ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[161: 購入検討中さん]

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

[162: 匿名さん]

200mmの部分があることが問題かと

[163: 匿名さん]

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

[164: 匿名さん]

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

[165: 購入検討中さん]

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

[166: 匿名さん]

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

[167: 匿名さん]

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

[168: 匿名さん]

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

[169: 購入検討中さん]

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

[170: 匿名さん]

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。

[171: 購入検討中さん]

>166

うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。

マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。

なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）

西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。

[172: 匿名さん]

>170

水周りを自由に移動できちゃうと、浴室の下に寝室なんてことになって音問題を起すことも。あと、排水の勾配の関係もあるから、本当に自由に移動するのはできなかったりする。

[173: 匿名]

>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。

ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。

一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。

[174: 購入検討中さん]

>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます

どこどこ？
何ができるの？

[175: 匿名]

ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。

[176: 購入検討中さん]

まいばすけっとですか。
ありがとうございます。

最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。

[177: 購入検討中さん]

通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）

[178: 購入検討中さん]

近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。

[179: 匿名さん]

250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？

[180: 匿名さん]

ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。

[181: 匿名]

ボイドスラブでは無い250mm以上のマンションは沢山あるよね。

[182: 購入検討中さん]

そうそう、ここも大半は、２５０ｍｍ。

[183: 購入検討中さん]

ルフォンは、スラブ厚　２００～２４０ｍｍとHPには、書いてありますね。

ブランズと同等ないしは、やや劣るという感じでしょうか。

[184: 匿名さん]

一番最寄りのスーパーはスーパージャンボですか？
距離として4分ほどかと思いますが、マイバスケットができれば買い物がさらに楽になりますね。
マイバスケットは比較的小規模の庶民派スーパーなんでしたっけ？
ウチは共稼ぎなので、お惣菜やお弁当が豊富だと嬉しいです。

[185: 匿名]

基本はマルエツプチ。特定の品を、スーパージャンボ。週末の買い出しは、ライフ。

って感じになると思います。

[186: 買い換え検討中]

ここ道路通ったら既存不適格なんでしょ？

[187: 匿名さん]

そうですよ。

[188: 匿名さん]

既存不適格については散々やり取りがあったから過去レス読んでね。新しい情報があるのなら別だけど。

[189: 匿名]

既存不適格は致命的な問題ですよね。
その一点をもって厳しいと思われます。

[190: 匿名さん]

昔は計画道路が敷地に含まれるマンションはあまり見なかったと思う。
あっても、計画道路分の容積は活用せず、既存不適格にならない配慮がされていたと思うけどな。
今はこのマンションのように敷地に計画道路が含まれていて、
容積をフル活用している物件が散見されるようになってきたね。

既存不適格になることによる価値下落分が販売価格に反映されていればよいけど、
このマンションの価格設定は瑕疵の無い物件と遜色が無いからな・・
用地の買収代金では価値下落分をカバーてできないだろうし。

[191: 匿名さん]

>190

配慮された物件って知らないな。計画道路じゃなくて、条例の制定で販売時点で既存不適格ってのがあった。条例の制定って何年かかかってるんだから業者も分かってるはずなのに。

[192: 購入検討中さん]

価格、まだ決まらないの？

[193: 購入検討中さん]

先日、物件近くにある西洋小料理屋「与し亭」に家族で行ってきました。

魚料理がとてもおいしくて、最高でした。ちょっと忘れられないぐらいソース（白ワインのソース）がおいしかったです。
（一流レストランと言われるところで出しても、全然おかしくない味です。）

もともと、日本食レストランで修行をされたシェフとのことで、全ての料理に良く「おだし」が効いているように思いました。
なんとなく、和食風のイタリアンでした。

今回は、コース料理でしたが、量がかなりあるので、女性は、アラカルトで頼まれて十分かも知れません。

近くに、こんな良いレストランがあって大満足です。もし、この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したいと思わせるお店でした。

[194: 匿名さん]

食べログでどうぞ。

[195: 匿名]

予定価格はモデルルーム行けば教えてくれるよ。

[196: 匿名さん]

>194

都合の悪い既存不適格が、また、話題の中心になりそうだから、周辺のお店情報でそらそうって魂胆かも。ピックルの手法。

物件を買えたらちょくちょくなんて書いてるから、近隣に住んで無い人でしょ。それなら、わざわざこの近くに食事にくることは考えにくい。お隣の池袋にそれこそお店はいっぱいあるわけだし。営業が仕事帰りに行ったっんだろうね。

[197: 匿名さん]

物件検討中で近くに来たと言うのならモデルルームを訪れるのが普通だろうし、話題と
いうか関心の中心はそっちのはず。お店の話しだけなんて不自然。

[198: 購入検討中さん]

残念でした。

物件から徒歩圏に住んでいるんだよ。

[199: 購入検討中さん]

訂正。


いくらなんでも徒歩圏は、言い過ぎでした。

でも、まぁ、近くだよ。

[200: 匿名さん]

>この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したい

近くに住んでる人が発言することではないって気がついてないみたい。

[201: 匿名さん]

以前からステマが見え隠れしてたんだよね。この板。今日のは完全に尻尾を出しちゃった。

[202: 匿名さん]

この人、今日クヤクションのスレで暴れた人でしょ。同じ店名が出てるね。暴れてたのと同じ時間帯。池袋とか大塚とかが大好きみたい。ひがしいけぶくろさん。

[203: 匿名さん]

色々考えた末、ルフォンに登録しました。ブランズは見送ります。
仮にルフォンで抽選に負けてもブランズには登録しないと思います。

仕様面ではブランズもルフォンも似たり寄ったりですが、
ブランズは全面乾式壁で、ディスポーザーも無く、ルフォンに軍配が上がります。
また、地下駐輪場というのは自転車を良く利用するので本当に不便な気がしました。
駅からの動線を考慮した買い物利便性では現状でも圧倒的にルフォンが上ですし、
駅ビルにスーパーやユニクロなど便利な店が沢山入ることも確定したので、
大塚駅に近いルフォンの利便性は更に高まりそうです。
日当たりも間取りによっては問題ないので気になりませんでした。
何より、ブランズとは異なり大通りや線路からも離れた静かな立地なのが良いです。
商店街続きの雑多な雰囲気であるのがマイナスですが、
これは買い物利便性との裏腹ですし、雑多な雰囲気という点ではそもそもブランズも似たようなものですし。

ブランズは、計画道路があるせいで敷地の利用が全体的に窮屈ですし、やはり仕様がイマイチです。
ブランド力では東急に魅力がありますが、ブランド力に見合った仕様になっていないのでは。
計画道路については、相応の補償金が受領できるなら結果的にはそこまで致命的な問題ではないかもしれませんが、影響度合いが計り知れず、素人がこのタイミングで踏み切るのは少々危険という印象があります。
影響度合いが完全に掴みかねることが問題であると感じます。

このスレッドは本当に参考になりました。
これまでの人生で触れ合ったことのない計画道路の分析に役立ちましたし笑、
ルフォンとの比較や物件のメリット・デメリット、検討しなければならないポイントなどを掴むのには非常に役立ちました。
私は東急というブランド力で最初はブランズが良く見えたのですが、
冷静に見てみるとこのブランズは私が求めるべき基準を充たさないことに気づきました。
私はブランズは見送りますが、反対にルフォンを回避してブランズに行く人もいると思います。
それが愚かな選択とは思いませんし、重視するポイントや価値観の違いなのでしょう。
いずれにせよ、舞い上がらず冷静にきちんと分析することが大事なのだと思います。

[204: 匿名さん]

>203

ルフォンのステマかな。別に買いません宣言なんて必要ないのに。

今までの都市計画道路関連の書き込みもあちらの差し金だったりして。

[205: 匿名さん]

ルフォン関係者とは全く無関係の個人ですよ笑。どう思われようと勝手ですが。
まあ計画道路の件も含めて気にするか否かは個人の判断です。
私はあまりに不確定要素が多すぎて、素人である私には影響度合いをできなかったので見送る材料の一つになっただけです。
何かしらの理由をもってリスクとして許容するという判断も有って良いとは思いますよ。

[206: 匿名]

ブランズの仕様は落ちるけど最近のマンションはこんなものだし、
まあ丸の内線ユーザーで茗荷谷は高くて手が出せないという層には良いのでは。

[207: 購入検討中さん]

私は、いよいよ購入を決めようと思っています。

先日のMRでの打ち合わせの席上でも、バラの花の絵が半分ぐらい埋まっていました。（購入検討中。）
最上階のFタイプ（８４㎡）なんか2人も検討中だそうで。。。


いろいろ、不安も不満もありますが、予算の範囲では、Bestかなと思います。

[208: 匿名さん]

＞２０３

駅からの動線って、スーパーから物件までの動線のことを言っていますか？

もし、そのことを言っているのでしたら、マルエツプチから、駅に戻る必要は、ないですよ。動線は、完璧です。

駅からマルエツプチに来たら、駅に戻るのではなく、１０m程、池袋よりにある信号機付きの横断歩道（つまり春日通り）を渡ってください。（ポニークリーニングの前の信号）。渡りきると、そこには、路地がありますので、その路地を物件方面に歩いてください。

すると、物件のはすむかいぐらいにあるセブンイレブンの脇にでます。

セブンイレブンの前の信号を渡れば、もう、そこは、物件と目と鼻の先（２０mぐらい？）です。

駅に戻る必要もなく、しかも、春日通りから、物件方面には、緩やかな下り坂なので、荷物を持っていても楽ですよ。

多分、３分ぐらいで着くのでは？

文章では、分かりにくいでしょうから、google Mapでも見てください。本当に、物件からは、目と鼻の先にマルエツプチがあります。

[209: 匿名]

203では無いけど春日通りの信号渡るのが面倒なんだと思うよ。大通りの信号なので中々変わらないし。
駅の出口が反対側にあれば良かったのに。

[210: 匿名さん]

確かに春日通りを渡るのが面倒。
しかも大手町方面から丸の内線に乗って新大塚で降りると、
実質的にはスーパーとは反対の2番出口に出ざるを得ないから余計。
ホーム間の連絡通路渡って1番出口側に出るという考えもあるが、
結局スーパーへは春日通り渡らねばならない。連絡通路は不便だし、、
この程度のことで動線が悪いとか言うのは贅沢な悩みとは思うけどね。