ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[243: 匿名さん]

自分でも書いているが、それこそ、現行法制のみを前提としている段階で、非現実的だろ？毎年のように規制が緩和されていっているのに。

だいいち、計画道路が実現されるかどうかだって、そもそもあやしい。昭和２１年の計画だろ？（たしか。）

現在の都の計画には全く入っていない。

それでも、絶対に、怖いから手が出ないという人は買わなければ良いだけの話し。まぁ、なんとかなりそうだな。とあたりを付けられる人で、物件が気に入れば買えば良いだけの話し。建物延命して、６０年先なんて、今、買った人は、ほとんど誰も生きていない。自分達が死んだ後のことを心配するのか？すごい、心配性だな（笑）

いずれにしろ、そのぐらい、既存不適格マンション問題は、社会問題化しているし、毎年に近い形で、何らかの緩和が行われている。現行でも逃げ道がたくさんありそうなのに、未来永劫、絶対に無理だと主張する方がどうかしていると、私は思っている。（だから、買うことにしたんですがね。）

[244: 匿名さん]

飛び地で総合設計制度？飛び地は容積率の移転でしょ。

[245: 匿名さん]

>>243
計画道路については確かに事業決定はされていません。ただ、別に現時点で事業決定されていなかったり都の計画に入っていないから事業決定されない訳ではないですし、住宅街の真ん中に道路を通す計画ならともかく、幹線道路の拡幅ですので行政側としても比較的早期に手を付け易い事業ともいえます。また、自転車と歩行者の事故が社会問題化する中歩道を拡張するという意義、電柱等を共同溝化しインフラ強度を高めるとともに外観を改善するなどの意義も考えられます。

確かに建替えのタイミングは50、60年後でしょうが、既存不適格化すれば資産価値（処分価格）の劣化が懸念されます。永住前提の為売却は考えないという意見があるかもしれませんが、転勤・通学・病気・介護・同居などの想定外の事情で処分が余儀なくされる可能性があります。そのため、既存不適格化によるデメリットの顕在化は、建替えのタイミングよりもずっと前に到来する可能性があります。

既存不適格の老朽化マンションの社会問題化及びこれに対応するための容積率などの規制緩和は確かにどこかのタイミングではあるかもしれません。ただ、規制緩和されるとしても、周辺環境への配慮等を考慮すると、無条件での大幅な改善は見込み難いと思います。総合設計制度のような空地、緑化、災害耐性など周辺環境の向上に資するような措置が条件になるように思えます。このマンションのように、計画道路により失われるの敷地(4分の1)の容積部分を埋め合わせるほどの容積率緩和を期待するのはやや楽観的のように思えます。特に、このマンションの立地は北側・東側に住宅地を抱えている為、環境の激変に繋がるような容積率緩和・高層マンションの建築は行政としても認め辛いのではないでしょうか。

いずれにせよ、リスクを取るか否かは自己責任であり、リスクを分析した上でリスクを取れると判断するのであれば、それは結構かと思います。

[246: 匿名さん]

現在の東京都の優先計画道路です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

物件前の道路は、全く、計画にありません。計画されている道路ですら、いつ事業に着手できるか、そして開通できるかが分からないのに、計画にも乗っていない昭和２１年の道路計画が、果たして具体的に計画されるのは、いつで、着手されるのは、いつでしょうか？

また、電線の地中化を進める道路計画の中にも入っていません。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...

物件前の道路は、交通量も比較的少なく、渋滞などもないため、優先度合いが下げられているようです。しかも、今後少子化が進み、ますます道路が空いて行くと言われている中、果たして、どうなるでしょうか？

私には、分かりません。

[247: 246]

追記すると、これらの資料中に記載されていますが、オリンピックや東京の観光都市化をにらんで、都としては、歴史的建造物周辺を優先的に道路整備を行う方針とうたわれています。

果たして、新大塚から大塚にかけて、観光客がやってくる歴史的建造物があったでしょうか？

[248: 匿名さん]

別に優先整備計画に入っていないからって、整備の対象にならない訳ではないでしょ。
昭和21年をやたら強調しているけど、今事業化されている計画道路だって昭和前半に指定された道路が多いよ。

将来規制がどうなるかわからないことと同様に、計画道路だってどうなるかわからない。
計画道路だけ今出ている東京都の優先整備計画等を鵜呑みにするのは・・

[249: AKB49]

道路計画工事オワタ〜

[250: 匿名]

昨年も特定整備路線が追加され、十条の補助73号が追加されて話題になったよね。住宅地の真ん中の計画道路なのに。
都が出している計画に入っていないからって、将来、整備対象に含まれないなんて保証は無いと思うけど、、
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/10/DATA/20mav200.pdf

[251: 匿名さん]

老朽化マンションの既存不適格問題はまさに内閣府の規制改革会議で議論中。
これは今に始まった論点ではなく以前からある問題であるが、議事録や報道を見ればわかるが、
国交省は容積率緩和には一貫して慎重なスタンスをとり続けている。
容積率緩和により日照など周辺住民に与える悪影響やトラブルを懸念している。これはもっともな懸念。

したがって、規制改革の方向性としては、上でも出ていたように、単純に容積率緩和を認めることにはなりづらく、
容積率緩和をするとしても現行の総合設計制度を多少拡充するような動きになると予想される。

なお、マンション建設後にその地域の容積率が減少して既存不適格になったケースは
一定の保護や配慮をする理由があるように感じるが、
計画道路も敷地に入れ容積を使い建築した後に計画道路が実施され
既存不適格になったケースまでも同列に扱ってよいのかはやや疑問の残るところ。
実際に規制改革会議などで念頭に置かれているのは前者と思われる。

[252: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[253: 匿名さん]

それは良かったですね。早期に完売できると良いですね。

[254: 匿名]

総合設計は諦めたのかな？

[255: 匿名さん]

コンクリートの寿命＝マンションの寿命で無いってのがポイント。例えば配管は５０年も持たない。ここってパイプスペースが住戸内にあるから、配管の交換は現実的でない。点検や交換を容易にするようにパイプスペースを住戸外に配置した設計で無いと。それ以外にも寿命を決定する要素はあるけどね。

コンクリートの寿命までマンションが持つかのような説明をしたとしたら、詐欺に近いな。

[256: 匿名さん]

契約者対象のブランズサポートのイベントはツボをついた内容になっていますね。
・建築現場見学会
・防犯・防災セミナーと技術センター見学会
・野菜収穫体験
・共用部見学会＆入居者懇親会　など
どれも、契約後、入居前に気になるポイントがカバーされていると思います。
野菜収穫は住民間交流と、子供がいる家庭向けのイベントですかね。

[257: 匿名さん]

野村も入居前にパーティー開催するけど、そのときに周りとレベルが違って浮いてることや、＊＊な人がいることに気がついても後の祭り。やるなら契約前で無いと。

[258: 匿名]

大手ならどこも似たようなイベントはしているよね。
この物件は共用設備が少ないけど、共用部見学会では何が見られるのかな？管理室の中が見られるとか。

[259: 匿名さん]

建築現場見学会は東京建物、パーティは野村の後追いだね。建築現場見学会ってあらかじめ見せる場所決めて見せるわけだから、ちゃんと工事してるかのチェックにはならないし。

[260: 購入検討中さん]

＞２５５

建て替えるのか、建て替えないのかの話をしているのに、リフォームレベルのやりやすさの話をされても困るのだが。。。

配管がコンクリートの中に埋め込まれているわけでもないのに、何言っているの？

[261: 購入検討中さん]

いよいよ、正式価格決定ですね。

予定価格よりも、ぐっと、お安くお願いしますよ。

[262: 匿名さん]

施工の埼玉建興はどうなんだろうね。
タカラレーベンやアーネストワンなどの中小デベ中心の施工業者という印象だけど。