ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[365: 匿名さん]

購入検討者なら、ライバル増やして競争率が上がるようなことしないはず。倍率が上がったら
抽選で外れる可能性が増える。契約者か営業の仕業でしょ。いずれにせよ焦ってるってのがま
る分かりだね。

[366: 匿名さん]

販売を開始する前から、既存不適格擁護の書き込みがあったから、誰がやってるかはバレバレ。
ここは成りすまし投稿は禁止。モラルのない会社って宣伝してる。

[367: 匿名さん]

資産価値について客観的な情報を知りたかったら、近隣のリバブル以外、かつ、複数の仲介業者に問い合わせれば分かる。彼らは中古の成約価格のデータベースにアクセスできる。

[368: 匿名さん]

財閥系とは違って利益至上ではないと思ってたのに、残念。

住む人のこと考えたら、容積率に余裕もたせて、計画道路が実行されて土地収用されても、既存不適格にならないようにするでしょ。

[369: 匿名さん]

それなりに調査として計画道路の実行可能性が低いと判断した場合でも、
他の人が同様に考えてくれるとは限らない。
具体的には中古で売却する際に、買い手から敬遠されてしまうおそれがある。
大幅な既存不適格になってしまうおそれのある面倒臭そうな物件を購入する層は限定されてしまうし、
価格などの条件でのメリット感を出さないと、売り辛い物件になってしまう。
計画道路のことをきちんと調べて結論を出すのにそれなりにエネルギーを要するし、その時点で相対的に劣後してしまう。

新築の場合はそのマンション専門の営業のマンを配置し、計画道路のリスクも含めてその物件の知識をインプットできるけど、中古になると多数の取り扱い物件の中の一部になる。
当然、営業マンはノルマがあって、売り易いものから優先的に扱う。
直感的に面倒くさそうな物件は積極的には扱わないし（お客さんにも積極的にすすめないし）、
価格を大幅に下げるなどの目を引くようなメリット感がないと・・ということになる。
これは東急リバブルに依頼した場合でも同様ではないかな。

今は永住のつもりでも、意図せざる理由により売却を考えねばならないケースも有り得るので、
楽観的に考えるのはやや危険のような気もする。

[370: 匿名さん]

中古で売ろうとする場合には、将来、既存不適格になる可能性について説明は必要なんですか？

[371: 匿名さん]

既存不適格は売買のときに説明義務がある。

既存不適格になってなくても、都市計画道路の説明は必要。そういうのに抜けがないように仲介のときでも、宅地建物取引主任者が買主に説明する義務がある。

[372: 匿名さん]

厳密に言うと既存不適格になる可能性については説明義務はないんだけどね。都市計画道路が敷地にかかってるってことだけ説明すれば良い。それがどういう意味かって聞かれて、虚偽の説明してもいけないけど。

[373: 契約済みさん]

インテリア相談で、エコカラット勧められたのですが、みなさんどうされるんでしょうか？

口コミの評判を見る限り、なかなか評価が高そうですが。

[374: 匿名さん]

>373

契約者は住民板に移ったほうがいいよ。検討者と契約者は棲み分けすることになってる。

[375: 匿名さん]

>>369
同意。
確かに、どんなに調査して自分が計画道路リスクが低いと判断できたとしても（それ自体、可能性が低いだけであってゼロにはならない訳だが）、他人が同じ考えを有してくれるかはわからないね。
色々な物件の選択肢がある中で、「この物件は敷地に計画道路が通っていて、実施されれば既存不適格になって・・」と説明を受けたややこしそうな問題を抱えた物件はまず選択肢から除外するよね。価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

[376: 匿名さん]

>価格が凄い安ければ考えるかもしれないけど。

そういうこと。なので資産価値の維持は期待できない。

[377: 匿名さん]

本当に価格が期待できないという証拠はどこにあるの？

[378: 匿名さん]

仲介業者に既存不適格物件がどういう査定されるかを確認すれば分かるよ。

[379: 匿名さん]

>377

別冊ダイヤモンド、価値の下がらないマンション100に載っていない！

道路が広がる広がらないのは、どうなるか誰もわからないと思う。
でも物件としての評価が低いのは事実の様です。。。

[380: サラリーマンさん]

別冊ダイヤモンドを引き合いに出すと、荒れるよ。
別冊ダイヤモンドの不動産特集は広告目当てでまたかって感じですが、それは置
いておいてここで問題は、データがアトラクターズラボのいわゆる「住まいサーフ
ィン」から持ってきている。以下、『住まいサーフィン』に関するネット記事の一部。
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『住まいサーフィン』の凋落（１）
2012-06-08 16:12:32 haruboo0の投稿

テーマ：マンション探訪

　物件探索系のヲタクがよく利用しているポータルサイトのお話し。
　
　かれこれもう５年程度は前でしょうか。特に関東のマンション購入検討者の
多くが参加して盛んに情報交換をしていた（今は閑古鳥が鳴いているので
完全に過去形になりますが）会員制のポータルサイトで”住まいサーフィン”
ってのがありました。

＃今でもあるけど、会員からの書き込みはほぼ皆無
　http://www.sumai-surfin.com/
　
　もともと不動産関係の情報は、圧倒的な詳細を売主側が握っていて、価格表
一つとってみても、いちいちモデルルームまでもらいにいかないと手に入らない
など、購入を検討する側との間で大きな情報の不均衡がある。
管理組合でもそうだけど、この解消のためには情報が不足している購入検討者側の
横の連携が必要で、その可能性のあるサイトとして結構期待していた。
　
　検討者側が互いに情報交換をできるサイトで、かつハンドルネームベース
（２ちゃんねるや、マンションコミュニティ掲示板みたいに匿名書き込みを
許してしまうとどうしても荒れやすい）での書き込みに共感して結構一番盛ん
だった時期には書き込みで協力していたんだけど、常設のコラムを書いている
櫻井幸雄氏とか、碓井民朗氏とかと意見が合わない部分については
ちょっとおかしいんでないの？とかブログ書いてかみついていたら見事にＩＤを
抹消されてまぁ疎遠になってます。
（消されたって人は私の知っている範囲でも３－４人かなぁ）
　
　このサイト、会員になると無料で、中古物件の相場や、過去の物件の
スペック検索、売り出し済の物件の販売時価格が部屋番号からわかるなどの
サービスがあって結構データベースとしては重宝していたんだけど、
昨日運営代表の沖有人氏から届いていたメールには目を疑いました。

　Ｅメールをそのまま晒すのもなんなので、全く同じ文面のメールを受けとって
いる人が転載している掲示板を見ていただきましょう。
　
　スレッド：　【検証】住まいサーフィンはどこまで信じられるか
　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/
のやりとりをご覧ください。
　
　たぶん万単位の会員に送られてきたメールの本文はこれ　↓
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3163/res/129-129
　
　まとめると
　(1) 1万円払って登録する（セミナーにでないといけない）
　(2) 住まいサーフィンの指定するお買い得マンションに購入登録する
　　　（１か所あたり5000円）
　(3) 実際にあたった場合の購入費用は全部住まいサーフィンが負担し
　　　名義貸し料として、本体価格の0.6% (5000万なら30万）の
　　　ペイバックを行う；住まいサーフィンは転売する
　(4) 募集人員はMAX300人
　というもの。
　　私に来た文面も全く同じでした。
　
　　消費者金融からいくら借りられるか試してくれれば高額報酬って
　アルバイトがあって問題になったよなぁ。果てしなくグレーというか
　あんまり合法的な気がしませんね。３００人がハッピーになるには
　３００戸買い取り実施しないといけないんだけどそれに必要な１５０億円
　をこの会社はどうやって調達するつもりなんだろう。。。
　
　せっかく15万人もかなり富裕層のメールアドレスを集めたのに
（公表されている年収別のマンションブランド好感度調査などでは
会員の平均年収はほぼ1000万に近い）
こんな形で、突き捨てにしなくてもいいのになぁと凋落という
よりも終焉を感じたなぁ。。。
　
　このサイトにはいろいろといいたいことがあって、実際に
もうなくなったそこでやってたブログに書いていたんだけど、
削除されたり、最後にはＩＤ消されちゃったので、せっかく
保存してあるから、ぽつぽつとシリーズで書いていこうかと
思ってます。
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そんな、アトラクターズラボ代表　沖有人さんも最近「マンションは10年で
買い替えなさい」は、ヒットしたようです。

以上

[381: 匿名さん]

「荒れるよ」ではなく、事実を書く事が悪いことではありません。マイナスを受け止めて購入するか判断をちゃんとする人がいます。マイナスな事を書くと次のページにいかせたいのか、長い>380のような書き込みがブランズ南大塚には多々ある。何個か実際見ていい物件と思われるものは、その本にはほぼ載っています。
逆にそんなに言い訳したりおどおどするほどマイナスな物件なのか？と思いたくなる。過去の口コミの傾向もツッコミ=マイナスには長い文書で言い訳及び対抗ばかり。
ちゃんと事実を伝えるのが口コミではないか？

[382: 匿名さん]

言い訳コメントってステマでしょ。訳あり物件だからって必死すぎ。バレバレなのに。そういうことすることのほうが評判を落とすってことに気がついてない。

[383: 契約済みさん]

ようやく、契約しました。

でも、なんだかんだ言って、良く売れているみたい。（みなさん、ネガ活動ご苦労様です。）

新築で売れているのだから、中古もそれなりの価格で売れるのでは？（俺が甘いのか？）

新築では、人気で、中古だと急に不人気っていうことは、あまりないような。。。

[384: 購入検討中さん]

普通の物件ならそうかもしれませんね。
ただここは既存不適格という中古市場において不利な物件ですからね。
No.369さんの意見がごもっともだと思います。

一方転売リスクが高いので、契約される方は永住目的の方が多いのでは？そうなれば綺麗に使う意識が高くて良いかもなとも思います。