なぜ二子玉川の開発は失敗に終わったのか？

[匿名]

二子と言えば玉川高島屋を中心としたお洒落な街と言うことで有名でした。
さらに二子のライズ再開発で一層の飛躍が期待されてましたが、川崎ラゾーナや近郊のたまプラーザ、武蔵小杉等の大型開発の影響を受け最近は以前の輝きが失われたような感じを受けます。
これは再開発で二子というイメージが先行しすぎて他との比較で実態が伴わなかったのか、消費者の立場で原因を探ってみたいと思います。
皆様より忌憚ないご意見を頂き今後の開発の参考に出来ればと思います。

【スレッドをマンション雑談板 へ移動しました。2013.01.26 管理担当】

[61: 匿名さん]

二子玉川、ようやく「すき家」が開業する。

吉野家も松屋も王将も無いので、
安く昼食がとれるところが増えるのはうれしい。

[62: 匿名さん]

二子玉川と溝の口の違いといえば、この一言に尽きる。

「商業雑居ビルがあるかないか」

なぜか二子玉川にはまったくない。
せいぜい、プラウドタワーと高島屋の間にちょろちょろとある程度。

昔からこれが不思議。
カラオケひとつやりたくてもかなり探す。
居酒屋やパチンコも同じ。ほんとに数えられるレベル。
メジャー百貨店がある駅前で、他にこんなところないんじゃないですかね。
ちょっとこじゃれた洋食屋とか、セレクトショップとか、美容室とか、
そういうおしゃれな店があるゾーンもほとんどない。
（そういう店自体はなくはないけど、ひどく少ない）

でも、古くから二子玉川を知っている身からすると、
もはやこれが二子玉川という気もします。
そういうのが欲しいひとは吉祥寺に行くといいと思います。

[63: 匿名さん]

世田谷区に憧れる川崎市民は会ったことあるけど
川崎市に憧れる世田谷区民は会ったことない。

[64: 匿名さん]

>62
雑居系が少ないのは、不思議でも何でもありません。
そもそも、玉川の町自体に、そのような需要が少ないのです。

カラオケ、居酒屋、パチンコ屋が少ないのは
二子玉川は、良くも悪くも玉川高島屋だけの町
＝小金持ちの主婦の昼間の買い物だけの町だからでしょう。

三大牛丼チェーン店や餃子の王将、日高屋、大戸屋、
讃岐うどんのチェーン店など、サラリーマンご愛用の店が
まったくできないのです。

高島屋の裏側の「商業地域」は、
高島屋が、関連会社を使って積極的に取得しているから
飲食系もおしゃれな店はできても、猥雑系はできない。
ライズ側は区画整理したから、雑居ビルはいまさら無理。

南側がすぐに多摩川＆都県境があると言うことも大きい。
雑居系の店の「商圏」は駅を中心に広がるわけですが
最初から１／３ぐらい無いわけです。

雑居系の店の顧客層中心のサラリーマンのうち、
二子玉川より先に住んでいる田園都市線沿線住民は
あの混んだ田園都市線で、わざわざ二子玉川で途中下車しないでしょう。
雑居系ビルのもう一つのユーザーである
駒沢の学生は、単価の高い二子玉で飲まないし。

今後、楽天本社が新しいライズに入居するわけですが
一挙に８０００人近い社員が来ても、
居酒屋とかカラオケなどの、就業後の息抜きの場所が少ないのに、
驚く（不満が出る）ではないでしょうか。
「飲み」は渋谷がメインになるでしょうね。

[65: 匿名さん]

>玉川の町自体に、そのような需要が少ないのです。

高島屋が出店時にここで狙ったのは、
「田園調布」「成城学園」というふたつの高級住宅街からアクセスしやすい
「ロードサイド型」百貨店だったかと記憶しております。
（セカンドターゲットも「深沢」「岡本」「瀬田」）
つまり、電車客を狙うのではなく、車移動が中心となる富裕層が中心顧客でした。

で、「二子玉川園」駅を利用するのは、二子玉川園にいくファミリー層と、
野毛や鎌田（の当時の新興住宅）から通勤するサラリーマンなどがメインで、
高島屋利用客と駅利用客とは、かなり住み分けができていたかと思います。
それゆえに、駅周辺の再開発が何度も頓挫したものと思います。

いまや二子玉川園は閉園し、玉川アドレスや瀬田アドレスにこれだけの高級マンションが建ってしまい、
駅利用客も、以前とはまったく異なる層が顧客になってきたため、「ライズ」が可能になったのだと思います。

で、>64さんの言っている「小金持ちの主婦の昼間の買い物だけの町」というのは、
高島屋視点での、雑居ビル系が存在しないから、そうなっている現状なだけで、
潜在的需要があるかないかを論じていません。

>わざわざ二子玉川で途中下車しないでしょう。

二子玉川は、多数の「駅から遠い住宅地」の最寄り駅になっています。
先にもあげましたが、鎌田、野毛、岡本、瀬田、大蔵、喜多見、宇奈根など。
いずれもバスか自転車を利用します。
通勤ラッシュ時の、自転車置場の取り合いとバスの混雑具合を知らないから
「需要がないのです（キリッ」とか言えるのでしょうね。

というか、なにも知らないのなら、無理に書き込みしなくてもいいんですよ。
二子玉川の商業開発は、かなり根が深い問題ですから。

でもまあ、三軒茶屋の体たらくをみても、>59さんの言うとおり、
東急主導の開発だから、こんなんなんでしょうね。

[66: 匿名さん]

>64
二子玉川を貶めようとしたけど
住んでいる人にとっては悪くない内容になっているな（笑）
住民や勤務地が二子玉川の人は知っている庶民的な店もあるのに。

[67: 匿名さん]

意見というか見解の相違があるのは別に気にしませんが
私も毎日毎晩、二子玉川駅を利用する身ですよ、二子玉川商店街を通って。

豆乳は好きじゃ無いから、須田豆腐店の朝の豆乳は眺めるだけ。
自転車はシロタ自転車店で購入しました。
２５４バイパス下の駐輪場で、「満車」の看板を恨めしそうに見ては、
よそを探す非定期利用者の姿も毎日見ています。
毎年のインフルエンザの予防注射は高橋医院。
さすがに、山田燃料店に石油の配達はお願いしてませんし、
グルメでは無いので、「隠れた名店」のお得意様では無いけれど
「たぬき」ぐらいは、たまに利用しますよ。
ご飯は少なめにしてもらわないと食べきれないですが。

二子玉川駅のツバメ、今年は少ないですね。全国的な傾向なのでしょう。
エスカレーター横の照明の上に今年新居を構えたペア、
あんな不安定で「暑い」ところで、うまく子育てできるか心配です。

玉川育ちでは無いけれど、こちらに来るとき、区画整理前の駅の東側にあった
古～い不動産屋さんなどに、いろいろと話は聞きました。
別に、二子玉川のことを嫌いではありませんし、おとしめようとも思っていません。
ただ、途中から来たから、割と客観的に見ます。
二子玉川は、良くも悪くも、他の駅周辺とは違っていると思ってます。

例えば、なぜ二子玉川には「駅前商店街」が、事実上、無いのか。
確かに前述の「二子玉川商店街」は、一応、存在してますが、
そもそも、あの商店街は「二子玉川園」の駅前商店街と言えるのでしょうか？
砧線中耕地駅前商店街でしょう？あるいは旧大山道商店街？
区画整理前の二子玉川園駅の東側にも店舗はあったけど、
文字通り、数えるほどでしたね。

潜在的需要があるのなら、なぜ、これまでに玉川通り沿いや
高島屋南館裏側の駅近商業最適地域に商店が集積されなかったのでしょうか。
用賀駅から少し離れた用賀中町通りが北側に向かって
商店街が形成され、今でもそれなりに店が残っているのに比べ
二子玉川駅から多摩堤通りの吉沢あたりまで
商店があってもおかしくはないのですが。

まあ、いろいろ深い問題もあることは聞いたことがありますし
駅周辺の成り立ちや歴史なども含めて
表に出ない事情もあるとは思います。
すべてを知っていると言うつもりもありません。

おっしゃるとおり、駅から徒歩圏内の利用者（居住者）が少なく
（南は多摩川、東は二子玉川園や自動車教習所、北は丸子川の先が坂の上）
駅の西、それも徒歩圏外の利用者（自転車・バス）が多いのが二子玉川なのですが
それこそが地元住民向けの駅前の基礎的な集客力の弱さ
＝需要のなさだと思っています。

飲み屋で例を取ると、二子玉川駅の利用者で、自転車利用の人、
帰り道に高島屋南館裏の飲み屋を、利用するでしょうか。
飲んだあと、暗い夜道を自転車で帰ることを考えると、二の足を踏みませんか？
※そもそも、自転車も飲酒運転は道交法違反ですし。

じゃあ、バスの人はどうでしょう。
バス利用者は圧倒的に駅の西側の住民なのに
バス乗り場が駅の東側（おまけに区画整理後は遠くなった）というのがネックです。
高島屋南館裏で飲んで、また駅の東側までわざわざ戻ります？
確かに高島屋の前からもバスに乗れるけれど、座って帰れない。

繰り返しになりますけれど、徒歩圏内の駅利用者が少ない現状では
地元向けの駅前の「需要」は、思ったよりも少ないと私は思っています。
同じく「陸の孤島」からの利用者が多い千歳烏山の駅前商店街と
比べて考えてみるのも興味深いです。

[68: 匿名さん]

>繰り返しになりますけれど、徒歩圏内の駅利用者が少ない現状では

まあ、>67が最近二子玉川に引っ越してきたのは十分わかったけど、
「（昔から）なぜ雑居商業施設がなかったのか（だからいまもない）」という趣旨の>65と
「（昔はしらんが）現状見ると、需要がない（だからない）」という趣旨では、
まったく噛み合いませんよ。

どちらも、ちゃんと相手の文章読みましょう。

それはそれとして、>67の「例」が、なぜか
「サラリーマンが帰りに一杯ひっかけてくとして」限定になってて可笑しい。
小金持ちの主婦だけじゃない利用客全体の話をしてんじゃないの？

>65は「駅利用住民が沢山いるんだから、普通に商店街がありそうなもんだ」ってだけでしょ？
もしくは、二子玉川商店街が駅利用客数のスケールにはまったく見合ってない、ってことか。

わからんけど、今後は増えるんじゃないですかね。
普通に行けば、二子玉川商店街全体が再開発されてマンションやらに建て替えて
低層階はショップが入るようなイメージ。
小学校側というより、高架下に近い側のほうね。

周辺の開発邪魔してんのは、むしろ風致地区指定じゃないかね。
まあ、それが緑を保っててのフタコなのかもだけどさ。

[69: 匿名さん]

>潜在的需要があるのなら、なぜ、これまでに玉川通り沿いや
>高島屋南館裏側の駅近商業最適地域に商店が集積されなかったのでしょうか。

だから、なぜだろう不思議だね、って話だろjk
くどいほどのニワカ住民自慢乙

[70: 匿名さん]

>２５４バイパス下の駐輪場

富士見川越バイパス？
川越住民がなぜここに？

[71: 匿名]

以前からの東側住人です。
たぬき、私もよく行きましたが、今は量が多過ぎて。。
高島屋側は商店街で買ってバスに乗らなくても駅から離れたらスーパーがありますからね。
まして商店街ってこともないんでしょう。

歩いて持ち帰る圏内、ライズの敷地あたりには住宅が少なかったし、歩ける距離でも急な坂を上るので商店街で買って重い買い物袋下げて帰るような重要は東側にも少なかったけど、ライズで大分変わりました。
以前は駅前はスーパー、ハンズ、八百屋くらいはそれなりに混んでましたよね。
居酒屋こうみではいつもカラオケの声がして、銭湯もあって、のんびりした鄙びた風情が昔の二子玉川でした。
その頃の店も銭湯以外はほぼ皆オークモールに入りましたが綺麗になって変わりました。
サンレモもこうみさんも客の入りは以前と比較にならないくらい良いですし。（当たり前か）

サラリーマンな私はセガフレードやライズのカフェでハッピーアワーがお気に入りです。
リゴレットも好きですが、若者で混んでいてなかなか入れないから香味。
以前とだいぶ変わりましたが、良い開発だと思いますよ。

[72: 匿名]

駅前に住民の需要がないと言う方、私の需要は満たしているのでピンとこないです。
一体どんなものがあれば需要を満たしたことになるんだろう。
商店街？私は商店街で買い物したことがないのですが、フードショーで済んでしまうので商店街は特に必要ないですよ。
ライズは商店街にあるような店も揃ってますよね。

[73: 匿名さん]

二子玉川を妬む川崎の皆さんや一部の再開発反対派のお陰でこのスレが伸びた結果、
二子玉川の地元の声を聞けたのはよかった。

[74: 匿名さん]

二子玉川の開発の話をするスレのはずが、
「おれはフタコ住民だぜ」自慢をするスレにジョブチェンジしている不思議。

[75: 匿名さん]

なんか、商店街とかそういうんじゃなくて、
もっと自由が丘や代官山、吉祥寺のように、
コンパクトな商業ビルがあってもいいんじゃないですかね。
二子玉川でいえば、GAPと無印が入っているビルのような感じ。
（あれ、あそこもタマタカSCでしたっけ？）
ああいうのがもっと増えればいいのにと思います。

そういえば向かいのタイムズなくなったけど、次はなにが建つのかな？

[76: 匿名]

あれってコンパクトなの？ってのはおいといて、
とりあえず、小規模なのも大規模なのも高島屋、ＳＣ、ライズ、ライズ２期に入るからいいんじゃない？

再開発のコンセプトは大規模再開発、広大なエリアを再開発出来るのにわざわざコンパクトな箱は作らないでしょ。
なぜこの開発規模で自由が丘や代官山が比較にするのかわからないなぁ。
とりあえず、２期は代官山蔦谷手掛けたとこがやるみたいだし、面白いのが出来るんじゃない？

再開発で商業施設や公園、高級マンションが出来て、周辺の電線埋設や道路整備などエリアの魅力はアップしているし、開発自体は良い感じだと思うけど。

[77: 匿名さん]

>開発規模で自由が丘や代官山が比較にするのかわからないなぁ。

商圏エリア規模で言えば、川と国分寺崖線がある分、二子玉川のほうが狭い。
開発規模ってことよりも、地域特性が、大型店ぶら下がりタイプか、テナントビル集合タイプか、っていう違い。
ちなみに、二子玉川のような大型店ぶら下がりタイプは、当然ながら、高島屋がコケたら、街がコケる。
もしも不景気なり経営失敗なりで高島屋が撤退したと仮定してみて想像すれば、今がいかにバブルか分かると思う。


>２期は代官山蔦谷手掛けたとこがやるみたい

手がけたとこ、じゃなくて、そのままCCCが入る。
あんなんが面白いかどうかは意見が別れるところだが、、、。

街はほんとに清潔に再開発されたと思う。
で、その分、モロそうに見える。

自由が丘も代官山もそうだが、ぶっちゃけそこまで街に購買力はない。
なので、目論見が外れてテナントがしょっちゅう出入りする。

重要なのは、ここ。
自由が丘も代官山も、誰かが店潰して出ていったあとに、
すぐに入りたがる店が出てくる魅力が、街にある、ということ。

果たして、二子玉川に、それがあるのかないのか。

[78: 匿名]

自由が丘や代官山と比較するなら下北沢の再開発でしょう。
あそこを綺麗に整理して大型の店舗作る再開発がかなり冒険なのは分かる。
が、高島屋が撤退した場合の前提までひいて再開発の比較する？
それに商圏エリアで言えば自由が丘はもとから玉高のお客さんだよね。

二子玉川のような最初から全く違うタイプの街と比較してもしょうがないんでは？
街の魅力自体、二子玉川は大型店の街、もとからオシャレな小型の店が点在する街歩きエリアじゃないからやはり再開発で大型中心になるのは至極当然ではないかな。より大型に、多様な機能を持たせるのが二子玉川の再開発の趣旨なんだからさ。

[79: 匿名さん]

75だけど、別に比較なんかしてない。
地域特性だの開発規模だの知らんがな。

単に、そういうビルがもっと増えればいいのになと言ってるだけじゃん。
自由が丘でいえばイデーショップやフレル・ウィズみたいな。
代官山でいえばラ・フェンテみたいな。
確かに小規模でもないな。中規模か？

「二子玉川にそんなビルいらん！」と反論されるのはまだしも、
「なぜ比較するかわからない（キリッ」とか、そりゃ比較してないもん、わかるわけないわ。

[80: 匿名]

比較してないんだ。悪い、悪い。
77なんか、バッチリ比較だと思ったんだけど、、、笑

とりあえず、自由が丘は近いんだし、自由が丘行くよ。
自由が丘も代官山も歩き辛いから子連れに優しい街じゃないし、似たような街にはしないでいいよ。
チマチマ似たような雑賀屋とかカジュアル店ばかりいらんし、無印、GAP、H&M、ユニクロ、どれもあまり用がないしもう充分あるじゃないかー。
Francfrancよりコンランショップとか、もう少し買いたくなる店欲しいよな。ロイズやイデーはＳＣに小さく入ってるね。
あれは路面で大きくしてほしい。
あとはPIECE復活とか。
コソットとか芝浦みたいな旨い肉の店も欲しいなぁ。
一時期流行ったパンケーキなんて二子玉川っぽいけどないよね。

でも、公園にスタバとか金曜日のライブ、今更シネコンてのも緩くて二子玉川っぽくていいね。

瀬田温泉潰すなら新しい温泉掘ってくれー。