ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[385: 匿名さん]

永住目的でも、状況によっては売ることになるってのもありうるんだけどな。

[386: 申込予定さん]

おい３８２！

もしかして、ステマって私の書き込みのことを言っているのか？

ふざけたことを言うなよな。まじめに、客だ。失礼なやつだな。

BY３３７

[387: 匿名さん]

柄悪い人が検討してるんだね。将来お隣さんになったら大変。

[388: 匿名さん]

３８３です。

３８４さん、俺の書き込みの趣旨が今ひとつ伝わらなかったみたいだけど、既存不適格の可能性があるから、不人気になるなら、新築の段階で不人気にならないか？新築でも中古でも既存不適格の可能性があるという条件は、一緒のはずだと思うんだけど。

中古だけ、不人気になるっていう理屈が今ひとつ分からないんだよね。

普通は、中古の方が供給が少なくなるので、売りやすいはず。しかも、近隣の物件の価格を調べても（それこそ、住まいサーフィンとか）、この地域の既存不適格の可能性がある物件が価格が安いというデータは見つけられなかった。他と一緒というやつなら、いくつもあるよ。

[389: 匿名さん]

新築だと多少難ありでも売れるけど、中古になると難あり物件は敬遠される。バス便物件なんかが良い例。中古になるとドンと値段が下がる。

[390: 匿名さん]

＞３８９

それって、どっかにデータあるのかしら？
一番良いのは、同様に計画道路がある物件なんだけど。上にも書いたけど、同じ通り沿いのマンション（当然、計画道路が通れば既存不適格）は、近隣物件に比べて、まっっっっっったく価格が落ちていない。ただ、いかんせん、この地域は、中古物件の供給が少なくてデータが数件しかない。（だからこそ、価格が落ちないのではないかと思うのだが。。。）


とりあえず、住まいサーフィンを見る限り、もうかる確率８０％、利回り２．４％の優良物件ってことになっているけど・・・。

これだけ、交通利便性や買い物施設、公園、病院、文教施設が近隣にそろっていて、しかも、現地に行けば分かるけど、とてもじゃないけど道路通すのが大変そうな物件で価格が大幅に落ちるっていう理屈は、やっぱり、すぐには、同意できないなぁ。

そう思ったから、買った訳で、この物件を買った人の多くは、道路のことは、気にしていないってことじゃないかと。当然、中古でも同様に、大丈夫と考える人が多くいるだろうと推察するけどね。

いずれにしろ、ぜひ、データを教えて欲しい。

[391: 匿名さん]

連投するけど。

バス便物件は、結構売るのに苦労して、最後は、値を下げて売り切ったっていう物件なら、いくつか知っている。でも、新築で、人気で、中古で急に不人気っていうやつを個人的には知りません。

なんか、そういう事例があったら、それ（バス便物件）でも良いので、教えて欲しい。できれば、経緯なども。いろいろすみません。

[392: 物件比較中さん]

もう認めざるを得ない物件ですねえ。

慣れてない土地なので価格もどうなのかなあと最初は思ったんですけど、これだけ駅近、目の前も便利ならどこへでも行ける便利さも備わっているわけですから。

＞＞383
買うならやっぱり新しい部屋がいいですね。
売れているとのこと、良い間取りが無くなる前に急ごうと思います。

[393: 匿名さん]

トランクルームの広さはどのくらいの広さなんでしょうか？
広さによっては余り使い勝手が良くない場合もありますよね。
リネン庫はちゃんと棚で分かれているので小物を収納するのに便利そうですね。

[394: 匿名さん]

本当に売れてるのでしょうか？
第二期にしてサマークルージング…（タクシーで新大塚エリアを回遊）やらオプション10ポイント進呈のチラシが入っていたので必死なのかと。
営業マンは当たり前のように好調と言いますよね。
新築で人気前提で話が進んでいるようなので気になりました。

[395: 契約済みさん]

あぁぁ、オプションをついに全部で１０ポイントまで下げちゃったんですね。

私らの時は、１回MRに行くたびに１０ポイント（つまり、１０万円）付いてましたが。。。

営業が、徐々に強気になってきましたね。大丈夫でしょうか。。。

[396: 匿名さん]

先着順で結構残っているね

[397: 契約済みさん]

我が家をご担当頂いた営業さんも、他物件へまわされて、いなくなってしまいました。

東急さんとしても、順調に販売が進んでいるという認識見たいですね。

[398: 匿名さん]

アピール大変ですね。

[399: 匿名さん]

↑ネガキャンも大変ですね。

[400: 物件比較中さん]

なぜ、既存不適格にならないように建てなかったのでしょうか？？
東急のその仕事の仕方が許せません。
なので、買いません。

[401: 匿名さん]

それは、どうかな。

仮に、３LDKの６０００万円の物件が、半分が、土地代として、３０００万円。それが、４０％値上がるとして、１２００万円増。

７２００万円の物件になるけど。

７０平米弱で７２００円のマンション買う？。大塚でですよ？

私は、今の値段にした方が良いと思うけど。どうですか？

[402: 匿名さん]

401の計算が意味不明(笑)

[403: 物件比較中さん]

確かに不適格になると知ってて建てたのは良くないね。
範囲内で建てれば問題なかったはず。

[404: 匿名さん]

>401
この土地は東急が第三者から購入し、マンションを建築しているのだろうけど、
土地の購入価格を決める際、まず想定建物の面積・図面等を作成し、
周辺事例等から完成後の想定販売価格(総額)を求め、
そこから開発費用・金利等の諸経費や、デベの利益(販売価格の2割くらいが一般的)を引いて、残額を土地価格とする。

想定建物の面積が少なくなれば、結果的にデベの利益や土地価格が少なくなる。
デベとしては、土地購入時点で概ねどの程度の規模の建物を建築するかは決めているので、
購入後に建物面積を大幅に減らして、その分を販売価格に転嫁するなんてあり得ない。
つまり、土地購入時点で、計画道路実行後も既存不適格とならない規模の建物面積とするか、
既存不適格になり得る規模の建物面積にするかは選択済。
既存不適格とならない建物面積とするのであれば、その分、土地価格が低くなるので、
土地所有者がその価格では東急に土地を売らなかったかもしれず、
既存不適格になり得る建物面積を採用せざるを得なかったかもしれない。
単に東急が利益の絶対額を確保したかっただけかもしれないけど。その辺りは当事者でないとわからないが。

だから、デベとしては、きちんと想定通りの建物が建築できるかについて、
購入前に周辺の建築規制や周辺住民の属性等も含めてかなり手をかけて調べたりする。
当然、計画道路の実行可能性も調査し、少なくとも数年間は実行されない可能性が高いとは判断しているのだと思う。
ただ、10年後・20年後などの先のことは調査しようもないし、分譲マンションであれば売却してしまえば終わりなので、数年間程度は計画道路が実行されないと判断できれば十分、とも考えていると思う。

[406: 契約済みさん]

私は、今回、東急さんが、この物件の立ち位置を良く分かっていらっしゃって、１４F建てにされたことを拍手を持って迎えたいと思います。

１０F建てにして、７０００万円にして、誰が買いますか？道路が通る可能性があることを信じる地元民は、ほとんどいないですよ。しかも、並びのマンションなどは、だいたいが１４F、１５F建て。

その中で、一棟、１０F建てにして、一部屋、７０００万円にしたら、「東急は、狂った」と批判されるのがおちです。

今回は、東急さんは、よくよく市場ニーズや実態を分かってくれていると思い、感謝しています。本当に良い物件を売り出してくれました。

この物件が嫌いなら、来なければ良いのでは？ここは、購入検討者のスレなので。単に、「きらい〜。」とか書き込まれても、何も得るものがありませんし。

[407: 匿名さん]

ん？？
原則として、適格に建てないとダメでしょ？？
信じる、信じないでなく、既存不適格と分かって建てちゃダメだよ？？
建てちゃいけないもの建てたから不適格扱いだし、取り壊したら、適格内にしなきゃいけない。
大原則だと思います。
買い手がいるいないとか、信じる信じないとかの問題でないです。

[408: 匿名さん]

>>406
7000万円？>404さんの説明を読んでいないのかな？
14階建で3LDKを6000万円で売却するか、10階建で3LDK6000万円で売却するかの何れかだよ。

[409: 購入検討中さん]

ここの想定する不適格とは、容積率だけですか、建ぺい率は大丈夫なのですか。

[410: 契約済みさん]

>407は、現地にも行かずに、ネット上で妄想を抱いて、文句を言っているのがバレバレだな。

単にうらやましいだけ？

それとも、本当に、他デベの営業マンか？


現地に行けば分かるが、同じ通りの他のマンションなんかも、ほとんど、既存不適格の可能性がある高さに建てている。春日通り側も拡幅の計画があるが同様だよ。

東急だけ、どうして、低い建物たてないとだめだって、粘着しているの？

現地に行ってみれば、一目瞭然。平日も、休日も日中すら交通量が少なく、平日の夕方以降なんか、大塚駅に客待ちをするためのタクシーとバス以外、走っている車がほとんどない。行けば分かるが、行かなければ、妄想を抱くだけ。

要するに、道路が通らない前提で、どこのデベも建物建てている。この道路は、通らないと思ったからだろ。
計画道路が、事業化されるには、要件があるんだよ。その要件にほとんど適合していない以上、要件自体が見直されるという遠い将来のことを想定しない限り、道路は通らない。だから、他デベも全て、道路が拡張されないという前提で建物を建てているんだろう。当たり前だよ。
東急さんは、さすが良く分かっているよ。

ちなみに、１０階建てだったら、私は、買っていないな。今の人気は、１４階建てだからという側面もあるのじゃないか？

[411: 契約済みさん]

>408

あほか。

土地の売却価格は、相場から決まるんだよ。だから、１０階建てにしたら、一戸あたりの価格を上げるか、計画自体をあきらめるかしかない。

実行する以上、価格は、あがるだろ。そのことを言っているんだよ。

東急さんは、要するに、１４階建てで建てないと売れないと踏んだから、１４階建てにしたんだろう。計画道路が通る可能性が高ければ、みんな敬遠するから売れ残る。ところが、このマンションは、順調に売れている。東急さんのよみが冴えている。

このマンションは、少なくとも買った人は、この道路は通らないと踏んだか、自らが将来の売却の可能性がないことを確信したか、４０年先のことを心配するより、今のこの物件の利便性を取ったかだろうな。

東急をディスっても何の説得力もない。だって、売れているんだから。良い計画だったってことだよ。

[412: 匿名さん]

第1期の販売戸数30戸だったよね。本日時点でHP上で先着順で残っている戸数は7戸。

そもそも第1期販売なんて要望書の入った部屋+αだけ売り出すものだから、
ほぼ即完くらいの勢いで売れる場合が多いよね。
ましてや今はアベノミクスと消費税増税前の駆け込みで、
需要がとても強い時期。
それでいて30戸売り出して7戸残っているというのは果たして順調と言えるのかね。
営業マンはお客さんにはとにかく強気で言うものなので・・

あと、どの物件も第2期以降は販売が苦戦することが多い。
購入意向の強い人は第1期販売で概ね片付いてしまうし、
売り易い物件は第1期で売れてしまうから、需要の掘り起こしが難しくなる。

[413: 匿名さん]

>412

30戸売り出して7戸残は、相当苦戦しているレベル。

[414: 匿名さん]

>>410-411
こんなに東急を褒め称えられる人はいませんね。東急不さんも良い人に買ってもらいましたね。

>「土地の売却価格は、相場から決まるんだよ」
間違いとは言いませんが、デベ目線での土地の値付けの考え方は>>404の通り。
基本的に建物完成後にいくらで売却できるか、という点からスタートします。
その想定売却価格から建築費用やコストやデベ利益を控除した後の残額を土地価格とします。

もちろん、土地の価格ありきで、コスト積み上げて想定売却価格がどうなるか、という計算もします。
ただ、その結果として利潤を確保できる売却価格の水準が周辺のマンション相場等から導出される
想定売却価格を超える場合には、そもそも取引はしません。

いずれにせよ、当初から14階建を建築予定であったものを10階に減らし、建物面積が減少した分だけ販売価格を上げて、「１０F建てにして、７０００万円にして」と試算すること自体、意味がある試算なのかよく理解できません。そんなこと有り得ませんので。

また、並びのマンション・建物は14、15階建てであり他のデベも計画道路分も容積に使っている、
との書き込みもありました。
ただ、計画道路実行時の既存不適格問題について、賃貸ビル・賃貸マンションや企業が自用しているビルと、
区分所有物件（分譲マンション）とでは、問題の深刻度合いが異なると思います。
次に、この補助80号線の南大塚2丁目近辺を見ていると、このブランズの道路挟んで反対側のエリアは、
都市計画図を見る限り、そもそも補助80号線が建物の敷地には殆ど掛かっていないと思います。
ブランズ側のエリアでは、分譲マンションはルイシャトレくらいでしょうか。
確かにルイシャトレは15階建ですが、デベは倒産した中堅デベですので、
同じスタンスを採用することが、必ずしも高い評価に繋がるとは思えませんが。

[415: 匿名さん]

丸の内線は各乗り換えポイントで他の路線のホームまでの移動が遠い場合は多い印象・・気になるのはこれぐらいですかね。
新大塚、なかなかいいポイントにあると思います、住んだら便利だろうなというのが見てとれますよ。
生活圏は池袋も入れていいかな。
移動に関しては遠方でも1戸県へでも、東京駅まで近いだけにそこからどこへでも行ける便利さも備えています。
駅近でもありますから苦になることが見当たらないですね、この便利さに恵まれるとこれ以下は検討できなくなるかも（汗）

[416: 匿名さん]

このスレ面白いね。契約者と業界に詳しい人（他のデベ？）がガチンコで論争している。
他のスレで見られるような単なるネガが面白おかしく揶揄しているだけではなく、きちんと根拠を示した主張も多いし、
契約者の人も自ら煽ったり喧嘩売って自滅して、という動きも見られる。

最大の論点の計画道路リスクは、現時点で可能性は低いが将来のことは誰にもわからない、ということでしかないね。
契約者は自らが満足して納得してリスクを取ったのだから、それでいいじゃない。
販売状況は上で指摘されているようにそこまで順調という訳ではない感じだけど、
計画道路が実行されなければ良い物件の分類には入るだろうから、
自分の選択を信じて、外野の声に惑わされず、あとは計画道路が実行されないことをたまに祈るくらいがよいのでは。

[417: 匿名さん]

契約者だけでなく、ここの営業も参戦してるみたいだよ。販売開始前から、擁護派がいたもの。

[418: 匿名さん]

たとえリスクは低くてもリスクヘッジとして、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てるってのが、売る側の良心だと思うけどな。現行条件で規制いっぱいに建てちゃうなんて。

[419: 匿名さん]

>>418
規制一杯に建築するプランに基づいた価格にしないと、土地の仕入価格が伸びなかったのだろう。
営利企業なんだから利潤を追求するのは当然ではあるが。

[420: 匿名さん]

別に、国から金がもらえるからいいんじゃない？

[421: 匿名さん]

道路の件は判っていますけれど、
でも現時点での交通の便の良さはかなり良いんですよね・・・。
もう少し部屋が広ければよかったなと思いますけれど。
お値段も場所としてはまぁこんなもんなのかな・・・
でも本音ではもっとリーズナブルだと嬉しかったです。

[422: 匿名さん]

販売戸数にしばらく変化が無いね。
購入ニーズの高い層は一巡し、需要の掘り起こしに苦労するタイミングかな。
まだ二期販売には時間がかかりそう。そろそろオプションのサービス拡充あたりを始める頃かな。

[423: 匿名さん]

実際にどれくらい売れているのかが判りにくい感じですね。
ＭＲで聞いてもきっと正確な数字は教えて貰えないのでしょうけれども。
これからディスカウントがあったり、
無料オプションが増えたりするなら、すごくアリなんじゃないかとは思います。

[424: 匿名]

竣工までは値引きは難しいと思いますが、
オプションサービス拡充は有りそうですね。

[425: 購入検討中さん]

>>オプションサービス拡充
それは楽しみにしたいところです、例えばどんなオプションが増えるでしょうか。

でもどれも広くない間取りだけにこちらのマンションを買うと決めたからには皆さん階と位置にこだわって早めに契約を済ませそうですよね、面積は据え置きである以上は他の面で最高に近い条件を求めると思います。待つことはリスクにもなりますねえ・・汗。

[426: 匿名さん]

大手だと竣工するまではまずそういったことはないよ。代金決済って引渡の段階だから、早く売れても竣工間際になってもデベにとって差はない。

[427: 匿名さん]

タイミングとしては竣工前後と中古扱いになる竣工後１年ちょっと前。そういうのを狙うなら、タイミングが重要だからほかの物件とかでどうしているかくらい知って無いと。

[428: 匿名さん]

現地に置かれているチラシを見たら、7月下旬より二期販売開始予定と書いてあった。
遅れているんだね。

[429: 匿名さん]

もう少し戸数を減らさないと2期には移りづらいだろうね。
まあ、2期という形をとっても実質先着順販売のような形になるとは思うけど。

並びのルイシャトレの3LDKが売りに出ているね。1998年築で坪220万円弱。
強気な水準と思うが。ブランズの資産価値を占うにも、売れ行きには注目かな。

[430: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値だからね。相場を知りたかったら近隣の仲介業者を当たるのが一番。彼らは成約価格のデータベースにもアクセスできる。

[431: 匿名さん]

MRに行きましたが、東側３LDKは、完売。

西側の３LDKも６〜７割ぐらいは、申し込み済み（予定？）になっていました。余裕があるのは、１、２LDKのみという印象でした。それも、検討中の人は、結構いらっしゃるみたいなんです。

かなり売れている印象なんですが、HPの記載と違うのは、なぜでしょうか？

[432: 匿名さん]

MR行ったのならば営業の人に聞いてみては？
HPには東側の3LDKの間取りも残っていますから不可解ですね。

一般論として、買いを煽るため、MRでは実際に販売されていなくても、
販売済・申込済の表示を多目に出すことも有り得ます。

検討中の人がいる、というのは非常に緩い話なのでしょう。
MRに来て少し興味を示した、くらい。

[433: 検討中]

西側はそれなりの交通量がある道路ですから東側のほうが売れる
のは納得ですが、計画道路による資産価値減少リスクを含めると
悩ましいところ。
永住絶対前提の方々は平気でしょうが我が家は転勤可能性もある
ので、うーん。

[434: 匿名さん]

永住のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売ることを想定するべきだよ。
ここに限らずだけど。