ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[201: 匿名さん]

以前からステマが見え隠れしてたんだよね。この板。今日のは完全に尻尾を出しちゃった。

[202: 匿名さん]

この人、今日クヤクションのスレで暴れた人でしょ。同じ店名が出てるね。暴れてたのと同じ時間帯。池袋とか大塚とかが大好きみたい。ひがしいけぶくろさん。

[203: 匿名さん]

色々考えた末、ルフォンに登録しました。ブランズは見送ります。
仮にルフォンで抽選に負けてもブランズには登録しないと思います。

仕様面ではブランズもルフォンも似たり寄ったりですが、
ブランズは全面乾式壁で、ディスポーザーも無く、ルフォンに軍配が上がります。
また、地下駐輪場というのは自転車を良く利用するので本当に不便な気がしました。
駅からの動線を考慮した買い物利便性では現状でも圧倒的にルフォンが上ですし、
駅ビルにスーパーやユニクロなど便利な店が沢山入ることも確定したので、
大塚駅に近いルフォンの利便性は更に高まりそうです。
日当たりも間取りによっては問題ないので気になりませんでした。
何より、ブランズとは異なり大通りや線路からも離れた静かな立地なのが良いです。
商店街続きの雑多な雰囲気であるのがマイナスですが、
これは買い物利便性との裏腹ですし、雑多な雰囲気という点ではそもそもブランズも似たようなものですし。

ブランズは、計画道路があるせいで敷地の利用が全体的に窮屈ですし、やはり仕様がイマイチです。
ブランド力では東急に魅力がありますが、ブランド力に見合った仕様になっていないのでは。
計画道路については、相応の補償金が受領できるなら結果的にはそこまで致命的な問題ではないかもしれませんが、影響度合いが計り知れず、素人がこのタイミングで踏み切るのは少々危険という印象があります。
影響度合いが完全に掴みかねることが問題であると感じます。

このスレッドは本当に参考になりました。
これまでの人生で触れ合ったことのない計画道路の分析に役立ちましたし笑、
ルフォンとの比較や物件のメリット・デメリット、検討しなければならないポイントなどを掴むのには非常に役立ちました。
私は東急というブランド力で最初はブランズが良く見えたのですが、
冷静に見てみるとこのブランズは私が求めるべき基準を充たさないことに気づきました。
私はブランズは見送りますが、反対にルフォンを回避してブランズに行く人もいると思います。
それが愚かな選択とは思いませんし、重視するポイントや価値観の違いなのでしょう。
いずれにせよ、舞い上がらず冷静にきちんと分析することが大事なのだと思います。

[204: 匿名さん]

>203

ルフォンのステマかな。別に買いません宣言なんて必要ないのに。

今までの都市計画道路関連の書き込みもあちらの差し金だったりして。

[205: 匿名さん]

ルフォン関係者とは全く無関係の個人ですよ笑。どう思われようと勝手ですが。
まあ計画道路の件も含めて気にするか否かは個人の判断です。
私はあまりに不確定要素が多すぎて、素人である私には影響度合いをできなかったので見送る材料の一つになっただけです。
何かしらの理由をもってリスクとして許容するという判断も有って良いとは思いますよ。

[206: 匿名]

ブランズの仕様は落ちるけど最近のマンションはこんなものだし、
まあ丸の内線ユーザーで茗荷谷は高くて手が出せないという層には良いのでは。

[207: 購入検討中さん]

私は、いよいよ購入を決めようと思っています。

先日のMRでの打ち合わせの席上でも、バラの花の絵が半分ぐらい埋まっていました。（購入検討中。）
最上階のFタイプ（８４㎡）なんか2人も検討中だそうで。。。


いろいろ、不安も不満もありますが、予算の範囲では、Bestかなと思います。

[208: 匿名さん]

＞２０３

駅からの動線って、スーパーから物件までの動線のことを言っていますか？

もし、そのことを言っているのでしたら、マルエツプチから、駅に戻る必要は、ないですよ。動線は、完璧です。

駅からマルエツプチに来たら、駅に戻るのではなく、１０m程、池袋よりにある信号機付きの横断歩道（つまり春日通り）を渡ってください。（ポニークリーニングの前の信号）。渡りきると、そこには、路地がありますので、その路地を物件方面に歩いてください。

すると、物件のはすむかいぐらいにあるセブンイレブンの脇にでます。

セブンイレブンの前の信号を渡れば、もう、そこは、物件と目と鼻の先（２０mぐらい？）です。

駅に戻る必要もなく、しかも、春日通りから、物件方面には、緩やかな下り坂なので、荷物を持っていても楽ですよ。

多分、３分ぐらいで着くのでは？

文章では、分かりにくいでしょうから、google Mapでも見てください。本当に、物件からは、目と鼻の先にマルエツプチがあります。

[209: 匿名]

203では無いけど春日通りの信号渡るのが面倒なんだと思うよ。大通りの信号なので中々変わらないし。
駅の出口が反対側にあれば良かったのに。

[210: 匿名さん]

確かに春日通りを渡るのが面倒。
しかも大手町方面から丸の内線に乗って新大塚で降りると、
実質的にはスーパーとは反対の2番出口に出ざるを得ないから余計。
ホーム間の連絡通路渡って1番出口側に出るという考えもあるが、
結局スーパーへは春日通り渡らねばならない。連絡通路は不便だし、、
この程度のことで動線が悪いとか言うのは贅沢な悩みとは思うけどね。

[211: 匿名さん]

「スーパーと反対側」という意味が分からない。どういう意味？

２番出口は、横断歩道１つ。１番出口は、２つ。

移動時間の差って、３０秒あるかないかだけど？

[212: 購入検討中さん]

ルフォン南大塚のスレに書き込まれていたのですが、こちらの物件の近くに暴力団系の事務所があるという話しなのですが、本当ですか？あるとして、どこにあるのですか？

ご存じの方がいれば、お教えください。

[213: 212]

ネットで検索する限りでは、南大塚三丁目に、方角の東でも、西でも、北でもない方角に、豊臣秀吉の下から二文字目を組み合わせた名前の会の事務所があるようです。

大阪の住なんとか連合会系のようです。

ブランズの近くではないような。。。

[214: 購入検討中さん]

噂だと大塚駅からブランズに向かう途中とか…
心配です。

[215: 匿名]

どうかな〜
まあ普通に生活していれば一般人に害が及ぶことは無いのでは？

[216: 匿名さん]

なんか、南口は、駅前のビルの４Fにあるらしいです。北口は、よしやの前あたりだとか。

http://romch.net/read/kohada.2ch.net/4649/1316246872/

[217: 匿名さん]

>>211
信号待ちがあるでしょ。
地下鉄出口からマルエツプチに向う場合、1番出口は春日通り横断の信号が青なら目の前の横断歩道2つ（1つは信号無いけど）渡って春日通り反対側に渡る。信号が変わりそうにないなら、春日通りを池袋方面に少し歩いて、マルエツプチ少し先の横断歩道まで歩くこともできる。

2番出口は春日通り横断の信号が青なら渡ればよいけど、信号が赤なら変わるまで待ち続けねばならず、1番出口のようにマルエツプチ方面まで歩くということがやり辛い。2番出口は信号有る横断歩道に囲まれているから。

信号青なら1番出口と2番出口の差は30秒程度かもしれないけど、赤なら大通りの信号なので横断歩道の信号が変わるまで結構時間かかると思う。計測したことないけど、1～1.5分くらいはかかるのでは。

まあ、1番出口・2番出口ともに動線はいまいちだね。1番出口の方がまだマシだと思うけど。。

[218: 申込予定さん]

なるほどねー。

[219: 購入検討中さん]

徒歩、１〜２分で動線がいまいちと言われても、ピンとは、きませんね。

ちなみに、スーパーマルエツから、物件までは、徒歩２分弱です。（実測したことがあります。）＋信号待ち。

スーパー、むちゃくちゃ近いですよ。

[220: 匿名さん]

価値観は色々ありますよね。

[221: 匿名さん]

ブランズの計画道路の事、不動産関係に勤めている友人に聞いたら
即刻やめた方がいいと言われました。
かなり物件的には、気にいってたのにやはり計画道路はダメなんでしょうかね…。
落ち込んでます…

[222: 匿名]

同感です。

[223: 匿名さん]

計画道路が敷地にかなり含まれていることによる問題点がこれだけ語られているものの、
気にしない人で購入に至る人もいる。各人の考え方・捉え方の違い。
計画道路が実行されたり、実行されないまでも売却に不利益が生じたとしても、
売主や販売会社が責任を取ることは無い。あくまで自己責任。

[224: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[225: 匿名]

書き込み削除されたけど、計画道路物件についてどんな救済法案が用意されるの？
官僚出身で法案沢山書いているから確実に救済策が用意されると感じるので、計画道路リスクは取れるとか語っていたけど。
書き込みを自ら消すということはこの物件の計画道路リスクはかなり憂慮すべきということかな？

[226: 匿名さん]

都市計画道路ってほとんどが戦後から高度成長期に立案されたもの。突然、計画道路に指定されて召し上げられたのなら救済も必要だけど、わかってて建てるのに対して救済する必要なんてないでしょ。むしろそういうのに行政がお金使ったら不公平。

[227: 匿名さん]

>221

納得してないみたいだけど、ダメな理由はその友人に聞いたの？

[228: 購入検討中さん]

>226

救済に行政がお金を使うってどういうことでしょうか？
行政がお金を出して、立て直してくれるという意味ですか？

[229: 購入検討中さん]

２０１１年度内閣府・行政刷新会議の規制・制度改革分科会の議事録の一部です。

「このうち老朽建築物の建て替え促進では、国土交通省に対し、容積率が既存不適格となっている建築物の建て替え方策を検討するため、１１年度に大都市圏の既存不適格物件の実態把握をするよう求めている。 」

政府の規制改革系会議で、ほぼ毎回、マンション建て替え時の既存不適格マンションに対する容積率の緩和の特例処置が議題に上っています。

もちろん、まだ、何も決まっていません。でも４０年後にどうなっているでしょうね。なにぶん、この物件が建て替わる前に、何千、何万もの既存不適格マンションの建て替えが行われなければなりませんので。。。それ程、世の中には、既存不適格マンションが多いということです。

[230: 匿名さん]

毎回上がってるけど決まらないってのはできないってこと。承知の上で建てちゃったのまで緩和したら、泥棒をすべて放免するようなことと一緒。

[231: 匿名さん]

行政が何かしてくれるなんて淡い期待で、一生に一度かもしれない高い買い物なんて決断する人なんているのかな。既存不適格と建替えの問題なんてずっと以前からあるのに。

[232: 匿名さん]

このマンションは計画道路が敷地の4分の1くらいだっけ？
マンションは商業地域と第二種住居地域にかかっているけど、
計画道路が実行されれば容積率が高い商業地域の土地が削られる。

仮に容積率緩和が認められるとしても多くて現行比1割増しとかそんなものでしょ。
また、無制限に緩和を認めるのではなく周辺住民の意見を聞いて反対が無い、
緑化対応・防災対応などが必要とかややこしい制限が付きそうでは。

[235: 検討中]

都市計画の範囲はアプローチの部分だけのようですが
実際に行われても建物自体には都市計画の範囲ではないから
大丈夫と営業マンに言われたのですが
どなたか詳しく教えて頂けませんか？

[236: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[237: 検討中]

>236
ご説明有難う御座います。
では仮に都市計画が進みアプローチが削られた場合
アプローチが削られる以外に
売却にあたってや資産価値に影響はありますか？

[238: 匿名]

既存不適格となり、建替をする場合には床面積が大幅に減少し、資産価値が下落すると思われます。
築年数が経過すればする程、建替を意識した価格形成がされ易くなります。

売却する際に既存不適格状態であることを説明しなければならず、それだけで購入を控えるような人もいます。
割安感を出した価格設定をしないと、見向きされない可能性もあります。

[239: 匿名さん]

総合設計制度は、複雑で、簡単には、言えないが、それでも、緑地計画などがきちんとあれば、例えば、４０％程度の容積率の割り増しはありえる。今回の物件のように（将来）既存不適格になった場合でもこの制度を使えば、同じような建物に建て直す事は可能になる。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/04/DATA/20k4q101.pdf

飛び地も認められた（る？）ので、近隣の住戸と共同で建て直すなど、いろいろと方法は、現行法制下でもありますよ。

ましてや、４０年、５０年先のことは、今、以上に緩和されることは、容易に想像できます。

それでも、将来のことは、分からないと言うなら、現行法制下で何ができるか調べてみてください。
既存不適格だからと言って、必ず、現行と同じ建物が建てられない訳ではありません。ここで、いろいろネガっている連中は、たいていは、知らないだけです。一部は、知っていて、悪意をもって書き込んでいるだけです。

もちろん、リスクは、ゼロではありませんが、今回は、計画道路が仮に実行されれば、隣接のマンションは、みな同じ憂き目に遭うので、共同建て替えなどの計画は、たてやすいはずです。そうすれば、共同で緑地計画をつくるなど、容積率緩和に持ち込みやすくなります。要は、どういう計画を４０年後にたてるかです。

[240: 匿名さん]

このマンションに総合設計の適用を期待するのは難しいのでは・・
そもそも公開空地をどうやって作るの？
角地では無いので歩道上空地を作ることもできない。貫通道路も無理。
仮に何らかの方法により公開空地が作れたとしても、
公開空地上には構造物は建てられないので、例えば機械式駐車場を設置するスペースが無くなると思う。
計画道路で土地が削られて、しかも公開空地でオープンスペースを提供するので、
建物はこのマンションの敷地の東側に寄った極めて細長い構造になるような気もする。

周辺と一体開発できれば何か公開空地が作り出せるかもしれないけど、
所有者も築年数も違い建替に関する考えも違う中、
都合よくこのマンションの建替のタイミングで周辺との一体開発の話がまとまるとは想像し難い。
大手のデベロッパーが隣接するまとまった土地を取得し再開発組合組成等で一体開発を・・
というのも繁華性が期待できないこの地域でデベロッパーが手間かけてやるとも思えない。

[241: 匿名さん]

現時点では、一番考えられるのは、飛び地だろうな。どこかの戸建てを持っているご近所さんに話しに乗ってもらって、そこの飛び地側を緑地にしておけば総合設計制度が認められる。

あるいは、隣の葬儀屋か。駐車場を諦めるというのも一つの考えだろうし。建て替えではなく、大規模な修繕で行う方法もある。これまた、1/2以上を変更する大規模修繕でも、容積率の制限は撤廃された。（従来は、1/2以上を取り壊すような大規模なものは、建て替えと同じ容積率の制限が適用された。）

それに、そもそも、今回の物件もそうだが、skelton&infill工法が進んできた昨今、４０年や５０年で建て替えるのか？という疑問すらある。建て替えの最大の理由は、生活様式が合わなくなって建て替えるというものだ。従来は、そういう場合は、建て直すしかなかったが、これからは、中をやり変えれば済むはずだという建築業界の主張もある。そのためのskelton&Infillだ。コンクリートそのものは、適切にメンテすれば、１００年持つと言われている。


いずれにしろ、４０年以上先の話しだ。今から、どことどんな話しをするか心配してもしょうがない。現行法制ですら、これだけいろいろ可能性があるんだ。４０年、５０年先の法制度がどこまで緩和されるのか今から心配するのか？

[242: 匿名さん]

総合設計について、近所の戸建とかそもそも他人の土地をアテにしている時点で、極めてハードルが高い（実現性の低い）話になっているよね・・総合設計の可能性に期待をかけるのは自由だけど。

仮に近所の戸建てを公開空地にしてこのブランズの敷地に総合設計マンション建築が認められたとして、
その戸建ての所有者にも応分の区分所有建物を渡さないといけないと思うけど、
容積率の割増分の大部分は戸建て所有者に渡して終わってしまうのでは？
数字合うのかな。無償で土地だけ提供してくれることは無いんだから。

メンテナンスをしていけば建物の寿命は延びていくと思うよ。
ただ、それは延命できているということだけで、いずれ建替のタイミングが来ることに変わりは無いかと。

将来の法改正・容積率緩和の可能性もあると思うけど、現時点では具体的な方向性も見えてないから、
それに期待するのは根拠の無い楽観論ではないかな。

[243: 匿名さん]

自分でも書いているが、それこそ、現行法制のみを前提としている段階で、非現実的だろ？毎年のように規制が緩和されていっているのに。

だいいち、計画道路が実現されるかどうかだって、そもそもあやしい。昭和２１年の計画だろ？（たしか。）

現在の都の計画には全く入っていない。

それでも、絶対に、怖いから手が出ないという人は買わなければ良いだけの話し。まぁ、なんとかなりそうだな。とあたりを付けられる人で、物件が気に入れば買えば良いだけの話し。建物延命して、６０年先なんて、今、買った人は、ほとんど誰も生きていない。自分達が死んだ後のことを心配するのか？すごい、心配性だな（笑）

いずれにしろ、そのぐらい、既存不適格マンション問題は、社会問題化しているし、毎年に近い形で、何らかの緩和が行われている。現行でも逃げ道がたくさんありそうなのに、未来永劫、絶対に無理だと主張する方がどうかしていると、私は思っている。（だから、買うことにしたんですがね。）

[244: 匿名さん]

飛び地で総合設計制度？飛び地は容積率の移転でしょ。

[245: 匿名さん]

>>243
計画道路については確かに事業決定はされていません。ただ、別に現時点で事業決定されていなかったり都の計画に入っていないから事業決定されない訳ではないですし、住宅街の真ん中に道路を通す計画ならともかく、幹線道路の拡幅ですので行政側としても比較的早期に手を付け易い事業ともいえます。また、自転車と歩行者の事故が社会問題化する中歩道を拡張するという意義、電柱等を共同溝化しインフラ強度を高めるとともに外観を改善するなどの意義も考えられます。

確かに建替えのタイミングは50、60年後でしょうが、既存不適格化すれば資産価値（処分価格）の劣化が懸念されます。永住前提の為売却は考えないという意見があるかもしれませんが、転勤・通学・病気・介護・同居などの想定外の事情で処分が余儀なくされる可能性があります。そのため、既存不適格化によるデメリットの顕在化は、建替えのタイミングよりもずっと前に到来する可能性があります。

既存不適格の老朽化マンションの社会問題化及びこれに対応するための容積率などの規制緩和は確かにどこかのタイミングではあるかもしれません。ただ、規制緩和されるとしても、周辺環境への配慮等を考慮すると、無条件での大幅な改善は見込み難いと思います。総合設計制度のような空地、緑化、災害耐性など周辺環境の向上に資するような措置が条件になるように思えます。このマンションのように、計画道路により失われるの敷地(4分の1)の容積部分を埋め合わせるほどの容積率緩和を期待するのはやや楽観的のように思えます。特に、このマンションの立地は北側・東側に住宅地を抱えている為、環境の激変に繋がるような容積率緩和・高層マンションの建築は行政としても認め辛いのではないでしょうか。

いずれにせよ、リスクを取るか否かは自己責任であり、リスクを分析した上でリスクを取れると判断するのであれば、それは結構かと思います。

[246: 匿名さん]

現在の東京都の優先計画道路です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

物件前の道路は、全く、計画にありません。計画されている道路ですら、いつ事業に着手できるか、そして開通できるかが分からないのに、計画にも乗っていない昭和２１年の道路計画が、果たして具体的に計画されるのは、いつで、着手されるのは、いつでしょうか？

また、電線の地中化を進める道路計画の中にも入っていません。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...

物件前の道路は、交通量も比較的少なく、渋滞などもないため、優先度合いが下げられているようです。しかも、今後少子化が進み、ますます道路が空いて行くと言われている中、果たして、どうなるでしょうか？

私には、分かりません。

[247: 246]

追記すると、これらの資料中に記載されていますが、オリンピックや東京の観光都市化をにらんで、都としては、歴史的建造物周辺を優先的に道路整備を行う方針とうたわれています。

果たして、新大塚から大塚にかけて、観光客がやってくる歴史的建造物があったでしょうか？

[248: 匿名さん]

別に優先整備計画に入っていないからって、整備の対象にならない訳ではないでしょ。
昭和21年をやたら強調しているけど、今事業化されている計画道路だって昭和前半に指定された道路が多いよ。

将来規制がどうなるかわからないことと同様に、計画道路だってどうなるかわからない。
計画道路だけ今出ている東京都の優先整備計画等を鵜呑みにするのは・・

[249: AKB49]

道路計画工事オワタ〜

[250: 匿名]

昨年も特定整備路線が追加され、十条の補助73号が追加されて話題になったよね。住宅地の真ん中の計画道路なのに。
都が出している計画に入っていないからって、将来、整備対象に含まれないなんて保証は無いと思うけど、、
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/10/DATA/20mav200.pdf

[251: 匿名さん]

老朽化マンションの既存不適格問題はまさに内閣府の規制改革会議で議論中。
これは今に始まった論点ではなく以前からある問題であるが、議事録や報道を見ればわかるが、
国交省は容積率緩和には一貫して慎重なスタンスをとり続けている。
容積率緩和により日照など周辺住民に与える悪影響やトラブルを懸念している。これはもっともな懸念。

したがって、規制改革の方向性としては、上でも出ていたように、単純に容積率緩和を認めることにはなりづらく、
容積率緩和をするとしても現行の総合設計制度を多少拡充するような動きになると予想される。

なお、マンション建設後にその地域の容積率が減少して既存不適格になったケースは
一定の保護や配慮をする理由があるように感じるが、
計画道路も敷地に入れ容積を使い建築した後に計画道路が実施され
既存不適格になったケースまでも同列に扱ってよいのかはやや疑問の残るところ。
実際に規制改革会議などで念頭に置かれているのは前者と思われる。

[252: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[253: 匿名さん]

それは良かったですね。早期に完売できると良いですね。

[254: 匿名]

総合設計は諦めたのかな？

[255: 匿名さん]

コンクリートの寿命＝マンションの寿命で無いってのがポイント。例えば配管は５０年も持たない。ここってパイプスペースが住戸内にあるから、配管の交換は現実的でない。点検や交換を容易にするようにパイプスペースを住戸外に配置した設計で無いと。それ以外にも寿命を決定する要素はあるけどね。

コンクリートの寿命までマンションが持つかのような説明をしたとしたら、詐欺に近いな。

[256: 匿名さん]

契約者対象のブランズサポートのイベントはツボをついた内容になっていますね。
・建築現場見学会
・防犯・防災セミナーと技術センター見学会
・野菜収穫体験
・共用部見学会＆入居者懇親会　など
どれも、契約後、入居前に気になるポイントがカバーされていると思います。
野菜収穫は住民間交流と、子供がいる家庭向けのイベントですかね。

[257: 匿名さん]

野村も入居前にパーティー開催するけど、そのときに周りとレベルが違って浮いてることや、＊＊な人がいることに気がついても後の祭り。やるなら契約前で無いと。

[258: 匿名]

大手ならどこも似たようなイベントはしているよね。
この物件は共用設備が少ないけど、共用部見学会では何が見られるのかな？管理室の中が見られるとか。

[259: 匿名さん]

建築現場見学会は東京建物、パーティは野村の後追いだね。建築現場見学会ってあらかじめ見せる場所決めて見せるわけだから、ちゃんと工事してるかのチェックにはならないし。

[260: 購入検討中さん]

＞２５５

建て替えるのか、建て替えないのかの話をしているのに、リフォームレベルのやりやすさの話をされても困るのだが。。。

配管がコンクリートの中に埋め込まれているわけでもないのに、何言っているの？

[261: 購入検討中さん]

いよいよ、正式価格決定ですね。

予定価格よりも、ぐっと、お安くお願いしますよ。

[262: 匿名さん]

施工の埼玉建興はどうなんだろうね。
タカラレーベンやアーネストワンなどの中小デベ中心の施工業者という印象だけど。

[263: 匿名]

まだ正式価格決まっていなかったんだ。
上の方の書き込みであったように、多くの部屋に申し込みのバラの花があったのが真実なら価格は下げないのでは？

でもまだ正式価格が決まっていないのに、バラの花のついた表をこれ見よがしに見せるなんて、やや買い煽りが酷い気がするな。。

[264: 匿名さん]

>260

配管って竪排水管のこと。リフォームレベルでなくマンション全体の話し。

[265: 匿名さん]

おまけだけど竪排水管のパイプスペースって共用部分だからリフォームで勝手にいじっちゃダメだよ。

本来専用部分に含むべきじゃないんだけど。

[266: 匿名さん]

>264

勉強のために、ぜひ教えてもらえないだろうか？

どうして、竪排水管が、マンション全体のRenovationを現実的に妨げるのか、どうしても、分からないので、お教えを請いたい。

全面建て替えを行わなければならなくなるような、全面的なrenovationの重要な妨げになぜなるのだろうか？

素人なので単純に考えたら、建て替え並みに、全世帯が引っ越しして、１年ぐらいかけて内装を完全にやりかえることが可能だと考えていたのだが、竪排水管があるだけで、必ず、建て替えをしなければならない理由がどうしても分からない。

宜しくお願いしたい。

[267: 匿名さん]

264ではありませんが、266は、随分と上から目線ですね。素人とへりくだるなら文章も謙虚にしませんか？

[268: 匿名さん]

竪配水管交換の様子。↓

http://www.mansion-support.com/blog/2013/06/post_294.php

２６４は、どうして、配水管が老朽化するせいで、マンション全体を建て直さないとならないなんて思っちゃったんだろう？

[269: 匿名さん]

配水管→排水管ね。訂正。

[270: 匿名さん]

>268

自爆だね。竪排水管が外に露出してるケースだからできた。ここはそうなってないってのがポイント、

[271: 匿名さん]

＞２６４

だから、早くぅ。回答待ってますよー。

なぜ、露出していない竪配管のせいで、マンション全体を一から立て直さないといけないのか、教えて。


回答なければ、誤爆ということで良いですか？

[272: 匿名さん]

何だか嫌らしいね。このマンションの強い購入希望者かな。
ちょっと心配。。

[273: 匿名さん]

いいんじゃない、将来のお隣さん候補がどんな人か分かる。そういうのも立派な情報。

[274: 匿名さん]

確かに住民の民度は重要ですからね。

[275: 匿名]

大変そうだね。

[276: 匿名さん]

契約後に分かったら悲惨だけど、今ならそういうのも込みで判断すればいいだけ。

[277: 匿名さん]

クヤクションのモデルルーム前に3人も派遣してますが売れ行き良くないんですか？

[278: 匿名さん]

大規模物件の落穂拾いは珍しいことじゃないから、それだけで判断するのはどうかな。それにまだ販売開始前だし。

[279: 匿名さん]

スケジュールが6/15・16正式価格発表にかかわらず、15日から登録受付けだね。
予告広告出したら、正式価格を含む本広告を出してから販売開始ってのがルール。
普通は周知期間を１週間くらいは設けるんだけど。フライング販売ではないがそ
れに近い売り方。何かありそう。

[280: 匿名さん]

需要が東側のE タイプに集中しているらしいよ。Eタイプは、ほぼ全部屋見込み客がついているみたい。

最上階Fタイプは、抽選らしいし。

西向きのCタイプと１LDKは、まだ、苦戦中。価格が決まったようだけど、Cタイプは、当初よりもだいぶ値下げした感じ。価格が下がったので、値ごろ感から、客もつくのでは？

全体的には、それなりに、売れそうっていう感じかな。第一期販売で、６割ぐらいは売れるんじゃない。普通だと思うよ。

[282: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[284: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[285: 匿名さん]

荒れているね･･

[286: 匿名さん]

自暴自棄になっちゃったのかな。

[287: 匿名さん]

何があったの？

[288: 匿名]

この物件なら何とかなると思うけど。。

[289: 匿名さん]

>【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

ところで、何で本人から依頼があった場合はこういった形で残すんだろうね。他の人が削除依頼するとレスごと消えて、No.チェックしない限り削除されたことも気づかない。反って目立つ。

[290: 購入検討中さん]

No.201～204の投稿の要旨が、知りたい。見逃しました。

[291: 匿名]

管理費高いな・・
この簡素な共用設備で平米280円はちょっと。。

[292: 匿名さん]

この流れでこういう書き込みするって。話しをそらすピックルかも。

[293: 匿名さん]

管理費はルフォンは230円だから、明らかに高額。
設備や管理体制が充実していれば納得できるけど、
この内容で280円はやり過ぎでは？

[294: 匿名さん]

最近のマンションは管理費が高額だからね。デベの戦略かな？
パークタワーの滝野川と板橋も共用設備がほとんど無いのに、管理費が300円オーバー。
それに比べればまだマシな方だと思うけど高いよね。

[295: 匿名さん]

管理費はよくみると削れるものだらけなんですよね。
あと植樹のメンテナンスも管理会社が選定したところではなく、
近所の業者に頼んだ方が圧倒的に安かったりする場合が多々あります。
最初は色々な物がくっついているでしょうが、
管理組合を結成したら徹底的にリストラしていく必要がありますね。
削れた分、修繕積立金の方にプールしていった方が合理的だと思います。

[296: 匿名さん]

いよいよ正式申し込みですね。

営業さんによれば、だいぶ売れたようです。

やはり、場所が良いからでしょうか。眺望の良い東側の売れ行きがすごいらしいですね。抽選になった部屋もあったようです。

[297: 匿名さん]

２９６です。

正式契約というのが正しいのでしょうか。言葉の使い方を間違えたかも知れません。（なにぶん始めての購入なので、お許しください。）実印持ってMRに来てくださいと営業さんからも連絡が来ました。

先週、申し込みに行った帰りに、夫婦で、物件すぐ近くにあるウーベルチュールというビストロに行ってきました。
とてもおいしかったです。ワインも飲んで、夫婦で１万円程度。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13112519/

物件からわずか徒歩３、４分のところにこういう店があってとてもうれしいです。

この物件の良いところは、駅（と言うかホームから）徒歩３分という立地に加えて、周辺においしい店がたくさんあることですね。毎週末の食べ歩きがとても楽しみです。

[298: 匿名さん]

申し込みで正しいんじゃない。先週行ったのは登録。手順としては登録→（倍率がついたときは抽選）→申し込み→重要事項説明→契約。それと契約の前か後に手付金の振込みもある。

実印が必要なのは、本当は支払いがローンの場合の契約のときのみ。キャッシュ購入の場合は、契約も実は認印でもOK。ローンの抵当権の設定のときに、実印が押印された契約書と印鑑証明が必要になるので。

営業ってそういった知識無しに何でも実印って言うんだよな。

[299: 匿名さん]

おっしゃる通り、絶対に実印でなければならないのは登記上必要な書類のみ。
契約は法律上は口頭でも成立するし、そもそも印鑑を押すこと自体は契約の成立要件でもない。

ただ、実務上は登記上使用しない書類であっても、契約書などの取引上重要な書類については、
印鑑として実印を押印させ、印鑑証明書の交付を求めることが多い。
これは後々のトラブルを防ぐ為で、本人が契約を締結する意思表示をしたことを示す証拠として実印を使用させ、印鑑証明書も交付させるもの。実印・印鑑証明書は意思表示が適切に行われたことに関する証拠力が高い為。
実印以外の印鑑だと誰でも購入できるので、「偽造された」等の主張が相対的にされ易い。
たとえば、表見代理に関する判例では、実印・印鑑証明書の押印・交付を受ければ、余程のことが無い限り表見代理の成立が認められる場合が多い。

なので、後々のトラブルを避ける為の確実な対応として、
登記上使用しない場合であっても契約書等の重要書類には実印押印を求めることが多い。
もちろん、これも必須の対応という訳ではなく、より確実な手法にすぎず、
会社によってはそこまで求めないことも多い。

[300: 匿名さん]

>299

一般の契約はそうだけど、不動産売買の場合、重要事項説明を受けるってのと手付金ってのがあるから、実印がなくても意思確認できるでしょ。意思もないのに数百万の手付金振り込む人いるかな。

それに契約書に押印しても、指定された日までに手付金振り込まないと、契約は不成立って契約条件があるよ。だから、判子押しちゃったから金払えってできない。

[301: 匿名さん]

だから、より確実な対応として実印を求めているにすぎないと言っているでしょ。

おっしゃる通り手付金の存在や、重要事項説明などは契約締結の意思表示の材料だけど、
より確固たるものにするための材料の一つとして、実印を用いさせることをしている訳。
トラブルになる可能性を可能な限り小さくするために、確実な証拠を数多く集める。

あとはポリシーの問題。もちろん、手付金支払の事実のみで十分とする考えもあると思うし、
それを否定するつもりはない。
ただ、個人相手の高額取引で、トラブルになり易い要素を多々あるのだから、
つまらないところで足元すくわれないように、堅い対応をすることが賢明だと思う。

[302: 匿名]

そうだね。個人向け取引は慎重かつ確実な対応をするのが鉄則だよね。

不動産系の仕事をしているけど、契約書関係は実印もらうようにしているよ。
個人相手だと、どんなに正確に説明しても、言った言わないのトラブルになる時はあるから、
書類関係は隙が無いようにしないと。。

[303: 匿名さん]

ここはデベの愚痴の場か？

[304: 匿名さん]

そうかもね。
やたら専門的な書き込みが多いからな。

[305: 匿名さん]

ここって検討者の情報交換の場じゃないの。

既存不適格の件でも、やたら詳しい書き込みがあったよね。

[306: 匿名さん]

誤解をおそれずにいえば、誤った情報以外の情報を書き込んでくれるのであれば、
本当の検討者以外の人であっても是非書き込んで欲しいです。
購入に向けて前向きに検討している状態でネガティブな書き込みをされると不快な気分になるかもしれませんが、
ネガティブな意見も含めて物件の購入を判断する材料ですので、
自分が気付かなかったり、専門性が劣るような分野で正しい情報を書き込んで下さるのであれば、
それがネガティブな意見であっても、有り難い情報です。

計画道路についてかなり専門的かつネガティブな意見もありましたが、
誤った情報ではなく、自分では到底気付かなかったような話なので、
詳しく解説して頂いて非常に有り難かったです。
購入を決断した者には耳の痛い話なのかもしれませんが、
ネガティブな意見を受け付けないというのもどうかな、と思います。

[307: 匿名さん]

ネガティブな書き込みはするなじゃなくて、ライバルデベだったら検討者の振りをしての成りすましが問題。投稿規定違反。

[308: 匿名さん]

一体どの書き込みがライバルデベの成りすましなの？

[309: 購入検討中さん]

近くにある与し亭ですが、シェフのおまかせコースで、3,990円です。（ただし、前日までに要予約。）

MRにお越しの際には、ぜひ、お立ち寄りを。ほっっっっっんとにおいしいです。（イタリアンなのに、だしが効いている。）

http://yoshitei.blog.fc2.com/

[310: 購入検討中さん]

色々なネガティブな書き込みがあったが、なんだかんだで売れ行きは好調のようですね！
やはり立地が良いと強いですね。
第二期はいつ頃からかな？価格下がるといいのですが。

[311: 匿名さん]

ルフォンも６割以上売れている感じだし。

意外と、両物件とも、人気でしたね。やはり、大塚は、意外と住みやすいという評価？ってことですか？

竣工後も売れ残る可能性は、ほぼなさそうですね。

[312: 匿名さん]

第1期は早期完売させて人気物件のイメージを持たせるようにするために、
要望書が入るなど販売確度の高い部屋から優先的に出すし、
購入意欲の強い人は第1期で購入していくケースが多いので第2期以降が正念場。
よほどの不人気物件でもない限り、竣工前に値引きをすることは殆どない。
オプションのサービスを拡充する程度はあるかもしれないが。

[313: 契約済みさん]

週末に契約しました。

両親も、良い物件を買ったと大喜びです。
甲斐性のある婿さんで良かったと、義理の父からも絶賛されました。

買い物や交通が便利な割には、周辺は住宅街で環境が良いし、通りも交通量が多くないと。

年配の人には、この物件は、なんだかとても魅力的なようです。

竣工が待ち遠しいです。

[314: 契約済みさん]

そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良いと義理の母（足がちょっと悪い）からも、二重丸を頂きました。ちょっと、うれしい今日この頃です。

[315: 匿名さん]

既存不適格確定ってのがなければ良い物件なんだけどな。土地収用されるの分かってるんだから、
余裕もって建てておけばいいだけなのに。

[316: 匿名さん]

えっ高台って？　向原方面から見ると坂下でしょ。

[317: 匿名さん]

計画道路実行後も既存不適格にならないように建てようとすると、
ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・・

何はともあれ、ご契約者の皆様おめでとうございます。
計画道路の件も含め、何も無いと良いですね。

[318: 匿名さん]

＞ワンフロア2～3戸くらいになり、細長い形状になってしまうから・

本来はそれが適正な土地。いっぱい部屋作ってぼろ儲けだろうな。

[319: 匿名さん]

ご契約者の皆様だって。

誰が書いてるかバレバレ。普段使ってる言葉がこういうところで出ちゃうんだよな。

[320: 匿名]

何かを酷く意識して敵対視している人がいるね。
住人にそういった人がいると困るな、、

[321: 匿名さん]

パトロールお疲れ。速攻だね。

[322: 匿名さん]

>そうそう、高台なのに、駅からフラットアプローチという点も良い

低地じゃないんですか？

[323: 匿名さん]

近隣で一番低いのは三業通りのところ。以前は川だった。そこからみれば少しは高いけど、高台って言うと普通一番高いところでしょ。

[324: ビギナーさん]

上の複数の文面、あきらかにライバルデベの書きぶりですね。この板、醜いです。まだ、お仕事なのですか？健全な精神は健全な体に宿ります。早く帰られたほうがよいと思います。それとも、自宅に仕事をひきづっているのですか。

[325: 契約済みさん]

はっ？

どう見ても高台ですが？

ただし、一番高いのは、春日通りのところですね。

ちなみに、一番高いところじゃないと高台と言わないのなら、武蔵野台地では、丹沢山地まで行くか、あるいは、富士山の頂上にでも住んでください。

[326: ご近所さん]

はっきりと自信はないですが、恐らく、近隣で一番低いのは、三業通りではなく、坂下通り側だと思います。

新大塚側から見ると、坂下通り側は、かなりの急勾配ですよね。三業通り側しか考えないと、それほどの高台じゃないと思ってしまうのは、そうかも知れませんが。坂下通り側から見ると、見上げる程の高台だと思います。

つまり、坂下通り、三業通りと、低地に囲まれた地域ですから、物件が高台地域であるのは、そうだと思いますよ。

[327: 匿名さん]

そんな１，２を争う高台である必要はないでしょ。少なくとも過去の川筋ではないし地盤が良好なのは間違いないかと。

[328: 匿名さん]

標高

向原付近　30.6メートル

大塚三丁目付近　28.3メートル

ブランズ　24.4メートル

[329: 匿名さん]

第三者的な分析として参考になります。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1901.html

[330: 匿名]

流石に高台扱いで良いのでは。

[331: 匿名さん]

>321

さくらも醜いけどね。既存不適格でも問題ないとかすごかった。

[332: 匿名さん]

標高30mの向原か、標高24mの新大塚かと言われれば、そりゃ、普通は新大塚だわな。

向原は、ちょいと不便とちゃいますか？

[333: 匿名さん]

豊洲標高２ｍ

[334: 匿名さん]

三業通りの標高１３ｍ、坂下通りは１８ｍ。急に下がるのと、だらだらと長く下がるのとでは感覚的には急に下がるほうが低く感じるのかもね。

[335: 匿名さん]

ご契約された方羨ましいです！
私は、売る可能性大なので、
結局この物件を諦め他の近くの物件を購入しました。

気に入った時期とか価格とか、すべてはタイミングですよね。
私も来年同じぐらいの時期に引越しです。
新しい家が待ちどおしいです！

[336: 匿名さん]

終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、いざというとき売れなかったら身動き取れなく
なる。中途売却のことを考えないなんてとってもリスキー。

[337: 物件比較中さん]

でも、ここの計画道路が実現する可能性なんか１０００に一つもなさそうですよ。

ちなみに、ルフォンの営業さんですら、可能性はあまりないと言っていましたからね。（お前が言うか？って思いましたが。）

ここの計画道路は、周辺の区画整理が終わる事が前提。実際桜並木通りよりも、大塚駅側は、区画整理後に道路拡張実施。

今回も、同様の考え方。

正直、そういう金が付く可能性はほとんどない。そういうことを調べた人は、良い物件だということに気がついて手を出すし、そうでなくて、ちょっとでも可能性があるなら、いやだと思えば手を出さなければ良い。それは、それぞれの家庭の考え方。

ただし、上のような背景をきちんと理解しないといけない。

で、うちは、新大塚駅を取るかJR大塚駅をとるか。難しいなぁと。本当は、新大塚＞大塚なんだけど、価格がルフォンの方がちょっと安いので、お悩み中。（それと、もたもたしているうちに、ルフォンの向きの良い３LDKは、売れちゃったし。。。）

[338: 契約済みさん]

＞３２８
＞３３２

近隣で一番低いのは、坂下通り側だよ。

坂下通り側は、坂下通りの先、不忍通り、音羽通りと、どんどん、標高が下がってゆく、最終的には、神田川までずーっと下り坂だ。神田川周辺での標高は、１０ｍを切る。

つまり、坂下通り側の最低地点は、神田川周辺であるのに対して、三業通り沿いの最低地点は、まさに三業通り。

しかも、あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。

Google Earthの場合、場所にもよるが、おおむね坂下通りと三業通りの標高は、同じか、若干坂下通り沿いの方が低い。

尚、Google Earthによれば、物件の前の通りで標高は、２５Mになる。いずれにしろ、立派な高台だよ。

[339: 購入検討中さん]

何だかこの掲示板は雰囲気よく無いですね。
上から目線の方が多いというか。

[340: 匿名さん]

>338
>あなたの提示している標高のデータって、MAPIONのものだろう？誤差ありまくりだよ。今は、普通は、Google Earthを使う。


国土地理院のだけど、そんなに誤差あるの？

[341: 匿名さん]

国土地理院が標高が分かる地図を公表してる。

http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

[342: 匿名さん]

それ使ったら、ここは24.4メートルだった。

高台住みのもんからすると、向原からの下り坂を下りた、ここは低地に感じるし、もっと低いところと比べるとと高台なんだだろうね？
事実を書いたら悪いのかな？

[343: 匿名さん]

>337

景気回復策の公共工事で突然動き出すなんてこともある。

[344: 匿名]

優先整備道路等に指定されていなくても、突然指定されて事業化された話もあるからね。

[345: 匿名さん]

下北沢がそのパターンでしょ。

[346: 匿名さん]

やっぱり、突然って有るんですね。
買うならちゃんと調べるべきですね、他の事例とか。

ルフォンの営業が建たないっていったら建たないわけでもなし、
その人の知識がなかったら、そこまでだし！
ルフォンの営業に自分の人生を決められても嫌ですしね。

[347: 匿名さん]

判断に重要な情報は書面で確認が鉄則。ましてや他物件の営業の話しなんて。

[348: 匿名さん]

＞３４２

向原よりも池袋駅の方が若干高いですよ。その後、徐々に武蔵野台地は、上って行くし。（多少のアップダウンは、あるとしても）

例えば、小竹向原あたりの標高は、４０mとかあります。

小竹向原から見たら、向原は、低地になるってことになりますが。

結局きりがないんじゃないの？富士山から、見たらどこも低地になるし。

要は、武蔵野台地に乗っているかどうかで良いと思いますが？どうして、そんなに向原とかいうピンポイントからにこだわるんだろう？

[349: 匿名さん]

富士山とか小竹とか何言ってんだか？
ルフォンの立地に較べたら低いだろうに。

[350: ３３７]

例えば、下北沢の補助５４号線に代表される、新規の優先道路計画指定の話しは、当然調べました。

例えば、この補助５４号線って、小田急が立体交差になって状況が一気に変わったこと。

そもそも、甲州街道と玉川通りがつながっていなくて、慢性的な渋滞が発生して広域的な課題の解決が求められていたこと。

あまりに、木造住宅が密集している面積が広く、災害時に問題になること（地域的な課題）、などなどが重なって、新規に優先計画道路に指定されました。

ひるがえって、この物件ですが、広域的課題は、ほぼありません。地域的課題も小さいです。救急搬送が１０分以内で可能かどうかなども考慮事項ですが、全く問題ありません。交通のボトルネックとして東京都に指定されている道路があるわけではありません。周辺に、観光の目玉となる施設があるわけでもありません。

つまり、下北沢に代表される優先計画道路が指定された地域などと違って、新規に優先計画道路として指定されなければならない要件がほとんど見当たらない。

さらに言えば、知人の東京都職員にも調べてもらいましたが、現時点で、ここの道路が問題視されている事実も存在しない（らしい）。

したがって、若干、おっかなびっくりな所は、もちろんあるのですが、それでも、高いリスクがあるとは、想定しにくいと現時点では考えています。（もちろん、それでも不安はあるのですが。）

結局、いろいろな状況はあったとしても、計画道路があるというのは、事実なので、嫌な人は嫌だろうから、そういう人は、どうぞ他の物件に行かれてくださいとしか言いようがないですね。

私たちは、まじめに検討しています。

[351: 匿名さん]

＞３４９さん

おいおい、さすがにルフォンよりも、ブランズの立地が低いということは、ないと思いますよ。標高は、同じ。

[352: 匿名さん]

2メーターくらいルフォンが高いですね。
あんまり変わらないかな。

[353: 匿名さん]

いずれにしても突然指定されたりする可能性は否定できないからな。
仮に現時点で検討されていなかったりしても。

地元の人間としては、歩道が狭くて自転車も結構通るので、
歩道が広がってくれた方が有り難いという考えもある。

[354: 匿名さん]

歩道狭いってのは問題じゃないのかな。自転車とすれ違うとちょっと危ないよね。

[355: 匿名]

計画道路をネガティブに捉えている人も、現時点では可能性が低いことは理解しているのではないかな。
気にしているのは、今は可能性が低くても、マンションの存続期間は50ｰ60年あり、
その間に風向きが変わる可能性があることで、50ｰ60年間通じて可能性が低いことなんて確めようも無いことにあるのでは？
計画道路の整備方針なんて、環境や権力を有している者の意向等で変わってしまいそう。
自転車と歩行者の事故が増えている中大通りの歩道を拡幅、大塚駅ビルが出来たので新大塚と大塚駅を繋ぐ南大塚通りの街並みを整備するとか、大義名分は作ろうとすれば作れるのでは？これ自体に突っ込みどころは沢山あるが(笑)、役所の人ならいくらでも作文できるでしょう。

[356: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[357: 匿名さん]

別冊ダイヤモンドには、資産価値が落ちないマンションBest100には
はいらなかったですね。
ライバルは、94.8なのに！
やっぱり計画道路の影響ですね…

[358: 匿名さん]

計画道路にかかる物件が資産価値あるわけないじゃない。計画の実現性ではなく、計画道路があるってだけで十分マイナス査定。

[359: 匿名さん]

ライバルとは坂下通りのマンションですか？

[360: 匿名さん]

立ち読みでみてください！
自分のマンションがどのポジションか？
坂下は、ブランズよりレベルが低いでしょ。
ライバルには、ならないマンションなので、
違います。

[361: 匿名さん]

レベルが上でも資産価値は下。

[362: 購入検討中さん]

ここの計画道路の書き込みをいろいろ読んでいて、ここの道路が拡張される可能性は、ほぼゼロだということが良く分かりました。

これから、日本は、少子高齢化、各自治体は、財政が厳しい。東京都のような黒字団体ですら、なかなか財政は、厳しい。しかも、高齢化社会に向けて、高齢者ケア施設をどんどん作らないとならない。若い世代は自家用車を所有したがらなくなってきた。
今ですら、混まない大塚駅前通りは、ますます空いてゆくことは、想像にかたくないです。行政だって良く分かっていると思います。

地元の要望ですら、あまり高いとは言えない道路に金がつく可能性なんかあるわけないですよ。

しかも、５０年、６０年が長い年月だと勘違いされている人もいらっしゃいますが、道路行政で５０年なんて、あっという間なんですよ。

優先計画道路に指定したって、１０年、２０年かかってやっと一本道路が拡張されるかどうか。都内には、金がなくて、実施できない優先計画道路がそれこそ山のようにある。

近場で言えば、不忍通り。大塚三丁目交差点から護国寺駅まで。これが実現するのは、いったいいつになるやら。目白台２丁目の不忍通りと目白通りの交差点。立体交差にして、地下をトンネルにするらしいが、影も形もないじゃないですか。


東京都は、下水道整備を他の自治体に先行して実施したために、雨水・汚水分離方式ではない。大雨がふると、汚物が豊洲のあたりに直接溢れ出す。この整備をやるだけでも兆円単位で金が必要。東京都は、収入も多いですが、支出も多いのですよ。

高度成長期ならいざ知らず、これからの箱物行政の主眼は、高齢者介護施設だから、こんなあってもなくてもそう変わらないような道路に金はつかないだろうと私は確信しました。

いろいろ、大変参考になりました。ありがとうございました。

[363: 匿名さん]

ご希望の通り計画道路が通らないとよいですね。

[364: 匿名さん]

計画道路はデメリットじゃないって必死すぎ。こういう書き込みがあるってことは、相当なデメリットなんだろうね。

[365: 匿名さん]

購入検討者なら、ライバル増やして競争率が上がるようなことしないはず。倍率が上がったら
抽選で外れる可能性が増える。契約者か営業の仕業でしょ。いずれにせよ焦ってるってのがま
る分かりだね。

[366: 匿名さん]

販売を開始する前から、既存不適格擁護の書き込みがあったから、誰がやってるかはバレバレ。
ここは成りすまし投稿は禁止。モラルのない会社って宣伝してる。

[367: 匿名さん]

資産価値について客観的な情報を知りたかったら、近隣のリバブル以外、かつ、複数の仲介業者に問い合わせれば分かる。彼らは中古の成約価格のデータベースにアクセスできる。

[368: 匿名さん]

財閥系とは違って利益至上ではないと思ってたのに、残念。

住む人のこと考えたら、容積率に余裕もたせて、計画道路が実行されて土地収用されても、既存不適格にならないようにするでしょ。

[369: 匿名さん]

それなりに調査として計画道路の実行可能性が低いと判断した場合でも、
他の人が同様に考えてくれるとは限らない。
具体的には中古で売却する際に、買い手から敬遠されてしまうおそれがある。
大幅な既存不適格になってしまうおそれのある面倒臭そうな物件を購入する層は限定されてしまうし、
価格などの条件でのメリット感を出さないと、売り辛い物件になってしまう。
計画道路のことをきちんと調べて結論を出すのにそれなりにエネルギーを要するし、その時点で相対的に劣後してしまう。

新築の場合はそのマンション専門の営業のマンを配置し、計画道路のリスクも含めてその物件の知識をインプットできるけど、中古になると多数の取り扱い物件の中の一部になる。
当然、営業マンはノルマがあって、売り易いものから優先的に扱う。
直感的に面倒くさそうな物件は積極的には扱わないし（お客さんにも積極的にすすめないし）、
価格を大幅に下げるなどの目を引くようなメリット感がないと・・ということになる。
これは東急リバブルに依頼した場合でも同様ではないかな。

今は永住のつもりでも、意図せざる理由により売却を考えねばならないケースも有り得るので、
楽観的に考えるのはやや危険のような気もする。

[370: 匿名さん]

中古で売ろうとする場合には、将来、既存不適格になる可能性について説明は必要なんですか？

[371: 匿名さん]

既存不適格は売買のときに説明義務がある。

既存不適格になってなくても、都市計画道路の説明は必要。そういうのに抜けがないように仲介のときでも、宅地建物取引主任者が買主に説明する義務がある。

[372: 匿名さん]

厳密に言うと既存不適格になる可能性については説明義務はないんだけどね。都市計画道路が敷地にかかってるってことだけ説明すれば良い。それがどういう意味かって聞かれて、虚偽の説明してもいけないけど。

[373: 契約済みさん]

インテリア相談で、エコカラット勧められたのですが、みなさんどうされるんでしょうか？

口コミの評判を見る限り、なかなか評価が高そうですが。

[374: 匿名さん]

>373

契約者は住民板に移ったほうがいいよ。検討者と契約者は棲み分けすることになってる。

[375: 匿名さん]

>>369
同意。
確かに、どんなに調査して自分が計画道路リスクが低いと判断できたとしても（それ自体、可能性が低いだけであってゼロにはならない訳だが）、他人が同じ考えを有してくれるかはわからないね。
色々な物件の選択肢がある中で、「この物件は敷地に計画道路が通っていて、実施されれば既存不適格になって・・」と説明を受けたややこしそうな問題を抱えた物件はまず選択肢から除外するよね。価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

[376: 匿名さん]

>価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

そういうこと。なので資産価値の維持は期待できない。

[377: 匿名さん]

本当に価格が期待できないという証拠はどこにあるの？

[378: 匿名さん]

仲介業者に既存不適格物件がどういう査定されるかを確認すれば分かるよ。

[379: 匿名さん]

>377

別冊ダイヤモンド、価値の下がらないマンション100に載っていない！

道路が広がる広がらないのは、どうなるか誰もわからないと思う。
でも物件としての評価が低いのは事実の様です。。。

[380: サラリーマンさん]

別冊ダイヤモンドを引き合いに出すと、荒れるよ。
別冊ダイヤモンドの不動産特集は広告目当てでまたかって感じですが、それは置
いておいてここで問題は、データがアトラクターズラボのいわゆる「住まいサーフ
ィン」から持ってきている。以下、『住まいサーフィン』に関するネット記事の一部。
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『住まいサーフィン』の凋落（１）
2012-06-08 16:12:32 haruboo0の投稿

テーマ：マンション探訪

　物件探索系のヲタクがよく利用しているポータルサイトのお話し。
　
　かれこれもう５年程度は前でしょうか。特に関東のマンション購入検討者の
多くが参加して盛んに情報交換をしていた（今は閑古鳥が鳴いているので
完全に過去形になりますが）会員制のポータルサイトで”住まいサーフィン”
ってのがありました。

＃今でもあるけど、会員からの書き込みはほぼ皆無
　http://www.sumai-surfin.com/
　
　もともと不動産関係の情報は、圧倒的な詳細を売主側が握っていて、価格表
一つとってみても、いちいちモデルルームまでもらいにいかないと手に入らない
など、購入を検討する側との間で大きな情報の不均衡がある。
管理組合でもそうだけど、この解消のためには情報が不足している購入検討者側の
横の連携が必要で、その可能性のあるサイトとして結構期待していた。
　
　検討者側が互いに情報交換をできるサイトで、かつハンドルネームベース
（２ちゃんねるや、マンションコミュニティ掲示板みたいに匿名書き込みを
許してしまうとどうしても荒れやすい）での書き込みに共感して結構一番盛ん
だった時期には書き込みで協力していたんだけど、常設のコラムを書いている
櫻井幸雄氏とか、碓井民朗氏とかと意見が合わない部分については
ちょっとおかしいんでないの？とかブログ書いてかみついていたら見事にＩＤを
抹消されてまぁ疎遠になってます。
（消されたって人は私の知っている範囲でも３－４人かなぁ）
　
　このサイト、会員になると無料で、中古物件の相場や、過去の物件の
スペック検索、売り出し済の物件の販売時価格が部屋番号からわかるなどの
サービスがあって結構データベースとしては重宝していたんだけど、
昨日運営代表の沖有人氏から届いていたメールには目を疑いました。

　Ｅメールをそのまま晒すのもなんなので、全く同じ文面のメールを受けとって
いる人が転載している掲示板を見ていただきましょう。
　
　スレッド：　【検証】住まいサーフィンはどこまで信じられるか
　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/
のやりとりをご覧ください。
　
　たぶん万単位の会員に送られてきたメールの本文はこれ　↓
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/res/129-129
　
　まとめると
　(1) 1万円払って登録する（セミナーにでないといけない）
　(2) 住まいサーフィンの指定するお買い得マンションに購入登録する
　　　（１か所あたり5000円）
　(3) 実際にあたった場合の購入費用は全部住まいサーフィンが負担し
　　　名義貸し料として、本体価格の0.6% (5000万なら30万）の
　　　ペイバックを行う；住まいサーフィンは転売する
　(4) 募集人員はMAX300人
　というもの。
　　私に来た文面も全く同じでした。
　
　　消費者金融からいくら借りられるか試してくれれば高額報酬って
　アルバイトがあって問題になったよなぁ。果てしなくグレーというか
　あんまり合法的な気がしませんね。３００人がハッピーになるには
　３００戸買い取り実施しないといけないんだけどそれに必要な１５０億円
　をこの会社はどうやって調達するつもりなんだろう。。。
　
　せっかく15万人もかなり富裕層のメールアドレスを集めたのに
（公表されている年収別のマンションブランド好感度調査などでは
会員の平均年収はほぼ1000万に近い）
こんな形で、突き捨てにしなくてもいいのになぁと凋落という
よりも終焉を感じたなぁ。。。
　
　このサイトにはいろいろといいたいことがあって、実際に
もうなくなったそこでやってたブログに書いていたんだけど、
削除されたり、最後にはＩＤ消されちゃったので、せっかく
保存してあるから、ぽつぽつとシリーズで書いていこうかと
思ってます。
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そんな、アトラクターズラボ代表　沖有人さんも最近「マンションは10年で
買い替えなさい」は、ヒットしたようです。

以上

[381: 匿名さん]

「荒れるよ」ではなく、事実を書く事が悪いことではありません。マイナスを受け止めて購入するか判断をちゃんとする人がいます。マイナスな事を書くと次のページにいかせたいのか、長い>380のような書き込みがブランズ南大塚には多々ある。何個か実際見ていい物件と思われるものは、その本にはほぼ載っています。
逆にそんなに言い訳したりおどおどするほどマイナスな物件なのか？と思いたくなる。過去の口コミの傾向もツッコミ=マイナスには長い文書で言い訳及び対抗ばかり。
ちゃんと事実を伝えるのが口コミではないか？

[382: 匿名さん]

言い訳コメントってステマでしょ。訳あり物件だからって必死すぎ。バレバレなのに。そういうことすることのほうが評判を落とすってことに気がついてない。

[383: 契約済みさん]

ようやく、契約しました。

でも、なんだかんだ言って、良く売れているみたい。（みなさん、ネガ活動ご苦労様です。）

新築で売れているのだから、中古もそれなりの価格で売れるのでは？（俺が甘いのか？）

新築では、人気で、中古だと急に不人気っていうことは、あまりないような。。。

[384: 購入検討中さん]

普通の物件ならそうかもしれませんね。
ただここは既存不適格という中古市場において不利な物件ですからね。
No.369さんの意見がごもっともだと思います。

一方転売リスクが高いので、契約される方は永住目的の方が多いのでは？そうなれば綺麗に使う意識が高くて良いかもなとも思います。

[385: 匿名さん]

永住目的でも、状況によっては売ることになるってのもありうるんだけどな。

[386: 申込予定さん]

おい３８２！

もしかして、ステマって私の書き込みのことを言っているのか？

ふざけたことを言うなよな。まじめに、客だ。失礼なやつだな。

BY３３７

[387: 匿名さん]

柄悪い人が検討してるんだね。将来お隣さんになったら大変。

[388: 匿名さん]

３８３です。

３８４さん、俺の書き込みの趣旨が今ひとつ伝わらなかったみたいだけど、既存不適格の可能性があるから、不人気になるなら、新築の段階で不人気にならないか？新築でも中古でも既存不適格の可能性があるという条件は、一緒のはずだと思うんだけど。

中古だけ、不人気になるっていう理屈が今ひとつ分からないんだよね。

普通は、中古の方が供給が少なくなるので、売りやすいはず。しかも、近隣の物件の価格を調べても（それこそ、住まいサーフィンとか）、この地域の既存不適格の可能性がある物件が価格が安いというデータは見つけられなかった。他と一緒というやつなら、いくつもあるよ。

[389: 匿名さん]

新築だと多少難ありでも売れるけど、中古になると難あり物件は敬遠される。バス便物件なんかが良い例。中古になるとドンと値段が下がる。

[390: 匿名さん]

＞３８９

それって、どっかにデータあるのかしら？
一番良いのは、同様に計画道路がある物件なんだけど。上にも書いたけど、同じ通り沿いのマンション（当然、計画道路が通れば既存不適格）は、近隣物件に比べて、まっっっっっったく価格が落ちていない。ただ、いかんせん、この地域は、中古物件の供給が少なくてデータが数件しかない。（だからこそ、価格が落ちないのではないかと思うのだが。。。）


とりあえず、住まいサーフィンを見る限り、もうかる確率８０％、利回り２．４％の優良物件ってことになっているけど・・・。

これだけ、交通利便性や買い物施設、公園、病院、文教施設が近隣にそろっていて、しかも、現地に行けば分かるけど、とてもじゃないけど道路通すのが大変そうな物件で価格が大幅に落ちるっていう理屈は、やっぱり、すぐには、同意できないなぁ。

そう思ったから、買った訳で、この物件を買った人の多くは、道路のことは、気にしていないってことじゃないかと。当然、中古でも同様に、大丈夫と考える人が多くいるだろうと推察するけどね。

いずれにしろ、ぜひ、データを教えて欲しい。

[391: 匿名さん]

連投するけど。

バス便物件は、結構売るのに苦労して、最後は、値を下げて売り切ったっていう物件なら、いくつか知っている。でも、新築で、人気で、中古で急に不人気っていうやつを個人的には知りません。

なんか、そういう事例があったら、それ（バス便物件）でも良いので、教えて欲しい。できれば、経緯なども。いろいろすみません。

[392: 物件比較中さん]

もう認めざるを得ない物件ですねえ。

慣れてない土地なので価格もどうなのかなあと最初は思ったんですけど、これだけ駅近、目の前も便利ならどこへでも行ける便利さも備わっているわけですから。

＞＞383
買うならやっぱり新しい部屋がいいですね。
売れているとのこと、良い間取りが無くなる前に急ごうと思います。

[393: 匿名さん]

トランクルームの広さはどのくらいの広さなんでしょうか？
広さによっては余り使い勝手が良くない場合もありますよね。
リネン庫はちゃんと棚で分かれているので小物を収納するのに便利そうですね。

[394: 匿名さん]

本当に売れてるのでしょうか？
第二期にしてサマークルージング…（タクシーで新大塚エリアを回遊）やらオプション10ポイント進呈のチラシが入っていたので必死なのかと。
営業マンは当たり前のように好調と言いますよね。
新築で人気前提で話が進んでいるようなので気になりました。

[395: 契約済みさん]

あぁぁ、オプションをついに全部で１０ポイントまで下げちゃったんですね。

私らの時は、１回MRに行くたびに１０ポイント（つまり、１０万円）付いてましたが。。。

営業が、徐々に強気になってきましたね。大丈夫でしょうか。。。

[396: 匿名さん]

先着順で結構残っているね

[397: 契約済みさん]

我が家をご担当頂いた営業さんも、他物件へまわされて、いなくなってしまいました。

東急さんとしても、順調に販売が進んでいるという認識見たいですね。

[398: 匿名さん]

アピール大変ですね。

[399: 匿名さん]

↑ネガキャンも大変ですね。

[400: 物件比較中さん]

なぜ、既存不適格にならないように建てなかったのでしょうか？？
東急のその仕事の仕方が許せません。
なので、買いません。