ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: マンコミュファンさん]

別にもう1物件、茗荷谷の春日通り沿いで東急不動産のマンションが工事中です。施工はこれも埼玉建興。追って出てくると思います。

[2: 匿名さん]

埼玉建興ってのがね・・
東急不動産は間取りが悪いような気がする。

[3: 匿名]

巣鴨の物件は良かった。

[4: 匿名さん]

グーグルで見ると、ビルの影が伸びて日当たり悪そうですね。
それで買い取った土地なのでしょうか？
それとも事業協力者として入る戸数があるのかな？

これからの情報を待っているところです。

[5: 匿名さん]

埼玉建興ってあまり見たことないですが
結構実績はあるのでしょうか？
少し調べたら埼玉の会社のようですが…

[6: 匿名さん]

というか、埼玉なのは当たり前ですね(笑)
失礼しました

[7: 匿名さん]

大通り沿いですが
交通量の多い道ではないですね。
駅からの夜道も安心といいますか。
お値段等含めて詳細を早く知りたいですね。

[8: 匿名さん]

>>5
HPでは施工事例をけっこうな数公開しています。
ポレスターやライオンズも手がけてるみたいですよ。
こちらのマンションの近くで手がけた物件があれば現地見学の日に一緒に見ておこうと思うのですが、すごく近いという物件はないですね。。
エコアップ認証など取得していて評価の基準の一つにできるでしょうか。

[9: 匿名さん]

大塚駅と新大塚駅も使えるので良い場所ですね。

[10: 購入検討中さん]

内廊下だし結構良さげですね

[11: 匿名さん]

間取り見るとバルコニーが狭すぎる印象。

[12: 匿名さん]

この物件、計画道路部分が敷地に入るんですか？
広告図面見ると全面かなりセットバックしているし、
JR大塚駅から途中までは、歩道が広くなっているので
これに合わせる形で、将来的には土地狭くなりそうに思ったのですが...

[13: 匿名さん]

検討されている方います？

計画道路って、計画だけでなくて実行される可能性の高い道路なのでしょうか？

[14: 匿名さん]

都の都市計画ネットサービスで確認できるけど都市計画道路だよ。

都市計画道路が実施されるかは行政の判断次第。ずっと放置されたかと思いきや突然動き出したりする。都市計画道路に敷地がかかっている場合は、既存不適格リスクがあるから要注意。計画が実施されると、土地を収用されて、敷地面積が減るので、容積率や建蔽率の基準を満たさなくなったりする。既存不適格になると、資産価値を維持できなくなる可能性大だからその辺はじっくり調べて判断しないとね。将来の資産価値については、仲介業者、できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

[15: 匿名さん]

なるほど、丁寧な説明を有難うございます。
けれど、マンションを探していると、モデルルームへ行ってみると初めて
「エントランス部分やミニ公園は将来削られる可能性があります」と言うものが
結構ありますね。

エントランスをゆったり美しくとっているマンション（パース）の場合、
計画が何かあると疑ってみておいた方がいいですね。

広告を出すとき、＊敷地の中に道路計画地が含まれます　と言う表記は義務付けられないのでしょうか？
その一言があれば、初めからそのつもりで落胆もせず、だったらどうなるのか？という事を
しっかり聞いて判断していくこともできるのに。

また、デベロッパーが既存不適格になることを承知で、マンション販売することって実際多いのでしょうか？
ありうることなのでしょうか？

[16: 匿名さん]

＞できたら複数かつデベの系列である東急リバブルをはずしてこの物件の評価をしてもらうのがいいかも。

ここは不動産関係者が沢山見てチェックしているそうなので、ぜひ、リバブル以外の方、
ご意見をお願いいたします。

（事実から考えられることのみお願いします。）

[17: 匿名さん]

都市計画道路については重要事項説明で説明義務があるけど、広告に記載義務はなかったと思う。ただ、既存不適格リスクについては触れられない。単に都市計画道路が敷地内にありますってだけ。なので、それがどういう意味かは自分で調べないといけない。ところが重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。

重要事項説明、契約書、管理規約（案）はなるべく早い時期に入手して、熟読しておいたほうがいい。

あと、都市計画道路に限らず、周辺の用途地域や建築制限（高さ制限、日影規制）も早めに調べて、周りにどんな建物が建ち得るかも知っておくべき。

おまけだけど、匿名掲示板だから、成りすまし投稿もあるから要注意。既存不適格なんて問題ないなんてこと平気で書き込む人もでてくる。

[18: 匿名さん]

丁寧な語説明下さっていたんですね。有難うございます。

＞重要事項説明って、契約の直前だから分からないまま契約って事も十分ありうる。
私も、マンションを少しずつ探し始めて、その矛盾を実感しています。

本当に大切な事なのに、こちらからしてみると「後出しじゃんけん」のように直前になって？という
タイミングでしか説明しない。
本当に、気が付かなかったらそのまま契約なんですよね。考えてみると怖いです。

重要事項説明、管理規約案は、早めに必要な情報として配布するのが親切..
と言うより、そうしてもらわないと不親切な会社だと思います。

既存不適格や、道路計画などは、広告を出す時点で既に分かっていることで（認可も下った状態）
その重要度から、広告の段階で謳わなくてはいけないことだと思うのですが、
この方法は、どういう手続きをとれば、消費者に解りやすく変えていくことが出来るのでしょうか？

[19: 匿名さん]

重要事項説明書を登録したときに渡してくれる売主もある。あと、登録前に重要事項説明を行う売主もある。後者については、同じ会社でも物件によって違うみたいだけど。そういうのが普及すれば、十分理解しないまま契約するってのは減ると思う。

そのためには、消費者も賢くならないとね。上記みたいな対応をしてくれなければ契約しないとか。

[20: 匿名さん]

エントランス辺りが良い雰囲気になりそうなので変わると残念かなと思います。
入居したら工事とかで不都合が生じるかもしれないと考えていた方いいみたいですね。
アクセスの良さをメインにマンション探してますのでここは立地重視で考えています。
間取りが少々難です。4畳の部屋があっても柱が食い込んでるので家具が置き辛そうですね。
そうなると納戸としか使用できないかもと悩みます。