ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[121: 匿名]

>>119
玄関扉が耐震枠になっていれば流石に大丈夫では？

乾式壁はそんなに損傷しやすいのかな？
タワマンは基本的に乾式なのだろうけど、周囲では3･11で実際に損傷した話は聞かないけどな。
まあ東京は震度５強だったから、被害があまり無かったのだろうが。

[122: 購入検討中さん]

ここって、耐震等級って、「１」しかないのですか？

それって、確かですか？

耐震等級が１しかないと、直下型地震などで震度６強とかだったら、倒壊するんじゃなかったでしたっけ？

[123: 購入検討中さん]

震度６強で、大半倒壊。↓

http://www.iau.jp/m-taishinkijunkaitei.htm#13

[124: 購入検討中さん]

【鉄筋コンクリート造】

★基準法通りの鉄筋コンクリート造が実験で倒壊
　2006年1月に(独)防災科学技術研究所が、実大６層鉄筋コンクリート建物の震動台実験を実施した。 試験体は、縦１２ｍ、横１７ｍ、高さ１６ｍの６層構造で、７０年代のやや古い設計であるが、ただし、建築基準法の現行規定を概ね満足するレベルのものである。震度６強（JMA Kobe波）の地震動で倒壊した（実験説明　倒壊ビデオ、倒壊保護措置付）。

（中略）
長年、300～400galを、震度６強～７程度※Aとしてきた建築基準法の「安全限界」は、1996年以降では、震度６弱程度に引き下げられていたのである。なお「安全限界」とは、建築物が倒壊・崩壊等しない限界のことで、これを超えると倒壊・崩壊が始まる。

（中略）
2003年7月26日宮城県北部の地震以降に、1982年以降の木造(「新耐震」)の全壊被害があった地域の観測点での地震動を下表に掲載する。震度６弱から全壊が始まっている。

*********
まじ、怖いっす。

[125: 匿名さん]

都内のマンションはほとんど耐震等級1でしょ。タワマン以外で2以上の所は滅多にないよ。乾式壁もよく使われる。ここに限った話ではないということ。
耐震等級1が良くないという人達、2以上のマンションにお住まいですか？それとも購入予定？

[126: 匿名]

確かマンションの9割超が耐震等級1の筈。耐震等級1の中でもバラ付きはあるだろうね。
ただ、それよりも揺れにくい地盤の物件を選ぶ方が良いのでは。

[127: 購入検討中さん]

123記載のHPを見る限り、制震や免震のマンションでないと、今の建築基準ぎりぎりでは、震度６弱で倒壊し始めるということだわな。つまり、制震や免震のマンションでないとだめだということ。

このHPで、言わんとしていることを、まとめると、阪神・淡路大震災で震度の定義が見直され、震度６強や、震度７は、より強い揺れ（ガル）という定義になったにも関わらず、耐震基準は、昔のまま。つまり、今の耐震基準は、６弱が、安全基準になってしまっている。したがって、改定後の震度とあわせると、震度６弱から、建物の本格的な倒壊が始まり、震度６強では、ほとんど残らないのではないかということが書かれている。

一方、首都圏直下型地震の場合、大塚のあたりの想定震度は、６強。。。（汗）

で、制震や免震、特に免震については、その免震の程度にもよるのだとは、思いますが、震度７でも倒壊しないということがグラフの中では、書かれている。

このHPが免震マンションを売らんがためのものであることを祈りたいが。。。

[128: 匿名さん]

>121

耐震枠ではなく対震枠だよ。力が加わって枠が歪んでも戸が開くようにクリアランスをとってるだけで、重いものが落ちてきたときにでも支えられるよう強度を増してるものではない。

[129: 匿名さん]

>127

HPのトップみれば免震押しの会社ってのが分かる。

[130: 匿名さん]

免震、制震、耐震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで乾式壁が壊れた。直後は住民板でやりとりされてたよ。

[131: 匿名さん]

>126

耐震等級１でも、許容応力度は１～1.24と幅がある。どれくらいマージンを持って設計しているかは構造計算を確認すれば分かるよ。モデルルームで請求すれば見れるはず。まあ、準備してないような物件は避けた方がいい。

[132: 匿名さん]

実際はクロスが破れただけ、なのも多いみたいだが。

[133: 匿名さん]

速攻パトロール。階段の壁とか石膏ボード直のところが壊れたといったのも結構見かけたが。

[134: 匿名さん]

耐震等級2のマンション探したが、全然見つからないことに驚く。何故もっと作らないのか。コストがかかるのは分かるけどさ。　
というか、このスレ既にブランズとは全く関係ない話題になりつつある。
競合の関係者の方々も道路計画問題に飽きたか？

[135: 匿名さん]

神奈川がメインだけどナイスってデベは耐震等級２か免震が売り。あとダイワハウスも少し前までは耐震等級２だった。全然無いというのはチェックが甘い。

[136: 匿名]

耐震等級は建物の形状も重要だったよね。

[137: 匿名さん]

ここの近所だと板橋にナイスアーバン板橋という物件があるよ。ステキなネーミング(笑)

[138: 匿名さん]

ナイスって耐震等級２と謳わないで、強耐震って彼らの造語で宣伝するから知らないと分からないのかも。

ネーミングは持ち株会社が『すてきナイスグループ』だからね。

[139: 匿名さん]

ナイスの耐震等級2惹かれるけど、物件が横浜とかになるよね。あとは間取りと収納が、、、

[140: 匿名]

Low-Eガラスを入れて、西側の部屋(C type)にします。

やはり、東側の間取りの変さには耐えられません。

[141: 匿名さん]

>140

サッシは共用部分だから勝手に変えられないよ。

[142: 匿名]

ガラスを入れ替えるだけでしょ？

できないですかね？

[143: 匿名さん]

できませんよ。

[144: 匿名さん]

マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？

[145: 匿名さん]

>144

まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。

蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。

[146: 匿名]

ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。

ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。

[147: 匿名さん]

>146

あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。

選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。

[148: 匿名さん]

余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。

[149: 匿名さん]

サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？

[150: 匿名さん]

外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。

[151: 匿名さん]

断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。

[152: 匿名]

あとは後付け二重窓かな。

[153: 匿名さん]

入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。

[154: ご近所さん]

大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。

ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。

南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）

http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php

もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。

お勧めです。

[155: 匿名さん]

寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。

>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。

公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。

エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。

[156: ご近所さん]

キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。

[157: ご近所さん]

冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。


http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/

私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。

[158: ご近所さん]

与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/


コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。

[159: ご近所さん]

新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。

No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/

隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。

なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。

[160: 匿名さん]

大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。

このマンションの魅力や問題点を整理しました。

(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。　
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力　

(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問　
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ　
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備　
・計画道路リスク

[161: 購入検討中さん]

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

[162: 匿名さん]

200mmの部分があることが問題かと

[163: 匿名さん]

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

[164: 匿名さん]

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

[165: 購入検討中さん]

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

[166: 匿名さん]

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

[167: 匿名さん]

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

[168: 匿名さん]

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

[169: 購入検討中さん]

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

[170: 匿名さん]

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。