★住宅ローン！どちらの条件で借りるのがお得なんでしょうか？★

[りこママ]

頭金を主人200万、私200万をだし足らない分は住宅ローンを2300万組むことにしました。
私も主人も共働きです。

土地の分800万は5/31決済で翌月からローン開始です。
残りの建物の分は8/10上棟時に1500万を借りる予定です。
この条件の場合、銀行と信金のどちらで住宅ローンを組むのがお得だと考えられるのでしょうか？


【銀行】
・土地に関しては5/31決済なので、10年固定金利2.2％で借りられます。
・でも建物に関しては8/10時点での金利で借りなくてはならないので、
　もしかすると金利が上昇する可能性があります。
・ローン保証料は¥650，000です。
・10年後更新する際に固定でも変動でも、店頭表示金利より１％優遇されるという
　メリットがあります。
・ローンは主人名義で私は連帯保証人（収支合算者）となり、私の持分はありません。
　よって住宅ローン控除も夫のみとなります。

【信金】
・土地も建物も本審査申込時期の金利が適用されるので、
　両方とも2.2％で借入れできます。
・ローン保証料は¥500，000です。
・10年後更新する際に固定でも変動でも、店頭表示金利より０．５％優遇されるという
　メリットがあります。
・ローンは主人名義で組み、私が連帯債務者（収支合算者）となり、持分をきめれば
　住宅ローン控除は夫も私も受けられます。
　また、私が連帯保証人となって借りる事も可能です。


今は共働きなのですが、２年後には子供を産みたいと思ってますので、住宅ローン控除も私にはそんなに影響ないのかな？とも思います。
そうすれば、200万の頭金だと贈与税が９万掛かるんです。
しかし、もし私が持分を持ったとしても9：1かなと思うのですが、登記の際に手数料などが２倍掛かるのと、この少ない持分にメリットがあるように思えないなぁという気もします。
なんせ、土地と建物を別々にローンを組むので、主人と私がそれぞれローンを組むと４本立てになるのでなんかややこしそうで、ローンは主人名義のみで借りて土地と建物の２本立てにするほうがスッキリするのかなと考えてます。
ローン保証料の差が15万あり信金の方がお得にも思いますが、銀行の10年後からの１％優遇というのもお得だなぁと思うので、皆さんならこの条件でどちらで借りるべきだと考えますか？
やっぱり8月頃にはもう少し金利が上がるのでしょうか？
ご意見を頂ければと思います。
宜しくお願いしますm(__)m

[2: 匿名さん]

＞200万の頭金だと贈与税が９万掛かるんです

ここが問題なのでしょうか？

[3: 匿名はん]

私なら信金ローンをご主人名義のみで組みます。

10年の間に繰上返済して元金を減らせば0.5%の差は無視できると思います。

[4: 匿名はん]

奥様から200万円を頭金として出しご主人100%で登記すれば贈与税がかかりますので、奥様の
預金から110万円だけ出せば贈与税はかかりません。

連帯債務（収入合算）でもローンの支払いがご主人の収入からの場合は贈与税はかかりません。
但し、生計は一つにされていると思いますので、どこまでが贈与かまで税務署は調べないでしょう
(ご主人名義の口座からローン支払いされていれば形式は満たされます)。

[5: トピ主です。]

贈与税が掛かるのは特に重要視していないです。
私の書き方がごちゃごちゃして申し訳ないです。
下記の2点についてご意見を求めたいんです。

①信金だとローン保証料は15万信金の方が得なんですが、１０年後に店頭金利から0.5％優遇を選ぶべきか。
それとも銀行でローン保証料は15マンションするものの１０年後に店頭金利から1％優遇を選ぶべきか。

②3ヵ月後（8月）には金利が上がると思いますか？

③

[6: 匿名はん]

>>05
借入期間は35年でしょうか?

借入金額2,300万、金利2.2%として毎月の返済額が78,600円で10年後の元金残は1,811万円になります。
10年後の金利が今より1%上がっていたとして金利3.2%、3.7%で試算(20年後、30年後の金利は同じ)すると
総返済額で150万円の差になります。

毎年100万貯金して、10年後に1,000万繰上返済(元金811万円)して10年ローンに期間短縮する
と毎月の返済額は79,100円(3.2%)、81,000円(3.7%)で総返済額の差は23万円です。
ローン保証料の差15万を加味すると8万ですからほとんど誤差です。

3ヶ月後の金利はわかりませんが、上がると考えていたほうが良いでしょう。

[7: トピ主です。]

Ｎｏ.０６さんへ
すごーい！借入期間は35年です。
毎年１００万貯金出来るといいけど、ちょっと厳しいですね。
私が出産などで一時的に働かない時期もありますので(^^;・・・
そうするとやっぱり銀行で借りるほうが得かなと思いました。
金利って今後どのくらいあがるんでしょうね・・・・

[8: 住まいに詳しい人]

>>07
＞私が出産などで一時的に働かない時期もありますので(^^;・・・
それだと、最初の投稿と違っている。
信金では連帯債務が出来るんだから、
物件の持分は２人の現在の所得（収入ではない）の割合にする。
（頭金は価格の３割程度なので、そこまで細かく考える必要は無し。）
ローンは連帯債務で、負担割合は現在の所得の割合にする。

所得と収入は違いますので、念のため。