ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[41: 匿名さん]

計画道路の件をきちんと価格に反映してくれれば問題ないでしょう。
現時点で工事がいつ始まるか未定といっても、リスクがあるわけだから。そのリスクを上回る魅力的な価格設定であれば検討したいと思います。そうでなければいくら駅近でも価値なしです。
たしかに人生何が起こるか分からないので万一売却する際のことも考えておかないと。既存不適格で価値が下がるようなことがあれば大問題です。同じマンションに死ぬまで住まないだろうし。

[42: 賃貸住まいさん]

坪単価はおいくらになりますか？わかる方いらっしゃいますか？

[43: 匿名さん]

本当に気になるなら事前案内会に行けば目安の水準くらいは教えてくれるかと

[44: 賃貸住まいさん]

どなたかMR行かれたら教えてください。同じく駅近3分のプレシスは価格出てましたが。

[45: 匿名さん]

興味あるなら自分で行きなよ

[46: 匿名さん]

都市計画道路にかかっているのなら、かかっている部分の土地に対する容積率、建蔽率を含めないで建物を建てていれば、将来、既存不適格になることは無いんだけど、そういう良心的な設計ってお目にかかったことは無い。既存不適格になったら、建て替えは、まず、できなくなるので価値はほとんど無くなると考えたほうが賢明。

[47: 物件比較中さん]

プレシスはブランズと比べる対象にならないでしょう。
ルフォンと比較しては？

[48: ご近所さん]

坪単価は300弱になりますよ。
ルフォンとほぼ同じですよ。

[49: 匿名さん]

こちらと南大塚ルフォンとで検討しています。
こちらを連休に見学予定です。
迷いますね～。
ルフォンはJR近くて便利だし。買い物便利で惹かれます。
こちらもエントランスが素晴らしく、デベも大手で惹かれますよね。
坪単価同等ということで、あとは価格次第ですね！
道路拡張工事の可能性はどうなったのでしょうか？
同じ価格帯なら道路拡張の心配がないルフォンに行きたいのですが。

[50: 購入検討中さん]

ここもし計画道路通したら既存不適格になるの？どうなの？

[51: 匿名さん]

>50

営業に確認しないと分からない。

もしくは容積率と建蔽率を確認。法定の容積率と建蔽率に対して、いっぱいに建てていたら確実に既存不適格になる。

[52: 匿名]

価格が同じなら心配のないルフォンの方がいいのかしら。こちらもリビングが真ん中にあるタイプなど間取りやデザインなどに心奪われているのですが。連休中に家族会議で検討します。東急さんがはい知りませんとは無いとは思うのですが、将来的に修繕や改築時に費用負担が増大するなど発生するかもしれないのでしょうか。

[53: 匿名さん]

Ｄタイプが理想です。北東から太陽の光が入るというのは角度的にベストかなと。その後の時間帯は全く日当たりのない間取りということになりますが、うちは昼前からずっと不在ですからね、むしろ起きてすぐの時間に暗いと気分も・・というタイプなのでやはり合うかなと思います。

もう１つの２ＬＤＫは西向きのようですから第２候補にするとすれば３ＬＤＫの南向きＥということに。
これは価格次第ですが・・１部屋の違いでいくら変わるでしょう。

[54: 匿名さん]

Eタイプが南向きなのでいいかなと思っています。
居室２つが4.5畳なのでそれが少々残念ですね。
メインのベッドルームが6畳あるのは良いなぁと思いますが。
狭い分、収納は充実していてほしいですが
そこまでではないかなぁとも思います。
ただ大手のデベというのはものすごく安心感があるんですよね。

[55: 物件比較中さん]

ここは地盤はどうなのでしょうか？
かつては何があった場所でしょうか？

[56: ご近所さん]

新大塚の駅近くにある、ムエタイというタイ料理屋さんは、とってもおいしいのでお勧めです。値段もリーズナブルですよ。
（辛さをカスタマイズしてくれるので、一度、タイの普通の辛さでと頼んだら、むちゃくちゃ辛くて、辛かったですが。。。）

我が家も時々利用しています。

新大塚から大塚周辺は、隠れたB級グルメの店が結構あるので、使える地域です。

[57: ご近所さん]

＜追記＞

HPを見ると、スーパージャンボとマルエツが記載されていますが、周辺で一番使えるのは、少し離れますが、ライフです。

スーパージャンボは、とにかく安いですが、それなり。
マルエツは、24時間Openなのが使えます。

でも、食材の充実度では、ライフが一歩ぬきんでていますね。

[58: 購入検討中さん]

ここって、もしかして南側は隣のマンションで塞がっているのですか？

[59: ご近所さん]

お勧めの中華料理店は、大塚駅近くまで出る必要がありますが、小閣樓ですね。

ここの上海チキンは、絶品です。以前は、本駒込のあたりにあったのが引っ越してきたようですが、未だに、本駒込のお客さんも通われているみたいです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13005631/

ご参考になれば。

[60: 購入検討中さん]

やっぱり、計画道路があって、道路拡幅後には、既存不適格だそうですわ。

しかも、あと１軒しか残っていないそうで、その一軒家が動いたら即道路開通みたいですよ。

ということで、うちは、撤退します。

[61: 匿名さん]

え！？それは何の情報ですか？
営業マンから聞いたのですか？
そもそも、既存不適格になった場合、住むのに何か不都合がありますか？

[62: 60]

＞６１さんへ

営業マンからの情報です。

道路拡幅後は、１０．５階しか建てられないそうです。つまり、将来立て直しの時には、約１／４の人が出て行かなければならないか、各戸が約３／４の広さになってしまうかのどちらかということです。

当然、転売の際には、既存不適格だと買いたたかれますので、大損します。

立て直しの前に死んでしまう予定の人（比較的高齢の人達）以外には、一般的に既存不適格予定のマンションは、不人気になります。

[63: 匿名さん]

立て替えするまで何も変わらないと聞いた。
本当に拡張するならお金もらえるはず。
それを考えたら逆にお得？

[64: 物件比較中さん]

>63

もらったお金で周辺の土地を買いまして、建て替えられるならそれもあり。だけど、買収できなかったら、誰かが出て行くしかない。いずれにしろ、きわめて不透明。

したがって、あくまでも一般論だが、既存不適格（予定）物件は、手を出さない方が無難。

もちろん、物件を気に入って、永住するつもりなら、購入はありだと思う。しかし、転売の可能性が少しでもあるなら、やはりリスキーで手を出さないにこしたことはない。物件なんて、世の中履いて捨てる程ある。が、あえて、既存不適格になる可能性が高い物件に手を出す程気に入っているなら、止めないけど。（既存不適格になる前に、短期で売り抜けるなら、大きく値が下がる可能性は低いだろう。なので、それもありかも知れない。でも、道路計画が動き出したとたんに、手を出す人は、ほとんどいないので、売り抜けようにも大損することになる。）

これだけのリスクを取ってでも欲しいなら、どうぞ。普通の感覚は、手を出さない。うちは、撤退。あくまでも個人の判断だよ。

あなたが、どうするかは、あなたの判断。たしかに、立地は良いよね。

[65: 匿名さん]

>63
確かに、計画道路で用地が買収されても、建替をするまでは現在の14階建のまま存続できる。
また、用地の買取代金(補償金)が支払われる。

ただ、用地の買取代金については単純な土地価格なので、買取により減少する建物面積に見合う価格にはとても届かないと思う。
計画道路の面積が敷地面積の1/4とすると、敷地面積217坪くらいの為、217×1/4≒66坪が失われる。
仮に坪500万円で買収されるとしても3億円強。
他方、失われる戸数は64戸×1/4≒16戸で、平均販売価格5,000万円とすると8億円の為、用地買取代金は全然届かない。

また、エントランスアプローチが失われてしまうのは困らないかな？
駐車場とか駐輪場には影響は無いので致命的ではないけど、高級感は失われてしまうね。

[66: 購入検討中さん]

ところで、Eタイプ検討中ですが、ウォークインクローゼットがないのは、みなさん気になりませんか？

たんすを一竿買い足さないとならないので、ちょっと気になっています。

家内が物持ち（まっ、どこの家庭も一緒だと思いますが）で、困っています。これを機に捨てさせるという手もありますが。。。

[67: 匿名さん]

61です。
皆様ありがとうございます。私は全く無知なので、助かります。
駅3分という立地と大手の安心感、内廊下に惹かれて検討中ですが、営業マンから、説明がなかったです。何も聞かなかったからでしょうか？
私達は永住するつもりで、多分年齢的に50年後の建て替えのことは考えなくて良さそうなので、近くのルフォンと比較検討したいです。

[68: 購入検討中さん]

ここを購入した後に計画道路が通った場合は、住民はお金をもらえるのでしょうか？
それでしたら、何も問題ないですが。

[69: 購入検討中さん]

たしかに、近隣の住民はお金貰って立ち退くのですから、当然ブランズ住民はお金もらえるはずですが。
これは営業に確認してみないと分からないですよね。

[70: 匿名さん]

>68、>69

65をご参照下さい。

[71: 匿名]

土地は区分所有者の共有なので、代金は持分比率で按分して区分所有者に払われるのかな？
それとも管理組合に払われるのかな？

[72: 匿名さん]

>71
補償金は区分所有者個人に支払われると思います。管理組合には資産の処分権限はありませんので。
ご指摘の通り、敷地は区分所有者の共有物になりますので、全区分所有者が土地の売主になります。
任意での買収を進めるならば、全区分所有者と事業主体（自治体?)が売買契約を締結し、買収することになると思います。
ただ、現実的には全区分所有者と合意することは困難と思いますので、
マンション敷地の場合には、収容採決の方法により、強制的に買収する場合が多いと思います。

[73: 匿名さん]

建て替えとか50年先のことを考えてマンション購入するなんて不思議。ここに限った話ではなく、他のマンション購入したって建て替えが困難なのは同じことでしょう。
半世紀後のことを心配してたらマンションなんて買えないよ。マンションは50年住めたら十分と思って買うべき。
道路計画決まったら、住民は補償金貰えば、売却の際に多少価値が下がっても仕方ないかな。
それに売却予定の人は買わなければいいだけ。永住すれば何も問題ない。

[74: 匿名さん]

この種の議論で、永住すれば問題ない、建替は50年後で気にしても仕方ない、そもそも殆どのマンションで建替え困難という話はよく出てきますね。

永住については、当初はそのつもりでいても、様々な理由で住み替えを行う場合はよくありますね。
転勤や子供の通学、同居家族が増える(子供ができることや、親との同居)、通院、介護等の事情もありますし、
近くにより良い条件の物件が出てきたので買い替えたい、というような場合もあります。
そうした場合に備え、永住するつもりでも処分性の高い物件を選ぶことは重要とは思います。
また自分が亡くなった後に、遺族がマンションを処分することもあるでしょうから、
そういった場合も考えるならば、永住さえすれば問題ないということにはならないとは思います。
まあ、自分が亡くなった後のことなど考える必要も無いかもしれませんが(笑)、

また建替え自体は確かに50年後なのでしょうが、築年数が古くなればなる程、
建替えを意識した値付けがされる方向になるので、やはり処分価値に影響があります。

加えて、建替え困難という点については、
現在、区分所有法の改正が議論されていて、建替えの意思決定のハードルが低くなる方向ですので、
今よりも建替えはし易くなると思います。
国交省でも議論が進んでいるので、数年内には改正されそうな雰囲気です。

[75: 匿名さん]

補償金が出るのですね。だいたいどれ位出るのでしょうか？
前の方が言っている3億を64戸の住民で分割？？
うちは永住予定で検討中なので補償金出るなら購入に前向きです。

[76: フラット35S]

住みたい場所に住めばよくね？？

[77: 匿名さん]

永住のつもり、で買っても
家族や自分の都合で売却しなければいけなくなるケースもあるだろうし。
仕事とか病気とか。

[78: 匿名さん]

既存不適格になると、建て替え時には適法になるようにしなければならないので、敷地が減った分に対応して、床面積も減らさすことになる。そうすると建て替え後の持分をどう振り分けるかで、住民の利害が絡んでまずまとまらない。なので、建て替え困難ではなく、建て替え不能と考えたほうがいい。そういった状況で、きちんと維持管理していこうという住民の意識も希薄になっていく。

それと売却するときに既存不適格であることを重要事項として説明する義務が生じるから、売却も困難になる。

[79: 住まいに詳しい人]

道路計画が決定した際には、もちろん補償金出ますよ！
詳細や配分方法については契約の際の重要説明事項で説明する義務があります。

[80: 匿名さん]

決定した際、の頃にはデべはもう此のマンションには無関係に等しいですよね？
詳細や配分方法を、今からデべが決めておくんですか？

[81: 匿名さん]

土地収用における交渉、収容代金をどう使うor分配するかは住民への宿題。

土地収用がほぼ確定なのに、既存不適格になるような設計をしてるのも問題。

[82: 匿名さん]

収用価格は路線価とかを参考に時価取引されるから、計算すれば分かるでしょ。

[83: 匿名]

>78
政府の規制改革会議ではマンション建替時の決議要件緩和と、容積率緩和が議論されています。

その為、普通のマンションなら容積緩和分を売却して建て替え費用捻出に使えそうですが、
流石にこのマンションのように敷地の1/4が削られる分まではカバーされないでしょうね。

>81
同感です。計画道路実現性が高いのにこの設計するのはちょっと・・
ブランズは六義園のマンションでは計画道路実現後も既存不適格にならない設計をしているらしいですが、どういう基準で使い分けるのでしょうか。

[84: 購入検討中さん]

計画道路の影響を価格に織り込み済みであれば、得かなっと前向きに検討しています。ただ計画道路の実行性はもちろん大変気になります。豊島区HPによるとブランズ前は補助80号線というのでしょうか？三次事業化計画にはないが、10年毎に見直される計画（次は四次？、平成26年4月～）に盛り込まれると、一気に具体化するのでしょうか？詳しい方いらしたら教えてください。

[85: 匿名さん]

久々来てみたら、
やはり以前どなたかが指摘されていた既存不適格になるんですね。

う～ん、困ります。
エントランスの半分以上？が無くなり、門構えの品が下がってしまう事と、
もしも、転勤や事情の変更、またはマナーのない住人（騒音住人）が近隣にきて
住み替えしたい時など「既存不適格物件」に、買った時ほどの値で売れるのかどうか心配。

中古で出した場合でも、評価は下げられるでしょうし、
ざっくり伺った値段も結構高かった印象でしたし..。
大塚は、賃貸に回した時の評価も高くは無いので、総合して考えると
高い買い物になる気がしてきました。

道路が出来て、保証金が出てもそんなに期待はできないし、
それよりも、今買う値段に対し、マイナス要因が多い気がして
踏み切れる材料が少なくて（涙）

管理もどうなるのでしょう？
マンション買うより戸建探した方が、心配が少ない分確実なのかも。

[86: 購入検討中さん]

私は、最後まで売却に反対しますね。座り込みでも、なんでもやってやる。

「南大塚の美しいエントランスを守る住民の会」

[87: 匿名さん]

今から反対運動をする覚悟までして、この物件を購入したいほど
この物件に惚れたんですね。感動します。

[88: 匿名さん]

立地が良いですから、計画道路問題さえなければ、即完売だろうと思います。
50年後の建て替えを今から考えても仕方ないか？50年後の法律がどうなっているか分からないから、他のマンションも建坪率を満たさなくなり建て替えられないのではないか？など心配は尽きませんね。
ルフォンを見に行きましたが、眺望に難ありかなと購入には至りませんでした。
仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思いますが。なかなかないですよね。フラットで3分というのは。

[89: 匿名さん]

反対したところで最終的には強制執行されるだけ。

[90: 匿名]

既存不適格予定マンションにしては、価格高過ぎ。

いまいち魅力なし。