。
そういえば春日通にあったビックボーイはいつのまにかなくなってしまったんですね。
サラダバーが食べられるし結構気に入っていたのですが、残念。

[477: 匿名さん]

三井のタワマンになったよ。

[478: 匿名]

>474
結局、｢池袋方面から桜並木通りを左折｣｢桜並木通りを抜けて春日通りに出る｣はどのルートを想定していたの？
どちらも、あまり意味が分からないのだが。

[479: 匿名さん]

2期販売のチラシが入ったよ。販売戸数未定。
1期販売の先着順が7戸に戻っているね。
先着順と合わせると結構な戸数だけどどうするのかな。

[480: 匿名さん]

>476
池袋に行くのに色んな行き方を考えるような場所かなあ？

[481: 匿名さん]

>>478
まあまあ。そっとしておこうよ。

豊島区の調査について腹に落ちないのかもしれないけど、
きちんと同条件（同日）に調査している模様なので、感覚論で納得行かないと言うのは簡単だけど、
調査結果は有る程度尊重しないと行けないと思うが。

南大塚通りの調査結果は単純計算で27,804台÷（24時間×60台）≒19.3台/分であり、
片側で10台弱/分。平日の昼間ならばそのくらいは余裕で通るような気もするし、
夜中も全然車が通らないという訳でもないので、実数で見るとそこまで強い違和感がある訳ではない。

[482: 匿名さん]

トランクルーム完備なのはうれしいですね。
３ＬＤＫが中心ということはファミリーでも十分住めそうですね。
ただ、子育て環境となるとちょっと違うような気がします。

[483: 契約済みさん]

ここは、ファミリーと言うよりは、飲んべえが集まりそうですね。周辺には、都内でも一流の味を提供する飲食店がたくさんあります。

ちょっと歩けば、サンシャインシティもありますし（10分ちょっと？）池袋も徒歩圏。サンシャイン通りのCinemaxやHumaxで映画を見た帰りに、食事をして、そして歩いて帰ってこれますよね。


その割には、物件の周辺は静かな住宅街。目の前の大塚駅前通りも交通量は、多くないようです。（上の方で論争があったみたいですが・・・。

新大塚駅までまんま徒歩3分ですし、東京駅まで乗り換えなし。山手線の駅も徒歩圏（6分でしたっけ？）。周辺スーパーや生活関連施設も充実しています。


ちなみに、はす向かいぐらいにあるクリーニング店（イチカワランドリー？）ですが、Yシャツ1枚100円でした。めちゃくちゃ安い！

今から、引っ越しが待ち遠しいですわ。

[484: 匿名]

この辺りはクリーニングの価格競争が激しいようで、
白ワイシャツ1枚98円で午前に出せば当日夕方引き渡しとか安くて便利な店も多いです。

[485: 匿名さん]

＞484
何気に大事な情報、ありがとうございます。

ですが近隣のクリーニングの情報を私は2件しか見つけることができませんでした。。
・美洗舎
・クリーニング　ポピー

です。
他にもありますでしょうか、それで上記よりも格安店舗があれば是非教えて下さい。

[486: 匿名]

マルエツプチの春日通り挟んで向かいにオオタキクリーニングがあります。

この周辺のクリーニングチェーンで朝出せば夕方引き渡しの店ですよ。

[487: 匿名さん]

新大塚のあたりで一番おいしいおそば屋さんはどこ？

[488: 匿名さん]

巣鴨だけど菊谷は旨い

[489: 匿名さん]

菊谷、おいしそうですね。今度行ってみたいですね。

やはり、新大塚駅周辺のお蕎麦屋さんていまいちなんですかね。

[490: 契約済みさん]

若者向け情報誌SPAを立ち読みしたら、残念な記事を見つけてしまった。危ない街特集が載っていて、「ごみ屋敷が多い街」「安い風俗が多い街」で、大塚が堂々の１位でした。JR大塚駅周辺特に北口は酷いんでしょうか。私もある程度、認識していましたがトホホ。あとSPAでは、大塚自体の地位に加えて、池袋のベットタウンであることも指摘されていました。ブランズは新大塚駅寄り、文京区寄りなのが救いと考えるようにしています。

[491: 匿名]

大塚は大変ですよね

[492: 契約済みさん]

NO.490です。
ネットで以下の書き込みも見つけました。下記の書き込みからも、大塚駅よりも新大塚駅のほうが使える（都心に向かう地下鉄があるという意味で）と考えています。

大塚に住んでいます。同じ山手線の巣鴨、駒込などと比較すると、家賃相場が一段落ちます。アジア系外国人を数多く見かけます。北口方面はピンサロを中心に風俗店が点々と営業しています。南口方面は居酒屋が多く、夜間は酔っぱらいがケンカをしていたりします。南口から巣鴨方面には「三業通り」があり、かつての赤線地帯だった一角にはラブホテルなどが点在し、デリヘル嬢がウロウロしています。

カフェも弁当屋もファミレスも定食屋も外食チェーンの店舗も回転寿司もラーメン屋もパチンコ屋もボクシングジムまで、とにかく何でも揃ってます。少々、街並みがボロくさい（古臭いではなく）のを積極的に受け入れてしまえば、実はこんなに住みやすい町もありません。巣鴨や駒込と比較して家賃が安いのは、都心へ向かう地下鉄が通ってないことや、街自体が池袋が繁華街として発展する前の古い花街として栄えた歴史があるため、家族向けの高級マンション用の敷地が得られなかったことなどがあります。しかし、池袋までその気になれば歩けますし、唯一の山手線と都電荒川線の乗り換えが可能な駅であること、何よりも物価が安く、ランチや日本酒居酒屋の多様さでは、都下随一を誇りますから、なかなか快適な場所です。

ただし、北口の方面のピンサロには行かないほうがいいと思います。友人によると、「一生癒えないほど後悔した」と言ってました。

[493: 周辺住民さん]

大塚でゴミ屋敷なんてあったっけ？見ないよね。護国寺の裏にあったゴミ屋敷も火事でなくなったし。

風俗があるのは、北口の西側の三角地域のみだから、あまり目にする事もないよ。わざわざ行かないとならないから。この辺は、巣鴨署がうまく抑えこんでいる。

ただし、南口には、モスクがあるから、イスラム教徒はそこそこいらっしゃる。

[494: 匿名さん]

ボロ屋敷は北口のモスバーガーをあがってった所のことかな？商店だったかな。
もうなくなってるはず。北側は道路拡張中のところに取り残された木造が点在してるけど、
いつかキレイになるよ。

[495: 匿名さん]

SPAの記事なんか信用する人いるんだ。それとも、たんなるネガキャンですかね。

[496: 匿名さん]

大塚が花街であることは事実だけどね。

[497: 契約済みさん]

No.490です。
ごみ屋敷は心配なさそうですね。安心しました。またネガキャンペーンではないです。マジ契約者ですので、実際に住むまで心配でSPAの記事に反応したものです。ピンク街もわざわざ出かけなければ問題なさそうですね。ここと比べるところでないですけで、東京ってピンクゾーンに隣接した高級住宅地とありますね。渋谷松濤と道玄坂、島津山・池田山と五反田等。

閑話休題、これを書く前、東京五輪決定のニュースを見ました。あらためて開催施設を見ましたが、大塚はおこぼれも含め、良い話も悪い話もなさそうですね。

[498: 匿名さん]

ここは蚊帳の外で、湾岸とかに注目が移るからマイナスでしょ。

[499: 匿名さん]

売れてないのがもっと売れなくなる。竣工時に未販売住戸があると住民にもデメリットが生じる。

[500: 匿名さん]

４９７さん
オリンピックの開催地が東京に決まり、湾岸あたりはもしかしたら価値が
多少は上がるかもしれませんね。確かに大塚はあまり関係ないかな。
ここだと池袋までも2.5キロ位しかないので、大体自転車で行けば15分位で
行かれそうですね。山手線の大塚駅までも徒歩6分だしかなりいい立地ですよね。

[501: 匿名さん]

今日休みが取れて、所用で南大塚通りに行く機会があった為、ついでに交通量を調べてみました。
14時頃、ブランズの工事現場前で5分間で105台。
24時間換算で約3.0万台となり、昼間豊島区調査の24時間27,804台と概ね近似。

春日通りから南大塚通りに流入する車の量が意外に多く、春日通りから南大塚通りに入る信号が青の時は、
ほぼ断続的に車が流れる感じ。
反対方面のJR大塚駅方面からの車もそこそこ多い。
大塚駅方面に移動してみると、桜並木通りから流入する多少はあったけど、
JR大塚駅前の交差点から真っ直ぐ来る車が多い印象。
JR大塚駅前の交差点では、ベルクラシック側から右折して南大塚通りに入る車が多かった感じです。

平日の交通量を意識したことは無かったですが、意外に多いですね。

[502: 契約済みさん]

>490 497


私も、大塚の町が心配でいろいろ歩きまわりました。平日の夜や、週末の日中を中心に契約までには何度も偵察に行きましたよ。周辺は、路地裏も歩き回りました。結局、風俗が多いわけでもなく、パチンコ屋がたくさんあるわけでもないことが分かりました。あっても、ほとんどが北口のごく一角に集中しています。確かに、ラブホがそこそこありますが、三業通りとその周辺に固まっているので、これもあまり気になりません。（三業通り周辺以外では、くまなく歩くと２つぐらいラブホを見つけましたが、いずれもJR大塚駅のすぐ近くです。）

特に、南大塚三丁目の交差点からマンションよりは、静かな住宅街ですし、女性の独り歩きも夜でもけっこういらっしゃいますので、治安面の不安や、環境面での不安は、全く持っていないです。マンション周辺は、むしろ、都内でも静かな部類の街だと思っています。

ちなみに、三業通りよりも北側に行くとぽつぽつと廃墟があります。これ、夜見ると結構不気味です。でも、ご近所という程ではないので、気にしていませんが。

[503: 契約済みさん]

>501

連投失礼します。
平日日中5分間で105台なら、そこそこですね。ただ、夕方以降および週末はほとんど車が走らないというのは、私も感じているので、24時間で27000台だったら、もっと日中車が走るイメージでしょうか？


あるいは、上にもあったようにもっと別ルートの流入車があるとか・・・。いずれにしろ、調査ご苦労様です。感謝です。

[504: 匿名]

>503
501さんの調査もスポットの5分間だけの調査なので、これだけでは全体を語れないかと。あくまで参考値。
でも、この板では交通量が無いとか豊島区調査に疑問を呈する人多かったけど、
意外に交通量は多そうだということは事実かな。信号が青の状態で断続的に車が通るならば、かなり騒がしい部類かと。
ただ、共働き等であれば平日昼間の騒がしさはあまり関係は無さそうですが。

[505: ご近所さん]

１０５台ですか。ちょっと、多いのか少ないのか良く分からない数字ですね。先ほど、２２時１０分から２２時１５分まで物件前で交通量を数えてみました。５分間で１８台でした。１５秒に１台走らないという感じです。さらに、春日通りから入って来たと思われる車が山川病院脇から大塚駅方面に左折して２台が流入しました。大塚３丁目交差点をプラタナス通り側から大塚駅方面に右折して流入した車が５台確認されました。つまり、物件前は１８台ですが、豊島区の調査地点で数えると２５台になります。大塚三丁目の交差点を右折して大塚駅方面に入って行く車がこれだけあったのは、意外でした。やはり、豊島区の交通量調査は、今回の物件前交通量とは、かなり乖離がある印象ですね。

[506: 匿名さん]

>504
>505
何だか必死だね。一時点の5分間で全てを語るような言い方されても・・

[507: 匿名]

交通量は平日昼間多少煩くても、夜や休日に静かになればそれで十分でないの？

環境は駅から近い割には程よく繁華性が無くなって落ち着く感じと思うけど、
葬儀屋の隣というのは気にする人もいそうと思うがどうだろう？人によって考え方が別れそうだが。

[508: 匿名さん]

クヤクションは完売したのに、クヤクションのモデルルームの通り道に陣取ってたブランズさんはまだ売ってるんですね。

[509: 匿名さん]

マンションは葬儀店のお隣に建てられているのですか？
さすがにHPのライフインフォメーションには載せられない情報なのでしょうね。
(近くの保健福祉センターと高齢者総合センターは載ってます)
バルコニーや窓からお墓が見えるという訳ではないので、私は全く気になりませんね。

[510: 匿名さん]

いよいよ、アトレ、オープンですね。楽しみです。

[511: 契約済みさん]

最近の書き込みへの感想です。
○JRの車内モニターで、アトレヴィ大塚のOPENのPRをやってますね。地味な大塚には嬉しい明るいネタですね。
○五輪関連は大塚には、無風ですよね。一方、湾岸や国立競技場エリアは価格上層トレンドなのでしょうが、これから7年間、開発が本格化して大型ダンプや資材を積んだトレーラーが走り回ると、住み心地に影響ないのかなと思いました。また開催後の画が読みにくいですね。跡地として人気が継続するのかなぁ～。五輪バブルが弾けるのかなぁ。
○葬儀屋は、個人の価値観だと思いますが私は全く気にしません。いつかは自分もお世話になるお仕事の方々ですし、尊い生業だと思います。死体が気になるならば、大塚病院を含め大型病院にもありますし、その奥の東京都監察医務院ではHPによると23区内の死体の五分の一を検死しているそうです（驚きました）。脱線しますが、現サンシャインシティの旧巣鴨プリズンでA級戦犯7名が絞首刑となったのが65年前です。（別に私はマニアではありません。）。葬儀屋さんの一軒くらいと思いました。ただこの葬儀屋さん外装がぼろいですね。建て替えるとセットバックの必要から建て替えないのかな。それとも息子が跡を継ぎたくない・・・。すみませんこれは余計な話です。

[512: 匿名さん]

私も葬儀屋さんの存在は全く気になりません！
葬儀屋だからと言ってご遺体を安置している訳でもありませんよね。
考えられるのは駐車場に霊柩車が停めてあるので縁起がよろしくないというだけの理由でしょう。
同じような施設で、斎場やお墓はさすがに少し気になりますかね。

[513: 匿名さん]

葬儀屋さんは気になる方は気になるかもしれないですが…
私も別にいいかなと思う派です。
治安が悪くなるような施設じゃないので別に問題がないかと。
資産価値にも特に影響しないと思っています。
新大塚・大塚の２駅利用できる利便性の方が圧倒的に上回っています。

[514: 近所の地元民]

お隣の葬儀屋さんが話題になってますが、ここは古くから葬儀社を営んでおり、数年前まで町会長を務めておられました。うちの両親、祖母、親戚の葬儀もここにお願いしました。とても良い仕事をされます。建物は確かに古いですが、南大塚通りの原風景だと思っていただけるとうれしいです。

[515: 契約済みさん]

地元の方の情報は貴重でありがたいです。何度モデルルームへ足を運んでも、ネットを叩いても得られない情報です。色々教えていただけるとうれしいです。

[516: 契約済みさん]

新大塚の町を家内と探検に行きました。
「新三宝」という中華料理店が、食べログで良い評価だったので、行ってみました。

いや、おいしいですわ。しかも、一人２０００円代。ビールや紹興酒代を入れてですよ。
中国人がやっているお店で、とにかく本格的な中華料理がリーズナブルなコストで食べられました。しかも、この店、出前もするんですわ。１９時頃に入ったのですが、ひっきりなしに出前の注文が入っていました。

この店、まじ使えると思いました。おすすめは、（地鳥の紹興酒浸けですね。）

タイ料理のムエタイハウスと言い、この新三宝と言い、新大塚の駅近くの飲食店は、とても安くておいしいです。いい町に引っ越す事になりました。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13061845/

[517: 匿名さん]

>５１６
外食率が高い場所なのかな、企業も多いですか？？

私としては夜の時間帯は静かめな環境であって欲しいと思ってしまうのですけど、マンションの中にいて外の環境が気になるようなことは考え過ぎかもしれないですね。駅に近いだけに敏感です、でもお店が充実していることのありがたみを住んでいるうちに覚えるようになるかもしれません。こればかりは住んだ後にしか確認できないことですよね、汗。

[518: 契約済みさん]

＞５１６様
周辺情報をご提供いただきましてありがとうございます。あの並びは外観から終わってると思っていましたが、いい中華屋さんがあるのですね。嬉しいことです。

＞５１７様
都心部では、駅近の利便性と、閑静な住み心地は相反するところですよね。ただ、新大塚は、メトロ乗降人員数ランキング130駅中、119位ですから、外の喧騒という問題はないと推測しています。（除く　議論になっていた南大塚通りの交通による騒音）

　周辺に自分が必要とする（人によって違う）生活インフラがあれば、駅から３分は希少だなと考えています。上記はあくまで物件の立地について述べているだけで、その他の要素（間取り、グレード等）は、またそれぞれの価値観があることもちろん前提です。

＞その他
細かいことを言い出すとキリないのですが、ある日モデルルームの帰り、暗い時間ですが焼き鳥のいいニオイが充満していました。近所にあるのでしょうか。自分は焼き鳥好きですが、洗濯ものにニオイが着くほど強力なのは良くないですね。この辺、飲み屋が充実していますよね。

[519: 契約済みさん]

516です。

>518さん

物件のすぐ近くに焼き鳥屋さんはないですよ。春日通り沿いには何店舗かあります。

ご存知だと思いますが、物件の前の通りの反対側に「ほっともっと」と「CoCo壱」があるぐらいで、周辺は住宅街です。
新大塚駅の近くに行くと「福のから」という唐揚げ屋さん（油っぽくてまずいです）があるぐらいではないかと。。。

春日通り沿い、気持ち東池袋方面に向って左側にある焼き鳥屋さん（名前忘れました。スーパージャンボの手前。）は、安くて美味しかったですよ。結構混んでいます。

>517さん
新大塚の駅周辺は、周辺の駅に比べても静かな方です。江戸川橋、茗荷谷（大塚、池袋は論外）よりは、ずっと静かですし、東池袋、護国寺とは、同等か、若干静かかもぐらいな感じですので、便利さと静かさを兼ね備えた良い町だと思います。

[520: 契約済みさん]

建築現場見学会の案内が来ましたね。

少しずつ建物も立ち上がっているようですし、行ってみようと思います。

[521: 物件比較中さん]

ブランズの近くのライフ南大塚店に行ってみました。
すごく良いところですね。3階建てで食材も豊富でした。特に肉と魚の種類が豊富で大変気に入りました。山手線の内側でこういう大型スーパーはなかなかないです。しかも、この物件は、新大塚の駅からも近い上に、比較的静かな環境ですし、真面目に検討させて頂くことにしました。新参者ですが、宜しくお願いいたします。ここなら、サンシャインシティまで歩けますよね？

[522: 匿名さん]

＞＞５２１さん
ライフ大塚店は、９時半から２４時まで長い時間営業しているのですごく便利ですよね。
重たいものを購入した時は当日配送サービスもあるので利用できるそうです。ただ、この
距離なら若いうちは利用しなくてもいいですが（笑）妊婦さんやお年寄りの方などは便利な
サービスですよね。ライフのポイントカードは日曜日などはポイント２倍になったりするので、
結構すぐにポイントがたまります。

[523: 契約済みさん]

この物件は、至近にスーパーが３軒もあって、マルエツプチは２４時間営業。ライフは、高品質＆豊富な食材。スーパージャンボは激安。とそれぞれに特徴があります。また、アトレヴィやサンシャインシティ、東急ハンズなどでの買い物も超便利です。コンビニも、セブンイレブン、ミニストップ、ファミマなどがすぐ近くにあります。
交通の便は、丸ノ内線の駅まで徒歩３分。有楽町線も１０分ちょっと。山手線が徒歩６分です。そのため、銀座、東京駅、新宿、池袋、渋谷、恵比寿、飯田橋、四谷、秋葉原、上野、有楽町、赤坂見附、後楽園などなど乗り換えなしでダイレクトアクセスです。乗り換えを１回行えば、都内主要地域には、まずアクセス可能です。その他、激安クリーニング店や豊富な飲食店もあって、しかも、週末や夕方以降は、交通量もほとんどない静かな住宅街です。生活するのにこれ程便利なところはないと思いますよ。ぜひ、比較されてください。この物件の良さが分かるはずです。（私は、南大塚通りをはさんだ向いに、ほっともっととオリジン弁当があるのが便利だと思っています。）

ちなみに、池袋の東武百貨店の地下の生鮮食料品店は、なにげに品質も良い上に価格も安いので使い勝手が良いですよ。

[524: 匿名さん]

買物に関しては本当に恵まれている環境ですよね。
スーパーが近くに1店あるだけでも御の字の所もある中、
かなりの選択肢があり、用途によって使い分けができますから。
池袋東武の地下はお惣菜くらいしか利用したことがなかったのですが、
生鮮食品がいいのですか。
全く知らなかったです。
今度ぜひ利用してみたいと思います。

[525: 匿名さん]

池袋西武も東武もお惣菜や生鮮食品はおすすめです
他のスーパーよりも少し割高ですが・・・
輸入食品も売っている店もあるので、お料理される方は
活用できそうですね