ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[121: 匿名]

>>119
玄関扉が耐震枠になっていれば流石に大丈夫では？

乾式壁はそんなに損傷しやすいのかな？
タワマンは基本的に乾式なのだろうけど、周囲では3･11で実際に損傷した話は聞かないけどな。
まあ東京は震度５強だったから、被害があまり無かったのだろうが。

[122: 購入検討中さん]

ここって、耐震等級って、「１」しかないのですか？

それって、確かですか？

耐震等級が１しかないと、直下型地震などで震度６強とかだったら、倒壊するんじゃなかったでしたっけ？

[123: 購入検討中さん]

震度６強で、大半倒壊。↓

http://www.iau.jp/m-taishinkijunkaitei.htm#13

[124: 購入検討中さん]

【鉄筋コンクリート造】

★基準法通りの鉄筋コンクリート造が実験で倒壊
　2006年1月に(独)防災科学技術研究所が、実大６層鉄筋コンクリート建物の震動台実験を実施した。 試験体は、縦１２ｍ、横１７ｍ、高さ１６ｍの６層構造で、７０年代のやや古い設計であるが、ただし、建築基準法の現行規定を概ね満足するレベルのものである。震度６強（JMA Kobe波）の地震動で倒壊した（実験説明　倒壊ビデオ、倒壊保護措置付）。

（中略）
長年、300～400galを、震度６強～７程度※Aとしてきた建築基準法の「安全限界」は、1996年以降では、震度６弱程度に引き下げられていたのである。なお「安全限界」とは、建築物が倒壊・崩壊等しない限界のことで、これを超えると倒壊・崩壊が始まる。

（中略）
2003年7月26日宮城県北部の地震以降に、1982年以降の木造(「新耐震」)の全壊被害があった地域の観測点での地震動を下表に掲載する。震度６弱から全壊が始まっている。

*********
まじ、怖いっす。

[125: 匿名さん]

都内のマンションはほとんど耐震等級1でしょ。タワマン以外で2以上の所は滅多にないよ。乾式壁もよく使われる。ここに限った話ではないということ。
耐震等級1が良くないという人達、2以上のマンションにお住まいですか？それとも購入予定？

[126: 匿名]

確かマンションの9割超が耐震等級1の筈。耐震等級1の中でもバラ付きはあるだろうね。
ただ、それよりも揺れにくい地盤の物件を選ぶ方が良いのでは。

[127: 購入検討中さん]

123記載のHPを見る限り、制震や免震のマンションでないと、今の建築基準ぎりぎりでは、震度６弱で倒壊し始めるということだわな。つまり、制震や免震のマンションでないとだめだということ。

このHPで、言わんとしていることを、まとめると、阪神・淡路大震災で震度の定義が見直され、震度６強や、震度７は、より強い揺れ（ガル）という定義になったにも関わらず、耐震基準は、昔のまま。つまり、今の耐震基準は、６弱が、安全基準になってしまっている。したがって、改定後の震度とあわせると、震度６弱から、建物の本格的な倒壊が始まり、震度６強では、ほとんど残らないのではないかということが書かれている。

一方、首都圏直下型地震の場合、大塚のあたりの想定震度は、６強。。。（汗）

で、制震や免震、特に免震については、その免震の程度にもよるのだとは、思いますが、震度７でも倒壊しないということがグラフの中では、書かれている。

このHPが免震マンションを売らんがためのものであることを祈りたいが。。。

[128: 匿名さん]

>121

耐震枠ではなく対震枠だよ。力が加わって枠が歪んでも戸が開くようにクリアランスをとってるだけで、重いものが落ちてきたときにでも支えられるよう強度を増してるものではない。

[129: 匿名さん]

>127

HPのトップみれば免震押しの会社ってのが分かる。

[130: 匿名さん]

免震、制震、耐震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで乾式壁が壊れた。直後は住民板でやりとりされてたよ。

[131: 匿名さん]

>126

耐震等級１でも、許容応力度は１～1.24と幅がある。どれくらいマージンを持って設計しているかは構造計算を確認すれば分かるよ。モデルルームで請求すれば見れるはず。まあ、準備してないような物件は避けた方がいい。

[132: 匿名さん]

実際はクロスが破れただけ、なのも多いみたいだが。

[133: 匿名さん]

速攻パトロール。階段の壁とか石膏ボード直のところが壊れたといったのも結構見かけたが。

[134: 匿名さん]

耐震等級2のマンション探したが、全然見つからないことに驚く。何故もっと作らないのか。コストがかかるのは分かるけどさ。　
というか、このスレ既にブランズとは全く関係ない話題になりつつある。
競合の関係者の方々も道路計画問題に飽きたか？

[135: 匿名さん]

神奈川がメインだけどナイスってデベは耐震等級２か免震が売り。あとダイワハウスも少し前までは耐震等級２だった。全然無いというのはチェックが甘い。

[136: 匿名]

耐震等級は建物の形状も重要だったよね。

[137: 匿名さん]

ここの近所だと板橋にナイスアーバン板橋という物件があるよ。ステキなネーミング(笑)

[138: 匿名さん]

ナイスって耐震等級２と謳わないで、強耐震って彼らの造語で宣伝するから知らないと分からないのかも。

ネーミングは持ち株会社が『すてきナイスグループ』だからね。

[139: 匿名さん]

ナイスの耐震等級2惹かれるけど、物件が横浜とかになるよね。あとは間取りと収納が、、、

[140: 匿名]

Low-Eガラスを入れて、西側の部屋(C type)にします。

やはり、東側の間取りの変さには耐えられません。

[141: 匿名さん]

>140

サッシは共用部分だから勝手に変えられないよ。

[142: 匿名]

ガラスを入れ替えるだけでしょ？

できないですかね？

[143: 匿名さん]

できませんよ。

[144: 匿名さん]

マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？

[145: 匿名さん]

>144

まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。

蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。

[146: 匿名]

ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。

ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。

[147: 匿名さん]

>146

あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。

選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。

[148: 匿名さん]

余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。

[149: 匿名さん]

サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？

[150: 匿名さん]

外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。

[151: 匿名さん]

断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。

[152: 匿名]

あとは後付け二重窓かな。

[153: 匿名さん]

入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。

[154: ご近所さん]

大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。

ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。

南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）

http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php

もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。

お勧めです。

[155: 匿名さん]

寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。

>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。

公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。

エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。

[156: ご近所さん]

キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。

[157: ご近所さん]

冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。


http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/

私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。

[158: ご近所さん]

与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/


コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。

[159: ご近所さん]

新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。

No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/

隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。

なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。

[160: 匿名さん]

大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。

このマンションの魅力や問題点を整理しました。

(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。　
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力　

(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問　
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ　
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備　
・計画道路リスク

[161: 購入検討中さん]

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

[162: 匿名さん]

200mmの部分があることが問題かと

[163: 匿名さん]

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

[164: 匿名さん]

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

[165: 購入検討中さん]

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

[166: 匿名さん]

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

[167: 匿名さん]

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

[168: 匿名さん]

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

[169: 購入検討中さん]

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

[170: 匿名さん]

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。

[171: 購入検討中さん]

>166

うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。

マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。

なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）

西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。

[172: 匿名さん]

>170

水周りを自由に移動できちゃうと、浴室の下に寝室なんてことになって音問題を起すことも。あと、排水の勾配の関係もあるから、本当に自由に移動するのはできなかったりする。

[173: 匿名]

>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。

ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。

一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。

[174: 購入検討中さん]

>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます

どこどこ？
何ができるの？

[175: 匿名]

ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。

[176: 購入検討中さん]

まいばすけっとですか。
ありがとうございます。

最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。

[177: 購入検討中さん]

通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）

[178: 購入検討中さん]

近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。

[179: 匿名さん]

250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？

[180: 匿名さん]

ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。

[181: 匿名]

ボイドスラブでは無い250mm以上のマンションは沢山あるよね。

[182: 購入検討中さん]

そうそう、ここも大半は、２５０ｍｍ。

[183: 購入検討中さん]

ルフォンは、スラブ厚　２００～２４０ｍｍとHPには、書いてありますね。

ブランズと同等ないしは、やや劣るという感じでしょうか。

[184: 匿名さん]

一番最寄りのスーパーはスーパージャンボですか？
距離として4分ほどかと思いますが、マイバスケットができれば買い物がさらに楽になりますね。
マイバスケットは比較的小規模の庶民派スーパーなんでしたっけ？
ウチは共稼ぎなので、お惣菜やお弁当が豊富だと嬉しいです。

[185: 匿名]

基本はマルエツプチ。特定の品を、スーパージャンボ。週末の買い出しは、ライフ。

って感じになると思います。

[186: 買い換え検討中]

ここ道路通ったら既存不適格なんでしょ？

[187: 匿名さん]

そうですよ。

[188: 匿名さん]

既存不適格については散々やり取りがあったから過去レス読んでね。新しい情報があるのなら別だけど。

[189: 匿名]

既存不適格は致命的な問題ですよね。
その一点をもって厳しいと思われます。

[190: 匿名さん]

昔は計画道路が敷地に含まれるマンションはあまり見なかったと思う。
あっても、計画道路分の容積は活用せず、既存不適格にならない配慮がされていたと思うけどな。
今はこのマンションのように敷地に計画道路が含まれていて、
容積をフル活用している物件が散見されるようになってきたね。

既存不適格になることによる価値下落分が販売価格に反映されていればよいけど、
このマンションの価格設定は瑕疵の無い物件と遜色が無いからな・・
用地の買収代金では価値下落分をカバーてできないだろうし。

[191: 匿名さん]

>190

配慮された物件って知らないな。計画道路じゃなくて、条例の制定で販売時点で既存不適格ってのがあった。条例の制定って何年かかかってるんだから業者も分かってるはずなのに。

[192: 購入検討中さん]

価格、まだ決まらないの？

[193: 購入検討中さん]

先日、物件近くにある西洋小料理屋「与し亭」に家族で行ってきました。

魚料理がとてもおいしくて、最高でした。ちょっと忘れられないぐらいソース（白ワインのソース）がおいしかったです。
（一流レストランと言われるところで出しても、全然おかしくない味です。）

もともと、日本食レストランで修行をされたシェフとのことで、全ての料理に良く「おだし」が効いているように思いました。
なんとなく、和食風のイタリアンでした。

今回は、コース料理でしたが、量がかなりあるので、女性は、アラカルトで頼まれて十分かも知れません。

近くに、こんな良いレストランがあって大満足です。もし、この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したいと思わせるお店でした。

[194: 匿名さん]

食べログでどうぞ。

[195: 匿名]

予定価格はモデルルーム行けば教えてくれるよ。

[196: 匿名さん]

>194

都合の悪い既存不適格が、また、話題の中心になりそうだから、周辺のお店情報でそらそうって魂胆かも。ピックルの手法。

物件を買えたらちょくちょくなんて書いてるから、近隣に住んで無い人でしょ。それなら、わざわざこの近くに食事にくることは考えにくい。お隣の池袋にそれこそお店はいっぱいあるわけだし。営業が仕事帰りに行ったっんだろうね。

[197: 匿名さん]

物件検討中で近くに来たと言うのならモデルルームを訪れるのが普通だろうし、話題と
いうか関心の中心はそっちのはず。お店の話しだけなんて不自然。

[198: 購入検討中さん]

残念でした。

物件から徒歩圏に住んでいるんだよ。

[199: 購入検討中さん]

訂正。


いくらなんでも徒歩圏は、言い過ぎでした。

でも、まぁ、近くだよ。

[200: 匿名さん]

>この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したい

近くに住んでる人が発言することではないって気がついてないみたい。

[201: 匿名さん]

以前からステマが見え隠れしてたんだよね。この板。今日のは完全に尻尾を出しちゃった。

[202: 匿名さん]

この人、今日クヤクションのスレで暴れた人でしょ。同じ店名が出てるね。暴れてたのと同じ時間帯。池袋とか大塚とかが大好きみたい。ひがしいけぶくろさん。

[203: 匿名さん]

色々考えた末、ルフォンに登録しました。ブランズは見送ります。
仮にルフォンで抽選に負けてもブランズには登録しないと思います。

仕様面ではブランズもルフォンも似たり寄ったりですが、
ブランズは全面乾式壁で、ディスポーザーも無く、ルフォンに軍配が上がります。
また、地下駐輪場というのは自転車を良く利用するので本当に不便な気がしました。
駅からの動線を考慮した買い物利便性では現状でも圧倒的にルフォンが上ですし、
駅ビルにスーパーやユニクロなど便利な店が沢山入ることも確定したので、
大塚駅に近いルフォンの利便性は更に高まりそうです。
日当たりも間取りによっては問題ないので気になりませんでした。
何より、ブランズとは異なり大通りや線路からも離れた静かな立地なのが良いです。
商店街続きの雑多な雰囲気であるのがマイナスですが、
これは買い物利便性との裏腹ですし、雑多な雰囲気という点ではそもそもブランズも似たようなものですし。

ブランズは、計画道路があるせいで敷地の利用が全体的に窮屈ですし、やはり仕様がイマイチです。
ブランド力では東急に魅力がありますが、ブランド力に見合った仕様になっていないのでは。
計画道路については、相応の補償金が受領できるなら結果的にはそこまで致命的な問題ではないかもしれませんが、影響度合いが計り知れず、素人がこのタイミングで踏み切るのは少々危険という印象があります。
影響度合いが完全に掴みかねることが問題であると感じます。

このスレッドは本当に参考になりました。
これまでの人生で触れ合ったことのない計画道路の分析に役立ちましたし笑、
ルフォンとの比較や物件のメリット・デメリット、検討しなければならないポイントなどを掴むのには非常に役立ちました。
私は東急というブランド力で最初はブランズが良く見えたのですが、
冷静に見てみるとこのブランズは私が求めるべき基準を充たさないことに気づきました。
私はブランズは見送りますが、反対にルフォンを回避してブランズに行く人もいると思います。
それが愚かな選択とは思いませんし、重視するポイントや価値観の違いなのでしょう。
いずれにせよ、舞い上がらず冷静にきちんと分析することが大事なのだと思います。

[204: 匿名さん]

>203

ルフォンのステマかな。別に買いません宣言なんて必要ないのに。

今までの都市計画道路関連の書き込みもあちらの差し金だったりして。

[205: 匿名さん]

ルフォン関係者とは全く無関係の個人ですよ笑。どう思われようと勝手ですが。
まあ計画道路の件も含めて気にするか否かは個人の判断です。
私はあまりに不確定要素が多すぎて、素人である私には影響度合いをできなかったので見送る材料の一つになっただけです。
何かしらの理由をもってリスクとして許容するという判断も有って良いとは思いますよ。

[206: 匿名]

ブランズの仕様は落ちるけど最近のマンションはこんなものだし、
まあ丸の内線ユーザーで茗荷谷は高くて手が出せないという層には良いのでは。

[207: 購入検討中さん]

私は、いよいよ購入を決めようと思っています。

先日のMRでの打ち合わせの席上でも、バラの花の絵が半分ぐらい埋まっていました。（購入検討中。）
最上階のFタイプ（８４㎡）なんか2人も検討中だそうで。。。


いろいろ、不安も不満もありますが、予算の範囲では、Bestかなと思います。

[208: 匿名さん]

＞２０３

駅からの動線って、スーパーから物件までの動線のことを言っていますか？

もし、そのことを言っているのでしたら、マルエツプチから、駅に戻る必要は、ないですよ。動線は、完璧です。

駅からマルエツプチに来たら、駅に戻るのではなく、１０m程、池袋よりにある信号機付きの横断歩道（つまり春日通り）を渡ってください。（ポニークリーニングの前の信号）。渡りきると、そこには、路地がありますので、その路地を物件方面に歩いてください。

すると、物件のはすむかいぐらいにあるセブンイレブンの脇にでます。

セブンイレブンの前の信号を渡れば、もう、そこは、物件と目と鼻の先（２０mぐらい？）です。

駅に戻る必要もなく、しかも、春日通りから、物件方面には、緩やかな下り坂なので、荷物を持っていても楽ですよ。

多分、３分ぐらいで着くのでは？

文章では、分かりにくいでしょうから、google Mapでも見てください。本当に、物件からは、目と鼻の先にマルエツプチがあります。

[209: 匿名]

203では無いけど春日通りの信号渡るのが面倒なんだと思うよ。大通りの信号なので中々変わらないし。
駅の出口が反対側にあれば良かったのに。

[210: 匿名さん]

確かに春日通りを渡るのが面倒。
しかも大手町方面から丸の内線に乗って新大塚で降りると、
実質的にはスーパーとは反対の2番出口に出ざるを得ないから余計。
ホーム間の連絡通路渡って1番出口側に出るという考えもあるが、
結局スーパーへは春日通り渡らねばならない。連絡通路は不便だし、、
この程度のことで動線が悪いとか言うのは贅沢な悩みとは思うけどね。

[211: 匿名さん]

「スーパーと反対側」という意味が分からない。どういう意味？

２番出口は、横断歩道１つ。１番出口は、２つ。

移動時間の差って、３０秒あるかないかだけど？

[212: 購入検討中さん]

ルフォン南大塚のスレに書き込まれていたのですが、こちらの物件の近くに暴力団系の事務所があるという話しなのですが、本当ですか？あるとして、どこにあるのですか？

ご存じの方がいれば、お教えください。

[213: 212]

ネットで検索する限りでは、南大塚三丁目に、方角の東でも、西でも、北でもない方角に、豊臣秀吉の下から二文字目を組み合わせた名前の会の事務所があるようです。

大阪の住なんとか連合会系のようです。

ブランズの近くではないような。。。

[214: 購入検討中さん]

噂だと大塚駅からブランズに向かう途中とか…
心配です。

[215: 匿名]

どうかな〜
まあ普通に生活していれば一般人に害が及ぶことは無いのでは？

[216: 匿名さん]

なんか、南口は、駅前のビルの４Fにあるらしいです。北口は、よしやの前あたりだとか。

http://romch.net/read/kohada.2ch.net/4649/1316246872/

[217: 匿名さん]

>>211
信号待ちがあるでしょ。
地下鉄出口からマルエツプチに向う場合、1番出口は春日通り横断の信号が青なら目の前の横断歩道2つ（1つは信号無いけど）渡って春日通り反対側に渡る。信号が変わりそうにないなら、春日通りを池袋方面に少し歩いて、マルエツプチ少し先の横断歩道まで歩くこともできる。

2番出口は春日通り横断の信号が青なら渡ればよいけど、信号が赤なら変わるまで待ち続けねばならず、1番出口のようにマルエツプチ方面まで歩くということがやり辛い。2番出口は信号有る横断歩道に囲まれているから。

信号青なら1番出口と2番出口の差は30秒程度かもしれないけど、赤なら大通りの信号なので横断歩道の信号が変わるまで結構時間かかると思う。計測したことないけど、1～1.5分くらいはかかるのでは。

まあ、1番出口・2番出口ともに動線はいまいちだね。1番出口の方がまだマシだと思うけど。。

[218: 申込予定さん]

なるほどねー。

[219: 購入検討中さん]

徒歩、１〜２分で動線がいまいちと言われても、ピンとは、きませんね。

ちなみに、スーパーマルエツから、物件までは、徒歩２分弱です。（実測したことがあります。）＋信号待ち。

スーパー、むちゃくちゃ近いですよ。

[220: 匿名さん]

価値観は色々ありますよね。