ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[345: 匿名さん]

下北沢がそのパターンでしょ。

[346: 匿名さん]

やっぱり、突然って有るんですね。
買うならちゃんと調べるべきですね、他の事例とか。

ルフォンの営業が建たないっていったら建たないわけでもなし、
その人の知識がなかったら、そこまでだし！
ルフォンの営業に自分の人生を決められても嫌ですしね。

[347: 匿名さん]

判断に重要な情報は書面で確認が鉄則。ましてや他物件の営業の話しなんて。

[348: 匿名さん]

＞３４２

向原よりも池袋駅の方が若干高いですよ。その後、徐々に武蔵野台地は、上って行くし。（多少のアップダウンは、あるとしても）

例えば、小竹向原あたりの標高は、４０mとかあります。

小竹向原から見たら、向原は、低地になるってことになりますが。

結局きりがないんじゃないの？富士山から、見たらどこも低地になるし。

要は、武蔵野台地に乗っているかどうかで良いと思いますが？どうして、そんなに向原とかいうピンポイントからにこだわるんだろう？

[349: 匿名さん]

富士山とか小竹とか何言ってんだか？
ルフォンの立地に較べたら低いだろうに。

[350: ３３７]

例えば、下北沢の補助５４号線に代表される、新規の優先道路計画指定の話しは、当然調べました。

例えば、この補助５４号線って、小田急が立体交差になって状況が一気に変わったこと。

そもそも、甲州街道と玉川通りがつながっていなくて、慢性的な渋滞が発生して広域的な課題の解決が求められていたこと。

あまりに、木造住宅が密集している面積が広く、災害時に問題になること（地域的な課題）、などなどが重なって、新規に優先計画道路に指定されました。

ひるがえって、この物件ですが、広域的課題は、ほぼありません。地域的課題も小さいです。救急搬送が１０分以内で可能かどうかなども考慮事項ですが、全く問題ありません。交通のボトルネックとして東京都に指定されている道路があるわけではありません。周辺に、観光の目玉となる施設があるわけでもありません。

つまり、下北沢に代表される優先計画道路が指定された地域などと違って、新規に優先計画道路として指定されなければならない要件がほとんど見当たらない。

さらに言えば、知人の東京都職員にも調べてもらいましたが、現時点で、ここの道路が問題視されている事実も存在しない（らしい）。

したがって、若干、おっかなびっくりな所は、もちろんあるのですが、それでも、高いリスクがあるとは、想定しにくいと現時点では考えています。（もちろん、それでも不安はあるのですが。）

結局、いろいろな状況はあったとしても、計画道路があるというのは、事実なので、嫌な人は嫌だろうから、そういう人は、どうぞ他の物件に行かれてくださいとしか言いようがないですね。

私たちは、まじめに検討しています。

[351: 匿名さん]

＞３４９さん

おいおい、さすがにルフォンよりも、ブランズの立地が低いということは、ないと思いますよ。標高は、同じ。

[352: 匿名さん]

2メーターくらいルフォンが高いですね。
あんまり変わらないかな。

[353: 匿名さん]

いずれにしても突然指定されたりする可能性は否定できないからな。
仮に現時点で検討されていなかったりしても。

地元の人間としては、歩道が狭くて自転車も結構通るので、
歩道が広がってくれた方が有り難いという考えもある。

[354: 匿名さん]

歩道狭いってのは問題じゃないのかな。自転車とすれ違うとちょっと危ないよね。

[355: 匿名]

計画道路をネガティブに捉えている人も、現時点では可能性が低いことは理解しているのではないかな。
気にしているのは、今は可能性が低くても、マンションの存続期間は50ｰ60年あり、
その間に風向きが変わる可能性があることで、50ｰ60年間通じて可能性が低いことなんて確めようも無いことにあるのでは？
計画道路の整備方針なんて、環境や権力を有している者の意向等で変わってしまいそう。
自転車と歩行者の事故が増えている中大通りの歩道を拡幅、大塚駅ビルが出来たので新大塚と大塚駅を繋ぐ南大塚通りの街並みを整備するとか、大義名分は作ろうとすれば作れるのでは？これ自体に突っ込みどころは沢山あるが(笑)、役所の人ならいくらでも作文できるでしょう。

[356: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[357: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[358: 匿名さん]

計画道路にかかる物件が資産価値あるわけないじゃない。計画の実現性ではなく、計画道路があるってだけで十分マイナス査定。

[359: 匿名さん]

ライバルとは坂下通りのマンションですか？

[360: 匿名さん]

立ち読みでみてください！
自分のマンションがどのポジションか？
坂下は、ブランズよりレベルが低いでしょ。
ライバルには、ならないマンションなので、
違います。

[361: 匿名さん]

レベルが上でも資産価値は下。

[362: 購入検討中さん]

ここの計画道路の書き込みをいろいろ読んでいて、ここの道路が拡張される可能性は、ほぼゼロだということが良く分かりました。

これから、日本は、少子高齢化、各自治体は、財政が厳しい。東京都のような黒字団体ですら、なかなか財政は、厳しい。しかも、高齢化社会に向けて、高齢者ケア施設をどんどん作らないとならない。若い世代は自家用車を所有したがらなくなってきた。
今ですら、混まない大塚駅前通りは、ますます空いてゆくことは、想像にかたくないです。行政だって良く分かっていると思います。

地元の要望ですら、あまり高いとは言えない道路に金がつく可能性なんかあるわけないですよ。

しかも、５０年、６０年が長い年月だと勘違いされている人もいらっしゃいますが、道路行政で５０年なんて、あっという間なんですよ。

優先計画道路に指定したって、１０年、２０年かかってやっと一本道路が拡張されるかどうか。都内には、金がなくて、実施できない優先計画道路がそれこそ山のようにある。

近場で言えば、不忍通り。大塚三丁目交差点から護国寺駅まで。これが実現するのは、いったいいつになるやら。目白台２丁目の不忍通りと目白通りの交差点。立体交差にして、地下をトンネルにするらしいが、影も形もないじゃないですか。


東京都は、下水道整備を他の自治体に先行して実施したために、雨水・汚水分離方式ではない。大雨がふると、汚物が豊洲のあたりに直接溢れ出す。この整備をやるだけでも兆円単位で金が必要。東京都は、収入も多いですが、支出も多いのですよ。

高度成長期ならいざ知らず、これからの箱物行政の主眼は、高齢者介護施設だから、こんなあってもなくてもそう変わらないような道路に金はつかないだろうと私は確信しました。

いろいろ、大変参考になりました。ありがとうございました。

[363: 匿名さん]

ご希望の通り計画道路が通らないとよいですね。

[364: 匿名さん]

計画道路はデメリットじゃないって必死すぎ。こういう書き込みがあるってことは、相当なデメリットなんだろうね。

[365: 匿名さん]

購入検討者なら、ライバル増やして競争率が上がるようなことしないはず。倍率が上がったら
抽選で外れる可能性が増える。契約者か営業の仕業でしょ。いずれにせよ焦ってるってのがま
る分かりだね。

[366: 匿名さん]

販売を開始する前から、既存不適格擁護の書き込みがあったから、誰がやってるかはバレバレ。
ここは成りすまし投稿は禁止。モラルのない会社って宣伝してる。

[367: 匿名さん]

資産価値について客観的な情報を知りたかったら、近隣のリバブル以外、かつ、複数の仲介業者に問い合わせれば分かる。彼らは中古の成約価格のデータベースにアクセスできる。

[368: 匿名さん]

財閥系とは違って利益至上ではないと思ってたのに、残念。

住む人のこと考えたら、容積率に余裕もたせて、計画道路が実行されて土地収用されても、既存不適格にならないようにするでしょ。

[369: 匿名さん]

それなりに調査として計画道路の実行可能性が低いと判断した場合でも、
他の人が同様に考えてくれるとは限らない。
具体的には中古で売却する際に、買い手から敬遠されてしまうおそれがある。
大幅な既存不適格になってしまうおそれのある面倒臭そうな物件を購入する層は限定されてしまうし、
価格などの条件でのメリット感を出さないと、売り辛い物件になってしまう。
計画道路のことをきちんと調べて結論を出すのにそれなりにエネルギーを要するし、その時点で相対的に劣後してしまう。

新築の場合はそのマンション専門の営業のマンを配置し、計画道路のリスクも含めてその物件の知識をインプットできるけど、中古になると多数の取り扱い物件の中の一部になる。
当然、営業マンはノルマがあって、売り易いものから優先的に扱う。
直感的に面倒くさそうな物件は積極的には扱わないし（お客さんにも積極的にすすめないし）、
価格を大幅に下げるなどの目を引くようなメリット感がないと・・ということになる。
これは東急リバブルに依頼した場合でも同様ではないかな。

今は永住のつもりでも、意図せざる理由により売却を考えねばならないケースも有り得るので、
楽観的に考えるのはやや危険のような気もする。

[370: 匿名さん]

中古で売ろうとする場合には、将来、既存不適格になる可能性について説明は必要なんですか？

[371: 匿名さん]

既存不適格は売買のときに説明義務がある。

既存不適格になってなくても、都市計画道路の説明は必要。そういうのに抜けがないように仲介のときでも、宅地建物取引主任者が買主に説明する義務がある。

[372: 匿名さん]

厳密に言うと既存不適格になる可能性については説明義務はないんだけどね。都市計画道路が敷地にかかってるってことだけ説明すれば良い。それがどういう意味かって聞かれて、虚偽の説明してもいけないけど。

[373: 契約済みさん]

インテリア相談で、エコカラット勧められたのですが、みなさんどうされるんでしょうか？

口コミの評判を見る限り、なかなか評価が高そうですが。

[374: 匿名さん]

>373

契約者は住民板に移ったほうがいいよ。検討者と契約者は棲み分けすることになってる。

[375: 匿名さん]

>>369
同意。
確かに、どんなに調査して自分が計画道路リスクが低いと判断できたとしても（それ自体、可能性が低いだけであってゼロにはならない訳だが）、他人が同じ考えを有してくれるかはわからないね。
色々な物件の選択肢がある中で、「この物件は敷地に計画道路が通っていて、実施されれば既存不適格になって・・」と説明を受けたややこしそうな問題を抱えた物件はまず選択肢から除外するよね。価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

[376: 匿名さん]

>価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

そういうこと。なので資産価値の維持は期待できない。

[377: 匿名さん]

本当に価格が期待できないという証拠はどこにあるの？

[378: 匿名さん]

仲介業者に既存不適格物件がどういう査定されるかを確認すれば分かるよ。

[379: 匿名さん]

>377

別冊ダイヤモンド、価値の下がらないマンション100に載っていない！

道路が広がる広がらないのは、どうなるか誰もわからないと思う。
でも物件としての評価が低いのは事実の様です。。。

[380: サラリーマンさん]

別冊ダイヤモンドを引き合いに出すと、荒れるよ。
別冊ダイヤモンドの不動産特集は広告目当てでまたかって感じですが、それは置
いておいてここで問題は、データがアトラクターズラボのいわゆる「住まいサーフ
ィン」から持ってきている。以下、『住まいサーフィン』に関するネット記事の一部。
-----------------------------------------------------------


『住まいサーフィン』の凋落（１）
2012-06-08 16:12:32 haruboo0の投稿

テーマ：マンション探訪

　物件探索系のヲタクがよく利用しているポータルサイトのお話し。
　
　かれこれもう５年程度は前でしょうか。特に関東のマンション購入検討者の
多くが参加して盛んに情報交換をしていた（今は閑古鳥が鳴いているので
完全に過去形になりますが）会員制のポータルサイトで”住まいサーフィン”
ってのがありました。

＃今でもあるけど、会員からの書き込みはほぼ皆無
　http://www.sumai-surfin.com/
　
　もともと不動産関係の情報は、圧倒的な詳細を売主側が握っていて、価格表
一つとってみても、いちいちモデルルームまでもらいにいかないと手に入らない
など、購入を検討する側との間で大きな情報の不均衡がある。
管理組合でもそうだけど、この解消のためには情報が不足している購入検討者側の
横の連携が必要で、その可能性のあるサイトとして結構期待していた。
　
　検討者側が互いに情報交換をできるサイトで、かつハンドルネームベース
（２ちゃんねるや、マンションコミュニティ掲示板みたいに匿名書き込みを
許してしまうとどうしても荒れやすい）での書き込みに共感して結構一番盛ん
だった時期には書き込みで協力していたんだけど、常設のコラムを書いている
櫻井幸雄氏とか、碓井民朗氏とかと意見が合わない部分については
ちょっとおかしいんでないの？とかブログ書いてかみついていたら見事にＩＤを
抹消されてまぁ疎遠になってます。
（消されたって人は私の知っている範囲でも３－４人かなぁ）
　
　このサイト、会員になると無料で、中古物件の相場や、過去の物件の
スペック検索、売り出し済の物件の販売時価格が部屋番号からわかるなどの
サービスがあって結構データベースとしては重宝していたんだけど、
昨日運営代表の沖有人氏から届いていたメールには目を疑いました。

　Ｅメールをそのまま晒すのもなんなので、全く同じ文面のメールを受けとって
いる人が転載している掲示板を見ていただきましょう。
　
　スレッド：　【検証】住まいサーフィンはどこまで信じられるか
　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/
のやりとりをご覧ください。
　
　たぶん万単位の会員に送られてきたメールの本文はこれ　↓
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/res/129-129
　
　まとめると
　(1) 1万円払って登録する（セミナーにでないといけない）
　(2) 住まいサーフィンの指定するお買い得マンションに購入登録する
　　　（１か所あたり5000円）
　(3) 実際にあたった場合の購入費用は全部住まいサーフィンが負担し
　　　名義貸し料として、本体価格の0.6% (5000万なら30万）の
　　　ペイバックを行う；住まいサーフィンは転売する
　(4) 募集人員はMAX300人
　というもの。
　　私に来た文面も全く同じでした。
　
　　消費者金融からいくら借りられるか試してくれれば高額報酬って
　アルバイトがあって問題になったよなぁ。果てしなくグレーというか
　あんまり合法的な気がしませんね。３００人がハッピーになるには
　３００戸買い取り実施しないといけないんだけどそれに必要な１５０億円
　をこの会社はどうやって調達するつもりなんだろう。。。
　
　せっかく15万人もかなり富裕層のメールアドレスを集めたのに
（公表されている年収別のマンションブランド好感度調査などでは
会員の平均年収はほぼ1000万に近い）
こんな形で、突き捨てにしなくてもいいのになぁと凋落という
よりも終焉を感じたなぁ。。。
　
　このサイトにはいろいろといいたいことがあって、実際に
もうなくなったそこでやってたブログに書いていたんだけど、
削除されたり、最後にはＩＤ消されちゃったので、せっかく
保存してあるから、ぽつぽつとシリーズで書いていこうかと
思ってます。
-------------------------------------------------------

そんな、アトラクターズラボ代表　沖有人さんも最近「マンションは10年で
買い替えなさい」は、ヒットしたようです。

以上

[381: 匿名さん]

「荒れるよ」ではなく、事実を書く事が悪いことではありません。マイナスを受け止めて購入するか判断をちゃんとする人がいます。マイナスな事を書くと次のページにいかせたいのか、長い>380のような書き込みがブランズ南大塚には多々ある。何個か実際見ていい物件と思われるものは、その本にはほぼ載っています。
逆にそんなに言い訳したりおどおどするほどマイナスな物件なのか？と思いたくなる。過去の口コミの傾向もツッコミ=マイナスには長い文書で言い訳及び対抗ばかり。
ちゃんと事実を伝えるのが口コミではないか？

[382: 匿名さん]

言い訳コメントってステマでしょ。訳あり物件だからって必死すぎ。バレバレなのに。そういうことすることのほうが評判を落とすってことに気がついてない。

[383: 契約済みさん]

ようやく、契約しました。

でも、なんだかんだ言って、良く売れているみたい。（みなさん、ネガ活動ご苦労様です。）

新築で売れているのだから、中古もそれなりの価格で売れるのでは？（俺が甘いのか？）

新築では、人気で、中古だと急に不人気っていうことは、あまりないような。。。

[384: 購入検討中さん]

普通の物件ならそうかもしれませんね。
ただここは既存不適格という中古市場において不利な物件ですからね。
No.369さんの意見がごもっともだと思います。

一方転売リスクが高いので、契約される方は永住目的の方が多いのでは？そうなれば綺麗に使う意識が高くて良いかもなとも思います。

[385: 匿名さん]

永住目的でも、状況によっては売ることになるってのもありうるんだけどな。

[386: 申込予定さん]

おい３８２！

もしかして、ステマって私の書き込みのことを言っているのか？

ふざけたことを言うなよな。まじめに、客だ。失礼なやつだな。

BY３３７

[387: 匿名さん]

柄悪い人が検討してるんだね。将来お隣さんになったら大変。

[388: 匿名さん]

３８３です。

３８４さん、俺の書き込みの趣旨が今ひとつ伝わらなかったみたいだけど、既存不適格の可能性があるから、不人気になるなら、新築の段階で不人気にならないか？新築でも中古でも既存不適格の可能性があるという条件は、一緒のはずだと思うんだけど。

中古だけ、不人気になるっていう理屈が今ひとつ分からないんだよね。

普通は、中古の方が供給が少なくなるので、売りやすいはず。しかも、近隣の物件の価格を調べても（それこそ、住まいサーフィンとか）、この地域の既存不適格の可能性がある物件が価格が安いというデータは見つけられなかった。他と一緒というやつなら、いくつもあるよ。

[389: 匿名さん]

新築だと多少難ありでも売れるけど、中古になると難あり物件は敬遠される。バス便物件なんかが良い例。中古になるとドンと値段が下がる。

[390: 匿名さん]

＞３８９

それって、どっかにデータあるのかしら？
一番良いのは、同様に計画道路がある物件なんだけど。上にも書いたけど、同じ通り沿いのマンション（当然、計画道路が通れば既存不適格）は、近隣物件に比べて、まっっっっっったく価格が落ちていない。ただ、いかんせん、この地域は、中古物件の供給が少なくてデータが数件しかない。（だからこそ、価格が落ちないのではないかと思うのだが。。。）


とりあえず、住まいサーフィンを見る限り、もうかる確率８０％、利回り２．４％の優良物件ってことになっているけど・・・。

これだけ、交通利便性や買い物施設、公園、病院、文教施設が近隣にそろっていて、しかも、現地に行けば分かるけど、とてもじゃないけど道路通すのが大変そうな物件で価格が大幅に落ちるっていう理屈は、やっぱり、すぐには、同意できないなぁ。

そう思ったから、買った訳で、この物件を買った人の多くは、道路のことは、気にしていないってことじゃないかと。当然、中古でも同様に、大丈夫と考える人が多くいるだろうと推察するけどね。

いずれにしろ、ぜひ、データを教えて欲しい。

[391: 匿名さん]

連投するけど。

バス便物件は、結構売るのに苦労して、最後は、値を下げて売り切ったっていう物件なら、いくつか知っている。でも、新築で、人気で、中古で急に不人気っていうやつを個人的には知りません。

なんか、そういう事例があったら、それ（バス便物件）でも良いので、教えて欲しい。できれば、経緯なども。いろいろすみません。

[392: 物件比較中さん]

もう認めざるを得ない物件ですねえ。

慣れてない土地なので価格もどうなのかなあと最初は思ったんですけど、これだけ駅近、目の前も便利ならどこへでも行ける便利さも備わっているわけですから。

＞＞383
買うならやっぱり新しい部屋がいいですね。
売れているとのこと、良い間取りが無くなる前に急ごうと思います。

[393: 匿名さん]

トランクルームの広さはどのくらいの広さなんでしょうか？
広さによっては余り使い勝手が良くない場合もありますよね。
リネン庫はちゃんと棚で分かれているので小物を収納するのに便利そうですね。

[394: 匿名さん]

本当に売れてるのでしょうか？
第二期にしてサマークルージング…（タクシーで新大塚エリアを回遊）やらオプション10ポイント進呈のチラシが入っていたので必死なのかと。
営業マンは当たり前のように好調と言いますよね。
新築で人気前提で話が進んでいるようなので気になりました。