ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[385: 匿名さん]

永住目的でも、状況によっては売ることになるってのもありうるんだけどな。

[386: 申込予定さん]

おい３８２！

もしかして、ステマって私の書き込みのことを言っているのか？

ふざけたことを言うなよな。まじめに、客だ。失礼なやつだな。

BY３３７

[387: 匿名さん]

柄悪い人が検討してるんだね。将来お隣さんになったら大変。

[388: 匿名さん]

３８３です。

３８４さん、俺の書き込みの趣旨が今ひとつ伝わらなかったみたいだけど、既存不適格の可能性があるから、不人気になるなら、新築の段階で不人気にならないか？新築でも中古でも既存不適格の可能性があるという条件は、一緒のはずだと思うんだけど。

中古だけ、不人気になるっていう理屈が今ひとつ分からないんだよね。

普通は、中古の方が供給が少なくなるので、売りやすいはず。しかも、近隣の物件の価格を調べても（それこそ、住まいサーフィンとか）、この地域の既存不適格の可能性がある物件が価格が安いというデータは見つけられなかった。他と一緒というやつなら、いくつもあるよ。

[389: 匿名さん]

新築だと多少難ありでも売れるけど、中古になると難あり物件は敬遠される。バス便物件なんかが良い例。中古になるとドンと値段が下がる。

[390: 匿名さん]

＞３８９

それって、どっかにデータあるのかしら？
一番良いのは、同様に計画道路がある物件なんだけど。上にも書いたけど、同じ通り沿いのマンション（当然、計画道路が通れば既存不適格）は、近隣物件に比べて、まっっっっっったく価格が落ちていない。ただ、いかんせん、この地域は、中古物件の供給が少なくてデータが数件しかない。（だからこそ、価格が落ちないのではないかと思うのだが。。。）


とりあえず、住まいサーフィンを見る限り、もうかる確率８０％、利回り２．４％の優良物件ってことになっているけど・・・。

これだけ、交通利便性や買い物施設、公園、病院、文教施設が近隣にそろっていて、しかも、現地に行けば分かるけど、とてもじゃないけど道路通すのが大変そうな物件で価格が大幅に落ちるっていう理屈は、やっぱり、すぐには、同意できないなぁ。

そう思ったから、買った訳で、この物件を買った人の多くは、道路のことは、気にしていないってことじゃないかと。当然、中古でも同様に、大丈夫と考える人が多くいるだろうと推察するけどね。

いずれにしろ、ぜひ、データを教えて欲しい。

[391: 匿名さん]

連投するけど。

バス便物件は、結構売るのに苦労して、最後は、値を下げて売り切ったっていう物件なら、いくつか知っている。でも、新築で、人気で、中古で急に不人気っていうやつを個人的には知りません。

なんか、そういう事例があったら、それ（バス便物件）でも良いので、教えて欲しい。できれば、経緯なども。いろいろすみません。

[392: 物件比較中さん]

もう認めざるを得ない物件ですねえ。

慣れてない土地なので価格もどうなのかなあと最初は思ったんですけど、これだけ駅近、目の前も便利ならどこへでも行ける便利さも備わっているわけですから。

＞＞383
買うならやっぱり新しい部屋がいいですね。
売れているとのこと、良い間取りが無くなる前に急ごうと思います。

[393: 匿名さん]

トランクルームの広さはどのくらいの広さなんでしょうか？
広さによっては余り使い勝手が良くない場合もありますよね。
リネン庫はちゃんと棚で分かれているので小物を収納するのに便利そうですね。

[394: 匿名さん]

本当に売れてるのでしょうか？
第二期にしてサマークルージング…（タクシーで新大塚エリアを回遊）やらオプション10ポイント進呈のチラシが入っていたので必死なのかと。
営業マンは当たり前のように好調と言いますよね。
新築で人気前提で話が進んでいるようなので気になりました。

[395: 契約済みさん]

あぁぁ、オプションをついに全部で１０ポイントまで下げちゃったんですね。

私らの時は、１回MRに行くたびに１０ポイント（つまり、１０万円）付いてましたが。。。

営業が、徐々に強気になってきましたね。大丈夫でしょうか。。。

[396: 匿名さん]

先着順で結構残っているね

[397: 契約済みさん]

我が家をご担当頂いた営業さんも、他物件へまわされて、いなくなってしまいました。

東急さんとしても、順調に販売が進んでいるという認識見たいですね。

[398: 匿名さん]

アピール大変ですね。

[399: 匿名さん]

↑ネガキャンも大変ですね。

[400: 物件比較中さん]

なぜ、既存不適格にならないように建てなかったのでしょうか？？
東急のその仕事の仕方が許せません。
なので、買いません。

[401: 匿名さん]

それは、どうかな。

仮に、３LDKの６０００万円の物件が、半分が、土地代として、３０００万円。それが、４０％値上がるとして、１２００万円増。

７２００万円の物件になるけど。

７０平米弱で７２００円のマンション買う？。大塚でですよ？

私は、今の値段にした方が良いと思うけど。どうですか？

[402: 匿名さん]

401の計算が意味不明(笑)

[403: 物件比較中さん]

確かに不適格になると知ってて建てたのは良くないね。
範囲内で建てれば問題なかったはず。

[404: 匿名さん]

>401
この土地は東急が第三者から購入し、マンションを建築しているのだろうけど、
土地の購入価格を決める際、まず想定建物の面積・図面等を作成し、
周辺事例等から完成後の想定販売価格(総額)を求め、
そこから開発費用・金利等の諸経費や、デベの利益(販売価格の2割くらいが一般的)を引いて、残額を土地価格とする。

想定建物の面積が少なくなれば、結果的にデベの利益や土地価格が少なくなる。
デベとしては、土地購入時点で概ねどの程度の規模の建物を建築するかは決めているので、
購入後に建物面積を大幅に減らして、その分を販売価格に転嫁するなんてあり得ない。
つまり、土地購入時点で、計画道路実行後も既存不適格とならない規模の建物面積とするか、
既存不適格になり得る規模の建物面積にするかは選択済。
既存不適格とならない建物面積とするのであれば、その分、土地価格が低くなるので、
土地所有者がその価格では東急に土地を売らなかったかもしれず、
既存不適格になり得る建物面積を採用せざるを得なかったかもしれない。
単に東急が利益の絶対額を確保したかっただけかもしれないけど。その辺りは当事者でないとわからないが。

だから、デベとしては、きちんと想定通りの建物が建築できるかについて、
購入前に周辺の建築規制や周辺住民の属性等も含めてかなり手をかけて調べたりする。
当然、計画道路の実行可能性も調査し、少なくとも数年間は実行されない可能性が高いとは判断しているのだと思う。
ただ、10年後・20年後などの先のことは調査しようもないし、分譲マンションであれば売却してしまえば終わりなので、数年間程度は計画道路が実行されないと判断できれば十分、とも考えていると思う。