ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[21: 匿名さん]

4畳台の部屋は実質納戸になるでしょうね。
自分は自宅で仕事をしているので、仕事部屋にしようかなぁなんて思っていますが…。
家具の配置に工夫が必要になってきますね。

都市計画道路については営業さんに結構詳しく聞きたいですね…。
その話を知らなかったもので。

[22: 匿名さん]

高いのでしょうか？

[23: 匿名さん]

モデルルーム行った方、

ここにぎわっていませんが、ルフォンのほうが人気あるのですか？
この地域だと、外国人の入居者も増えるんでしょうか？

ピアノや楽器の規約と迷惑行為の規約ってここはどうなっていますか？

[24: 匿名]

地図を見ると道路の拡張がありそうな感じですよね。
気になりそうな周辺の状況は、
ある程度調べることも必要かと思いますが、どうなんでしょう。
聞けばいろいろ教えてくれそうに思いますが、隠してるって感じなのでしょうか。

[25: 匿名さん]

周辺の気になることとは、どんなことが考えられますか？
（どの物件でも何等かはあるのかと思いますが）

今考えられるのは、
・道路で削られる敷地が出る事と、前の記述にもある既存不適格の件
・道路に面したところなのでうるさいとか
・現地の人しか知らない、気になる施設や町のマイナス面があるとか
・地盤が弱い場所である、または地歴が悪いとか..

知ったうえで、これに妥協できるかできないか判断したいのです。
まあその前に価格で変えなければ何にもなりませんが..

良い面は、利便と（我が家にとっては）ファミリー（子育て）層が少なそう
うち廊下なので、廊下エントランスで騒ぐママ・子たちも少ないかな..くらいです。
他のニーズは捨てる（割り切る）街、物件だと思っています。

[26: 物件比較中さん]

感覚だけど大通り沿いの新築計画って増えてきたような。。

やっぱり車が通るっていうことが懸念されて最後まで避けられる立地なんでしょうか。

私としては前が道路だってことは悪くないと思うんですよね、特に大通りは移動がしやすいですし、窓がこちら向きにもあれば明るいと思います。どうやら西向きもあるようで、一考ですね。

[27: 購入検討中さん]

都市計画道路が敷地内にあるのが難点ですね。。。
それが価格に反映されるなら良いのですが。

[28: 物件比較中さん]

当然、売る側も都市計画道路のことを考慮して価格設定しているでしょう。
駅3分という利便性はあるが新大塚の他の物件よりも安いのは確実かと。

[29: 周辺住民さん]

周辺で気になることと言えば、やはり敷地が将来削られる可能性があるということですかね。
５千万切るなら欲しい！無理か？(笑)

[30: 匿名さん]

道路拡張があったときに工事で出入りが妨げられるかってのもポイントかな。ここサブエントランスが無いでしょ。

[31: 匿名さん]

道路拡張で敷地が削られても、その分価格が安いならいいんじゃない？削られるのはエントランスだけでしょ？
なにも自分の部屋が削られるわけじゃないしね！まあ工事中は何かと不便なわけだから考えちゃうけど、、、

[32: 匿名さん]

賑わってきましたね。
モデルルームはまだなのでしょうか？価格分かる方いたらお願いします。

[33: 匿名さん]

敷地を削られるといっても、道路になるときにそこの土地は売却するわけだから、その分安くするとは限らない。

一番の問題は既存不適格リスク。既存不適格になったら、価値なんてなくなる。

[34: 匿名さん]

売却益なんて、ほぼ期待してない。（期待できる配分額でもないです）
最初の価格がすべて。しかも前は道路が広がり、裏手は、すごい細い通りばかり...
このあたり昔は何だったのですか？

暗渠なんですかね？細い道。
公園に抜けるまでの道本当に細い..。
あの公園は、池だったのかなぁ？

[35: 匿名さん]

公園のとこの豆腐屋うまいよ

[36: 匿名さん]

既存不適格ですか。初めて聞いた言葉です。その分安くならないんですかね？ならないとしたら微妙ですね。だって売る際に価値がなくなったら困りますよね。

我が家は3LDKで大塚周辺で探していますが、駅前のルフォンは高いんですよね～。大塚駅3分でブランズのようにデメリットがないので高いのは当たり前なんですが。5千万後半はちょっと厳しいので、こちらの価格に期待です。
MRに行かれた方、価格も含めてレポお願いします。

[37: 購入検討中さん]

大塚ルフォンが3Lで5000後半～でしょ？
こちらは皆さんがおっしゃる色々な悪条件を考慮して5000～かと。
どうでしょうか？？駅前だから、もう少しいく？

[38: 匿名さん]

ここってモデルルームオープンしたのでしょうか。
4月中旬っなっていたのでどうですか？

駅まで近いので、いろいろなところに行くのにも
通勤などにも便利な立地かなって思います。
アクティブに暮らすには、いいかもしれないですね。

[39: 匿名さん]

既存不適格？？道路拡張ですか。駅近で立地は気に入ったのですが。
敷地が削られるならば、御値段がその分どうなのか。まだ未定のようですが、非常に気になるところです。
賃貸に出したり、売却の予定がなければ資産価値が落ちても問題ないのでは？

[40: 匿名さん]

>39

現時点で予定が無くても、人生何があるか分からない。いざと言うときに売れないと身動きがとれなくなる。安い買い物では無いから、そういったことも想定しておかないと。

[41: 匿名さん]

計画道路の件をきちんと価格に反映してくれれば問題ないでしょう。
現時点で工事がいつ始まるか未定といっても、リスクがあるわけだから。そのリスクを上回る魅力的な価格設定であれば検討したいと思います。そうでなければいくら駅近でも価値なしです。
たしかに人生何が起こるか分からないので万一売却する際のことも考えておかないと。既存不適格で価値が下がるようなことがあれば大問題です。同じマンションに死ぬまで住まないだろうし。

[42: 賃貸住まいさん]

坪単価はおいくらになりますか？わかる方いらっしゃいますか？

[43: 匿名さん]

本当に気になるなら事前案内会に行けば目安の水準くらいは教えてくれるかと

[44: 賃貸住まいさん]

どなたかMR行かれたら教えてください。同じく駅近3分のプレシスは価格出てましたが。

[45: 匿名さん]

興味あるなら自分で行きなよ

[46: 匿名さん]

都市計画道路にかかっているのなら、かかっている部分の土地に対する容積率、建蔽率を含めないで建物を建てていれば、将来、既存不適格になることは無いんだけど、そういう良心的な設計ってお目にかかったことは無い。既存不適格になったら、建て替えは、まず、できなくなるので価値はほとんど無くなると考えたほうが賢明。

[47: 物件比較中さん]

プレシスはブランズと比べる対象にならないでしょう。
ルフォンと比較しては？

[48: ご近所さん]

坪単価は300弱になりますよ。
ルフォンとほぼ同じですよ。

[49: 匿名さん]

こちらと南大塚ルフォンとで検討しています。
こちらを連休に見学予定です。
迷いますね～。
ルフォンはJR近くて便利だし。買い物便利で惹かれます。
こちらもエントランスが素晴らしく、デベも大手で惹かれますよね。
坪単価同等ということで、あとは価格次第ですね！
道路拡張工事の可能性はどうなったのでしょうか？
同じ価格帯なら道路拡張の心配がないルフォンに行きたいのですが。

[50: 購入検討中さん]

ここもし計画道路通したら既存不適格になるの？どうなの？

[51: 匿名さん]

>50

営業に確認しないと分からない。

もしくは容積率と建蔽率を確認。法定の容積率と建蔽率に対して、いっぱいに建てていたら確実に既存不適格になる。

[52: 匿名]

価格が同じなら心配のないルフォンの方がいいのかしら。こちらもリビングが真ん中にあるタイプなど間取りやデザインなどに心奪われているのですが。連休中に家族会議で検討します。東急さんがはい知りませんとは無いとは思うのですが、将来的に修繕や改築時に費用負担が増大するなど発生するかもしれないのでしょうか。

[53: 匿名さん]

Ｄタイプが理想です。北東から太陽の光が入るというのは角度的にベストかなと。その後の時間帯は全く日当たりのない間取りということになりますが、うちは昼前からずっと不在ですからね、むしろ起きてすぐの時間に暗いと気分も・・というタイプなのでやはり合うかなと思います。

もう１つの２ＬＤＫは西向きのようですから第２候補にするとすれば３ＬＤＫの南向きＥということに。
これは価格次第ですが・・１部屋の違いでいくら変わるでしょう。

[54: 匿名さん]

Eタイプが南向きなのでいいかなと思っています。
居室２つが4.5畳なのでそれが少々残念ですね。
メインのベッドルームが6畳あるのは良いなぁと思いますが。
狭い分、収納は充実していてほしいですが
そこまでではないかなぁとも思います。
ただ大手のデベというのはものすごく安心感があるんですよね。

[55: 物件比較中さん]

ここは地盤はどうなのでしょうか？
かつては何があった場所でしょうか？

[56: ご近所さん]

新大塚の駅近くにある、ムエタイというタイ料理屋さんは、とってもおいしいのでお勧めです。値段もリーズナブルですよ。
（辛さをカスタマイズしてくれるので、一度、タイの普通の辛さでと頼んだら、むちゃくちゃ辛くて、辛かったですが。。。）

我が家も時々利用しています。

新大塚から大塚周辺は、隠れたB級グルメの店が結構あるので、使える地域です。

[57: ご近所さん]

＜追記＞

HPを見ると、スーパージャンボとマルエツが記載されていますが、周辺で一番使えるのは、少し離れますが、ライフです。

スーパージャンボは、とにかく安いですが、それなり。
マルエツは、24時間Openなのが使えます。

でも、食材の充実度では、ライフが一歩ぬきんでていますね。

[58: 購入検討中さん]

ここって、もしかして南側は隣のマンションで塞がっているのですか？

[59: ご近所さん]

お勧めの中華料理店は、大塚駅近くまで出る必要がありますが、小閣樓ですね。

ここの上海チキンは、絶品です。以前は、本駒込のあたりにあったのが引っ越してきたようですが、未だに、本駒込のお客さんも通われているみたいです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13005631/

ご参考になれば。

[60: 購入検討中さん]

やっぱり、計画道路があって、道路拡幅後には、既存不適格だそうですわ。

しかも、あと１軒しか残っていないそうで、その一軒家が動いたら即道路開通みたいですよ。

ということで、うちは、撤退します。

[61: 匿名さん]

え！？それは何の情報ですか？
営業マンから聞いたのですか？
そもそも、既存不適格になった場合、住むのに何か不都合がありますか？

[62: 60]

＞６１さんへ

営業マンからの情報です。

道路拡幅後は、１０．５階しか建てられないそうです。つまり、将来立て直しの時には、約１／４の人が出て行かなければならないか、各戸が約３／４の広さになってしまうかのどちらかということです。

当然、転売の際には、既存不適格だと買いたたかれますので、大損します。

立て直しの前に死んでしまう予定の人（比較的高齢の人達）以外には、一般的に既存不適格予定のマンションは、不人気になります。

[63: 匿名さん]

立て替えするまで何も変わらないと聞いた。
本当に拡張するならお金もらえるはず。
それを考えたら逆にお得？

[64: 物件比較中さん]

>63

もらったお金で周辺の土地を買いまして、建て替えられるならそれもあり。だけど、買収できなかったら、誰かが出て行くしかない。いずれにしろ、きわめて不透明。

したがって、あくまでも一般論だが、既存不適格（予定）物件は、手を出さない方が無難。

もちろん、物件を気に入って、永住するつもりなら、購入はありだと思う。しかし、転売の可能性が少しでもあるなら、やはりリスキーで手を出さないにこしたことはない。物件なんて、世の中履いて捨てる程ある。が、あえて、既存不適格になる可能性が高い物件に手を出す程気に入っているなら、止めないけど。（既存不適格になる前に、短期で売り抜けるなら、大きく値が下がる可能性は低いだろう。なので、それもありかも知れない。でも、道路計画が動き出したとたんに、手を出す人は、ほとんどいないので、売り抜けようにも大損することになる。）

これだけのリスクを取ってでも欲しいなら、どうぞ。普通の感覚は、手を出さない。うちは、撤退。あくまでも個人の判断だよ。

あなたが、どうするかは、あなたの判断。たしかに、立地は良いよね。

[65: 匿名さん]

>63
確かに、計画道路で用地が買収されても、建替をするまでは現在の14階建のまま存続できる。
また、用地の買取代金(補償金)が支払われる。

ただ、用地の買取代金については単純な土地価格なので、買取により減少する建物面積に見合う価格にはとても届かないと思う。
計画道路の面積が敷地面積の1/4とすると、敷地面積217坪くらいの為、217×1/4≒66坪が失われる。
仮に坪500万円で買収されるとしても3億円強。
他方、失われる戸数は64戸×1/4≒16戸で、平均販売価格5,000万円とすると8億円の為、用地買取代金は全然届かない。

また、エントランスアプローチが失われてしまうのは困らないかな？
駐車場とか駐輪場には影響は無いので致命的ではないけど、高級感は失われてしまうね。

[66: 購入検討中さん]

ところで、Eタイプ検討中ですが、ウォークインクローゼットがないのは、みなさん気になりませんか？

たんすを一竿買い足さないとならないので、ちょっと気になっています。

家内が物持ち（まっ、どこの家庭も一緒だと思いますが）で、困っています。これを機に捨てさせるという手もありますが。。。

[67: 匿名さん]

61です。
皆様ありがとうございます。私は全く無知なので、助かります。
駅3分という立地と大手の安心感、内廊下に惹かれて検討中ですが、営業マンから、説明がなかったです。何も聞かなかったからでしょうか？
私達は永住するつもりで、多分年齢的に50年後の建て替えのことは考えなくて良さそうなので、近くのルフォンと比較検討したいです。

[68: 購入検討中さん]

ここを購入した後に計画道路が通った場合は、住民はお金をもらえるのでしょうか？
それでしたら、何も問題ないですが。

[69: 購入検討中さん]

たしかに、近隣の住民はお金貰って立ち退くのですから、当然ブランズ住民はお金もらえるはずですが。
これは営業に確認してみないと分からないですよね。

[70: 匿名さん]

>68、>69

65をご参照下さい。