ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[365: 匿名さん]

購入検討者なら、ライバル増やして競争率が上がるようなことしないはず。倍率が上がったら
抽選で外れる可能性が増える。契約者か営業の仕業でしょ。いずれにせよ焦ってるってのがま
る分かりだね。

[366: 匿名さん]

販売を開始する前から、既存不適格擁護の書き込みがあったから、誰がやってるかはバレバレ。
ここは成りすまし投稿は禁止。モラルのない会社って宣伝してる。

[367: 匿名さん]

資産価値について客観的な情報を知りたかったら、近隣のリバブル以外、かつ、複数の仲介業者に問い合わせれば分かる。彼らは中古の成約価格のデータベースにアクセスできる。

[368: 匿名さん]

財閥系とは違って利益至上ではないと思ってたのに、残念。

住む人のこと考えたら、容積率に余裕もたせて、計画道路が実行されて土地収用されても、既存不適格にならないようにするでしょ。

[369: 匿名さん]

それなりに調査として計画道路の実行可能性が低いと判断した場合でも、
他の人が同様に考えてくれるとは限らない。
具体的には中古で売却する際に、買い手から敬遠されてしまうおそれがある。
大幅な既存不適格になってしまうおそれのある面倒臭そうな物件を購入する層は限定されてしまうし、
価格などの条件でのメリット感を出さないと、売り辛い物件になってしまう。
計画道路のことをきちんと調べて結論を出すのにそれなりにエネルギーを要するし、その時点で相対的に劣後してしまう。

新築の場合はそのマンション専門の営業のマンを配置し、計画道路のリスクも含めてその物件の知識をインプットできるけど、中古になると多数の取り扱い物件の中の一部になる。
当然、営業マンはノルマがあって、売り易いものから優先的に扱う。
直感的に面倒くさそうな物件は積極的には扱わないし（お客さんにも積極的にすすめないし）、
価格を大幅に下げるなどの目を引くようなメリット感がないと・・ということになる。
これは東急リバブルに依頼した場合でも同様ではないかな。

今は永住のつもりでも、意図せざる理由により売却を考えねばならないケースも有り得るので、
楽観的に考えるのはやや危険のような気もする。

[370: 匿名さん]

中古で売ろうとする場合には、将来、既存不適格になる可能性について説明は必要なんですか？

[371: 匿名さん]

既存不適格は売買のときに説明義務がある。

既存不適格になってなくても、都市計画道路の説明は必要。そういうのに抜けがないように仲介のときでも、宅地建物取引主任者が買主に説明する義務がある。

[372: 匿名さん]

厳密に言うと既存不適格になる可能性については説明義務はないんだけどね。都市計画道路が敷地にかかってるってことだけ説明すれば良い。それがどういう意味かって聞かれて、虚偽の説明してもいけないけど。

[373: 契約済みさん]

インテリア相談で、エコカラット勧められたのですが、みなさんどうされるんでしょうか？

口コミの評判を見る限り、なかなか評価が高そうですが。

[374: 匿名さん]

>373

契約者は住民板に移ったほうがいいよ。検討者と契約者は棲み分けすることになってる。

[375: 匿名さん]

>>369
同意。
確かに、どんなに調査して自分が計画道路リスクが低いと判断できたとしても（それ自体、可能性が低いだけであってゼロにはならない訳だが）、他人が同じ考えを有してくれるかはわからないね。
色々な物件の選択肢がある中で、「この物件は敷地に計画道路が通っていて、実施されれば既存不適格になって・・」と説明を受けたややこしそうな問題を抱えた物件はまず選択肢から除外するよね。価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

[376: 匿名さん]

>価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

そういうこと。なので資産価値の維持は期待できない。

[377: 匿名さん]

本当に価格が期待できないという証拠はどこにあるの？

[378: 匿名さん]

仲介業者に既存不適格物件がどういう査定されるかを確認すれば分かるよ。

[379: 匿名さん]

>377

別冊ダイヤモンド、価値の下がらないマンション100に載っていない！

道路が広がる広がらないのは、どうなるか誰もわからないと思う。
でも物件としての評価が低いのは事実の様です。。。

[380: サラリーマンさん]

別冊ダイヤモンドを引き合いに出すと、荒れるよ。
別冊ダイヤモンドの不動産特集は広告目当てでまたかって感じですが、それは置
いておいてここで問題は、データがアトラクターズラボのいわゆる「住まいサーフ
ィン」から持ってきている。以下、『住まいサーフィン』に関するネット記事の一部。
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『住まいサーフィン』の凋落（１）
2012-06-08 16:12:32 haruboo0の投稿

テーマ：マンション探訪

　物件探索系のヲタクがよく利用しているポータルサイトのお話し。
　
　かれこれもう５年程度は前でしょうか。特に関東のマンション購入検討者の
多くが参加して盛んに情報交換をしていた（今は閑古鳥が鳴いているので
完全に過去形になりますが）会員制のポータルサイトで”住まいサーフィン”
ってのがありました。

＃今でもあるけど、会員からの書き込みはほぼ皆無
　http://www.sumai-surfin.com/
　
　もともと不動産関係の情報は、圧倒的な詳細を売主側が握っていて、価格表
一つとってみても、いちいちモデルルームまでもらいにいかないと手に入らない
など、購入を検討する側との間で大きな情報の不均衡がある。
管理組合でもそうだけど、この解消のためには情報が不足している購入検討者側の
横の連携が必要で、その可能性のあるサイトとして結構期待していた。
　
　検討者側が互いに情報交換をできるサイトで、かつハンドルネームベース
（２ちゃんねるや、マンションコミュニティ掲示板みたいに匿名書き込みを
許してしまうとどうしても荒れやすい）での書き込みに共感して結構一番盛ん
だった時期には書き込みで協力していたんだけど、常設のコラムを書いている
櫻井幸雄氏とか、碓井民朗氏とかと意見が合わない部分については
ちょっとおかしいんでないの？とかブログ書いてかみついていたら見事にＩＤを
抹消されてまぁ疎遠になってます。
（消されたって人は私の知っている範囲でも３－４人かなぁ）
　
　このサイト、会員になると無料で、中古物件の相場や、過去の物件の
スペック検索、売り出し済の物件の販売時価格が部屋番号からわかるなどの
サービスがあって結構データベースとしては重宝していたんだけど、
昨日運営代表の沖有人氏から届いていたメールには目を疑いました。

　Ｅメールをそのまま晒すのもなんなので、全く同じ文面のメールを受けとって
いる人が転載している掲示板を見ていただきましょう。
　
　スレッド：　【検証】住まいサーフィンはどこまで信じられるか
　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/
のやりとりをご覧ください。
　
　たぶん万単位の会員に送られてきたメールの本文はこれ　↓
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/res/129-129
　
　まとめると
　(1) 1万円払って登録する（セミナーにでないといけない）
　(2) 住まいサーフィンの指定するお買い得マンションに購入登録する
　　　（１か所あたり5000円）
　(3) 実際にあたった場合の購入費用は全部住まいサーフィンが負担し
　　　名義貸し料として、本体価格の0.6% (5000万なら30万）の
　　　ペイバックを行う；住まいサーフィンは転売する
　(4) 募集人員はMAX300人
　というもの。
　　私に来た文面も全く同じでした。
　
　　消費者金融からいくら借りられるか試してくれれば高額報酬って
　アルバイトがあって問題になったよなぁ。果てしなくグレーというか
　あんまり合法的な気がしませんね。３００人がハッピーになるには
　３００戸買い取り実施しないといけないんだけどそれに必要な１５０億円
　をこの会社はどうやって調達するつもりなんだろう。。。
　
　せっかく15万人もかなり富裕層のメールアドレスを集めたのに
（公表されている年収別のマンションブランド好感度調査などでは
会員の平均年収はほぼ1000万に近い）
こんな形で、突き捨てにしなくてもいいのになぁと凋落という
よりも終焉を感じたなぁ。。。
　
　このサイトにはいろいろといいたいことがあって、実際に
もうなくなったそこでやってたブログに書いていたんだけど、
削除されたり、最後にはＩＤ消されちゃったので、せっかく
保存してあるから、ぽつぽつとシリーズで書いていこうかと
思ってます。
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そんな、アトラクターズラボ代表　沖有人さんも最近「マンションは10年で
買い替えなさい」は、ヒットしたようです。

以上

[381: 匿名さん]

「荒れるよ」ではなく、事実を書く事が悪いことではありません。マイナスを受け止めて購入するか判断をちゃんとする人がいます。マイナスな事を書くと次のページにいかせたいのか、長い>380のような書き込みがブランズ南大塚には多々ある。何個か実際見ていい物件と思われるものは、その本にはほぼ載っています。
逆にそんなに言い訳したりおどおどするほどマイナスな物件なのか？と思いたくなる。過去の口コミの傾向もツッコミ=マイナスには長い文書で言い訳及び対抗ばかり。
ちゃんと事実を伝えるのが口コミではないか？

[382: 匿名さん]

言い訳コメントってステマでしょ。訳あり物件だからって必死すぎ。バレバレなのに。そういうことすることのほうが評判を落とすってことに気がついてない。

[383: 契約済みさん]

ようやく、契約しました。

でも、なんだかんだ言って、良く売れているみたい。（みなさん、ネガ活動ご苦労様です。）

新築で売れているのだから、中古もそれなりの価格で売れるのでは？（俺が甘いのか？）

新築では、人気で、中古だと急に不人気っていうことは、あまりないような。。。

[384: 購入検討中さん]

普通の物件ならそうかもしれませんね。
ただここは既存不適格という中古市場において不利な物件ですからね。
No.369さんの意見がごもっともだと思います。

一方転売リスクが高いので、契約される方は永住目的の方が多いのでは？そうなれば綺麗に使う意識が高くて良いかもなとも思います。

[385: 匿名さん]

永住目的でも、状況によっては売ることになるってのもありうるんだけどな。

[386: 申込予定さん]

おい３８２！

もしかして、ステマって私の書き込みのことを言っているのか？

ふざけたことを言うなよな。まじめに、客だ。失礼なやつだな。

BY３３７

[387: 匿名さん]

柄悪い人が検討してるんだね。将来お隣さんになったら大変。

[388: 匿名さん]

３８３です。

３８４さん、俺の書き込みの趣旨が今ひとつ伝わらなかったみたいだけど、既存不適格の可能性があるから、不人気になるなら、新築の段階で不人気にならないか？新築でも中古でも既存不適格の可能性があるという条件は、一緒のはずだと思うんだけど。

中古だけ、不人気になるっていう理屈が今ひとつ分からないんだよね。

普通は、中古の方が供給が少なくなるので、売りやすいはず。しかも、近隣の物件の価格を調べても（それこそ、住まいサーフィンとか）、この地域の既存不適格の可能性がある物件が価格が安いというデータは見つけられなかった。他と一緒というやつなら、いくつもあるよ。

[389: 匿名さん]

新築だと多少難ありでも売れるけど、中古になると難あり物件は敬遠される。バス便物件なんかが良い例。中古になるとドンと値段が下がる。

[390: 匿名さん]

＞３８９

それって、どっかにデータあるのかしら？
一番良いのは、同様に計画道路がある物件なんだけど。上にも書いたけど、同じ通り沿いのマンション（当然、計画道路が通れば既存不適格）は、近隣物件に比べて、まっっっっっったく価格が落ちていない。ただ、いかんせん、この地域は、中古物件の供給が少なくてデータが数件しかない。（だからこそ、価格が落ちないのではないかと思うのだが。。。）


とりあえず、住まいサーフィンを見る限り、もうかる確率８０％、利回り２．４％の優良物件ってことになっているけど・・・。

これだけ、交通利便性や買い物施設、公園、病院、文教施設が近隣にそろっていて、しかも、現地に行けば分かるけど、とてもじゃないけど道路通すのが大変そうな物件で価格が大幅に落ちるっていう理屈は、やっぱり、すぐには、同意できないなぁ。

そう思ったから、買った訳で、この物件を買った人の多くは、道路のことは、気にしていないってことじゃないかと。当然、中古でも同様に、大丈夫と考える人が多くいるだろうと推察するけどね。

いずれにしろ、ぜひ、データを教えて欲しい。

[391: 匿名さん]

連投するけど。

バス便物件は、結構売るのに苦労して、最後は、値を下げて売り切ったっていう物件なら、いくつか知っている。でも、新築で、人気で、中古で急に不人気っていうやつを個人的には知りません。

なんか、そういう事例があったら、それ（バス便物件）でも良いので、教えて欲しい。できれば、経緯なども。いろいろすみません。

[392: 物件比較中さん]

もう認めざるを得ない物件ですねえ。

慣れてない土地なので価格もどうなのかなあと最初は思ったんですけど、これだけ駅近、目の前も便利ならどこへでも行ける便利さも備わっているわけですから。

＞＞383
買うならやっぱり新しい部屋がいいですね。
売れているとのこと、良い間取りが無くなる前に急ごうと思います。

[393: 匿名さん]

トランクルームの広さはどのくらいの広さなんでしょうか？
広さによっては余り使い勝手が良くない場合もありますよね。
リネン庫はちゃんと棚で分かれているので小物を収納するのに便利そうですね。

[394: 匿名さん]

本当に売れてるのでしょうか？
第二期にしてサマークルージング…（タクシーで新大塚エリアを回遊）やらオプション10ポイント進呈のチラシが入っていたので必死なのかと。
営業マンは当たり前のように好調と言いますよね。
新築で人気前提で話が進んでいるようなので気になりました。

[395: 契約済みさん]

あぁぁ、オプションをついに全部で１０ポイントまで下げちゃったんですね。

私らの時は、１回MRに行くたびに１０ポイント（つまり、１０万円）付いてましたが。。。

営業が、徐々に強気になってきましたね。大丈夫でしょうか。。。

[396: 匿名さん]

先着順で結構残っているね

[397: 契約済みさん]

我が家をご担当頂いた営業さんも、他物件へまわされて、いなくなってしまいました。

東急さんとしても、順調に販売が進んでいるという認識見たいですね。

[398: 匿名さん]

アピール大変ですね。

[399: 匿名さん]

↑ネガキャンも大変ですね。

[400: 物件比較中さん]

なぜ、既存不適格にならないように建てなかったのでしょうか？？
東急のその仕事の仕方が許せません。
なので、買いません。

[401: 匿名さん]

それは、どうかな。

仮に、３LDKの６０００万円の物件が、半分が、土地代として、３０００万円。それが、４０％値上がるとして、１２００万円増。

７２００万円の物件になるけど。

７０平米弱で７２００円のマンション買う？。大塚でですよ？

私は、今の値段にした方が良いと思うけど。どうですか？

[402: 匿名さん]

401の計算が意味不明(笑)

[403: 物件比較中さん]

確かに不適格になると知ってて建てたのは良くないね。
範囲内で建てれば問題なかったはず。

[404: 匿名さん]

>401
この土地は東急が第三者から購入し、マンションを建築しているのだろうけど、
土地の購入価格を決める際、まず想定建物の面積・図面等を作成し、
周辺事例等から完成後の想定販売価格(総額)を求め、
そこから開発費用・金利等の諸経費や、デベの利益(販売価格の2割くらいが一般的)を引いて、残額を土地価格とする。

想定建物の面積が少なくなれば、結果的にデベの利益や土地価格が少なくなる。
デベとしては、土地購入時点で概ねどの程度の規模の建物を建築するかは決めているので、
購入後に建物面積を大幅に減らして、その分を販売価格に転嫁するなんてあり得ない。
つまり、土地購入時点で、計画道路実行後も既存不適格とならない規模の建物面積とするか、
既存不適格になり得る規模の建物面積にするかは選択済。
既存不適格とならない建物面積とするのであれば、その分、土地価格が低くなるので、
土地所有者がその価格では東急に土地を売らなかったかもしれず、
既存不適格になり得る建物面積を採用せざるを得なかったかもしれない。
単に東急が利益の絶対額を確保したかっただけかもしれないけど。その辺りは当事者でないとわからないが。

だから、デベとしては、きちんと想定通りの建物が建築できるかについて、
購入前に周辺の建築規制や周辺住民の属性等も含めてかなり手をかけて調べたりする。
当然、計画道路の実行可能性も調査し、少なくとも数年間は実行されない可能性が高いとは判断しているのだと思う。
ただ、10年後・20年後などの先のことは調査しようもないし、分譲マンションであれば売却してしまえば終わりなので、数年間程度は計画道路が実行されないと判断できれば十分、とも考えていると思う。

[406: 契約済みさん]

私は、今回、東急さんが、この物件の立ち位置を良く分かっていらっしゃって、１４F建てにされたことを拍手を持って迎えたいと思います。

１０F建てにして、７０００万円にして、誰が買いますか？道路が通る可能性があることを信じる地元民は、ほとんどいないですよ。しかも、並びのマンションなどは、だいたいが１４F、１５F建て。

その中で、一棟、１０F建てにして、一部屋、７０００万円にしたら、「東急は、狂った」と批判されるのがおちです。

今回は、東急さんは、よくよく市場ニーズや実態を分かってくれていると思い、感謝しています。本当に良い物件を売り出してくれました。

この物件が嫌いなら、来なければ良いのでは？ここは、購入検討者のスレなので。単に、「きらい〜。」とか書き込まれても、何も得るものがありませんし。

[407: 匿名さん]

ん？？
原則として、適格に建てないとダメでしょ？？
信じる、信じないでなく、既存不適格と分かって建てちゃダメだよ？？
建てちゃいけないもの建てたから不適格扱いだし、取り壊したら、適格内にしなきゃいけない。
大原則だと思います。
買い手がいるいないとか、信じる信じないとかの問題でないです。

[408: 匿名さん]

>>406
7000万円？>404さんの説明を読んでいないのかな？
14階建で3LDKを6000万円で売却するか、10階建で3LDK6000万円で売却するかの何れかだよ。

[409: 購入検討中さん]

ここの想定する不適格とは、容積率だけですか、建ぺい率は大丈夫なのですか。

[410: 契約済みさん]

>407は、現地にも行かずに、ネット上で妄想を抱いて、文句を言っているのがバレバレだな。

単にうらやましいだけ？

それとも、本当に、他デベの営業マンか？


現地に行けば分かるが、同じ通りの他のマンションなんかも、ほとんど、既存不適格の可能性がある高さに建てている。春日通り側も拡幅の計画があるが同様だよ。

東急だけ、どうして、低い建物たてないとだめだって、粘着しているの？

現地に行ってみれば、一目瞭然。平日も、休日も日中すら交通量が少なく、平日の夕方以降なんか、大塚駅に客待ちをするためのタクシーとバス以外、走っている車がほとんどない。行けば分かるが、行かなければ、妄想を抱くだけ。

要するに、道路が通らない前提で、どこのデベも建物建てている。この道路は、通らないと思ったからだろ。
計画道路が、事業化されるには、要件があるんだよ。その要件にほとんど適合していない以上、要件自体が見直されるという遠い将来のことを想定しない限り、道路は通らない。だから、他デベも全て、道路が拡張されないという前提で建物を建てているんだろう。当たり前だよ。
東急さんは、さすが良く分かっているよ。

ちなみに、１０階建てだったら、私は、買っていないな。今の人気は、１４階建てだからという側面もあるのじゃないか？

[411: 契約済みさん]

>408

あほか。

土地の売却価格は、相場から決まるんだよ。だから、１０階建てにしたら、一戸あたりの価格を上げるか、計画自体をあきらめるかしかない。

実行する以上、価格は、あがるだろ。そのことを言っているんだよ。

東急さんは、要するに、１４階建てで建てないと売れないと踏んだから、１４階建てにしたんだろう。計画道路が通る可能性が高ければ、みんな敬遠するから売れ残る。ところが、このマンションは、順調に売れている。東急さんのよみが冴えている。

このマンションは、少なくとも買った人は、この道路は通らないと踏んだか、自らが将来の売却の可能性がないことを確信したか、４０年先のことを心配するより、今のこの物件の利便性を取ったかだろうな。

東急をディスっても何の説得力もない。だって、売れているんだから。良い計画だったってことだよ。

[412: 匿名さん]

第1期の販売戸数30戸だったよね。本日時点でHP上で先着順で残っている戸数は7戸。

そもそも第1期販売なんて要望書の入った部屋+αだけ売り出すものだから、
ほぼ即完くらいの勢いで売れる場合が多いよね。
ましてや今はアベノミクスと消費税増税前の駆け込みで、
需要がとても強い時期。
それでいて30戸売り出して7戸残っているというのは果たして順調と言えるのかね。
営業マンはお客さんにはとにかく強気で言うものなので・・

あと、どの物件も第2期以降は販売が苦戦することが多い。
購入意向の強い人は第1期販売で概ね片付いてしまうし、
売り易い物件は第1期で売れてしまうから、需要の掘り起こしが難しくなる。

[413: 匿名さん]

>412

30戸売り出して7戸残は、相当苦戦しているレベル。

[414: 匿名さん]

>>410-411
こんなに東急を褒め称えられる人はいませんね。東急不さんも良い人に買ってもらいましたね。

>「土地の売却価格は、相場から決まるんだよ」
間違いとは言いませんが、デベ目線での土地の値付けの考え方は>>404の通り。
基本的に建物完成後にいくらで売却できるか、という点からスタートします。
その想定売却価格から建築費用やコストやデベ利益を控除した後の残額を土地価格とします。

もちろん、土地の価格ありきで、コスト積み上げて想定売却価格がどうなるか、という計算もします。
ただ、その結果として利潤を確保できる売却価格の水準が周辺のマンション相場等から導出される
想定売却価格を超える場合には、そもそも取引はしません。

いずれにせよ、当初から14階建を建築予定であったものを10階に減らし、建物面積が減少した分だけ販売価格を上げて、「１０F建てにして、７０００万円にして」と試算すること自体、意味がある試算なのかよく理解できません。そんなこと有り得ませんので。

また、並びのマンション・建物は14、15階建てであり他のデベも計画道路分も容積に使っている、
との書き込みもありました。
ただ、計画道路実行時の既存不適格問題について、賃貸ビル・賃貸マンションや企業が自用しているビルと、
区分所有物件（分譲マンション）とでは、問題の深刻度合いが異なると思います。
次に、この補助80号線の南大塚2丁目近辺を見ていると、このブランズの道路挟んで反対側のエリアは、
都市計画図を見る限り、そもそも補助80号線が建物の敷地には殆ど掛かっていないと思います。
ブランズ側のエリアでは、分譲マンションはルイシャトレくらいでしょうか。
確かにルイシャトレは15階建ですが、デベは倒産した中堅デベですので、
同じスタンスを採用することが、必ずしも高い評価に繋がるとは思えませんが。

[415: 匿名さん]

丸の内線は各乗り換えポイントで他の路線のホームまでの移動が遠い場合は多い印象・・気になるのはこれぐらいですかね。
新大塚、なかなかいいポイントにあると思います、住んだら便利だろうなというのが見てとれますよ。
生活圏は池袋も入れていいかな。
移動に関しては遠方でも1戸県へでも、東京駅まで近いだけにそこからどこへでも行ける便利さも備えています。
駅近でもありますから苦になることが見当たらないですね、この便利さに恵まれるとこれ以下は検討できなくなるかも（汗）

[416: 匿名さん]

このスレ面白いね。契約者と業界に詳しい人（他のデベ？）がガチンコで論争している。
他のスレで見られるような単なるネガが面白おかしく揶揄しているだけではなく、きちんと根拠を示した主張も多いし、
契約者の人も自ら煽ったり喧嘩売って自滅して、という動きも見られる。

最大の論点の計画道路リスクは、現時点で可能性は低いが将来のことは誰にもわからない、ということでしかないね。
契約者は自らが満足して納得してリスクを取ったのだから、それでいいじゃない。
販売状況は上で指摘されているようにそこまで順調という訳ではない感じだけど、
計画道路が実行されなければ良い物件の分類には入るだろうから、
自分の選択を信じて、外野の声に惑わされず、あとは計画道路が実行されないことをたまに祈るくらいがよいのでは。

[417: 匿名さん]

契約者だけでなく、ここの営業も参戦してるみたいだよ。販売開始前から、擁護派がいたもの。

[418: 匿名さん]

たとえリスクは低くてもリスクヘッジとして、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てるってのが、売る側の良心だと思うけどな。現行条件で規制いっぱいに建てちゃうなんて。

[419: 匿名さん]

>>418
規制一杯に建築するプランに基づいた価格にしないと、土地の仕入価格が伸びなかったのだろう。
営利企業なんだから利潤を追求するのは当然ではあるが。

[420: 匿名さん]

別に、国から金がもらえるからいいんじゃない？

[421: 匿名さん]

道路の件は判っていますけれど、
でも現時点での交通の便の良さはかなり良いんですよね・・・。
もう少し部屋が広ければよかったなと思いますけれど。
お値段も場所としてはまぁこんなもんなのかな・・・
でも本音ではもっとリーズナブルだと嬉しかったです。

[422: 匿名さん]

販売戸数にしばらく変化が無いね。
購入ニーズの高い層は一巡し、需要の掘り起こしに苦労するタイミングかな。
まだ二期販売には時間がかかりそう。そろそろオプションのサービス拡充あたりを始める頃かな。

[423: 匿名さん]

実際にどれくらい売れているのかが判りにくい感じですね。
ＭＲで聞いてもきっと正確な数字は教えて貰えないのでしょうけれども。
これからディスカウントがあったり、
無料オプションが増えたりするなら、すごくアリなんじゃないかとは思います。

[424: 匿名]

竣工までは値引きは難しいと思いますが、
オプションサービス拡充は有りそうですね。

[425: 購入検討中さん]

>>オプションサービス拡充
それは楽しみにしたいところです、例えばどんなオプションが増えるでしょうか。

でもどれも広くない間取りだけにこちらのマンションを買うと決めたからには皆さん階と位置にこだわって早めに契約を済ませそうですよね、面積は据え置きである以上は他の面で最高に近い条件を求めると思います。待つことはリスクにもなりますねえ・・汗。

[426: 匿名さん]

大手だと竣工するまではまずそういったことはないよ。代金決済って引渡の段階だから、早く売れても竣工間際になってもデベにとって差はない。

[427: 匿名さん]

タイミングとしては竣工前後と中古扱いになる竣工後１年ちょっと前。そういうのを狙うなら、タイミングが重要だからほかの物件とかでどうしているかくらい知って無いと。

[428: 匿名さん]

現地に置かれているチラシを見たら、7月下旬より二期販売開始予定と書いてあった。
遅れているんだね。

[429: 匿名さん]

もう少し戸数を減らさないと2期には移りづらいだろうね。
まあ、2期という形をとっても実質先着順販売のような形になるとは思うけど。

並びのルイシャトレの3LDKが売りに出ているね。1998年築で坪220万円弱。
強気な水準と思うが。ブランズの資産価値を占うにも、売れ行きには注目かな。

[430: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値だからね。相場を知りたかったら近隣の仲介業者を当たるのが一番。彼らは成約価格のデータベースにもアクセスできる。

[431: 匿名さん]

MRに行きましたが、東側３LDKは、完売。

西側の３LDKも６〜７割ぐらいは、申し込み済み（予定？）になっていました。余裕があるのは、１、２LDKのみという印象でした。それも、検討中の人は、結構いらっしゃるみたいなんです。

かなり売れている印象なんですが、HPの記載と違うのは、なぜでしょうか？

[432: 匿名さん]

MR行ったのならば営業の人に聞いてみては？
HPには東側の3LDKの間取りも残っていますから不可解ですね。

一般論として、買いを煽るため、MRでは実際に販売されていなくても、
販売済・申込済の表示を多目に出すことも有り得ます。

検討中の人がいる、というのは非常に緩い話なのでしょう。
MRに来て少し興味を示した、くらい。

[433: 検討中]

西側はそれなりの交通量がある道路ですから東側のほうが売れる
のは納得ですが、計画道路による資産価値減少リスクを含めると
悩ましいところ。
永住絶対前提の方々は平気でしょうが我が家は転勤可能性もある
ので、うーん。

[434: 匿名さん]

永住のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売ることを想定するべきだよ。
ここに限らずだけど。

[435: 匿名さん]

>433

モデルルームすら行ってないのに、なぜ、悩んだふりするの？ネガキャンですか。

モデルルーム行っていたら、近隣、類似物件の中古売却価格の説明があったはず。

[436: 匿名さん]

そうそう、追記するけど、西側に交通量がそれなりにあるなんて書いているけど、モデルルームに行って、実際に現地を目で見たら、そんなことは書き込めない程、閑散とした道なのは、すぐに分かるでしょ？

やめようよ、くだらないディスりは。

[437: 匿名]

閑散としているという程車が通らない訳ではないけどね。幹線道路に比べれば大幅に交通量は少ないが。

[438: 匿名]

あの春日通りを「閑散」と表現するのはどうかと思うが、分譲
マンションなんて大通り沿いばかりなんだから、どこも似たよ
うなもんかと。
デベは計画道路の可能性を説明した上で、他の魅力で勝負して
るんだろうから、リスク含めて情報トータルして購入・撤退決
めればいいんじゃない？　情報クレクレの気持ちも分かるがね。

[439: 匿名さん]

だからさ、春日通りじゃないよ。

春日通り側は、大変な、交通量だ。

[440: 匿名]

リスクがあるのは計画道路実施された時の既存不適格による資産価値減少。
大丈夫ですと見せてる近隣物件は計画道路の可能性がある段階の価格。
買う側は実施後のこと心配してると思うので、デベ側の比較する論点自体
がずれてるような気がするが。

[441: 匿名さん]

私たちのリスク評価をどう思われますか？

上の方の記載や周辺の実績を見ると、計画道路が具体化するまでは、中古価格には、影響しないようです。

そこで、
計画道路が具体化するリスク：３０％（個人的には、高すぎると思っていますが）
具体化後にやむを得ず転居するリスク：２０％（平均5世帯に1世帯が何らかの理由で転居せざるを得ないとする。これも、かなり高め。）

５５００万円の物件価格が３０％下落する。（１６５０万円損をする。これもめちゃくちゃ高め）

５５００×０．３×０．２×０．３＝９９万円。

あくまでも、期待値ですが、現時点で１００万円も損しないことになります。それぞれの係数は、かなり高めにおいていても、これしか損しないので、ほとんと心配無用に考えているのですが、どこかおかしいでしょうか？

ぜひ、ご指摘を頂けると助かります。

[442: 匿名さん]

物件価格１６５０万円下落と言うのは、本来４０００万円で売れる中古が、２３５０万円でしか売れないという意味です。

[443: 匿名]

え・・・
441さんは「私たち」ってことは、マジでデベがこんなとこに
書いてるの？　もしなりすましなら悪質なのでやめたほうがい
いと思いますよ。本当だったらちょっと引くけど。

[444: 匿名]

二期以降に半分くらいの戸数を残しているね。

[445: 匿名さん]

私たち…

[446: 契約済みさん]

普通に読めば、「私たち夫婦」ってことだと思うが。それをデベって。。。

ところで、いくらなんでもリスク係数が大き過ぎたな。

計画道路の実現性なんて、１０％もないだろう。
計画道路の事業化決定以降に、やむを得ず転居する家庭なんて、これも１０軒に１軒もないだろう。
１３５０万円も下落するはずがない。多く見積もってもその半分。

つまり、

700万円×0.1×0.1=7万円

これでも、超保守的数字。

要するに、全く損しないというのが期待値。

または、別の表現をすると、１％の確率で最大損失７００万円。

要するに、普通は損しないってこと。アベノミックスで、資産インフレが起これば、ほぼ間違いなく利益が出る数字。

[447: 匿名さん]

資産インフレが起きたら居住用で購入した場合、住み替えで売却益がでたとしても、購入する物件も上がってる。売却益には税金がかかるから、いいことは一つもない。

それに既存不適格になったら、価格が下がる程度ならいい方で、下手したら売れない。

[448: 契約済みさん]

丸ノ内線駅、徒歩3分の物件が、価格を下げても売れないなんてことは、ないんだよ。

そもそも、計画道路が実現する可能性なんて、ほとんどないし。

（どうも、春日通りと勘違いする人が多くて困る。春日通り側は、車道や歩道の拡張のニーズは高いね。）

[449: 契約済みさん]

もっと言うと、丸ノ内線徒歩3分の分譲マンションを賃貸に出して、賃借人が付かないとか安値の賃料じゃないと貸せないとかいうことは、もっと可能性が低い。

つまり、この物件から出ていくことになったら、貸せば良い。

実際、妹の旦那が転勤（海外）して、もとのマンションを売却ではなく、賃貸に出しているが、減価償却とローンの支払いをはるかに超えて、利益が出ている。
（なんか、居住用を賃貸に回すと減価償却が優遇されて、利益が出にくく（つまり税金が低く）されているらしいのだが、それでも、なおかつ利益が出ていると喜んでいた。）


この物件は、そういう「使用価値」が、高い物件だと思うよ。

[450: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルが多い。売却できずに、賃貸だらけになったら悲惨。

[451: 周辺住民さん]

先日、かみさんが、道路で立ち話しをしていたわけよ。近所の奥さんと。

この大塚駅前通り沿いで、７～８分ぐらいだったろうか。時間は、平日（月曜日）の夜の7時半ぐらいってところ。


一緒にいて、暇だったおいらは、通る車がどんな車がくるか観察したわけ。ところが、なんと、9台（＋原付1台）しか通らないわけよ。ちなみに、上下線合計ね。


内訳は、5台がタクシー、プリウスが1台、Audi　A1が1台、営業車（たぶん、三菱トッポ）1台、Mark X1台。

えっ？こんなにこの道路空いているんだっけ？って思ったわけね。

改めて、この大塚駅前通りを見ると、確かに、「閑散」という表現が正しいような気がするよ、おいら的には。日曜日の昼頃大塚駅に行っても、車なんかほとんど走ってないのよ、これが。「えっ？今日、ホコ天だっけ？」って思っちゃうわけ。ちょっと、寂しい街だわね。

[452: 匿名さん]

ようやく販売戸数が7戸から6戸に減ったね。
第二期販売移るのはもう少し先かな。

[453: 匿名さん]

>451
この結果見ると、南大塚通りは春日通りと比べても騒音も交通量も大差なさそうだけどね。
貴殿が数えていた時にたまたま車が通らなかっただけのような気がするがどうだろう。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

[454: 匿名]

地元民の感覚として、交通量や騒音は明らかに「春日通り＞南大塚通り」と思っていたけど、
統計上は春日通りの方が上だとしても、大差は無いんだ。意外には感じるが勉強になったよ。

[455: 匿名さん]

このデータ見ると南大塚通りを閑散と言うのはちょっと無理があるかな。
まあ、騒音も許容範囲とされているので気にしなくてよいのでは。

[456: 匿名さん]

＞451
おいらも大変だったわけですね。

[457: 契約済みさん]

＞４５３さんへ


これって、南大塚通りよりも、春日通りが、１．４４倍交通量が多いって言っているんだよね？

それなりに、差があるように思うけどj。大差なくないよね？

感覚的には、２〜３倍差があるように感じるが。

[458: 匿名さん]

>457
？　どうしたら1.44倍になるの？
春日通り31,428、南大塚通り27,804なので、31,428/27,804＝1.13倍になると思うけど。
まあ1.13倍でも「大差ある」と言われてしまうかもしれないけど、

[459: 近所の地元民]

このマンションのすぐ並びに住んでます。そうですか、整備道路ができるとあの建物は容積オーバーになるのですね。でも、別件で自分も道路拡張計画について区役所に行って調べたことがあるのですが、豊島区では優先計画が池袋周辺にたくさんあり、南大塚通りはいつになるか分からないとのことでした。交通量もそれほどないこと、新大塚駅近辺の住民が動かないと道路工事ができないことから、少なくと後20年はこのままでしょう。財政難の区が積極的に土地買収に動くとは考えられません。
地元の人たちは昔から住んでいる人も多く、巣鴨小学校→西巣鴨中学(西中)卒業という人が多いと思います。私もそうです。最近では中国系やイスラム系(西中のすぐ近くにモスクがあるので)の人も多いですが、トラブルがあったという話は聞いたことがありません。平和的に共存してます。
この土地は台地の上の方なので、地盤はしっかりとしていると思います。春日通りが尾根で、このマンションはそこから北東に延びる小さな尾根の真上に当たります。従い、大雨が降っても水がたまることはありません。また震度3の地震でもそれほど大きな揺れとは感じません。明治時代までは畑だったはずで、どなたかが指摘された南大塚公園に抜ける道は畑の間のあぜ道のようなものだったのでは。牧場があったのは、谷端川の巣鴨側の台地です。昭和初期の話ですが、父の同級生の家で牛を飼っていたそうです。今は牛乳屋さんになっています。
地元民としては、とても静かで平和な土地柄だと思っています。

[460: 物件比較中さん]

サンシャインシティが思ったより近い。近くといっても新大塚と池袋はまったく別環境と見てましたがこれだと気づけば池袋も生活圏にしてしまってそうです、思わぬ好立地を発見した気持ち。この近さだとバスも池袋まで出てますよね多分。電車待ちが億劫な時もありますからねえ、そんな時はマンション近くのバス停から時間をジャスト見計らって乗車したいですよ。乗り換えなんてないですよね（汗）

[461: 匿名さん]

確かに、現地の交通量って、すごく少ない印象だよね。


その割には、豊島区の調査した交通量多いけど、これって、物件の前を通る車の量ではなくて、桜並木通りから右左折する車が多いくて、その数字が入っているっていう可能性はないの？

春日通りやプラタナス通りとの抜け道に使ってそうな気がするけど。

現地に詳しい人教えて。

[462: 457]

＞４５８

違う行と見間違えたみたい。ご指摘ありがとう。

[463: ご近所さん]

昨日の新大塚駅周辺の状況です。新大塚駅から、物件方向（右斜め前方）に向かって写メを撮っています。Y字路の用に見える左側の通りが春日通、右側の通りが南大塚通りです。写真のように、春日通側は１０台以上が信号待ちをしていますが、南大塚通りは、わずかに２台のみが、信号待ちです。お盆Weekなので、少なめかもしれませんが、いつもだいたいこんな感じですよ。

[464: ご近所さん]

夜間（２２時頃）、物件あたりから大塚駅方向の写メです。バスが１台のみ写っています。特に、狙って撮っているわけではないですが、交通量が少ないのは、すぐにお分かりかと。お盆weekの夜間とはいえ、交通量が少ないのは、一目瞭然。いつも、夜はこんな感じです。