ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[285: 匿名さん]

荒れているね･･

[286: 匿名さん]

自暴自棄になっちゃったのかな。

[287: 匿名さん]

何があったの？

[288: 匿名]

この物件なら何とかなると思うけど。。

[289: 匿名さん]

>【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

ところで、何で本人から依頼があった場合はこういった形で残すんだろうね。他の人が削除依頼するとレスごと消えて、No.チェックしない限り削除されたことも気づかない。反って目立つ。

[290: 購入検討中さん]

No.201～204の投稿の要旨が、知りたい。見逃しました。

[291: 匿名]

管理費高いな・・
この簡素な共用設備で平米280円はちょっと。。

[292: 匿名さん]

この流れでこういう書き込みするって。話しをそらすピックルかも。

[293: 匿名さん]

管理費はルフォンは230円だから、明らかに高額。
設備や管理体制が充実していれば納得できるけど、
この内容で280円はやり過ぎでは？

[294: 匿名さん]

最近のマンションは管理費が高額だからね。デベの戦略かな？
パークタワーの滝野川と板橋も共用設備がほとんど無いのに、管理費が300円オーバー。
それに比べればまだマシな方だと思うけど高いよね。

[295: 匿名さん]

管理費はよくみると削れるものだらけなんですよね。
あと植樹のメンテナンスも管理会社が選定したところではなく、
近所の業者に頼んだ方が圧倒的に安かったりする場合が多々あります。
最初は色々な物がくっついているでしょうが、
管理組合を結成したら徹底的にリストラしていく必要がありますね。
削れた分、修繕積立金の方にプールしていった方が合理的だと思います。

[296: 匿名さん]

いよいよ正式申し込みですね。

営業さんによれば、だいぶ売れたようです。

やはり、場所が良いからでしょうか。眺望の良い東側の売れ行きがすごいらしいですね。抽選になった部屋もあったようです。

[297: 匿名さん]

２９６です。

正式契約というのが正しいのでしょうか。言葉の使い方を間違えたかも知れません。（なにぶん始めての購入なので、お許しください。）実印持ってMRに来てくださいと営業さんからも連絡が来ました。

先週、申し込みに行った帰りに、夫婦で、物件すぐ近くにあるウーベルチュールというビストロに行ってきました。
とてもおいしかったです。ワインも飲んで、夫婦で１万円程度。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13112519/

物件からわずか徒歩３、４分のところにこういう店があってとてもうれしいです。

この物件の良いところは、駅（と言うかホームから）徒歩３分という立地に加えて、周辺においしい店がたくさんあることですね。毎週末の食べ歩きがとても楽しみです。

[298: 匿名さん]

申し込みで正しいんじゃない。先週行ったのは登録。手順としては登録→（倍率がついたときは抽選）→申し込み→重要事項説明→契約。それと契約の前か後に手付金の振込みもある。

実印が必要なのは、本当は支払いがローンの場合の契約のときのみ。キャッシュ購入の場合は、契約も実は認印でもOK。ローンの抵当権の設定のときに、実印が押印された契約書と印鑑証明が必要になるので。

営業ってそういった知識無しに何でも実印って言うんだよな。

[299: 匿名さん]

おっしゃる通り、絶対に実印でなければならないのは登記上必要な書類のみ。
契約は法律上は口頭でも成立するし、そもそも印鑑を押すこと自体は契約の成立要件でもない。

ただ、実務上は登記上使用しない書類であっても、契約書などの取引上重要な書類については、
印鑑として実印を押印させ、印鑑証明書の交付を求めることが多い。
これは後々のトラブルを防ぐ為で、本人が契約を締結する意思表示をしたことを示す証拠として実印を使用させ、印鑑証明書も交付させるもの。実印・印鑑証明書は意思表示が適切に行われたことに関する証拠力が高い為。
実印以外の印鑑だと誰でも購入できるので、「偽造された」等の主張が相対的にされ易い。
たとえば、表見代理に関する判例では、実印・印鑑証明書の押印・交付を受ければ、余程のことが無い限り表見代理の成立が認められる場合が多い。

なので、後々のトラブルを避ける為の確実な対応として、
登記上使用しない場合であっても契約書等の重要書類には実印押印を求めることが多い。
もちろん、これも必須の対応という訳ではなく、より確実な手法にすぎず、
会社によってはそこまで求めないことも多い。

[300: 匿名さん]

>299

一般の契約はそうだけど、不動産売買の場合、重要事項説明を受けるってのと手付金ってのがあるから、実印がなくても意思確認できるでしょ。意思もないのに数百万の手付金振り込む人いるかな。

それに契約書に押印しても、指定された日までに手付金振り込まないと、契約は不成立って契約条件があるよ。だから、判子押しちゃったから金払えってできない。

[301: 匿名さん]

だから、より確実な対応として実印を求めているにすぎないと言っているでしょ。

おっしゃる通り手付金の存在や、重要事項説明などは契約締結の意思表示の材料だけど、
より確固たるものにするための材料の一つとして、実印を用いさせることをしている訳。
トラブルになる可能性を可能な限り小さくするために、確実な証拠を数多く集める。

あとはポリシーの問題。もちろん、手付金支払の事実のみで十分とする考えもあると思うし、
それを否定するつもりはない。
ただ、個人相手の高額取引で、トラブルになり易い要素を多々あるのだから、
つまらないところで足元すくわれないように、堅い対応をすることが賢明だと思う。

[302: 匿名]

そうだね。個人向け取引は慎重かつ確実な対応をするのが鉄則だよね。

不動産系の仕事をしているけど、契約書関係は実印もらうようにしているよ。
個人相手だと、どんなに正確に説明しても、言った言わないのトラブルになる時はあるから、
書類関係は隙が無いようにしないと。。

[303: 匿名さん]

ここはデベの愚痴の場か？

[304: 匿名さん]

そうかもね。
やたら専門的な書き込みが多いからな。

[305: 匿名さん]

ここって検討者の情報交換の場じゃないの。

既存不適格の件でも、やたら詳しい書き込みがあったよね。

[306: 匿名さん]

誤解をおそれずにいえば、誤った情報以外の情報を書き込んでくれるのであれば、
本当の検討者以外の人であっても是非書き込んで欲しいです。
購入に向けて前向きに検討している状態でネガティブな書き込みをされると不快な気分になるかもしれませんが、
ネガティブな意見も含めて物件の購入を判断する材料ですので、
自分が気付かなかったり、専門性が劣るような分野で正しい情報を書き込んで下さるのであれば、
それがネガティブな意見であっても、有り難い情報です。

計画道路についてかなり専門的かつネガティブな意見もありましたが、
誤った情報ではなく、自分では到底気付かなかったような話なので、
詳しく解説して頂いて非常に有り難かったです。
購入を決断した者には耳の痛い話なのかもしれませんが、
ネガティブな意見を受け付けないというのもどうかな、と思います。

[307: 匿名さん]

ネガティブな書き込みはするなじゃなくて、ライバルデベだったら検討者の振りをしての成りすましが問題。投稿規定違反。

[308: 匿名さん]

一体どの書き込みがライバルデベの成りすましなの？

[309: 購入検討中さん]

近くにある与し亭ですが、シェフのおまかせコースで、3,990円です。（ただし、前日までに要予約。）

MRにお越しの際には、ぜひ、お立ち寄りを。ほっっっっっんとにおいしいです。（イタリアンなのに、だしが効いている。）

http://yoshitei.blog.fc2.com/

[310: 購入検討中さん]

色々なネガティブな書き込みがあったが、なんだかんだで売れ行きは好調のようですね！
やはり立地が良いと強いですね。
第二期はいつ頃からかな？価格下がるといいのですが。

[311: 匿名さん]

ルフォンも６割以上売れている感じだし。

意外と、両物件とも、人気でしたね。やはり、大塚は、意外と住みやすいという評価？ってことですか？

竣工後も売れ残る可能性は、ほぼなさそうですね。

[312: 匿名さん]

第1期は早期完売させて人気物件のイメージを持たせるようにするために、
要望書が入るなど販売確度の高い部屋から優先的に出すし、
購入意欲の強い人は第1期で購入していくケースが多いので第2期以降が正念場。
よほどの不人気物件でもない限り、竣工前に値引きをすることは殆どない。
オプションのサービスを拡充する程度はあるかもしれないが。

[313: 契約済みさん]

週末に契約しました。

両親も、良い物件を買ったと大喜びです。
甲斐性のある婿さんで良かったと、義理の父からも絶賛されました。

買い物や交通が便利な割には、周辺は住宅街で環境が良いし、通りも交通量が多くないと。

年配の人には、この物件は、なんだかとても魅力的なようです。

竣工が待ち遠しいです。

[314: 契約済みさん]

そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良いと義理の母（足がちょっと悪い）からも、二重丸を頂きました。ちょっと、うれしい今日この頃です。

[315: 匿名さん]

既存不適格確定ってのがなければ良い物件なんだけどな。土地収用されるの分かってるんだから、
余裕もって建てておけばいいだけなのに。

[316: 匿名さん]

えっ高台って？　向原方面から見ると坂下でしょ。

[317: 匿名さん]

計画道路実行後も既存不適格にならないように建てようとすると、
ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・・

何はともあれ、ご契約者の皆様おめでとうございます。
計画道路の件も含め、何も無いと良いですね。

[318: 匿名さん]

＞ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・

本来はそれが適正な土地。いっぱい部屋作ってぼろ儲けだろうな。

[319: 匿名さん]

ご契約者の皆様だって。

誰が書いてるかバレバレ。普段使ってる言葉がこういうところで出ちゃうんだよな。

[320: 匿名]

何かを酷く意識して敵対視している人がいるね。
住人にそういった人がいると困るな、、

[321: 匿名さん]

パトロールお疲れ。速攻だね。

[322: 匿名さん]

>そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良い

低地じゃないんですか？

[323: 匿名さん]

近隣で一番低いのは三業通りのところ。以前は川だった。そこからみれば少しは高いけど、高台って言うと普通一番高いところでしょ。

[324: ビギナーさん]

上の複数の文面、あきらかにライバルデベの書きぶりですね。この板、醜いです。まだ、お仕事なのですか？健全な精神は健全な体に宿ります。早く帰られたほうがよいと思います。それとも、自宅に仕事をひきづっているのですか。

[325: 契約済みさん]

はっ？

どう見ても高台ですが？

ただし、一番高いのは、春日通りのところですね。

ちなみに、一番高いところじゃないと高台と言わないのなら、武蔵野台地では、丹沢山地まで行くか、あるいは、富士山の頂上にでも住んでください。

[326: ご近所さん]

はっきりと自信はないですが、恐らく、近隣で一番低いのは、三業通りではなく、坂下通り側だと思います。

新大塚側から見ると、坂下通り側は、かなりの急勾配ですよね。三業通り側しか考えないと、それほどの高台じゃないと思ってしまうのは、そうかも知れませんが。坂下通り側から見ると、見上げる程の高台だと思います。

つまり、坂下通り、三業通りと、低地に囲まれた地域ですから、物件が高台地域であるのは、そうだと思いますよ。

[327: 匿名さん]

そんな１，２を争う高台である必要はないでしょ。少なくとも過去の川筋ではないし地盤が良好なのは間違いないかと。

[328: 匿名さん]

標高

向原付近　30.6メートル

大塚三丁目付近　28.3メートル

ブランズ　24.4メートル

[329: 匿名さん]

第三者的な分析として参考になります。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1901.html

[330: 匿名]

流石に高台扱いで良いのでは。

[331: 匿名さん]

>321

さくらも醜いけどね。既存不適格でも問題ないとかすごかった。

[332: 匿名さん]

標高30mの向原か、標高24mの新大塚かと言われれば、そりゃ、普通は新大塚だわな。

向原は、ちょいと不便とちゃいますか？

[333: 匿名さん]

豊洲標高２ｍ

[334: 匿名さん]

三業通りの標高１３ｍ、坂下通りは１８ｍ。急に下がるのと、だらだらと長く下がるのとでは感覚的には急に下がるほうが低く感じるのかもね。

[335: 匿名さん]

ご契約された方羨ましいです！
私は、売る可能性大なので、
結局この物件を諦め他の近くの物件を購入しました。

気に入った時期とか価格とか、すべてはタイミングですよね。
私も来年同じぐらいの時期に引越しです。
新しい家が待ちどおしいです！

[336: 匿名さん]

終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、いざというとき売れなかったら身動き取れなく
なる。中途売却のことを考えないなんてとってもリスキー。

[337: 物件比較中さん]

でも、ここの計画道路が実現する可能性なんか１０００に一つもなさそうですよ。

ちなみに、ルフォンの営業さんですら、可能性はあまりないと言っていましたからね。（お前が言うか？って思いましたが。）

ここの計画道路は、周辺の区画整理が終わる事が前提。実際桜並木通りよりも、大塚駅側は、区画整理後に道路拡張実施。

今回も、同様の考え方。

正直、そういう金が付く可能性はほとんどない。そういうことを調べた人は、良い物件だということに気がついて手を出すし、そうでなくて、ちょっとでも可能性があるなら、いやだと思えば手を出さなければ良い。それは、それぞれの家庭の考え方。

ただし、上のような背景をきちんと理解しないといけない。

で、うちは、新大塚駅を取るかJR大塚駅をとるか。難しいなぁと。本当は、新大塚＞大塚なんだけど、価格がルフォンの方がちょっと安いので、お悩み中。（それと、もたもたしているうちに、ルフォンの向きの良い３LDKは、売れちゃったし。。。）

[338: 契約済みさん]

＞３２８
＞３３２

近隣で一番低いのは、坂下通り側だよ。

坂下通り側は、坂下通りの先、不忍通り、音羽通りと、どんどん、標高が下がってゆく、最終的には、神田川までずーっと下り坂だ。神田川周辺での標高は、１０ｍを切る。

つまり、坂下通り側の最低地点は、神田川周辺であるのに対して、三業通り沿いの最低地点は、まさに三業通り。

しかも、あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。

Google Earthの場合、場所にもよるが、おおむね坂下通りと三業通りの標高は、同じか、若干坂下通り沿いの方が低い。

尚、Google Earthによれば、物件の前の通りで標高は、２５Mになる。いずれにしろ、立派な高台だよ。

[339: 購入検討中さん]

何だかこの掲示板は雰囲気よく無いですね。
上から目線の方が多いというか。

[340: 匿名さん]

>338
>あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。


国土地理院のだけど、そんなに誤差あるの？

[341: 匿名さん]

国土地理院が標高が分かる地図を公表してる。

http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

[342: 匿名さん]

それ使ったら、ここは24.4メートルだった。

高台住みのもんからすると、向原からの下り坂を下りた、ここは低地に感じるし、もっと低いところと比べるとと高台なんだだろうね？
事実を書いたら悪いのかな？

[343: 匿名さん]

>337

景気回復策の公共工事で突然動き出すなんてこともある。

[344: 匿名]

優先整備道路等に指定されていなくても、突然指定されて事業化された話もあるからね。

[345: 匿名さん]

下北沢がそのパターンでしょ。

[346: 匿名さん]

やっぱり、突然って有るんですね。
買うならちゃんと調べるべきですね、他の事例とか。

ルフォンの営業が建たないっていったら建たないわけでもなし、
その人の知識がなかったら、そこまでだし！
ルフォンの営業に自分の人生を決められても嫌ですしね。

[347: 匿名さん]

判断に重要な情報は書面で確認が鉄則。ましてや他物件の営業の話しなんて。

[348: 匿名さん]

＞３４２

向原よりも池袋駅の方が若干高いですよ。その後、徐々に武蔵野台地は、上って行くし。（多少のアップダウンは、あるとしても）

例えば、小竹向原あたりの標高は、４０mとかあります。

小竹向原から見たら、向原は、低地になるってことになりますが。

結局きりがないんじゃないの？富士山から、見たらどこも低地になるし。

要は、武蔵野台地に乗っているかどうかで良いと思いますが？どうして、そんなに向原とかいうピンポイントからにこだわるんだろう？

[349: 匿名さん]

富士山とか小竹とか何言ってんだか？
ルフォンの立地に較べたら低いだろうに。

[350: ３３７]

例えば、下北沢の補助５４号線に代表される、新規の優先道路計画指定の話しは、当然調べました。

例えば、この補助５４号線って、小田急が立体交差になって状況が一気に変わったこと。

そもそも、甲州街道と玉川通りがつながっていなくて、慢性的な渋滞が発生して広域的な課題の解決が求められていたこと。

あまりに、木造住宅が密集している面積が広く、災害時に問題になること（地域的な課題）、などなどが重なって、新規に優先計画道路に指定されました。

ひるがえって、この物件ですが、広域的課題は、ほぼありません。地域的課題も小さいです。救急搬送が１０分以内で可能かどうかなども考慮事項ですが、全く問題ありません。交通のボトルネックとして東京都に指定されている道路があるわけではありません。周辺に、観光の目玉となる施設があるわけでもありません。

つまり、下北沢に代表される優先計画道路が指定された地域などと違って、新規に優先計画道路として指定されなければならない要件がほとんど見当たらない。

さらに言えば、知人の東京都職員にも調べてもらいましたが、現時点で、ここの道路が問題視されている事実も存在しない（らしい）。

したがって、若干、おっかなびっくりな所は、もちろんあるのですが、それでも、高いリスクがあるとは、想定しにくいと現時点では考えています。（もちろん、それでも不安はあるのですが。）

結局、いろいろな状況はあったとしても、計画道路があるというのは、事実なので、嫌な人は嫌だろうから、そういう人は、どうぞ他の物件に行かれてくださいとしか言いようがないですね。

私たちは、まじめに検討しています。

[351: 匿名さん]

＞３４９さん

おいおい、さすがにルフォンよりも、ブランズの立地が低いということは、ないと思いますよ。標高は、同じ。

[352: 匿名さん]

2メーターくらいルフォンが高いですね。
あんまり変わらないかな。

[353: 匿名さん]

いずれにしても突然指定されたりする可能性は否定できないからな。
仮に現時点で検討されていなかったりしても。

地元の人間としては、歩道が狭くて自転車も結構通るので、
歩道が広がってくれた方が有り難いという考えもある。

[354: 匿名さん]

歩道狭いってのは問題じゃないのかな。自転車とすれ違うとちょっと危ないよね。

[355: 匿名]

計画道路をネガティブに捉えている人も、現時点では可能性が低いことは理解しているのではないかな。
気にしているのは、今は可能性が低くても、マンションの存続期間は50ｰ60年あり、
その間に風向きが変わる可能性があることで、50ｰ60年間通じて可能性が低いことなんて確めようも無いことにあるのでは？
計画道路の整備方針なんて、環境や権力を有している者の意向等で変わってしまいそう。
自転車と歩行者の事故が増えている中大通りの歩道を拡幅、大塚駅ビルが出来たので新大塚と大塚駅を繋ぐ南大塚通りの街並みを整備するとか、大義名分は作ろうとすれば作れるのでは？これ自体に突っ込みどころは沢山あるが(笑)、役所の人ならいくらでも作文できるでしょう。

[356: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[357: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[358: 匿名さん]

計画道路にかかる物件が資産価値あるわけないじゃない。計画の実現性ではなく、計画道路があるってだけで十分マイナス査定。

[359: 匿名さん]

ライバルとは坂下通りのマンションですか？

[360: 匿名さん]

立ち読みでみてください！
自分のマンションがどのポジションか？
坂下は、ブランズよりレベルが低いでしょ。
ライバルには、ならないマンションなので、
違います。

[361: 匿名さん]

レベルが上でも資産価値は下。

[362: 購入検討中さん]

ここの計画道路の書き込みをいろいろ読んでいて、ここの道路が拡張される可能性は、ほぼゼロだということが良く分かりました。

これから、日本は、少子高齢化、各自治体は、財政が厳しい。東京都のような黒字団体ですら、なかなか財政は、厳しい。しかも、高齢化社会に向けて、高齢者ケア施設をどんどん作らないとならない。若い世代は自家用車を所有したがらなくなってきた。
今ですら、混まない大塚駅前通りは、ますます空いてゆくことは、想像にかたくないです。行政だって良く分かっていると思います。

地元の要望ですら、あまり高いとは言えない道路に金がつく可能性なんかあるわけないですよ。

しかも、５０年、６０年が長い年月だと勘違いされている人もいらっしゃいますが、道路行政で５０年なんて、あっという間なんですよ。

優先計画道路に指定したって、１０年、２０年かかってやっと一本道路が拡張されるかどうか。都内には、金がなくて、実施できない優先計画道路がそれこそ山のようにある。

近場で言えば、不忍通り。大塚三丁目交差点から護国寺駅まで。これが実現するのは、いったいいつになるやら。目白台２丁目の不忍通りと目白通りの交差点。立体交差にして、地下をトンネルにするらしいが、影も形もないじゃないですか。


東京都は、下水道整備を他の自治体に先行して実施したために、雨水・汚水分離方式ではない。大雨がふると、汚物が豊洲のあたりに直接溢れ出す。この整備をやるだけでも兆円単位で金が必要。東京都は、収入も多いですが、支出も多いのですよ。

高度成長期ならいざ知らず、これからの箱物行政の主眼は、高齢者介護施設だから、こんなあってもなくてもそう変わらないような道路に金はつかないだろうと私は確信しました。

いろいろ、大変参考になりました。ありがとうございました。

[363: 匿名さん]

ご希望の通り計画道路が通らないとよいですね。

[364: 匿名さん]

計画道路はデメリットじゃないって必死すぎ。こういう書き込みがあるってことは、相当なデメリットなんだろうね。

[365: 匿名さん]

購入検討者なら、ライバル増やして競争率が上がるようなことしないはず。倍率が上がったら
抽選で外れる可能性が増える。契約者か営業の仕業でしょ。いずれにせよ焦ってるってのがま
る分かりだね。

[366: 匿名さん]

販売を開始する前から、既存不適格擁護の書き込みがあったから、誰がやってるかはバレバレ。
ここは成りすまし投稿は禁止。モラルのない会社って宣伝してる。

[367: 匿名さん]

資産価値について客観的な情報を知りたかったら、近隣のリバブル以外、かつ、複数の仲介業者に問い合わせれば分かる。彼らは中古の成約価格のデータベースにアクセスできる。

[368: 匿名さん]

財閥系とは違って利益至上ではないと思ってたのに、残念。

住む人のこと考えたら、容積率に余裕もたせて、計画道路が実行されて土地収用されても、既存不適格にならないようにするでしょ。

[369: 匿名さん]

それなりに調査として計画道路の実行可能性が低いと判断した場合でも、
他の人が同様に考えてくれるとは限らない。
具体的には中古で売却する際に、買い手から敬遠されてしまうおそれがある。
大幅な既存不適格になってしまうおそれのある面倒臭そうな物件を購入する層は限定されてしまうし、
価格などの条件でのメリット感を出さないと、売り辛い物件になってしまう。
計画道路のことをきちんと調べて結論を出すのにそれなりにエネルギーを要するし、その時点で相対的に劣後してしまう。

新築の場合はそのマンション専門の営業のマンを配置し、計画道路のリスクも含めてその物件の知識をインプットできるけど、中古になると多数の取り扱い物件の中の一部になる。
当然、営業マンはノルマがあって、売り易いものから優先的に扱う。
直感的に面倒くさそうな物件は積極的には扱わないし（お客さんにも積極的にすすめないし）、
価格を大幅に下げるなどの目を引くようなメリット感がないと・・ということになる。
これは東急リバブルに依頼した場合でも同様ではないかな。

今は永住のつもりでも、意図せざる理由により売却を考えねばならないケースも有り得るので、
楽観的に考えるのはやや危険のような気もする。

[370: 匿名さん]

中古で売ろうとする場合には、将来、既存不適格になる可能性について説明は必要なんですか？

[371: 匿名さん]

既存不適格は売買のときに説明義務がある。

既存不適格になってなくても、都市計画道路の説明は必要。そういうのに抜けがないように仲介のときでも、宅地建物取引主任者が買主に説明する義務がある。

[372: 匿名さん]

厳密に言うと既存不適格になる可能性については説明義務はないんだけどね。都市計画道路が敷地にかかってるってことだけ説明すれば良い。それがどういう意味かって聞かれて、虚偽の説明してもいけないけど。

[373: 契約済みさん]

インテリア相談で、エコカラット勧められたのですが、みなさんどうされるんでしょうか？

口コミの評判を見る限り、なかなか評価が高そうですが。

[374: 匿名さん]

>373

契約者は住民板に移ったほうがいいよ。検討者と契約者は棲み分けすることになってる。

[375: 匿名さん]

>>369
同意。
確かに、どんなに調査して自分が計画道路リスクが低いと判断できたとしても（それ自体、可能性が低いだけであってゼロにはならない訳だが）、他人が同じ考えを有してくれるかはわからないね。
色々な物件の選択肢がある中で、「この物件は敷地に計画道路が通っていて、実施されれば既存不適格になって・・」と説明を受けたややこしそうな問題を抱えた物件はまず選択肢から除外するよね。価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

[376: 匿名さん]

>価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

そういうこと。なので資産価値の維持は期待できない。

[377: 匿名さん]

本当に価格が期待できないという証拠はどこにあるの？

[378: 匿名さん]

仲介業者に既存不適格物件がどういう査定されるかを確認すれば分かるよ。

[379: 匿名さん]

>377

別冊ダイヤモンド、価値の下がらないマンション100に載っていない！

道路が広がる広がらないのは、どうなるか誰もわからないと思う。
でも物件としての評価が低いのは事実の様です。。。

[380: サラリーマンさん]

別冊ダイヤモンドを引き合いに出すと、荒れるよ。
別冊ダイヤモンドの不動産特集は広告目当てでまたかって感じですが、それは置
いておいてここで問題は、データがアトラクターズラボのいわゆる「住まいサーフ
ィン」から持ってきている。以下、『住まいサーフィン』に関するネット記事の一部。
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『住まいサーフィン』の凋落（１）
2012-06-08 16:12:32 haruboo0の投稿

テーマ：マンション探訪

　物件探索系のヲタクがよく利用しているポータルサイトのお話し。
　
　かれこれもう５年程度は前でしょうか。特に関東のマンション購入検討者の
多くが参加して盛んに情報交換をしていた（今は閑古鳥が鳴いているので
完全に過去形になりますが）会員制のポータルサイトで”住まいサーフィン”
ってのがありました。

＃今でもあるけど、会員からの書き込みはほぼ皆無
　http://www.sumai-surfin.com/
　
　もともと不動産関係の情報は、圧倒的な詳細を売主側が握っていて、価格表
一つとってみても、いちいちモデルルームまでもらいにいかないと手に入らない
など、購入を検討する側との間で大きな情報の不均衡がある。
管理組合でもそうだけど、この解消のためには情報が不足している購入検討者側の
横の連携が必要で、その可能性のあるサイトとして結構期待していた。
　
　検討者側が互いに情報交換をできるサイトで、かつハンドルネームベース
（２ちゃんねるや、マンションコミュニティ掲示板みたいに匿名書き込みを
許してしまうとどうしても荒れやすい）での書き込みに共感して結構一番盛ん
だった時期には書き込みで協力していたんだけど、常設のコラムを書いている
櫻井幸雄氏とか、碓井民朗氏とかと意見が合わない部分については
ちょっとおかしいんでないの？とかブログ書いてかみついていたら見事にＩＤを
抹消されてまぁ疎遠になってます。
（消されたって人は私の知っている範囲でも３－４人かなぁ）
　
　このサイト、会員になると無料で、中古物件の相場や、過去の物件の
スペック検索、売り出し済の物件の販売時価格が部屋番号からわかるなどの
サービスがあって結構データベースとしては重宝していたんだけど、
昨日運営代表の沖有人氏から届いていたメールには目を疑いました。

　Ｅメールをそのまま晒すのもなんなので、全く同じ文面のメールを受けとって
いる人が転載している掲示板を見ていただきましょう。
　
　スレッド：　【検証】住まいサーフィンはどこまで信じられるか
　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/
のやりとりをご覧ください。
　
　たぶん万単位の会員に送られてきたメールの本文はこれ　↓
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/res/129-129
　
　まとめると
　(1) 1万円払って登録する（セミナーにでないといけない）
　(2) 住まいサーフィンの指定するお買い得マンションに購入登録する
　　　（１か所あたり5000円）
　(3) 実際にあたった場合の購入費用は全部住まいサーフィンが負担し
　　　名義貸し料として、本体価格の0.6% (5000万なら30万）の
　　　ペイバックを行う；住まいサーフィンは転売する
　(4) 募集人員はMAX300人
　というもの。
　　私に来た文面も全く同じでした。
　
　　消費者金融からいくら借りられるか試してくれれば高額報酬って
　アルバイトがあって問題になったよなぁ。果てしなくグレーというか
　あんまり合法的な気がしませんね。３００人がハッピーになるには
　３００戸買い取り実施しないといけないんだけどそれに必要な１５０億円
　をこの会社はどうやって調達するつもりなんだろう。。。
　
　せっかく15万人もかなり富裕層のメールアドレスを集めたのに
（公表されている年収別のマンションブランド好感度調査などでは
会員の平均年収はほぼ1000万に近い）
こんな形で、突き捨てにしなくてもいいのになぁと凋落という
よりも終焉を感じたなぁ。。。
　
　このサイトにはいろいろといいたいことがあって、実際に
もうなくなったそこでやってたブログに書いていたんだけど、
削除されたり、最後にはＩＤ消されちゃったので、せっかく
保存してあるから、ぽつぽつとシリーズで書いていこうかと
思ってます。
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そんな、アトラクターズラボ代表　沖有人さんも最近「マンションは10年で
買い替えなさい」は、ヒットしたようです。

以上

[381: 匿名さん]

「荒れるよ」ではなく、事実を書く事が悪いことではありません。マイナスを受け止めて購入するか判断をちゃんとする人がいます。マイナスな事を書くと次のページにいかせたいのか、長い>380のような書き込みがブランズ南大塚には多々ある。何個か実際見ていい物件と思われるものは、その本にはほぼ載っています。
逆にそんなに言い訳したりおどおどするほどマイナスな物件なのか？と思いたくなる。過去の口コミの傾向もツッコミ=マイナスには長い文書で言い訳及び対抗ばかり。
ちゃんと事実を伝えるのが口コミではないか？

[382: 匿名さん]

言い訳コメントってステマでしょ。訳あり物件だからって必死すぎ。バレバレなのに。そういうことすることのほうが評判を落とすってことに気がついてない。

[383: 契約済みさん]

ようやく、契約しました。

でも、なんだかんだ言って、良く売れているみたい。（みなさん、ネガ活動ご苦労様です。）

新築で売れているのだから、中古もそれなりの価格で売れるのでは？（俺が甘いのか？）

新築では、人気で、中古だと急に不人気っていうことは、あまりないような。。。

[384: 購入検討中さん]

普通の物件ならそうかもしれませんね。
ただここは既存不適格という中古市場において不利な物件ですからね。
No.369さんの意見がごもっともだと思います。

一方転売リスクが高いので、契約される方は永住目的の方が多いのでは？そうなれば綺麗に使う意識が高くて良いかもなとも思います。